Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
Түзетуді тізбектеп енгізу
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
- Бұл бет үшін навигация:
- (1960,00+1890,30+1754,40) / 3 = 1868,23 доллар.
- Үшінші тарау БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ-ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
- Бизнесті бағалау (сонымен қатар: жерді, ғимараттарды, құрылыстарды, машиналарды, құрал-жабдықтарды, жобаларды, материалдық емес активтерді, құқықтарды және т.б.)
- Өндірістік ресурстар мен операцияларды басқару механизміне байланысты топтар.
- 1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару
- Бағалаушылық
| Түзетуді тізбектеп енгізу
Әр пайыздық түзету жүргізу кезінде тізбектеу процессін сақтау керек. Бағалаушы аралық көрсеткіш бағаны және тізбектеулі түзетуді қолдану арқылы талдамалы бағаны алады.: Бірінші түзету пайыздық түрдегі, салыстырмалы объектінің сату бағасына көбейтеді. Екінші түзету, талданылған (алынған) бағаға көбейтеді. Бұл тізбектелінген түзетудің барлығын қамтуы керек. Түзету пайыз жиынын қосып есептеу дұрыс шешімді бермейді, сондықтан түзетулерді тізбектеп жеке есептеулер жүргізіледі. Мысал ретінде келесідей есептілікке есеп жүргіземіз. Алматы қаласындағы , Медеу ауданындағы Самал-1 ықшам ауданында орналасқан 4-бөлмелі пәтерді бағалаймыз. Келесідей сипаттарға ие:
Салыстырмалы объектілердің сипаттары мынадай:
Салыстырмалы объектінің 1 шаршы метрдің орташа бағасы 1868,23 долл/ш.м тең (1960,00+1890,30+1754,40) / 3 = 1868,23 доллар. Демек, объектінің түзетулер есебінен алынған бағаланған бағасы 187757,29 доллар (100,50 * 1868,23 = 187757,29). Ал егер бағаланатын объект банкке кепілге беру ретінде қарастырылатын жағдайда 20% кеміту коэффицентін алғанда кепілдік құны 150205,84 доллар. Есеп
Салыстырмалы объект 100000000 долларға сатылды. Бағаланатын объект салыстырмалыдан 5 ерекшелікпен еркшеленеді:
Мына жағдайларды ескере отырып, объектіні бағалау керек: ерекшеліктер арасында өзара әсері жоқ ерекшеліктер арасында өзара әсері бар Үш жыл бұрын Асанов А. жанұясы 15000 долл-ға жер телімін сатып алды және бір жанұйялық тұрғын үй соғып алды. Сол жылы үй құрылысына 65000 долл шығын кетті. Қазіргі уақытта сол ауданда ұқсас жер телімі мен ұқсас үйдің орташа бағасы 10000 долл , ал бос жер телімі 18000 долл тұрады. Үйдің жер телімімен құны қанша болады: Бағаланатын объекті-қойма бөлмесінің ені 10м, ұзындығы 50м және биіктігі 4м. Соған ұқсас қойманың ауданы 400 ш.м, 16000000 долларға сатылды. Бағаланатын объекті құны қандай: Келесідей ақпаратты пайдаланып, автокөлік тұрағының капитализация коэффицентінің орташа мәні қандай: 1-ші автотұрақ 50 машина-орны бар. Бір машина орынға 30000 долл / айына жалға төлейді. Операциялық шығыны 4000000 долл. 80000000 долларға сатылды. 2-ші автотұрақ 80 машина-орны бар. Бір машина орынға 25000 долл / айына жалға төлейді. Операциялық шығыны 6000000 долл. 90909100 долл-ға сатылды. 3-ші автотұрақ 60 машина-орны бар. Бір машина орынға 20000 долл / айына жалға төлейді. Операциялық шығыны 3600000 долл. 120000000 долл-ға сатылды. Автотұрақ орташа жұмысбастылығы 2/3 тең. Үшінші тарау БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ-ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ Кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері Кәсіпорындар ресурстарының нарықты құрылу үрдісі (материалдық және материалдық емес), олардың нарықтық айналымға кіруі, Қазақстандағы меншіктік қайта құрылымның жаңа кезеңімен тікелей байланысты. Бұл үрдістің тежелуіне әлде де түрлі операциялар жасағанда ресурстарды құндылық бағалаудың жоқтығы себеп болып отыр. Кәсіпорынның мүліктік және мүліктік емес потенциал құндылығының анықталуы, мемлекеттік немесе мемлекеттің қатысуымен, нарықтық инфрақұрылымның жүйесін құру қызметін бағалауға байланысты. Өндірістік операцияларды басқару механизмдерге байланысты мынадай бөлімдерден тұрады:
Өндірістік ресурстар мен операцияларды басқару механизміне байланысты топтар. Қазақстандағы мүліктік қайта құрылу нәтижелері бүгінгі кезеңдегі мемлекеттік емес кәсіпорын меншігінің басымдылығын көрсетеді. Бұл тұрғыда, біріншіден, кәсіпорындардың мүліктік және мүліктік емес ресурстары және солармен байланысты бағалау қызметінің дамуына ықпал ететін, бүгінгі уақытқа қалыптасқан өнеркәсіптің әртүрлі ресурстарының потенциалды тауарлық массасы туралы айтуға болады. Екіншіден, бағалау ақпараттарының дамымауы және де жекешелендірілген кәсіпорынның жекешелендіруден соң қолданбауы, «суық» инвестициялық климаты мен активтілігінің төменділігі, олардың қызметінің нәтижелері төмендеуі мен нарықтық бағалау талабының жойылуына әсерін тигізеді. Демек, шығуға жол көрінбейтін «жабық орта» пайда болады. Бұл жағдай, біріншіден, мемлекеттік өнеркәсіптің (жеке шикізат салаларынан басқа) бәсеке қабілетінің төмендеуін, екіншіден, өнеркәсіптік кәсіпорындары ресурстарының қайталама рыногы пайда болуының нақты потенциалына және өндірістік ресурстардың тиімсіз қолдануына әкеліп соқтырады. Оның қалыптасуы аталған жағдайлар есебімен, келесідей кезеңдер бойынша жүргізіледі: Тиімсіз атқарым жасайтын және бәсекеге қабілетсіз кәсіпорындарды кеңейту, соның ішінде, келешекте тиімсіз қолданылатын мемлекеттік және муниципалдық ресурстарды өндірістік мақсатта жұмсау мен өтімділігі төмен ресурстар салмағын артықшылықпен қалыптастыру. Нарықтық бағалаудан кейін айналымға және жаңа бизнестің қалыптасуына негіз бола алатын аталған кезеңдердің «қойлымы», кәсіпорындарды қайта құрумен, кәсіпкерліктің дамуымен, кәсіпорынның мүліктік және мүліктік емес ресурстарының қайта құрылуымен байланысты. Кәсіпорын ресурстарының инфрақұрылымы кәсіпкерлік қызметтің бірқатар бағыттағы нарығын қалыптастырады. Біріншіден, ресурстардың айналымын қамтамасыз ететінін бағалау. Демек, сатушы мен сатып алушының арасындағы мәміленің болуы. 1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару Кәсіпорын ресурстарын, бүгінгі уақыт шарттарына сай, шаруашылықты жүйемен басқару және адекватты құру мақсатында нарықтардың инфрақұрылымының пайда болуы мен бағалау қызметін жетілдіру, келесі негізгі жағдайларды қажет етеді. Біріншіден, Қазақстан экономикасының мемлекеттік сектордағы елеулі үлесі, құрылымдық қайта құру үрдістерінің ұзақтығы мен күрделілігін объективті шарттайды. Екіншіден, өнеркәсіпті қайта құру үшін инвестициялық ресурстарды тарту, кәсіпорындардың бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату мүмкіндігін арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана емес (мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды мүлікті жекешелендіру үрдісі), меншік түріне тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|