Учебное пособие «Финансовые рынки и финансово-кредитные институты»
жүктеу/скачать 3,64 Mb. Pdf көрінісі
|
60794 906b4f12115e17300e008f42b57e852e
- Бұл бет үшін навигация:
- 3.5.3. Инструменты ипотечного кредитования и ипотечные технологии
Глава 3. Кредитный рынок и его сегменты 198 залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обе- спеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязатель- стве (третье лицо); предмет ипотеки (недвижимое имущество) должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственно- го ведения. Предметом ипотеки также может быть право аренды на недвижимое имущество. 3.5.3. Инструменты ипотечного кредитования и ипотечные технологии При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финан- совых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах кредитного процесса. Инструментами ипотечного кредитования при- нято считать кредиты, предполагающие определенный механизм рас- чета платежей заемщика по кредиту, который включает способы пога- шения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту 1 . Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесяч- но, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до одноразовых. Вид ипо- течного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Их выбор определяется: общей экономической ситуацией, раз- витостью ипотечных операций в стране (в частности, объем ипотечных операций, наличие соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заем- щиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощен- ного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы); целью, кото- рую стараются достичь кредитор (максимально дешево рефинансиро- вать кредит без привлечения дополнительных гарантий, снизить риск колебаний рыночных процентных ставок) или заемщик (снизить кре- дитную нагрузку в первые периоды кредитования, быстро погасить кре- дит, уменьшив при этом общие процентные выплаты). Правильный выбор и применение инструментов ипотечного креди- тования в значительной степени определяют эффективность ипотеч- 1 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления про- грамм ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. С. 44–45. 199 3.5. Рынок ипотечного кредитования ных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность. Кредиты со стандартным аннуитентным (самоамортизирующим- ся) ипотечным платежом (fixed-rate, level-payment, fully-amortrized mortgage) были исторически первым видом ипотечных займов, самым распространенным в мировой практике до начала 90-х гг. прошлого сто- летия. График платежей построен таким образом, что заемщик в тече- ние всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платеж- ных периодов и рассчитывается по следующей формуле: , (1) где П — размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, вклю- чающего платежи по основному долгу и проценты; Sk — сумма кредита; n — число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении); i — процентная ставка за соответствующий период (в месяц). В первые годы большую часть долга составляют проценты, посколь- ку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижа- ется, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной сум- мы по кредиту. Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами на- зываются стандартными, традиционными, базисными 1 . На основе дан- ного инструмента построено множество ипотечных технологий, напри- мер ипотечные кредиты с увеличивающимися платежами, ипотечные кредиты с индексацией долга, которые будут рассмотрены ниже. Кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (диф- ференцированный платеж, пружинная ипотека) — ежемесячный пла- теж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две ча- сти, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, идущая на погаше- ние основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процен- тов — с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается 1 Рынок ипотечных кредитов в США до 90-х гг. прошлого столетия характе- ризовался высокой степенью стандартизации. До 80% от числа выдаваемых ипотечных кредитов отвечали так называемым стандартным условиям. Бан- ки могли выпускать кредиты на любых приемлемых для них и заемщиков условиях. Но «стандартные» кредиты могли быть рефинансированы макси- мально дешево, без привлечения дополнительных гарантий и дополнитель- ного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. |