Учебное пособие «Финансовые рынки и финансово-кредитные институты»
жүктеу/скачать 3,64 Mb. Pdf көрінісі
|
60794 906b4f12115e17300e008f42b57e852e
Глава 3. Кредитный рынок и его сегменты 202 зовыми рыночными ставками (например, со ставкой по краткосрочным кредитам); средней ставкой по жилищным кредитам 1 ; со ставкой при- влечения финансовых средств (например, с процентной ставкой по фе- деральным ценным бумагам и т. п.); с определенными экономически- ми индексами, непосредственно связанными с процентными ставками (инфляция, индекс цен, индекс заработной платы и т. п.). Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в преде- лах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пе- ресчитывается уже исходя из новой процентной ставки, в соответствии с чем новый график платежей всегда рассчитывается на основе необхо- димой положительной амортизации кредита. Данный инструмент защищает кредитора от колебаний рыночных процентных ставок (риска процентной ставки), при этом всегда обе- спечивая ему достаточный доход по данному виду операций. Вместе с тем при применении данного инструмента возникает опасность уве- личения кредитного риска, так как будущие кредитные выплаты по ипотеке с переменными процентными ставками достаточно сложно предсказать. В связи с крайне опасным характером инструмента с пе- ременной процентной ставкой существуют различные пути его моди- фикации. В частности, введение процентного ограничителя, который может быть установлен в виде ограничения максимально (и (или) ми- нимально) допустимой величины, которую может достичь переменная ставка, или максимального приращения процентных пунктов к перво- начальной ставке, ограничивающих плавающую ставку в течение ме- сяца, года, всего срока кредитования. Ипотека с дисконтом (buy down permanent) — ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышен- ный дисконт 2 . Сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта (ежемесяч- ный платеж рассчитывается исходя из суммы кредита, которая превы- шает сумму, получаемую заемщиком, на величину дисконта). Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Су- ществует также двойной дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес креди- тора, предполагают компенсацию кредитору потерь при льготном креди- 1 В США устанавливается Федеральным советом банков жилищного кредита. 2 Цылина Г. А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. С. 161. 203 3.5. Рынок ипотечного кредитования товании или предоставлении иных льгот для заемщика в форме отсрочки выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования. Кредитор предоставляет кредит под более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимо- сти либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в про- центах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие креди- тора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного договором срока. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом (reverse annuity mort- gage) — предназначены в основном для пенсионеров как дополнитель- ное финансирование жизни владельцев недвижимости (пожизненная рента). Заемщик получает кредит, который гасит последующей переда- чей прав на недвижимое имущество. Кредит может быть выдан едино- временно или по частям (ежемесячно или в несколько приемов). В со- ответствии с договором рента может быть срочной и бессрочной. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенной независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте. Финансовая сделка по продаже недвижимости с правом пожизненного проживания (life estate transaction) — в отличие от ипотеки с обратным аннуитетом, право собственности на недвижимость переходит к креди- тору не после окончания срока кредитования (или смерти собственни- ка), а непосредственно в момент заключения договора. Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans), — залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потре- бительские нужды заемщика. Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересма- тривается. Предоставляемый кредит хотя и не используется на финанси- рование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. В Российской Федерации практически все ипотечные кредиты преду- сматривают аннуитетные платежи. Примерно на каждые 20–25 ипотеч- ных кредитов приходится лишь один с дифференцированной схемой погашения 1 . Выбор между аннуитетными и дифференцированными 1 Спецрейтинг: ипотека с дифференцированными платежами // http://www. sravni.ru/novosti/stati/2012/1/31/specrejting-ipoteka-s-differencirovannymi- platezhami/. |