Promhouse профессионализация управления жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане

14 
В январе
-
марте 2020г. общая площадь введенных в эксплуатацию жилых домов в 
Республике Казахстан составила 1
527 757 кв. м. Площадь введенного жилья в разрезе регионов 
представлена в нижеследующей Таблице 2, а также более детальная информация в 
Приложении
 
6
. 
Таблица 
6. 
Введенное в РК жилье за период январь
-
март 2020 года в разрезе регионов
 
№
 
Регион
 
Численность
 
Введено жилья, 
кв.
 
м 
 
 
Из них за счет 
средств населения
 
1 
Акмолинская область
736 199 
151 002 
84 142 
2 
Актюбинская область
883 607 
156 768 
111 009 
3 
Алматинская область
2 059 140 
191 895 
191 895 
4 
Атырауская область
647 415 
149 573 
106 755 
5 
Западно
-
Казахстанская 
область
657 580 
77 459 
64 321 
6 
Жамбылская область
1 131 007 
107 855 
105 173 
7 
Карагандинская область
1 376 648 
130 226 
38 318 
8 
Костанайская область
867 850 
85 017 
32 875 
9 
Кызылординская область
805 102 
130 296 
130 296 
10 
Мангистауская область
702 953 
349 435 
238 332 
11 
Павлодарская область
751 985 
47 954 
41 011 
12 
Северо
-
Казахстанская область
547 701 
23 171 
19 219 
13 
Туркестанская область
2 021 834 
90 480 
89 648 
14 
Восточно
-
Казахстанская 
область
1 368 227 
91 243 
58 871 
15 
г. Нур
-
Султан
1 144 755 
538 952 
23 305 
16 
г. Алматы
1 927 672 
303 758 
187 424 
17 
г. Шымкент
1 042 218 
16 544 
5 163 
Республика Казахстан
18 671 893 
2 641 628 
1 527 757 
Источник: Комитет по статистике МНЭ РК
 
Жилищное строительство динамично развивается, в том числе в связи с улучшением 
доступности ипотечного кредитования и увеличением доходов населения.
Объем жилищного 
строительства демонстрирует положительный тренд со среднегодовым приростом порядка 8%. 
Всего за последние три года в эксплуатацию было введено порядка 34,2 млн. кв. метров общей 
площади жилых домов
. 
Рисунок 
8. 
Ввод жилья в период 2016
-
2018 гг, млн кв. м
 
 
Источник: Комитет по статистике МНЭ РК
 
10,5
11,2
12,5
9,5
10
10,5
11
11,5
12
12,5
13
2016
2017
2018
Ввод жилья, млн.кв.м.

15 
Всего по республике за последние три года сдано в эксплуатацию 303,6 тыс. единиц квартир, 
из них 
- 
99,4 тыс. индивидуальных домов и свыше 200 тыс. квартир в многоэтажных домах, в том 
числе в рамках программы
жилищного строительства «Нұрлы Жер» за 2017 
-
2018 годы 
- 
свыше 49 
тыс. жилищ арендного и кредитного типа.
По данным статистики за 2018 год фактические затраты на строительство 1 кв. м. общей 
площади жилых зданий составили в городах 
- 1
11,8 тыс. тенге, в селах 
- 
79,7 тыс. тенге. В 
сравнении с 2015 годом наблюдается рост затрат в городах на 18%, в селах 
- 
на 7%.
 
2.3 
Инвестиции в жилищное строительство
 
Рисунок 
9. 
Инвестиции в жилищное строительство, млрд тенге
 
 
Источник: Комитет по статистике МНЭ РК
 
Стоимость недвижимости в Казахстане продолжила расти. Стоимость квадратного метра на 
первичном рынке жилья увеличилась с 147,5 тыс. тенге за кв. м в 2008 до 292,9 тыс. тенге за кв. м 
в ноябре 2019 года. Цена на вторичном рынке за аналогичный период возросла с 100,8 тыс. тенге 
за 1 кв. м до 199,5 тыс. тенге за кв. м.
2.3.1 
Объем ипотечных займов топ
-
3 банков Казахстана
Суммарный объем выданных ипотечных кредитов топ
-
3 крупнейших по объему активов 
банков Казахстана на конец третьего квартала 2019 года составил 524,7 млрд тенге в сравнении с 
489 млрд тенге на конец прошлого года. Наибольшим ростом ипотечных займов отметилась 
казахстанская дочка Сбербанка, которая с 2016 года нарастила объем выдачи ипотечных займов 
с 82,1 млрд до 198,9 млрд тенге.
Источник: «Обзор рынка недвижимости Казахстана»
https://forbes.kz//process/property/obzor_ryinka_nedvijimosti_kazahstana/? 
По данным МИИР РК (Министерство индустрии и инфраструктурного развития), на 1 января 
2020 года зарегистрировано более 540 тысяч
очередников, из них: госслужащие, работники 
бюджетных организаций, военнослужащие –
212,5 тысячи человек, категория "неполные семьи" 
–
120,5 тысячи человек, дети
-
сироты –
60,8 тысячи человек, люди с инвалидностью 1
-
й и 2
-
й групп 
–
43,5 тысячи человек, многодетные семьи –
47,8 тысячи человек, семьи, имеющие детей с 
инвалидностью, –
21,1 тысячи человек, пенсионеры –
18 тысяч человек и другие категории –
16 
тысяч человек".
Львиную долю ипотечного кредитования составило льготное кредитование,
а рамках 
программ государственной поддержки. Так в 2018 году 6,5 тысяч казахстанцев подали заявки по 
программе льготного кредитования «7
-20-
25», из них 4 тысячи стали участниками данной 
программы. Общая сумма займов
за год превысила 47 млрд тенге.
В стране
построили более 12 
миллионов квадратных метров жилья. Самыми активными участниками программы "7
-20-

16 
25" 
были жители Астаны, Алматы и Мангистауской области. Именно в этих регионах было выдано 
больше всего квартир.
Условия программы 
- 
получение ипотечного кредита по исторически минимальной ставке в 
7%, первоначальным взносом в размере 20%, а также рекордным сроком кредита до 25 лет. 
Предельная стоимость жилья для таких городов, таких как Астана, Алматы, Актау и Атырау 
составила 25 миллионов тенге, для других регионов –
15 миллионов тенге", 
В 2020году в условиях кризиса, связанного с пандемией и падением цен на нефть,
граждане, 
имеющие доход, не превышающий двух прожиточных минимумов (62,4 тысячи тенге) на каждого 
члена семьи, будут иметь возможность получить жильё под 2% –
по программе «Бакытты отбасы»
, 
«2-10-20»
. Граждане, имеющие доход до 3,1 прожиточного минимума (96,7 тысячи тенге) на 
каждого члена семьи, получат жильё по новой программе
"5-10-
20". На эти цели государство 
направит 390 млрд тенге.
Условия новой ипотечного проекта «
5-10-20» 
будут следующими:
5% 
–
процентная ставка;
10% 
–
первоначальный взнос;
20 лет –
максимальный срок.
Казахстанцы, которые имеют доход более 3,1 прожиточного минимума на каждого члена 
семьи, будут участвовать в программах банков второго уровня "7
-20-25". 
2.3.2 
Новая программа «Доступное жилье
-2020» 
Предусматривает реализацию 2 направлений через систему жилстройсбережений:
1) строительство жилья МИО и его реализация через систему жилстройсбережений для всех 
категорий населения, в том числе предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья с 
последующим выкупом;
2) строительство жилья МИО и его предоставление в аренду с последующим выкупом 
молодым семьям.
Первое направление предполагает, что жилье, построенное МИО, будет выкупаться 
вкладчиками жилстройсбережений
за счет займов банка (жилищные, промежуточные, 
предварительные 
займы) 
и 
накопленных 
сбережений. 
В 
случае 
недостаточной 
платежеспособности клиента для покупки жилья, но достаточной платежеспособности для 
накопления сбережений и оплаты арендной платы построенное жилье будет предоставляться ему 
в долгосрочную аренду (максимальный срок аренды 
- 
до 8 лет). В этот период арендатор будет 
накапливать жилстройсбережения для получения в дальнейшем жилищного займа по низким 
ставкам на выкуп этого жилья. Возможность получения жилья в аренду с последующим выкупом 
по данному направлению будет реализована, как отмечено в программе, с 1 января 2013 года. 
По второму направлению предусмотрено, что МИО будет строить арендное жилье для 
молодых семей (возраст обоих супругов не
должен превышать 29 лет), которое молодым семьям 
будет предоставляться в долгосрочную аренду с последующим выкупом. В период проживания в 
арендном жилье сроком до 8 лет молодые семьи будут накапливать жилстройсбережения для 
получения жилищных займов в дальнейшем на выкуп этого жилья. Важно подчеркнуть, что 
накопление сбережений в установленном объеме в этом случае является обязательством 
арендатора. В случае ненакопления взносов во вклад в установленном порядке арендатор 
должен выехать из арендного жилья, так как, если не будут производиться накопления в 
установленном порядке, то и получение жилищного займа на выкуп жилья станет невозможным. 
Для въезда в арендное жилье арендатору на свой счет жилстройсбережений нужно будет внести 
гарантийный взнос в размере
6-
кратного ежемесячного взноса во вклад. Данные условия аренды 
будут действовать и для участников первого направления.
2
.4 Платежеспособность населения
В разрезе регионов страны сохраняется значительная дифференциация в уровне доходов. 
Высокое расслоение
домохозяйств по доходам определяют весьма неоднородную ситуацию с 
платежеспособностью населения
Так, низкодоходные группы населения со среднедушевым доходом до 50 тыс. тенге 
охватывают 52% домашних хозяйств, в которые входят 65% численности населения, таким 

17 
образом, большая часть населения характеризуется низкой платежеспособностью на рынке 
жилья.
В группу населения со среднедушевым доходом от 50 до 100 тыс. тенге входят 39% 
домашних хозяйств, которые объединяют 30% численности населения, - это группа со средним 
уровнем платежеспособности. И только 9% домохозяйств с 5%-й численностью населения имеют 
доходы свыше 100 тыс. тенге.
О резкой дифференциации в уровне доходов можно судить по размаху доли доходов по 
20-процентным группам населения. Как следует из статданных, доля дохода наиболее 
высокодоходной, 5-й квинтильной группы составляет почти 39% в общем объеме доходов, в то 
время как у 1-й низкодоходной – всего 9%.
По индексу HPI доступности жилья для 20% населения доступность жилья высокая, для 
40% населения –
приобретение жилья серьезно осложнено, 40% населения –
приобретение жилья 
недоступно.
Сегментирование населения по платежеспособности (возможности покупки жилья на 
ипотечном рынке) по индексу HAI доступности жилья по программе «7
-20-
25» дает также 
аналогичную картину: 20% населения доступность жилья с учетом ипотеки высокая, 40% 
населения –
приобретение жилья серьезно осложнено, 40% населения –
для них приобретение 
жилья недоступно.
Таким образом, только 20% населения являются платежеспособными в отношении 
приобретения жилья по рыночной стоимости, на ипотечном рынке (по программе «7
-20-25»).
Создание ЖССБК способствовало привлечению денег вкладчиков в жилищные 
строительные депозиты. В 2010
-
2017 гг. наблюдалась ежегодная положительная динамика роста 
как общей суммы сбережений на сберегательных счетах (депозитах), так и
общей суммы 
выданных ипотечных займов
. 
Вклады физических лиц в банках второго уровня также растут в 
номинальном выражении: за период 2007
-
2017 гг. рост составил около 14 раз. Однако в 
результате двух девальваций, постоянной инфляции, низким процентам по банковским 
депозитам, реальная стоимость депозитов ЖССБК и банковских вкладов снижается.
О неплатежеспособном спросе можно судить по количеству граждан, которые стоят в 
очереди на получение жилья из коммунального жилищного фонда –
в 2018 г. это 473 019 жителей 
Казахстана. Как свидетельствуют данные МИО о количестве очередников и получивших жилье, 
только 1
-
4% очередников получают жилье. Другим показателем оценки снижения 
платежеспособного спроса является рост количества очередников на получение земельных 
участков под индивидуальное жилищное строительство (стоимость 1 кв.
м индивидуального 
жилья дешевле, чем квартиры). По состоянию на 01.01.2018 г., по данным МИО, количество 
граждан, подавших заявление на получение земельного участка, составило 1 433 170 человек.
Таким образом, снижающаяся платежеспособность населения влияет на рост 
неплатежеспособной потребности в жилье и, наоборот, на снижение платежеспособной 
потребности.
Индикаторы доступности жилья показывают, что на сегодняшний день только 20% 
населения страны обладают необходимой покупательской способностью приобретения жилья, а 
подавляющая часть (с низкими доходами, наиболее социально уязвимые слои населения)
- 80% 
не может приобрести жилье, даже по благоприятным условиям новой ипотечной программы «7
-
20-
25». И эта часть населения нуждается в более широкой поддержке со стороны государства в 
части реализации мер по обеспечению доступности жилья.
1
Помимо задач по реализации единой жилищной политики, рационального обеспечения 
населения качественной питьевой водой и услугами водоотведения и совершенствования 
архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, важными задачами являются 
модернизация жилищно
-
коммунального сектора, капитальный ремонт и реновация жилищного 
сектора.
1
 
HP 
Анализ рынка жилой недвижимости Республики Казахстан, Центр исследований прикладной 
экономики, 2017г
 

18 
2.5 Основные направления государственной политики в жилищной сфере
Основными направлениями государственной
политик являются:
1.
Рост объемов жилищного строительства и государственного финансирования
2.
Государственная поддержка развития и модернизации системы ЖКХ
3.
Государственная поддержка в обновления и модернизации жилого фонда страны
4.
Совершенствование научно
-
технической документации
5.
Внедрение цифровых технологий в процессы проектирования
6.
Предоставление социального жилья социально
-
уязвимым категориям населения с 
низкими доходами
7.
Импортозамещение основных групп строительных материалов и снижение себестоимости 
строительства
8.
Внедрение в систему ЖКХ ресурсосберегающих технологий
9.
Развитие системы
образования для подготовки квалифицированных кадров, обладающих
необходимыми навыками и компетенциями
2.6 
Риски реализации государственной политики в жилищной сфере
1.
Ограниченная доступность для покупки собственного жилья населением Казахстана 
вследствие низкого уровня доходов
2.
Рост количества очередников на получение жилья
3.
Недостатки при планировании строительства жилья
4.
Низкие темпы ввода в эксплуатацию арендного жилья, особенно в городах с 
положительным миграционным сальдо
5.
Недостаток квалифицированных кадров в системе ЖКХ, неразвитость системы подготовки 
кадров, обладающих современными навыками и компетенциями для ЖКХ
6.
Высокая степень износа коммунальной инфраструктуры 
- 57% 
7.
Отсутствие точной информации по протяженности и состоянию сетей коммунальной 
инфраструктуры в разрезе регионов
8.
Низкая степень внедрения новых технологий в систему ЖКХ
9.
Низкая степень информированности жителей о преимуществах новых технологий
10.
Высокая степень износа жилого фонда
11.
Невысокий уровень внедрения цифровых технологий в сферу проектирования 
строительства
12.
Сокращение государственной поддержки жилищного строительства ввиду бюджетных 
ограничений
13.
рост 
социальной 
напряженности 
по 
вопросам, 
связанным 
с 
обеспечением 
государственным жильем социально
-
уязвимых слоев населения
14.
ослабление курса национальной валюты, что приведет к росту цен на импортные 
строительные материалы и оборудование.
II. 
Область управления
жильем на общем фоне развития ЖКХ
1.
 
Статистика по управлению жильём
1.1 
Оценка количества управляющих компаний
, 
субъектов сервисной деятельности, и прочих 
органов управления
Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (Закон), в МЖД с 
количеством квартир не более 20, собственникам помещений/квартир (собственникам) 
предоставляется право управлять домом без образования юридического лица. Согласно 
статистическим данным таких домов в РК 288 727 единиц.
В МЖД, имеющих более 20 квартир, в соответствии с Законом, собственники должны 
выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума (ОК). По статистическим данным 

19 
число МЖД, имеющих свыше 20 квартир, составляет 33 263 единиц, иначе говоря, следует 
ожидать регистрации не менее 33 263 объектов кондоминиума.
В 
действительности 
имеется 
значительное 
расхождение 
сведений 
о 
числе 
зарегистрированных ОК, хотя бы по
той причине, что нет точных и однозначных сведений о числе 
МЖД. По сведениям местных исполнительных органов, число зарегистрированных ОК в органах 
юстиции составляет 22 580 единиц, а по данным Министерства юстиции РК число 
зарегистрированных объектов кондоминиума в органах юстиции составляет 35 685 единиц.
Комитет по статистике собирает данные по МЖД, когда две и более квартир, имеют 
самостоятельные выходы в помещения общего пользования в доме. МИО собирают данные по 
многоэтажным домам, при этом не учитывают
одно
- 
и двухэтажные дома с двумя и более 
выходами, но, в тоже время, эти дома не являются индивидуальными. В результате данные по 
числу МЖД не совпадают.
Имеются и определенные проблемы при регистрации объектов кондоминиума, основными 
являются:
1) Нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект 
кондоминиума. 
Часто 
технический 
паспорт 
и 
иные 
документы 
не 
передаются 
недобросовестными руководителями органа управления объектом кондоминиума (ОУОК) при 
его смене;
2) Нежелание некоторых руководителей ОУОК платить налоги, так как, согласно пункту 9 
статьи 388 Налогового Кодекса, земельный участок, являющийся частью объекта кондоминиума, 
подлежит обложению земельным налогом пропорционально доле каждого собственника 
помещения (части здания) в общем имуществе, являющемся частью объекта кондоминиума.
1.2 
Формы и количество организаций, управляющих жилищным фондом
Формы управления многоквартирными жилыми домами регулируются Законом РК «О 
жилищных отношениях». До 1 июля 2022 года в Казахстане действует переходный период, 
согласно которому параллельно работают ранее созданные формы управления и создаются 
новые –
Объединения собственников имущества и простые товарищества. 30 марта 2020 года 
приказом Министра инноваций и инфраструктурного развития утверждения все необходимые 
для создания новых форм управления подзаконные акты. 
В настоящее время с учетом карантина и запрета на проведение собраний процесс создания 
новых форм управления идет очень медленно. Всего создано не более 50 новых форм 
управления.
В основном действуют 
созданные ранее формы управления
. 
Первая форма:
непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их 
количество не превышает двадцати. Такая форма управления применяется для 288 727 домов, что 
составляет 89,7% от общего количества. В тоже время, по данным МИО только 5 883 МЖД 
управляются самостоятельно. Несоответствие по учету домов объясняется тем, что МИО, в 
отличие от Комитета по статистике, не учитывают в качестве МЖД одноэтажные двух и 
четырехквартирные дома.
Вторая форма:
Кооператив собственников квартир (КСК). По данным Комитета по статистике 
в стране зарегистрировано 2 034 КСК. В то же время, по данным МИО количество КСК составляет 
2 970 единиц. Различие в учете органов управления объясняется тем, что Комитет по статистке 
учитывает органы управления, предоставляющие статистические
отчеты на момент запроса 
информации, а МИО учитывают органы управления, зарегистрированные в управлении юстиции 
(в том числе уже не действующие, но не ликвидированные в
установленном порядке).
Третья форма:
Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними лицами): 
выборными или наемными физическими, или юридическими лицами. По данным Комитета по 
статистике в стране зарегистрировано 1 061 юридических и физических лиц, основным видом 
деятельности является управление и содержание МЖД. В тоже время, по данным МИО число 
таких организаций составляет 428 единиц.
Четвертая форма:
Иные формы, не противоречащие законодательству Республики 
Казахстан. По данным Комитета по статистике в РК таких организаций (других форм), 

20 
насчитывается 4 683 (жилищно
-
строительные кооперативы, производственные кооперативы, 
потребительские кооперативы и др.), по данным МИО эта величина составляет 3 858 единиц.
Таким образом, по данным Комитета по статистике РК, в стране зарегистрировано 7 780 
юридических лиц, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. По 
оценке МИО, в стране работает 7 256 таких организаций.
1
.3 Перечень профессий работников управляющих компаний и организаций собственников.
Устойчивая управляющая организация должна иметь в своем составе следующий персонал:
·
Руководитель
·
Организатор публичных мероприятий, 
PR-
менеджер
·
Бухгалтер
·
Экономист
-
планировщик
·
Сметчик
·
Юрист
·
Диспетчер
·
Программист
·
Водитель
·
Уборщица
Индивидуальный управляющий жилым домом и /или команда, работающая под 
руководством 
индивидуального 
предпринимателя,
должны 
обладать 
следующими 
компетенциями:
·
Иметь коммуникативные навыки (риторика, умение сглаживать конфликтные 
ситуации).
·
В популярной форме излагать собственникам технические и финансовые аспекты 
содержания МЖД.
·
Разрабатывать смету по управлению, содержанию и ремонту дома.
·
Проводить подготовку к собранию, организовать голосование и оформление 
результатов.
·
Организовать плановое содержание и ремонт дома.
·
Организовать аварийное обслуживание дома.
·
Контролировать работу субъектов сервисной деятельности.
·
Уметь работать с технической документацией. Составлять эскизы, планы, графики.
·
Вести делопроизводство.
·
Иметь базовые знания бухгалтерии, статистической, налоговой отчетности, 
административного и гражданского законодательства.
·
Иметь базовые знания пожарной безопасности, охраны труда и техники безопасности.
·
Вести учет количества и качества предоставленных коммунальных услуг.
·
Взаимодействовать с диспетчерскими и аварийными службами коммунальных 
предприятий.
·
Проводить досудебную и судебную работу с неплательщиками.
·
Руководить персоналом, заключать договоры, принимать выполненные ремонтные 
работы, вести претензионную работу.
·
Проводить визуальный осмотр с составлением актов, разрабатывать дефектные 
ведомости, укрупненные сметы ремонтных работ.
·
Осуществлять подбор и заключать договора с организациями по разработке проектно
-
сметной документации, а также подрядными организациями по проведению 
капитального ремонта.
·
Готовить отчеты о техническом состоянии дома, результатах, управления, содержания, 
ремонта и финансово хозяйственной деятельности.
·
Применять программное обеспечение и современные информационные технологии.

21 
·
Осуществлять введение, актуализацию и хранение технической и иной документации 
по вопросам содержания, эксплуатации инженерных систем и конструктивных 
элементов жилых и нежилых зданий.
·
Организовать энергетическое обследование жилых зданий.
·
Знать нормативные акты в сфере ЖКХ.

жүктеу/скачать 2,15 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: