Учебное пособие «Финансовые рынки и финансово-кредитные институты»
Особенности залога отдельных видов недвижимого
жүктеу/скачать 3,64 Mb. Pdf көрінісі
|
60794 906b4f12115e17300e008f42b57e852e
| 3.5.2. Особенности залога отдельных видов недвижимого
имущества в Российской Федерации В качестве предмета залога по ипотечному кредиту могут выступать: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности, кото- рое прочно связано с землей; воздушные, морские суда и суда внутрен- него плавания; космические объекты; жилые дома, отдельные квартиры и части жилых квартир, состоящие из одной или нескольких изолиро- ванных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потре- бительского назначения. Предметом ипотеки может быть как готовое недвижимое имущество (созданное, находящееся или находившееся какое-то время в эксплу- атации), так и строящееся (т. е. незаконченное строительством). Ипо- течные кредиты предоставляются под залог как уже имеющейся недви- жимости, так и под залог приобретаемой недвижимости. Обеспечением ипотечного кредита могут служить: один объект не- движимости, его неделимая часть 1 , несколько объектов или несколь- ко частей одного и того же объекта недвижимости (общая закладная). Также вместе с недвижимым имуществом может быть заложено обо- рудование, являющееся частью недвижимости, или предметы лич- ной собственности, прилагаемые к недвижимости (комплексная за- кладная). 1 Самостоятельным предметом ипотеки часть имущества может быть только в случае, если она не является частью неделимой вещи (имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения). 195 3.5. Рынок ипотечного кредитования Под один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколь- ко ипотечных кредитов. При этом общая сумма долга по всем кредитам, выданным под обеспечение одного объекта недвижимости, как прави- ло, не должна превышать 70–80% его оценочной стоимости. Недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности. В за- висимости от функционального назначения все объекты недвижимо- сти могут быть разделены на два основных типа: жилая недвижимость и коммерческая недвижимость 1 . В свою очередь коммерческая недви- жимость может быть также разделена на недвижимость, приносящую доход (собственно «коммерческая недвижимость»), и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (так называемая индустриальная недвижимость, включая земельные участки сельско- хозяйственного назначения). Объекты коммерческой недвижимости имеют более высокую ликвидность по сравнению с индустриальны- ми объектами. Коммерческая недвижимость, как правило, арендуется, а индустриальная находится в собственности 2 . К залогу отдельных видов недвижимого имущества предъявляются определенные требования. Земельный участок сельскохозяйственного назначения, передавае- мый в залог, должен быть оборотоспособным 3 , и его площадь не долж- на быть меньше минимального размера, установленного нормативны- ми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного са- моуправления для земель различного целевого назначения и разрешен- ных к использованию. По договору ипотеки земельный участок закладывается как единое целое вместе со всеми принадлежностями (неотделимыми от участка 1 Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недви- жимости. СПб.: Питер, 2000. С. 66–67. 2 При этом один и тот же объект может выполнять разные функции. Напри- мер, конторские помещения на предприятии — часть индустриальной недви- жимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматрива- ются как коммерческая недвижимость. 3 В соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте явля- ются: участки лесного фонда; земли сельскохозяйственного назначения; зем- ли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами; иные земли, подвергшиеся деградации, и т. д. Не допускается залог имущества, на- ходящегося в государственной или муниципальной собственности. |