Учебное пособие «Финансовые рынки и финансово-кредитные институты»
жүктеу/скачать 3,64 Mb. Pdf көрінісі
|
60794 906b4f12115e17300e008f42b57e852e
| 3.5. Рынок ипотечного кредитования
3.5.1. Структура рынка ипотечного кредитования, особенности его функционирования Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм ре- ализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имуще- ства (ипотекой). Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой стороны, вызы- вают определенные требования к оформлению договора залога. В част- ности, недвижимое имущество должно быть застраховано (банки могут рекомендовать застраховать не только само недвижимое имущество, но и право собственности на него, а также жизнь и здоровье заемщика) 1 ; его оценка должна быть произведена независимым оценщиком; права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в Едином го- сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (там же регистрируется и договор залога). Более высокие затраты и более длительные сроки оформления ипо- течного договора по сравнению с другими видами кредитов делают не- целесообразным его получение на короткий период. Поэтому ипотечные операции имеют долгосрочный характер, который предполагает созда- ние различных инструментов ипотечного кредитования и определен- 1 При наличии дополнительных страховок процентная ставка по кредиту ниже. 191 3.5. Рынок ипотечного кредитования ную специфику формирования ресурсов. Договор кредитора и долж- ника об установлении ипотеки может быть оформлен специальным документом — закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обя- зательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказа- тельств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой 1 . Как и любая именная ценная бумага, заклад- ная может переходить от одного владельца к другому и быть в доста- точной мере оторванной от первоначального требования. Рынок ипотечного кредитования, как и все финансовые рынки, де- лится на первичный и вторичный. Первичный рынок охватывает дея- тельность кредитных институтов по кредитованию юридических и фи- зических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обяза- тельств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотеч- ный кредит может быть выдан в форме закладной 2 . Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стра- не в определенный исторический период. Рынок ипотечного кредитования — это совокупность экономических отношений, возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинан- сирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности проведения сделок. В качестве объекта купли-продажи на данном рынке выступают особые финансовые инструменты: обязательства, обеспеченные ипоте- кой, в том числе ипотечные кредиты, закладные, ипотечные ценные бу- маги и их производные. Круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования. 1 П. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. 2 Кредитные организации, выдававшие кредиты в форме закладных, существо- вали в VIII и XIX вв. в Германии, Дании, России и т. д. Закладывая недвижи- мое имущество, заемщик оформлял закладную, которую он в любой момент мог продать на вторичном рынке. |