Учебное пособие «Финансовые рынки и финансово-кредитные институты»
жүктеу/скачать 3,64 Mb. Pdf көрінісі
|
60794 906b4f12115e17300e008f42b57e852e
Глава 3. Кредитный рынок и его сегменты 192 В процессе выдачи и обслуживания ипотечного кредита участвуют не только кредиторы и заемщики, но и страховые, риелторские компа- нии, строительные организации, компании по оценке недвижимости, ипотечные брокеры, кредитные бюро, коллекторские агентства. Страховые компании в рамках ипотечного кредитования предлагают следующие страховые продукты: страхование жизни и потери трудоспо- собности заемщика, страхование риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога, страхование права собственности владельца квартиры, страхование ответственности 1 . Страховые компании на рынке ипотечно- го кредитования могут участвовать не только в качестве страховщика, но и в роли кредитора по схеме накопительного страхования 2 . Риелторские организации активно сотрудничают с коммерчески- ми банками на рынке ипотечного кредитования: осуществляют подбор квартир для заемщика и юридическое сопровождения сделок, согласо- вывают сделки с недвижимостью в случае необходимости с органами опеки и попечительства; обеспечивают надежность и безопасность сде- лок. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств они про- водят рыночную и ликвидационную оценку недвижимого имущества; осуществляют реализацию залогов. Они также могут оказывать упол- номоченным сотрудникам банка консультационные услуги по различ- ным вопросам, связанным с недвижимым имуществом и сделками с ним; предоставлять информацию о динамике развития рынка недвижимо- сти в регионе и т. п. Сотрудничество со страховыми компаниями и риелторскими орга- низациями позволяет снизить риски ипотечных операций. Усиление 1 Страховой продукт рассчитан на случай получения ипотечного кредита с низ- ким первоначальным взносом (от 10% от стоимости приобретаемой недви- жимости) и применяется для страхования риска невозврата заемщиком ипо- течного кредита. 2 Страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Накопив 30% от стоимо- сти приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит. Квартира переходит в собственность страхователя-заемщика после вы- полнения всех условий договора накопительного страхования. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит на вторичном рынке. Стра- ховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить дого- вор с риелторской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, при этом стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. 193 3.5. Рынок ипотечного кредитования их координации и консолидации содействует укреплению их позиций на ипотечном рынке. Основными участниками вторичного рынка ипотечного кредитова- ния являются организации, осуществляющие и (или) сопровождающие эмиссию ипотечных ценных бумаг или их производных: эмитенты, ор- ганизаторы выпуска, организации, обслуживающие ипотечные креди- ты 1 , рейтинговые агентства 2 , организации, осуществляющие кредитную поддержку секьюритизационой сделки 3 , инвесторы и т. п. Таким образом, рынок ипотечного кредитования следует рассматри- вать в рамках взаимодействия между рынком банковских услуг, рын- ком недвижимости, рынком страхования и рынком ценных бумаг и их производных. Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассма- тривать как необходимый элемент вышеуказанных рынков. Эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотечного кредитования обеспечивает государство посредством создания благо- приятных условий для проведения ипотечных операций, и прежде всего их правовой основы. Кроме того, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариаты, паспорт- ные службы, органы опеки и попечительства, юридические консуль- тации и т. п. осуществляют государственную поддержку всех участни- ков ипотечного рынка и контроль за их деятельностью. Для успешного функционирования ипотечного кредитования существенное значение 1 В экономической литературе они обозначаются как сервисеры или агенты- исполнители. Как правило, обслуживанием кредита занимается организа- ция, предоставившая кредит. При секьюритизации обязательно назначается резервный сервисер на случай ее неспособности обслуживания кредитов. 2 Самыми популярными частными рейтинговыми компаниями являются: Stan dard & Poor’s (ведущая корпорация по финансовому консультированию и установлению кредитных рейтингов ценных бумаг), Moody's Investors Service (ведущее агентство по установлению рейтингов, образовано в 1913 г.). 3 Наиболее распространенными видами кредитной поддержки являются: выда- ча гарантий как организатором сделки, так и сторонней организацией; страхо- вание непрерывности процентных платежей ипотечных ценных бумаг; страхо- вое покрытие бондов (обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по бондам независимо от причины таких потерь); гарантирован- ный кредит; избыточное покрытие (стоимость секьюритизированных активов превышает номинальную стоимость эмитированных ценных бумаг) и т. п. |