195
3.5. Рынок ипотечного кредитования
Под один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколь-
ко ипотечных кредитов. При этом общая сумма долга по всем кредитам,
выданным под обеспечение
одного объекта недвижимости, как прави-
ло, не должна превышать 70–80% его оценочной стоимости.
Недвижимое имущество способно выполнять различные функции,
выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных
активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности. В за-
висимости от функционального назначения все объекты недвижимо-
сти могут быть разделены на два основных типа: жилая недвижимость
и коммерческая недвижимость
1
. В свою
очередь коммерческая недви-
жимость может быть также разделена на недвижимость, приносящую
доход (собственно «коммерческая недвижимость»), и недвижимость,
создающую условия для хозяйственной деятельности (так называемая
индустриальная недвижимость, включая земельные участки сельско-
хозяйственного назначения). Объекты коммерческой недвижимости
имеют более высокую ликвидность по
сравнению с индустриальны-
ми объектами. Коммерческая недвижимость, как правило, арендуется,
а индустриальная находится в собственности
2
.
К залогу отдельных видов недвижимого имущества предъявляются
определенные требования.
Земельный участок сельскохозяйственного назначения, передавае-
мый в залог,
должен быть оборотоспособным
3
, и его площадь не долж-
на быть меньше минимального размера, установленного нормативны-
ми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного са-
моуправления для земель различного целевого назначения и разрешен-
ных к использованию.
По договору ипотеки земельный участок закладывается как единое
целое вместе со всеми принадлежностями (неотделимыми от участка
1
Максимов С. Н. Основы предпринимательской
деятельности на рынке недви-
жимости. СПб.: Питер, 2000. С. 66–67.
2
При этом один и тот же объект может выполнять разные функции. Напри-
мер, конторские помещения на предприятии — часть индустриальной недви-
жимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматрива-
ются как коммерческая недвижимость.
3
В соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте явля-
ются: участки лесного фонда; земли сельскохозяйственного
назначения; зем-
ли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами; иные
земли, подвергшиеся деградации, и т. д. Не допускается залог имущества, на-
ходящегося в государственной или муниципальной собственности.