Подходы и методы оценки земельных участков

• 
  Сравнение продаж – для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.
  
• 
  Выделение. Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект – земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.
  
• 
  Распределение – Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:
  

• 
  Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
  
• 
  Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
  
• 
  Эффективная эксплуатация земли;
  

Алгоритм действий эксперта будет следующий:

• 
  Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
  
• 
  Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.
  
• 
  Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.
  

• 
  Капитализация – Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов – с застройками и без них. Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:
  

• 
  Рассчитывается рента, созданная участком;
  
• 
  Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
  
• 
  С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.
  
• 
  Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.
  

• 
  Рента, а также метод остатка. Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий – главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений. Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.
  
• 
  Предполагаемое использование. Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.
  

4. 
   
   
   жүктеу/скачать 62,78 Kb.
   
   Достарыңызбен бөлісу: