Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
| Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды. Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер ететін бірқатар факторларды белгілейді: Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және адамның жасауымен – ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер, телімнің түрі және т.б; Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және олардың иелерімен қарым-қатынас; Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық, несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс; Саясаттық (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны қорғау. Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала құрылысы теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процессін, қоғамның өмір сүруі мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады. Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын бақылау керек. Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына, іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін және стилін анықтайды. Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру қызметтері) жақсы жерлерді анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі – оның функционалды табиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік категориялары бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй – қалалардың селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу – қалаға жақын ауасы таза , еңбек – тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған тәуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар: функционалды аймақтау – берілген функция қағидасы бойынша, қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір, үй, демалыс. Функцияның бірде-біреусіз өзі өмір сүре алмайды. Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрылымы, біріншіден, қоныстандырудың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік циклдарының бір-бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық талаптар орындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан тұрғын-үйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын құрылыс пен өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және т.б. өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы кәсіпорындар – 1000 м, екінші – 500 м, үшінші – 300 м, төртінші – 100 м, бесінші – 50 м; Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлық функционалды аймақтарының құрамына көгалдандыру енеді. Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолымен іске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күн радиациясынан сақтайды. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы – жоспарланған аудан орталығы - өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары – жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс, одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с.); қаланың әлеуметтік инфрақұрылымын қалыптастыру. Қаланың көліктік – жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл – көпшілік – жол жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі – ыңғайлы, әрі қысқа жаяу жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында көліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық – жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілетілігін, даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл байланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады (мысалы, сызықты құрылым) және т.б. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру – тұрғын жерлер жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің топтық жүйесі – бұл табиғи – ландшафт орталығы профиль мен қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру. Кешенділік – қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық, эстетикалық және техникалық. Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету, демалу, еңбек, басқару. Экологиялық – физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады. Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану. Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз ету. Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, қара топырақтың қабілеті, т.б. инженерлік-геологиялық қызметтер мәселелерін шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс базасының материалды-техникалық мүмкіндіктерін дамыту. Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптар адам қызметі үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлық қала құрылыс нормалар мен ережелер осы идеяға негізделген. Мысалы, тұрғын-үй құрылысы үшін табиғи жағымды және санитарлы жағдайлары бар телімдерді -өзенге жақын, су қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады . Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторлар жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында объектінің орналасу ортасының дамуы төрт циклын белгілейді: өсуі тұрақтылық құлдырау жаңару тұрақтылық жаңару
құлдырау жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|