Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
| Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін, бағаланатын жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай циклда және даму циклының қай жерінде орналасқанын нақты анықтау қажет. Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады (тігін фабрикасы). Оның орналасқан жерінде өңдейтін өнеркәсіп кәсіпорындарының күшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатын объектінің (тігін фабрикасы) орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. Дайын тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешен құнының өсуі болады деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі. Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің орналасу аймағын да талдау қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен қамтылу көзқарасы дамып келе жатқан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін ұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардың өсуі және оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер етуі. Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарының қажеттіліктерін қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен қамтылуы; жұмыспен қамтылудың өмір сүру түріне әсер етуі; отбасы құрылымы мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы; жерді иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй нарығына әсері; халықтар табысы және аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі. Яғни, жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейде әсер етуін қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша, сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда. 1970-1980 жж арасындағы Англия мен АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жарлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы байқалады, онда халық пен жұмыс орындарының жалпы қысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта 400 мың өндірістік жұмыс орындарынан айырылды. Оған негізгі себеп, кәсіпорындарды ішкі аудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау болды. Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің құрылымын қайта құру үрдістерінде, жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімі мен тәжірибесі болмағандықтан, жұмысқа орналасуға мүмкіндіктері болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында құлдыраудың көптеген белгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмыс орындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы басқа бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына қарай, ішкі аудандардағы халық пен жұмыс орындарының қысқару қарқынының баяулауы байқалды. Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен соған сәйкес құлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала шеттері өмір сүріп келеді. АҚШ-та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғын-үй құрылысы мен автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан – ішкі қалалардың құлдырауы мен дамымай қалуына алып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік-шығыс штаттарынан Күнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды. Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының жалпы өсімі 10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30-дан 60 пайызға дейін жетті. Президент Картерге ұсынылған қала құрылыс саясаты туралы баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. Бірақ бұл шешімді, қалған адамдармен не істейміз деген сұраққа жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге, миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды, үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып келе жатқан штаттардың қалалары мен ауылдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым еркін өмір сүру мүмкіндігі , таза ауа мен көршілермен жақын қарым-қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды. Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамыған аймақтарында халықтың көп шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау жағдайы қалыптасты. Қазақстан экономикасында да осыған ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір кәсіпорындар жақсы қызмет жасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады, үшіншілері мүлдем жауылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік түрі өзгереді, пайыздық қойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайларда туындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықтар шикізат ресурстарының құнына әсер етеді. Оларды қадағалап және дұрыс түсіндіру нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік береді. Жоғарыда қарастырылған факторлар кестеде жүйеленген. жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|