Земельный кадастр

226 
 
занесено  более  250  тыс.  регистрационных  записей  и  с  2003  г.  его  дей-
ствие распространено на всю Шотландию.  
Кадастр Шотландии широко использует крупномасштабные топогра-
фические  карты.  Недвижимость  в  городах  регистрируется  на  картах 
масштаба 1:250, в сельских районах – на картах масштаба 1:2 500, в гор-
ных районах и на других нетронутых землях – в масштабе 1:10 000. Базы 
данных  для  реестров  создаются  на  полностью  компьютеризированных 
технологиях, в том числе с цифровыми картами. Топографическая служ-
ба  и  земельный  реестр  работают  в  тесном  содружестве  над  усовершен-
ствованием карт артиллерийской съемки, которая является составной ча-
стью процесса регистрации. 
Земельный кадастр США на ранней стадии предназначался для быст-
рого  заселения  земель,  а  лишь  потом  для  налогообложения.  Он  берет 
свое начало с 1785 г., когда в стране была принята в основу прямоуголь-
ная «система геодезических координат». С этого времени начали прово-
дить  описание  землевладений,  составлять  акты  о  наличии  земельной 
собственности (в земельной книге), осуществлять учет земель. 
До настоящего времени регистрация земельной собственности в США 
децентрализована  (кадастром  и  связанными  с  ним  работами  занимается 
39  ведомств)  и  в  основном  находится  в  ведении  штатов,  в  связи  с  чем 
имеются  местные  особенности  ведения  кадастра  и  его  документации. 
Имеется более 3000 бюро по учету земель, ежегодные расходы на реги-
страцию составляют 4–10 долл. на 1 парцеллу. 
Кадастр  земель  в  США  направлен  на  реализацию  трех  основных 
функций: 1) информационная база для налогообложения; 2) информаци-
онная база о правах землевладельцев; 3) мониторинг современного и по-
тенциального использования земель. 
Американский  рынок  собственности,  в  том  числе  земельной,  имеет 
много  уникальных  особенностей,  например,  важную  роль  играют  стра-
ховые компании права. На них в большой степени полагается американ-
ский  рынок  собственности  (кроме  одного-двух  штатов)  в  целях  обеспе-
чения стабильности и порядка. Множество юристов вовлечено в провер-
ку и готовит сделки. Это означает, что Соединенные Штаты имеют уни-
кальное  положение  среди  наиболее  развитых  стран,  не  имея  никакой 
государственной  или  федеральной  системы  для  регистрации  земли  в 
компьютеризированном реестре или системе дел.  
За некоторыми исключениями регистрация дел доминирует над реги-
страцией прав во всех штатах. За регистрацию дел ответственны суды. В 
сделки  собственности  вовлечены  кредиторы,  агенты  по  продаже  недви-
жимости, инспекторы, местный орган власти, поверенные и т. д. Напри-

227 
 
мер, при залоге клиент должен будет обсудить и сравнить и процентные 
ставки, и затраты с кредитными учреждениями. В большинстве случаев 
как часть переговоров с кредитным учреждением требуется оценка соб-
ственности профессиональным оценщиком.  
Чтобы  гарантировать,  что  есть  суммы  денег,  доступные  для  оплаты 
налогов собственности  и  страховых премий опасности,  кредитный  банк 
сохраняет равновесие путем создания счета условного депонирования. 
Это – нормальная процедура в США, используемая для большинства 
сделок. Это означает, что открытие такого счета – только стоимость для 
первичного  вхождения  человека  в  круг  владельцев  собственности.  Для 
всех  последующих  сделок  –  это  вопрос  замены  одного  счета  условного 
депонирования с другим. Институт условного депонирования – уникаль-
ная особенность США.  
Регистрация, т. е. вход в регистр дел в суде графства, является отно-
сительно  простым  вопросом.  В  большинстве  случаев  этим  занимаются 
отделы в кредитном учреждении или агенты по продаже недвижимости. 
Наличие регистрации дел означает, что содержание регистра не собрано 
систематическим  способом,  который  характеризует  регистрацию  права, 
и  что  правительство  не  гарантирует  земельный регистр. Заинтересован-
ная сторона вынуждена делать полный поиск по регистрам и делам, что-
бы  установить  юридические  факты  для  определенной  собственности. 
Есть целые компании, которые специализируются в этой работе.  
Время,  необходимое  для  кредитного  учреждения,  чтобы  обработать 
заявление ссуды, зависит от многих вещей. Увеличение количества заяв-
лений в течение 2001 г. в результате исторически очень низких процент-
ных  ставок привело  к  более длительным  срокам обработки.  В  середине 
2001  г.  требовалось  6  недель  от  заявления  до  закрытия  дела,  что  вдвое 
выше обычного времени в Америке. В целом по разным штатам требует-
ся от нескольких дней до множества недель. 
Расходы  на  получение  кредита  в  200  тыс.  долл.  с  платежами  2  %, 
например,  составляют  6  546  долл.,  в  том  числе  проценты  по  кредиту  4 
000, обработка платы 300, плата оценки, сообщение о кредите 16, стра-
ховка  от  наводнения  24,  страхование  права  906,  городской  налог  450, 
подготовка  документа  150,  оплата  нотариуса  50,  налоговые  печати  и 
фиксация оплаты 350 долл. 
Доступ к информации затруднен для лиц, непосредственно вовлечен-
ных в сделку, и это означает, что информация требует затрат. Компьюте-
ризация  в  пределах  организаций  пока  недостаточна,  количество  доку-
ментов очень обширно. Например, в среднем 40–50 человек в кредитном 
учреждении имеют отношение к выдаче ссуды.  

228 
 
Экономические и общественно-политические перемены в стране при-
вели к необходимости создания многоцелевого кадастра. При сборе, хра-
нении  и  поиске  информации  современная  кадастровая  система  США  в 
качестве исходной единицы использует парцеллу. Основой многоцелево-
го  кадастра  служат  точная  геодезическая  сеть,  точные  карты,  юридиче-
ские  записи  о  границах  землепользования  и  данные  земельного  учета. 
При  разработке  многоцелевого  кадастра  введен  стандарт  точности  ка-
дастровой съемки и масштаба кадастровых карт.  
В базу данных многоцелевого кадастра включены следующие файлы: 
правовое описание в графическом виде с дополнением в текстовом; учет 
земельной  собственности  – информация  о  каждой  парцелле  (характери-
стика  почв,  ландшафт  и  др.);  рыночные  сведения  –  сведения  о  ценах  и 
расходах, датах приобретения и аренде, т. е. сведения, представляющие 
интерес  на  рынке;  землепользование  (налоговый  список)  –  данные  о 
налогоплательщике,  величине  налога,  коде  налоговой  ставки.  В  боль-
шинстве  районов  США  учет  земель  ведет  госдепартамент,  в  остальных 
случаях – департамент штата. Многообразие земельной собственности и 
конкуренция не позволили реализовать систему многоцелевого кадастра 
в целом, поэтому действуют лишь отдельные его части. 
В целях исключения дублирования работ в 1988 г. принят закон о со-
здании  единой  землеустроительной  информационной  службы.  Большое 
внимание еще с 1960-х годов уделяется созданию многоцелевых земель-
ных  информационных  систем.  Есть  ряд  непространственных  (учетных) 
информационных систем и ГИС. Например, ГИС Аляски состоит из ше-
сти программ: 1) высокоширотная программа НАСА; 2) ортофотографи-
ческое  картографирование;  3)  установление  морских  границ;  4)  кадаст-
ровое картографирование; 5) ресурсное картографирование; 6) создание 
ЗИС-центра.  
В  современных  американских  ЗИС  обычно  имеются  четыре  подси-
стемы (файла): прав, учета, рыночных сведений и налоговый список, ко-
торые  связаны  между  собой  через  код  парцеллы.  Средняя  стоимость 
многоцелевого кадастра составляет 3,2 млн долл. в сельском и 5,8 млн в 
городском округах. 
В  США  накоплен  существенный  опыт  в  информационном  обеспече-
нии  вопросов  рационального  использования  и  охраны  земель,  важным 
элементом которого является оценка земель. Единой методики экономи-
ческой оценки земель нет. Наиболее распространен метод оценки земель 
по  величине  чистого  дохода  от  реализации  сельскохозяйственной  про-
дукции.  
Большое  внимание  уделяется  учету  и  описанию  природной  характе-

229 
 
ристики земель (рельефа, почв), пригодности использования их для вы-
ращивания  тех  или  иных  культур  (характеру  использования  земель). 
Непосредственно вопросами оценки земель занимается ряд служб. Оцен-
ка  земель  основывается  на  учете  почв,  рельефа  и  урожайности  культур 
при  определенном  способе  использования  земель  (типе  севооборотов, 
внесении удобрений). 
Системы  кадастровой  оценки  почв  составлены  работниками  различ-
ных  сельскохозяйственных  опытных  станций  и  университетов.  Так,  в 
Калифорнийском  университете  был  разработан  метод,  известный  под 
названием  «индекс  Стори».  При  этом  методе  учитываются  четыре  ос-
новных  фактора:  почвенный  профиль  (А),  механический  состав  (В), 
уклон  (С)  и  фактор  (X),  включающий  шесть  переменных  элементов. 
Каждый  из  этих  факторов  изменяется 
B 
пределах  100-балльной  шкалы. 
Сначала определяется относительное (процентное) значение каждого из 
факторов.  Показатели,  определяющие  значение  этих  факторов,  выража-
ют вариации соответствующих физических свойств почв. Перемножени-
ем значений всех факторов и последующим исключением всех цифр по-
лученного  произведения,  кроме  первых  двух,  получают  индекс  Стори. 
Например,  если  значения  отдельных  факторов  составляют:  А  =  80,  В  = 
90, С = 70 и Х = 60, то их произведение составит 30 240 000, индекс Сто-
ри будет 30. Этот сводный показатель обозначает место данной почвы в 
100 % оценочной шкале. Шкала по качеству почв делится на шесть кате-
горий:  первая  (почва  высшего  качества)  –  80–100  %,  вторая  (хорошая 
почва)  –  60–79,  третья  (удовлетворительная  почва)  –  40–59,  четвертая 
(плохая почва) – 20–39, пятая (очень плохая почва) – 10–19, шестая (не-
пригодная к сельскохозяйственному использованию почва) – 0–9 %. 
При  оценке продуктивности  кормовых  угодий,  кроме  показателя  чи-
стого  дохода,  применяется  условная  единица  –  корово-дни  на  акр,  т.  е. 
сколько дней можно прокормить корову на 1 акре пастбища. 
В  настоящее  время  в  США  применяются  четыре  системы  оценки  зе-
мель:  классификация  наиболее  значимых  для  сельского  хозяйства  зе-
мель;  бонитировочно-классификационная  система;  оценка  почв  по  их 
потенциалу;  бонитировка  почв.  Классификация  сельскохозяйственных 
земель включает две основные категории земель: «лучшие сельскохозяй-
ственные  земли»,  «уникальные  сельскохозяйственные  земли»  и  две  до-
полнительные  категории:  «значимые  сельскохозяйственные  земли  в 
масштабах штата» и «сельскохозяйственные земли местного значения». 
Бонитировочно-классификационная система включает 3 группы кате-
горий:  классы,  подклассы,  единицы  землепригодности.  В  классы  (всего 
их 8)  объединяют земли с одинаковыми производственными  возможно-

230 
 
стями  и  одинаковым  проявлением  факторов,  ограничивающих  их  ис-
пользование для сельскохозяйственных целей (классы 1–4 – пашня, 5–7 – 
пастбища, 8 – непригодные). Подклассы характеризуют природу ограни-
чивающего фактора  (Е  – почвы  с ограничениями,  вызванными  эрозией; 
W – почвы, на которых наблюдается избыточная влажность, недостаточ-
ное дренирование или затопление; S – почвы с ограниченным корнеоби-
таемым слоем; С – почвы в районах с климатическими ограничениями). 
Единицы  землепригодности  объединяют  равноценные  в  хозяйственном 
отношении  группы  почв  с  одинаковой  номинальной  продуктивностью, 
агротехникой  и  противоэрозионными  мерами  защиты.  Данные  бонити-
ровочно-классификационной  системы  используются  для  целей  внутри-
хозяйственного  землеустройства  фермерских  хозяйств,  качественного 
учета земель, обеспечения ряда функций управления земельными ресур-
сами.  
В США изучение земель ведѐтся специальной службой охраны почв в 
системе министерства сельского хозяйства. Она состоит из центрального 
органа, филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв. 
Основными  единицами,  подлежащими  съемке  при  почвенных  обследо-
ваниях,  являются  серии,  внутри  которых  выделяют  почвенные  типы  и 
фазы.  Серии  представляют  собой  почвы,  однотипные  по  мощности  и 
структуре  горизонтов,  по  содержанию  солей,  органических  веществ,  а 
также по рельефу, степени эродированности, засоления и т. д. В пределах 
серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационная едини-
ца  –  фаза.  Критерием  для  ее  выделения  являютсяе  изменение  наклона 
поверхности,  ограничивающее  использование  техники,  степень  подвер-
женности эрозии, засоренности камнями, материнской породе и т. п.  
Качественная оценка земель в США производится по продуктивности 
сельскохозяйственных  угодий.  Продуктивность  пашни  определяется  по 
урожайности  основных  сельскохозяйственных  культур  не  менее  чем  за 
десять  лет,  а  для  засушливых  районов  –  за  более  длительный  период. 
При этом собирают сведения о системе севооборотов, обработке почвы, 
применении  удобрений,  мелиорации  для  установления  классов  ведения 
хозяйства, что позволяет оценить каждую категорию земель по урожай-
ности в зависимости от того, при каких способах ведения хозяйств были 
получены  эти  данные.  Оценка  завершается  определением  показателя 
продуктивности земель для каждой культуры. 
Для  выявления  наиболее  продуктивных  земель  в  США  проводится 
экономическая  классификация  земель  (7  классов),  в  которой  наряду  с 
природными учитывают и экономические показатели: размер хозяйства, 

231 
 
структуру землепользования, уровень интенсификации, местоположение 
и доходность хозяйства на единицу площади, затраты труда.  
Экономическая  оценка  земель  (в  том  числе  цены  на  землю)  имеет 
важное  значение  в  экономическом  механизме  управления  сельским  хо-
зяйством США, находит отражение в рыночных ценах. Цена земли пред-
ставляется  в виде капитализированной ренты, т. е. определяется исходя 
из ежегодной земельной ренты и банковского процента. Рост рыночных 
цен  на  землю  и  денежной  оценки  земель  более  чем  наполовину  за  по-
следнее десятилетие обусловлен инфляционными процессами.  
В целом современный кадастр США многоцелевой, парцеллярный, на 
основе цифровых кадастровых карт, децентрализованный.  
Ведением земельного кадастра в Канаде занимается служба инвента-
ризации  земель.  Она  обеспечивает  изучение  земель  по  единой  для  всей 
страны  программе,  главная  цель  которой  –  обеспечение  федеральных  и 
провинциальных органов точными и полными данными о потенциальной 
продуктивности земельных ресурсов страны.  
Земельный  кадастр  Канады  характеризует  различный  характер  учета 
и регистрации земель по провинциям. Федеральное ведомство ведет учет 
и  регистрацию  только  на  Северо-Западных  территориях  и  территории 
Юкона. На востоке регистрация носит уведомительный характер с обще-
ственным уведомлением о ней, на западе регистрация еще и гарантирует 
права собственника с выдачей аттестата права (система Торренс). В про-
винции Онтарио действуют обе системы.  
Кадастр  Канады  парцеллярный,  применяется  кодификация  участков. 
В Квебеке кодификация проводится на основании кадастрового кодекса, 
подобного французскому, в других провинциях – как в Великобритании, 
и  документы  на  право  собственности  представляют  собой  специальные 
книги или реестры, тогда как в Квебеке – кадастровые планы.  
Работает  до  200  ЗИС,  но  комплексных  ЗИС  нет,  хотя  разработана 
именно  в  Канаде  самая  комплексная  на  начало  1990-х  годов  ЗИС  для 
чтения,  хранения,  анализа  и  сравнения  карт  ресурсов  и  использования 
земель,  социальной  и  экономической  информации,  подбора  и  подсчета 
площадей, составления целевых карт. 
В Канаде до 1963 г. классификацию земель по степени их пригодно-
сти для сельскохозяйственного использования разрабатывали провинци-
альные департаменты сельского хозяйства. В связи с этим в разных про-
винциях создавалась своя классификация земель, а наиболее обстоятель-
ная из них – в провинции Британская Колумбия. 
С  созданием  службы  инвентаризации  земель  в  1963  г.  при  департа-
менте лесного хозяйства и развития сельских местностей начали прово-

232 
 
дить  исследования  в  целях  разработки  единой  классификации  земель. 
Эта  служба  ведет  систематические  работы на  площади  в 2,5  млн.  км
2
  в 
заселенной  части  Канады.  В  связи  с  тем  что  сельскохозяйственное  ис-
пользование территории тесно связано с другими видами использования, 
по назначению выделяют основные четыре типа оценки земель, а именно 
для  сельского  хозяйства,  лесного  хозяйства,  отдыха  населения,  воспро-
изводства фауны (копытных и водоплавающих). 
При  классификации  для  сельского  хозяйства  установлено  семь  клас-
сов  земель  различной  степени  пригодности,  различающихся  по  уровню 
потенциальной  продуктивности.  Схема  классификации  земель  по  воз-
можности их использования в сельском хозяйстве построена на опреде-
лении  степени  проявления  факторов,  ограничивающих  использование 
земель, и очень схожа с американской, хотя количество подклассов, ха-
рактеризуюших  природу  ограничивающего  фактора,  значительно  боль-
ше:  подкласс  С  обусловлен  климатическим  фактором;  D  –  грануломет-
рическим составом почвы; Е – эрозией, F – низким плодородием почв; I – 
затоплением; М – недостаточной влажностью, возникающей в результате 
низкой водопроницаемости или влагоемкости почвы; N – засолением; Р – 
каменистостью; R – твердостью материнской породы; S – комплексным 
влиянием ряда неблагоприятных почвенных факторов; Т – топографиче-
ским фактором; W – избыточной влажностью; Х – аккумулятивным дей-
ствием  факторов,  каждый  из  которых  в  отдельности  не  может  снизить 
класса  земли,  но  все  вместе  обусловливают  отнесение  участка  к  более 
низкому  классу.  Отнесение  почвы  к  классу  и  подклассу  проводится  по 
ограничивающим факторам и по степени их проявления. Сначала опре-
деляют подкласс – ограничивающий фактор, а затем уже класс – степень 
ограничения, обусловленная данным фактором. 
Работы  по  инвентаризации  земель,  включающие  и  классификацию, 
проводят  в рамках отдельных  провинций по  единой общенациональной 
программе.  Отраслевые  карты  землепригодности,  предназначенные 
непосредственно  для  планирования,  составляют  в  масштабе  1:50  000  и 
публикуют  в  масштабе  1:250  000.  Карты  использования  земель  состав-
ляют только в масштабе 1:50 000 и не публикуют. 
В Канаде разработаны и применяются классификации земель по воз-
можности  их  использования  для  целей  лесоразведения  (выделяется  7 
классов и 18 подклассов), отдыха населения (7 классов и 24 подклассов), 
поддержания дикой природы (7 классов и 11 подклассов для разведения 
диких  животных,  7  классов  и  4  подкласса  для  разведения  водоплаваю-
щих птиц). 
В Канаде нет единой методики оценки земель.  В некоторых провин-

233 
 
циях  разработаны  методы,  в  основу  которых  положен  индекс  Стори. 
Кроме  того,  в  качестве  показателя  оценки  применяется  урожайность 
пшеницы  и  все  земли  подразделяют  на  пять  классов  продуктивности. 
Другие культуры по соответствующим коэффициентам переводят в уро-
жай пшеницы. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении 
не производится. 
8.6. Земельный  кадастр  в  некоторых  странах  Азии 
 
В Китае – крупнейшей стране мира – земельный кадастр проводится 
в соответствии с Законом о землепользовании 1986 г., согласно которому 
все  земли  государственной  и  коллективной  собственности  входят  в  со-
став  единого  государственного  земельного  фонда.  Как  правило,  земли 
населенных  пунктов  являются  государственной  собственностью,  сель-
ские территории – коллективной собственностью. Как и в любой постсо-
циалистической  стране,  в  Китае  кадастр  находится  на  стадии  становле-
ния,  нет  достаточных  социально-экономических  потребностей  в  осу-
ществлении  регистрации  земель  ввиду  доминирования  государственной 
собственности на землю. 
Управление  землями  земельного  фонда  осуществляет  Государствен-
ное  земельное  управление  в  составе  Госсовета.  В  ведении  управления 
находятся  вопросы  земельного  законодательства  и  земельных  отноше-
ний, учета земель и учетной документации, управления и охраны земель, 
их оценки, отводы земель, разрешение земельных споров и др. Управле-
ние  состоит  из  шести  департаментов,  в  том  числе  и  департамента  зе-
мельного  кадастра,  и  двух  кабинетов.  В  функции  департамента  земель-
ного кадастра входит обследование, учет, регистрация и оценка земель-
ных ресурсов. Департамент управления землями, используемыми в стро-
ительстве, руководит процессами изъятия земель и отвода их под строи-
тельство.  Департамент  планирования  использования  земель  разрабаты-
вает генеральный и ежегодные планы использования земельных ресурсов 
по  стране,  разрабатывает  основные  законодательные  положения  по  ра-
циональному  использованию  и  охране  земель.  Разрешение  земельных 
споров  и  контроль  за  использованием  земель  –  функции  департамента 
надзора  и  контроля.  Функции  департаментов  науки,  техники,  образова-
ния  и  пропаганды,  а  также  департамента  по  земельному  законодатель-
ству и земельной политике вытекают из их названия. 
При  земельном  управлении  имеется  институт  изыскания  и  планиро-
вания  использования  земель,  который  занимается  техническими  и  кон-
сультативными вопросами, информационным обменом.  

234 
 
В административных единицах работу выполняют управления земли. 
Китай был одной из немногих стран, где вскоре после обретения незави-
симости оценку земель проводили физико-географы, которые опирались 
на классификацию земель, базирующуюся на природных факторах и сте-
пени  их  благоприятности.  В  основу  современной  оценки  земель  в  КНР 
положены  естественные  факторы  (климат,  рельеф,  почвы,  раститель-
ность,  гидрология),  социально-экономические  условия  и  показатели  ис-
пользования земель. Страна разделена на 11 природных районов, в каж-
дом из них выделено 9 групп земель исходя из принципа их пригодности 
в сельском и лесном хозяйстве и других целей. Земли групп по качеству 
подразделены на  три  класса,  а  в  классах  выделены  типы  земель  в  зави-
симости от лимитирующих факторов. В стране осуществляется средне- и 
крупномасштабное картирование земель. 
Китайская экономическая реформа прошла значительный путь разви-
тия, сохраняя основное направление преобразований – семейный подряд 
как основная форма хозяйствования в деревне и (в городе) – расширение 
экономической  самостоятельности  государственных  предприятий,  пере-
вод  коллективного  сектора  на  самоуправление,  допущение  существова-
ния  индивидуального  и  частного  предпринимательства,  которое  посте-
пенно  укрепляет  свои  позиции  в  хозяйстве  страны.  Реформа  открыла 
простор  дли  прямых  иностранных  инвестиций,  обеспечила  в  короткий 
срок значительное улучшение условий жизни населения страны. 
Формирование  земельного  рынка,  купля-продажа  прав  пользования 
земельными участками, аренда земли и другие аспекты земельного обо-
рота  вызвали  необходимость  быстрого  освоения  земельно-кадастровых 
работ, особенно в городских условиях. Так, в городе Шицзячжуан (про-
винция  Хэбэй)  для  обеспечения  экономической  эффективности  исполь-
зования  государственных  земель  с  учетом  требований  рыночной  эконо-
мики  были  проведены  опытные  кадастровые  работы  по  установлению 
разрядов  земли  и  способов  ее  оценки  в  городах  и  прилегающих  к  ним 
районах  провинции.  Сначала  вся  земельная  территория  было  разделена 
на  разряды  с  использованием  данных  статистики  по  эффективности 
пользования землей и торгам по недвижимости. При помощи различных 
методик  расчета  была  получена  средняя  стоимость  права  пользования 
землей – базисная цена земли для оценки разряда земли городских райо-
нов или равной по качеству земли другого района. Разряды земли опре-
делялись по функциональному назначению городской территории – тор-
говая,  промышленная,  жилая  зона  и  т.  д.  По  базисной  цене  земли  и  на 
основании  условий  микрорайона  родовой  земли  были  введены  соответ-

235 
 
ствующие  коэффициенты  корреляции,  чтобы  получить  стоимость  этой 
земли.  
Разделение единиц оценочных разрядов было осуществлено методом 
сеточного контролирования. На основании кадастровой оценки разрядов 
земель для торговли, промышленности и жилого хозяйства и применения 
различных расчетов была получена базовая стоимость земли. 
Кадастр  Вьетнама  представляет  собой  некий  аналог  советского  ка-
дастра  30-летней  давности.  Он  ведется  преимущественно  на  сельскохо-
зяйственных  землях  в  форме  земельно-шнуровой  книги,  картотеки  кон-
туров  и  плана.  В  книге  записываются  все  семьи,  площадь  земельного 
участка, закрепленного за ними, и его бонитет. На карточках отражаются 
такие  сведения,  как  идентификационный  номер,  площадь,  вид  земель, 
данные о землепользователе, бонитет участка, ирригационное состояние. 
На планах масштаба 1:2 000, реже 1:5 000, помимо топографической ин-
формации, наносят границы угодий, мелиоративные каналы. 
Основным  отчетным  документом  является  земельный  баланс,  состо-
ящий  из  21  графы  и  79  строк.  Он  содержит  стереотипные  сведения  о 
площадях  отдельных  категорий  земель,  видов  земель,  категорий  земле-
пользователей. В стране выделено пять категорий земель: сельскохозяй-
ственного,  лесохозяйственного,  специального  назначения,  земли  насе-
ленных  пунктов  и  пр.  Традиционные  виды  земель  делятся  во  Вьетнаме 
на  экзотические для  нас подвиды,  например пашня  –  на  три подвида: с 
тремя, двумя и одним урожаем в год.  
В  связи  со  слабой  материально-технической  базой  территориальных 
органов  землеустройства  работы  по  регистрации  землепользований  ве-
дутся медленно и при невысоком качественном уровне.  
Бонитировка почв в стране проведена по основным почвенным свой-
ствам:  генезису,  водному  режиму,  гранулометрическому  составу,  мощ-
ности  пахотного  слоя,  а  также  по  освещенности  и  рельефу.  Выбраны 
именно те свойства, которые в наибольшей степени коррелируют с уро-
жайностью культур.  
Создание кадастровой системы на современных информационных но-
сителях  во  Вьетнаме  только  продекларировано.  В  стране  нет  ни  доста-
точного  количества  кадров,  ни  материалов  наземных  и  воздушных  съе-
мок, ни законодательной и нормативной базы. 
Среди стран Азии сравнительно высоким уровнем развития кадастра 
отличается  Малайзия.  По  мнению  собственных  специалистов-
сюрвейеров,  страна  имеет  отличную  земельно-кадастровую  систему, 
обеспечивающую  достаточный  уровень  правовой  безопасности  земель-
ных участков и иных объектов недвижимой собственности. Тем не менее 

236 
 
малайзийская система базируется на количественном выражении разме-
ров участков и их размещении по отношению к соседним участкам. В се-
годняшней  высокоинформационной  эре  подобная  земельно-кадастровая 
система  технологически  примитивна  и  не  отвечает  все  возрастающим 
требованиям потребителей земельно-кадастровой информации. 
В целях построения современной ГИС, и применяя самую эффектив-
ную  на  сегодняшний  день  систему  глобального  позиционирования 
(GPS),  в  Малайзии  осуществлены  пробные  проекты  по  преобразованию 
системы простого количественного учета в основанный на единых про-
странственных координатах кадастр.  
Так, в экспериментальном штате Мелака совместными усилиями фа-
культета  геоинформационных  иследований  и  инженерных  разработок 
технологического  университета  и  государственного  департамента  ка-
дастровой съемки и картографирования был разработан и внедрен в дей-
ствие проект координатной земельно-кадастровой системы Малайзии. В 
процессе  разработки  и  реализации  проекта  решались  две  главные  про-
блемы:  использование  GPS-технологий  для  сгущения  геодезических 
опорных  сетей  в  целях  создания  координатного  кадастра  и  применения 
метода  наименьших  квадратов  для  анализа  и  корректировки  размеров 
кадастровых участков. 
В результате изучения внедренного проекта были выявлены широкие 
возможности  прикладного  применения  координатной  земельно-
кадастровой системы. Планируется расширение проекта до национально-
го  уровня  для  создания  земельно-кадастровой  системы  нового  типа  на 
территории всей Малайзии. Пока же кадастр страны далек от совершен-
ства:  формирование  нового  объекта  регистрации  и  учета  занимает  в 
среднем 155 дней, имущественная передача – 123 дня. 
Создание  земельно-кадастровых  систем  в  некоторых  странах  Азии, 
например, в Таиланде и Индонезии, финансирует Всемирный банк. Так, 
в Индонезии общая сумма выделенных средств на ряд проектов состав-
ляет 43 млн. долл. США со сроком реализации 54 года. Проекты направ-
лены  на  документальное  подтверждение  ранее  не  зарегистрированных 
прав  на  недвижимость;  улучшение  регистрации  земельных  участков  в 
целях  улучшения  рынка  земли;  совершенствование  механизмов  налого-
обложения  на базе оценки  земель,  совершенствование  землеустройства, 
компьютеризацию текстовой составляющей кадастровой системы.  
Съемка в стране в настоящее время осуществляется преимущественно 
с помощью GPS-технологий, карты изготовляются преимущественно по 
результатам фотограмметрических работ, а не по дигитализации бумаж-
ных карт. В стране имеется 56 млн земельных участков, что много даже 

237 
 
для страны с таким большим населением (более 200 млн). Почти все они 
уже зафиксированы в кадастре, так как ежегодное увеличение их количе-
ства  составляет  лишь  0,27  %.  В  стране  отмечается  600–700  земельных 
споров  ежегодно,  но  под  залогом  находится  только  1  %  земельных 
участков, т. е. земельный рынок пока развит недостаточно. Среди прочих 
стран  Индонезия  выделяется  огромными  заработками  специалистов  по 
земельному кадастру – в 59 раз выше среднего по стране, что на порядок 
выше, чем в любой другой стране мира. 
В  Казахстане  земельную  реформу  контролирует  государство.  Зе-
мельное законодательство и практика совершенствуются поэтапно с уче-
том характера перехода иных отраслей к рыночной экономике. В 1990–
1993 гг. приняты законы «О земельном налоге», «О земельной реформе», 
«О  крестьянском  хозяйстве».  В  1995  г.  подписан  Указ  Президента  «О 
земле», где земле дан статус недвижимости и предмета правового регу-
лирования.  
В 2001 г. принят новый закон «О земле». Он вводит единый правовой 
режим для всех негосударственных землепользователей в сфере сельско-
хозяйственного  производства  на  основе  аренды,  т.  е.  долгосрочного 
пользования.  Более  3  млн  граждан  стали  собственниками  земельных 
участков, создан специальный земельный резервный фонд (12 млн. га) и 
более 100 тыс. крестьянских хозяйств. В стране 2,3 млн граждан являют-
ся  собственниками земельных  долей,  что  означает  начало  рынка  земли. 
Земельный  кадастр  находится  в  стадии  создания,  причем  регистрацией 
земель занимаются не земельные органы, а юридические. 
В Азербайджане преобразования начались в 1997 г. с принятием за-
кона «О земельной реформе», главной целью которого является создание 
качественно  новых  отношений  собственности  на  землю.  Бесплатно  по-
лучили землю и стали собственниками 3,3 млн. граждан, то есть сформи-
ровался мощный класс крестьян-собственников. Это самые лучшие зем-
ли, которые можно продать, подарить, завещать и т. д. Государственный 
земельный комитет страны занимается созданием современного земель-
ного кадастра. 
В Грузии в частную собственность передано 0,8 млн га сельскохозяй-
ственных  земель  и 0,94  млн  га  –  в  аренду.  С  1998  года  осуществляется 
приватизация  земель  промышленности  и  иных  несельскохозяйственных 
земель. Тем самым созданы хорошие условия для привлечения кредитов, 
внедрения  новых  технологий.  Сформирован  единый  орган  управления 
землей и принят пакет законов по реализации земельной реформы, в том 
числе и в области создания земельного кадастра.  

238 
 
В  Армении  большинство  земель  перераспределено  в  частную  соб-
ственность  еще  в  1991  г.  за  символическую  плату.  Земельные  участки 
распределялись путем жеребьевки, с примерно равным количеством раз-
личных  угодий,  в  среднем  1,3  га.  В  частной  собственности  находится  
80  %  сельскохозяйственных  земель.  Финансируется  незначительное  ко-
личество землеустроительных проектов, идет скупка земель виноградни-
ков перерабатывающими предприятиями – собственностью иностранцев. 
После массовой приватизации объектов недвижимости правительство 
Республики  Армения  организовало  кампанию  по  разработке  теоретиче-
ских  основ  национальной  земельно-кадастровой  системы.  После  про-
должительных  обсуждений  на  всех  уровнях  было  принято  решение  со-
здавать  систему  по  сценарию  Европейской  экономической  комиссии 
ООН.  Правительством  Армении  в  июне  1997  г.  была  основана  единая 
государственная  кадастровая  система  в  целях  обретения  действенного 
документа  для  эффективного  налогообложения, обеспечения  возможно-
сти оценки недвижимости в процессе ее регистрации, создания единого 
информационного  пространства  по  недвижимому  имуществу.  Сформи-
рован  информационный  центр,  который  должен  будет  предоставлять 
информацию  местным  административным  органам  по  коммуникацион-
ным сетям и обеспечивать информационное обслуживание других поль-
зователей. 
Управление кадастром возложено на кадастровый отдел по недвижи-
мости  правительства  Армении с  его 50  структурными  подразделениями 
на  местах  с  общим  штатом  1000  сотрудников.  Основан  также  институт 
частных  сюрвейеров,  которые  при получении соответствующих  удосто-
верений  привлекались  бы  к  работам  по  составлению  земельно-кадаст-
ровых планов и карт. Кадастровое картографирование ведется в масшта-
бах 1:500 для населенных районов и 1:2 000 для районов, где нет поселе-
ний. Последние годы работы проводятся с использованием средств  GPS 
и электронных тахеометров. В целом по пути создания кадастра Армения 
продвинулась значительно дальше других стран Закавказья. 
В Кыргызстане граждане с 1994 г. имеют право распоряжаться зем-
лей,  в  том  числе  и  сельскохозяйственной.  С  1997  г.  обязательна  реги-
страция  сделок  с  землей.  Много  внимания  уделяется  определению  нор-
мативной  цены  земли,  причем  ключевым  показателем  является  уровень 
ссудного  процента  или  так  называемой  капитализации  чистого  дохода 
(земельной ренты). 
В  Таджикистане  земля  находится  исключительно  в  собственности 
государства.  Реорганизация  осуществляется  путем  создания  мелких  (1–
10 га) дехканских хозяйств, малоэффективных по своей природе. Много 

239 
 
пахотных  земель,  даже  орошаемых,  выбыло  из  сельскохозяйственного 
оборота. Интенсифицировались селевые потоки, эрозия. Первоочередное 
внимание  сейчас  должно  уделяться  почвенным,  землеустроительным  и 
другим работам.  

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: