191
3.5. Рынок ипотечного кредитования
ную специфику формирования ресурсов. Договор кредитора и долж-
ника об установлении ипотеки может быть оформлен специальным
документом — закладной.
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие
права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обя-
зательству, обеспеченному ипотекой, без
представления других доказа-
тельств существования этого обязательства; право залога на имущество,
обремененное ипотекой
1
. Как и любая именная ценная бумага, заклад-
ная может переходить от одного владельца к другому и быть в доста-
точной мере оторванной от первоначального требования.
Рынок ипотечного кредитования, как и все финансовые рынки, де-
лится на первичный и вторичный. Первичный
рынок охватывает дея-
тельность кредитных институтов по кредитованию юридических и фи-
зических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке
происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых
потом можно выдать кредит следующему заемщику.
Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обяза-
тельств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью
привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных)
могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме
того, ипотеч-
ный кредит может быть выдан в форме закладной
2
. Доля закладных,
рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного
кредитования, которая преимущественно используется в данной стра-
не в определенный исторический период.
Рынок ипотечного кредитования — это совокупность экономических
отношений,
возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинан-
сирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности проведения
сделок. В качестве объекта купли-продажи на данном рынке выступают
особые финансовые инструменты: обязательства, обеспеченные ипоте-
кой, в том числе ипотечные кредиты, закладные,
ипотечные ценные бу-
маги и их производные. Круг участников при ипотечном кредитовании
значительно шире, чем при других видах кредитования.
1
П. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
2
Кредитные организации, выдававшие кредиты в форме закладных, существо-
вали в VIII и XIX вв. в Германии, Дании, России и т. д. Закладывая недвижи-
мое имущество, заемщик оформлял закладную,
которую он в любой момент
мог продать на вторичном рынке.