Общие  тенденции  развития

253 
 
ление  которыми  требует  определенной  системы  измерения  и  регистра-
ции  земельных  участков  и  прав  на  них,  оценки  стоимости  участков.  В 
этой связи кадастровая система на землях населенных пунктов, особенно 
на застроенных территориях, очень важна, и ее роль постоянно повыша-
ется. Это естественно хотя бы по причине общего роста народонаселения 
и уменьшения удельного количества земли.  
Во многих странах с высокими темпами урбанизации крайне слабые 
кадастровые системы. Возникновение большого количества крупных го-
родов  в  развивающихся  странах  создало  серьезную  проблему  трущоб, 
так как большинство жилищ строилось без всякого плана, нет кадастро-
вой системы, дающей информацию о наличии земель, ее стоимости, за-
щищающей права на землю. Трудно придумать иной способ обеспечить 
жильцам  гарантии,  кроме  выдачи  установленного  официального  доку-
мента,  определяющего  их  право  на  землю.  Отсутствие  гарантий  будет 
препятствовать  самостоятельной  деятельности,  проведению  улучшений, 
получению кредитов на строительство.  
Совершенствование  кадастра  всегда  имеет  целью  улучшать  и  самое 
традиционное  его  предназначение  –  обеспечение  лучшей  базы  для  зе-
мельного  налогообложения.  Кадастровая  система  позволяет  увеличить 
доходы,  обеспечивая  взимание  налога  со  всей  территории  и  минимизи-
руя  неуплату  налога,  создает  более  справедливую  систему  налогообло-
жения. Передача части земельного налога в распоряжение местных вла-
стей способствует местному развитию и рациональной децентрализации. 
Многоцелевая информация земельного кадастра, привязанная к удоб-
ным территориальным единицам, может использоваться в планировании 
и управления едва ли не любого вида деятельности, избежать дублирова-
ния многих работ. 
Наличие  современной  кадастровой  системы,  обеспеченной  базовыми 
цифровыми  картами,  значительно  упрощает  изготовление  различных 
тематических  карт. Опыт передовых  стран  показывает,  что  такие  карты 
быстро  находят  применение  в  самых  разных  общественных  и  частных 
целях. 
При  рыночной  экономике  неизбежно  появляются  споры  о  земле, 
особенно  при  незаконной  застройке.  Они  создают  огромный  объем 
работы  для  судов  и  иных  инстанций,  поэтому  общество  в  целом 
выигрывает  от  установления  четких  прав  на  землю.  Наличие  четкой 
регистрационной системы позволяет устранить всю неопределенность в 
отношении охвата и содержания прав на землю. 
Теоретически  земельный  реестр  должен  упрощать  сделки  с  землей. 
Обычно  требуется  установить,  что  предполагаемый  продавец 

254 
 
действительно имеет право заключать сделку. В ряде стран поисками и 
установлением  правого  титула  занимаются  профессиональные  юристы, 
что требует значительных затрат, как и страхование правового титула, и 
это имеет место, например, в США. В настоящий момент очевидно, что в 
Республике  Беларусь  наличие  довольно  громоздкой  системы  земельной 
регистрации  значительно  усложняет  сделки  с  землей  и  введение 
принципа «одного окна» лишь смягчает сложную ситуацию.  
Кадастр  теоретически  облегчает  формирование  земельного  рынка, 
крайне  необходимого  для  развития.  И  возможность  оборота  в  свою 
очередь  повышает  потенциальную  рыночную  стоимость  участка, 
изменяя кадастровые оценочные показатели участка.  
Наиболее  совершенные  кадастровые  системы  созданы  в  странах  Ев-
ропы,  есть  много  сходства  между  различными  системами  регистрации 
земли  и  информации  о  земле  по  отдельным  группам  стран  этой  части 
света, что сложилось исторически. В последнее время делаются опреде-
ленные шаги в унификации систем экологическим причинам.  
Европейская  юрисдикция  работает  под  двумя  главными  системами 
регистрации – регистрации дел или регистрации права. Регистрация прав 
– типичная северо-европейская особенность, в то время как регистрация 
дел доминирует на юге, с переходной системой в Нидерландах (стране, 
имеющей  систему  регистрации  дел  с  некоторыми  особенностями  реги-
страции  права).  Привлечение  нотариусов  также  более  характерно  для 
южных частей Европы. Общественный доступ к информации о реальной 
собственности и ее собственниках без любых ограничений более обычен 
для северной части Европы.  
Регистрация земли – процесс, являющийся юрисдикцией местных су-
дов  (в  скандинавских  странах),  отдельных  организаций  регистрации  (в 
Великобритании) или кадастровой организации (в Нидерландах). Работа 
регистраторов проходит обычно под государственной гарантией; то есть 
правительство  гарантирует  содержание  регистра  и  даст  компенсацию, 
если кто-то несет экономические потери из-за ошибок в регистре. Нота-
риусы и близкие к ним испанские «registradores» играют важную роль на 
юге Европы, хотя и при наличии сильного правительственного контроля. 
В  других  странах,  с  хорошо  развитыми  системами  права,  велика  роль 
частного сектора, особенно в связи с обработкой информации о земле.  
Наибольшие группы пользователей информации земельного регистра 
в Европе – лица, вовлеченные в сделки собственности, т. е. финансовые 
учреждения,  нотариусы,  поверенные,  брокеры  и  страховые  компании. 
Особенно  часты  сделки  по  залогу  земельных  участков.  В  большинстве 
стран ссуды предлагаются с установленными нормами (от года до 20 или 

255 
 
30  лет)  или  с  приспосабливаемыми  нормами.  Контракт  заклада  в  таких 
странах как Финляндия, Норвегия и Швеция делается без помощи внеш-
них  экспертов  (стандартные  используемые  контракты),  но  в  других  мо-
жет участвовать и банк, и кредитор.  
Прежде  чем  финансовое  учреждение  принимает  заключительное  ре-
шение, делается оценка собственности. Это теперь часто осуществляется 
без  физического  осмотра  собственности,  поскольку  банки  и  другие 
учреждения заклада имеют прямой доступ не только к земельному реги-
стру,  но  и  к  данным  оценки.  Это  существенно  снижает  затраты  на 
оформление заклада, и несомненен факт, что затраты были существенно 
уменьшены за последние 15–20 лет.  
В Швеции, если требуются дополнительные удостоверения заклада в 
200  долл.  США,  необходимо  заплатить  вступительный  взнос  примерно 
36 долл. США при содействии свидетельства заклада, оплатить гербовый 
сбор, оценку, всего около 1 035 долл., то есть 0,5 % сумма кредита.  
В целом в Европе процессы сделок намного упрощены по сравнению 
с США. В Швеции не более чем три человека, вовлечены в нормальную 
сделку  перефинансирования  (меньше,  чем  1/10  американской  системы). 
Американская  система  проведения  сделок,  несомненно,  более  сложна, 
вовлекает больше  людей разных  профессий  и отнимает  много  времени. 
А,  например,  британский  поставщик  заклада  работает  по  более  упро-
щенной  процедуре,  вовлекая  в  процесс  меньше  уровней  власти  и  отде-
лов. Высокая степень компьютеризации позволяет клерку решать вопро-
сы без слишком большой траты времени.  
Большинство  европейских  стран,  включая  страны  Восточной  и  Цен-
тральной Европы, имеет или развивает эффективные системы  регистра-
ции с легко доступной информацией о том, кто имеет права, какие есть 
ограничения, затрагивающие специфическую собственность. Иметь пря-
мой доступ к информации считается само собой разумеющимся в преде-
лах  больших  частей  финансового  сообщества  в  Европе.  Американские 
кредитные  учреждения  вынуждены  пройти  более  сложный  путь,  чтобы 
найти информацию о земле, в которой они нуждаются.  
Соединенные Штаты никогда не попытались развивать федеральную 
или  государственную  систему  регистрации  земли,  подобную  тем,  что 
действуют  в  большинстве  стран  Европы,  в  Австралии,  Канаде  и  в  не-
скольких странах Юго-Восточной Азии. Европейская юрисдикция имеет 
заметные преимущества перед их американскими коллегами. Так, амери-
канские  домовладельцы  должны  заплатить  значительно  более  высокую 
плату  за  финансирование  сделок.  Различие  в  затратах  не  соответствует 
любым  выгодам  в  форме  более  низких  процентных  ставок  для  других 

256 
 
видов  ссуд,  доступных  на  рынке.  Основная  очевидная  причина  –  недо-
статок  свободного  доступа  к  надежной  и  современной  информации  о 
земле. Инвестиции, сделанные в Европе национальными правительства-
ми  в  современные  земельные  регистры,  компьютеризацию  и 
предоставление  обширной  информации  на  рынок  увеличили  прозрач-
ность и имели следствием более низкие операционные затраты по срав-
нению с США.  
Развитие в Европе идет в направлении улучшения системы передачи 
информации (например, в Англии, Уэльсе и Нидерландах). Проект, нача-
тый  с  целью  установления  общеевропейского  обслуживания  информа-
ции  о  земле  (EULIS,  финансированный  Европейским  союзом),  должен 
закончиться ростом конкуренции между кредитными учреждениями.  
Большую роль приобретают ЗИС в качестве единой информационной 
базы  для  принятия  управленческих  решений  в  различных  сферах  дея-
тельности. В мировой практике внедрение геоинформационных техноло-
гий – объективный глобальный процесс, отражающий сложную структу-
ру  экономики,  расширяющиеся  международные  связи  и  кооперацию  по 
решению экономических, политических и социальных проблем, все воз-
растающие  экологические  требования  и  ограничения.  В  развитых  стра-
нах ни одно управленческое решение в масштабах государства, региона, 
отрасли не принимается без учета информации, пространственно распре-
деленной  по  территории  –  объекту  компетенции  лиц,  уполномоченных 
принимать такие решения. 
В обозримом будущем одной из главных причин роста массового ис-
пользования  ГИС  непременно  выступит  техническая  пригодность  циф-
ровых  пространственных  данных  для  решения  задач  кадастра  земель  и 
другой недвижимости  – основных объектов ГЗК любого государства. В 
мировой практике принято считать сведения об объектах недвижимости 
наиболее важным набором пространственных данных.  
Большинство  стран  уже  осознают  потребность  в  эффективной  зе-
мельно-кадастровой  системе.  Необходимость  в  подобной  системе  обос-
нована  и  декларирована  в  документах  мирового  (межнационального) 
масштаба.  Такими  документами  являются  «Повестка  на  XXI  век»  и 
«Глобальный  план  действий»,  принятые  ООН  соответственно  в  1992  и 
1996 гг. Эти документы выдвигают на первый план важность земельного 
кадастра для устойчивого развития грамотного управления окружающей 
средой, требующего ясности и гарантий безопасности прав на землю, об-
легчения  процедур  получения  земли,  продуманного  расселения  людей, 
эффективной ЗИС и грамотного землеустройства. 

257 
 
Эти документы обращают внимание на проблемы свободного доступа 
к информации (как в техническом, так и в правовом аспекте), формиро-
вания  соответствующих  баз  данных,  использования  земли  и  развития 
землеустройства,  создания  юридических  основ  и  особенно  проблемы 
землевладения и землепользования. Специалисты по кадастру (сюрвейе-
ры)  призывают  к  созданию  эффективного  и  информационно  общедо-
ступного рынка земли, удовлетворяющего общественным нуждам путем 
улучшения  системы  регистрации  земли,  упрощения  процедур  передачи 
земель и определения сроков и условий пользования землей. 
 
Таким образом, в большинстве стран мира роль земельного кадастра, 
постепенно  сливающегося  с  кадастром  недвижимости,  неуклонно  воз-
растает. Большинство стран развивает многоцелевые кадастры на цифро-
вой основе. 
Кадастр – важный инструмент развития как сельских, так и городских 
территорий. Он обеспечивает рациональное управление земельными ре-
сурсами,  защиту  прав  на  землю,  более-менее  справедливое  налогообло-
жение, контроль за использованием и охраной земель. Наличие развитой 
кадастровой системы – важнейший инструмент прогресса общества в це-
лом. В развивающихся странах, по мнению известного перуанского эко-
номиста Эрнандо Де Сото, имеется огромное (более 9 трлн долл. США) 
количество  нелегализованной  собственности,  которая  могла  бы  послу-
жить  обеспечением  кредитов,  т.  е.  стартовых  капиталов  для  развития. 
Пока же эти капиталы, в том числе и в Беларуси, мертвы. Лишь 25 стран 
мира  по-настоящему  пользуются  всеми  возможностями  современного 
общества,  живущего  на  договорных  началах.  Главный  рецепт  Де  Сото: 
легализация собственности и  максимальное  упрощение  процедуры  при-
ватизации и регистрации бизнеса.   
Современные  системы  кадастра  в  развитых  странах  слишком  совер-
шенны,  что  усложняет  процедуры,  замедляет  и  удорожает  кадастровый 
процесс. Среднемировой кадастр имеет тенденцию к приватизации и ав-
томатизации. Кадастр будущего будет содержать полную информацию о 
частных и публичных правах и ограничениях, являться частью ЗИС, ха-
рактеризоваться 100 %-ой окупаемостью и частичной приватизацией, что 
обеспечит оптимальность услуг за меньшую цену. 
Сохранится  и  укрепится  обязательность  регистрации,  основанной  на 
правах,  на  гражданском  законодательстве,  т.е.  государство  будет  отве-
чать  за  некорректную  регистрацию  и  документацию.  Регистрация  обес-
печит  права  граждан  (незарегистрированные  права  будут  считаться  не-
существенными)  на  земельные  участки  –  основную  единицу  кадастра. 
Кадастр приобретет  общую  завершенность  с  полным  покрытием  терри-

258 
 
тории, в том числе кадастровыми картами как неотъемлемой частью ка-
дастра, с фиксированностью (на карте или в натуре) границ.  
Целями  создания  кадастровых  систем,  проводимых  одной  государ-
ственной организацией с возможной передачей части функций частным 
организациям,  будет  решение  правовых,  фискальных,  землеустроитель-
ных,  экологических,  ценоформирующих,  картографических  и  управлен-
ческих задач. Четкое сочетание кадастровых карт и реестров системы ре-
гистрации  прав  на  недвижимость,  недостаток  которого  является  основ-
ным недостатком существующих ныне систем, а также полная компью-
теризация подымут кадастр на значительно более высокий уровень. Ос-
новная  цель  реформирования  кадастра  –  оказание  услуг  потребителю 
при улучшении качества данных с позиций актуальности и точности. 
Кадастр  будущего будет  многофункциональным,  с полной  автомати-
зацией  системы,  обеспечивающей  сканирование  карт,  дигитализацию 
данных,  связь  с  другими  базами  данных  через  государственную  сеть, 
точное местоопределение через глобальную систему GPS.  
В  организационном  плане  ясно  выражены  тенденции  к  интеграции 
различных  организационных  структур,  занимающихся  земельными  во-
просами; к более активному участию в кадастре частного сектора; к со-
кращению  персонала.  Общими  тенденциями  развития  кадастровых  си-
стем  являются  введение  цифровых  кадастровых  карт,  основанных  на 
национальной системе координат; преобразование имеющихся кадастро-
вых  данных  в  цифровую  форму;  введение  системы  регистрации  прав 
вместо  системы  регистрации  документов;  вливание  кадастра  в  ЗИС  по-
средством интеграции различных баз данных; объединение систем реги-
страции  недвижимости  и  земли;  регионализация  и  более  широкое  при-
влечение частного сектора; введение механизма самоокупаемости. 
Кадастр  будущего  –  это  системно  упорядоченная  опись  публичных 
данных,  касающихся  идентифицированной  уникальным  номером  и  от-
раженной  на  крупномасштабной  карте  собственности  внутри  района 
страны,  основанная  на  съемке  их  границ  и  отражающая  тип,  вид,  стои-
мость и права  владения  участка.  Будет  иметь  место  четкая  тенденция  к 
слиянию собственно кадастра, делающего акцент на отношении «право – 
объект»,  и  регистрации  прав,  акцентирующей  внимание  на  отношении 
«субъект – право». Другими словами, кадастр станет отвечать не только 
на вопросы «где?» и «как много?», но и «кто?» и «как?». 
Основной объект кадастра – земельный участок, т. е. участок земли с 
гомогенными  условиями.  Участки,  имеющие  какую-либо  правовую 
нагрузку,  будут  считаться  узаконенными  земельными  объектами,  а  не 
имеющие четких правовых рамок – физическими объектами. 

259 
 
Кадастр  будущего  станет  отражать  полное  юридическое  состояние 
земель, включая общественные права и ограничения. Важность этого по-
ложения определяется все возрастающим спросом на землю ввиду роста 
народонаселения планеты. Кадастровая система будущего обязана обес-
печить  гарантию  при  сделках,  связанных  с  землей,  и  сделать  общедо-
ступной базу данных земельного кадастра. Все большее значение будет 
иметь право граждан на обладание собственностью, а главным механиз-
мом  защиты  этого  права  будет  регистрация,  основанная  на  четырех 
принципах,  успешно  работающих  в  развитых  странах  много  лет:  согла-
сия, гласности, регистрационных записей в книгу, профессионализма.  
Общий  алгоритм  реализации  кадастра:  определение  границ  посред-
ством соглашения – процесс проверки границ – процесс проверки прав – 
регистрация. Это обеспечит безопасность права на 100 %. Однако усиле-
ние роли земли в обществе как ограниченного природного ресурса уси-
лит  тенденцию  к  необходимости  общественной  защиты  земли  от  чрез-
мерного потребления, уничтожения, повреждения – частное право долж-
но предусматривать возможность экспроприации земель в случаях, когда 
общественные интересы выше частных. Однако делать это нужно весьма 
осторожно,  первоначально  лишь  в  определенных  зонах,  где  возможны 
ограничения  частного  права.  Границы  будут  фиксированными,  т.  е. 
определены  координатами,  полученными  точными  геодезическими  из-
мерениями, и зарегистрированными в официальном публичном реестре.  
В  кадастре  будущего  упразднится  разделение  между  регистрами  и 
картами. Ранее необходимость такого разделения была обусловлена раз-
личиями  в  технологиях,  бумага  и  ручка  не  позволяли  иного  решения. 
Обычно землемеры реализовывали кадастр, а нотариусы – регистр прав, 
т. е. процесс был разделен между двумя организациями в соответствии с 
необходимостью  навыков  как  для  кадастровой  съемки,  так  и  юридиче-
ского  оформления.  Поэтому  система  сейчас  часто  громоздка,  информа-
ция – избыточная, что повышает риск при сделках, да и каждая органи-
зация  требует  оплаты  расходов  на  поддержание  системы.  Преимуще-
ством раздельной системы был лишь некий перекрестный контроль.  
Произойдет  полная  гибель  картографии,  по  крайней  мере  кадастро-
вой.  Карты  всегда  были  моделями,  но  существующая  система  не  дала 
возможности  гибко  использовать  эти  модели.  Картографическая  гиб-
кость достигалась посредством дифференциации масштабов. Постепенно 
карты  потеряют  функцию  хранилища  информации,  а  будут  служить 
лишь для представления данных из БД, карты любых масштабов и реги-
стров  станет  можно  создавать  из  одной  модели  данных,  чертежники  и 
картографы перестанут быть нужными. Постепенно отомрет умение зем-

260 
 
лемеров  делать  съемку  объектов  и  создавать  понятную  карту  измерен-
ных  объектов.  Определение  координат  становится  проще  с  использова-
нием  системы  глобального  местоопределения  GPS,  а  прямое  нанесение 
объектов  на  карту  заменяется  созданием  объектов  в  ГИС.  Общий  алго-
ритм создания карт и документов: локализация объектов геодезическими 
измерениями – вычисление координат – моделирование объектов – хра-
нение объектов в ГИС – печатание карт и документов. Всеобщей практи-
кой станет передача кадастровой информации по глобальной сети.  
Бумага  и  ручка  исчезнут  из  кадастра.  Современный  кадастр  должен 
обеспечить базовую  модель  данных,  полностью  перейти на  компьютер-
ные технологии, обеспечивающие и наибольшую рентабельность, и зем-
лемеры должны научиться думать моделями.  
В кадастре возрастет уровень приватизации. При общей доминирую-
щей роли государства в проведении кадастровых работ для обеспечения 
их безопасности и законности все больше функций будет передаваться в 
частные структуры как обеспечивающие более высокую производитель-
ность труда и качество работ, лучшую оперативность. 
Кадастровые системы нуждаются в значительном капиталовложении. 
Но  земля,  зарегистрированная  и  гарантированная  системой,  дает  при-
быль.  Получатели  прибыли  должны  компенсировать  расходы  на  созда-
ние  и  эксплуатацию  кадастровой  системы,  т. е.  обеспечить  самоокупае-
мость кадастра. В кадастре будущего должна быть гибкая система опла-
ты кадастра за счет налога на землю и сборов за регистрацию. 
Каждое  право,  установленное  по  отношению  к  зарегистрированному 
объекту  недвижимости,  будет  официально  зарегистрировано,  как  сам 
объект, так и права субъекта на него.  
Надежная и полная информация о правовом положении и физическом 
состоянии  земельных  участков  помогает  обеспечить  устойчивое  разви-
тие  страны,  особенно  при  переходной  экономике,  как  в  Беларуси,  куда 
иностранные инвесторы опасаются вкладывать капитал, не имея надеж-
ных правовых гарантий земельной собственности. Кадастр будет играть 
все большую роль из-за экологических кризисов, возможны ограничения 
права собственности по этой причине, чтобы придать кадастру защитный 
социальный характер. Стандартизированная и полная кадастровая систе-
ма поможет хозяйствующим субъектам легче решать вопросы в отноше-
нии  земли,  т.  е.  экономить  время  и  деньги,  что  сделает  дешевле  и  их 
услуги. Для этого кадастровая система должна иметь простую структуру 
распределения информации о земле, быть эффективной в хранении, по-
иске и сопровождении данных.
 

261 
 

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: