Земельно-информационная  система

182 
 
матизации мониторинга земельных ресурсов и предназначена для реше-
ния  следующих  основных  задач:  информационного  обеспечения  дея-
тельности  землеустроительной  службы  по  управлению  и  контролю  за 
использованием  земель  и  формирования  государственной  статистиче-
ской отчетности о состоянии и использовании земельных ресурсов; вы-
полнения  работ  по  массовому  первичному  государственному  кадастро-
вому учету земельных участков и государственной регистрации прав на 
них; составления документов, удостоверяющих права на земельный уча-
сток;  подготовки  материалов  по  предварительному  согласованию  места 
размещения  народнохозяйственных  объектов,  изъятию  и  предоставле-
нию  земельных  участков,  включению  земельных  участков  в  городскую 
черту,  изменению  границ  АТЕ;  контроля  работ  по  установлению  (вос-
становлению)  границ  земельных  участков;  формирования  кадастровых 
карт подклассов Cl, С2, Dl, D2; ведение текущего государственного уче-
та  земель,  причем  предметом  учета  ЗИС  являются  земельные  ресурсы 
Республики Беларусь, их состояние и использование, а объектом учета – 
участки видов земель (земельных угодий). 
Земельно-информационная система Республики Беларусь должна: 

 
достоверно и с соответствующей масштабу точностью и полнотой 
отображать  современное  и  ретроспективное  состояние  и  использование 
земельного фонда Республики Беларусь;  

 
позволять  формировать  статистическую  отчетность  и  составление 
документов  по  предоставлению  места  размещения  народнохозяйствен-
ных объектов, изъятию и предоставлению земельных участков, их пере-
даче в собственность, включению земельных участков в городскую чер-
ту, изменению границ административно-территориальных единиц;  

 
обеспечивать обновление базы данных нормативно-справочной ин-
формации; определение с соответствующей масштабу точностью прямо-
угольных координат границ земельных участков и других объектов ЗИС, 
а  также  производство  других  картометрических  работ  (определение 
площадей, расстояний и т. д.); 

 
преобразовывать  координаты  объектов  ЗИС  в  различные  системы 
координат; 

 
обеспечивать оперативный поиск объектов ЗИС; 

 
давать  возможность  редактирования  существующей  земельно-
кадастровой  информации  согласно  изменениям  в  составе  и  распределе-
нии земель, а также ведения истории изменений ЗИС; 

 
гарантировать  сохранность  информации  и  исключение  неконтро-
лируемого доступа к ней. 

183 
 
В Республике Беларусь ЗИС имеет трехуровневую структуру и состо-
ит 
из 
локальных, 
региональных 
и 
центральной 
земельно-
информационной системы.  
Локальные  ЗИС  создаются  в  границах  административных  районов 
(населѐнных пунктов), региональные ЗИС – в границах областей по дан-
ным  локальных  ЗИС,  центральная  ЗИС  –  в  границах  Республики  Бела-
русь по данным локальных и региональных ЗИС. Каждый территориаль-
ный уровень ЗИС содержит обязательный набор свойственных ему объ-
ектов и характеристик. 
Все объекты смежных локальных ЗИС должны быть сведены и согла-
сованы между собой по административным границам районов (населен-
ных  пунктов),  а  смежных  региональных  ЗИС  –  по  административным 
границам областей Республики Беларусь. 
Центральная и региональные ЗИС создаются в геодезической системе 
координат  на  эллипсоиде  Красовского,  локальные  ЗИС  –  в  равноуголь-
ной  поперечно-цилиндрической  проекции  Гаусса,  вычисляемой  в  трех-
градусных зонах по параметрам эллипсоида Красовского, в прямоуголь-
ной системе координат. Начало плоских прямоугольных координат про-
екции совпадает с пересечением осевого меридиана зоны и экватора. По-
ложительное  направление  оси  х  на  север,  положительное  направление 
оси  у  на  восток.  Значение  ординаты  осевого  меридиана  каждой  зоны 
принято равным 500 тыс. м. Если локальная ЗИС расположена на стыке 
двух смежных зон, то она создается в системе координат той зоны, в ко-
торой расположена большая по площади ее часть. 
Геодезической основой земельно-кадастровых данных ЗИС Республи-
ки Беларусь служат пункты нивелирной сети, государственной геодези-
ческой сети и геодезических сетей сгущения; точки плановой съѐмочной 
сети;  точки  высотной  съѐмочной  сети,  высоты  которых  приведены  к 
принятому исходному уровню. 
Локальные ЗИС административных районов Республики Беларусь, со-
здаются  с  точностью  топографической  карты  масштаба  1:10  000.  Сред-
ние ошибки в плановом положении объектов местности и чѐтких конту-
ров относительно ближайших пунктов и точек геодезической основы не 
должны превышать 5 м (0,5 мм в масштабе ЗИС). 
Локальные ЗИС населѐнных пунктов Республики Беларусь создаются 
с точностью топографических планов масштаба 1:2 000. Средние ошибки 
в  плановом  положении  объектов  местности  и  чѐтких  контуров  относи-
тельно  ближайших  пунктов  и  точек  геодезической  основы  не  должны 
превышать 1 м (0,5 мм в масштабе ЗИС). На территориях с капитальной 
и многоэтажной застройкой ошибки во взаимном положении точек близ-

184 
 
лежащих важных контуров (капитальных сооружений, зданий и т. п.) не 
должны превышать 0,8 м (0,4 мм в масштабе ЗИС). 
В  Республике  Беларусь  ЗИС  содержит  информацию  о  земельных 
участках,  их  границах  и  административно-территориальной  принадлеж-
ности, распределении земель по категориям и видам прав на землю, зем-
левладельцах и землепользователях, видах земель (земельное покрытие) 
и  их  мелиоративном  состоянии,  об  ограничениях  землепользования,  о 
текущих изменениях в составе и распределении земель, а также элемен-
ты топографического содержания. Покрытие ЗИС – это набор тематиче-
ских слоев земельно-кадастровой информации на одну и ту же террито-
рию, созданный в единой проекции и системе координат, с единой точ-
ностью и записанный на машинных носителях цифровой информации в 
установленном формате. 
Создание  локальных  ЗИС  осуществляется  на  основании  следующих 
исходных материалов и данных:  

 
картографических  материалов  (землеустроительные  фотопланы, 
планы землепользований (матрицы) и топографические карты масштаба 
1:10  000  последних  лет  обновления;  карты  административно-террито-
риального  деления  всех  масштабов,  карты  (планы)  земель  собственни-
ков,  землевладельцев  и  землепользователей,  чьи  границы  совпадают  с 
границей  района;  сведения  о  городской  (поселковой)  черте,  границах 
сельских населенных пунктов); 

 
данных ЕГРНИ; 

 
справочников кодов СОАТО; 

 
земельно-кадастровых  данных  соответствующей  районной  земле-
устроительной службы и данных смежных локальных ЗИС для выполне-
ния сводок и согласований; 

 
материалов аэрогеодезических и иных изысканий; 

 
технических  отчетов  о  создании  цифровых  земельно-кадастровых 
планов  и  материалов  дешифрирования  земельно-кадастровой  информа-
ции, а также информации (в цифровой форме) об изменениях в составе и 
распределении  земель,  произошедших  со  времени  начала  согласования 
материалов дешифрирования до времени создания локальной ЗИС. 
Создание  центральной  ЗИС  осуществляется  УП  «ИЦЗем»  на  основе 
переданных в эксплуатацию локальных и региональных ЗИС. 
Региональные ЗИС создаются Белгипроземом на основе созданных и 
переданных в эксплуатацию локальных ЗИС.  
Создание  локальных  ЗИС  включает:  конвертирование  (преобразова-
ние) информации цифровых карт в структуру и формат локальной ЗИС, 
контроль  корректности  конвертирования  информации;  обновление  дан-

185 
 
ных цифровой карты по информации об изменениях в составе и распре-
делении  земель;  генерализацию  границ  крупных  землевладений,  земле-
пользований; сводку и согласование информации создаваемой локальной 
ЗИС  со  смежными  локальными  ЗИС  (при  их  наличии);  формирование 
эталонных (закрытых для текущего редактирования, отражающих состо-
яние  земельно-кадастровой  информации  на  определенную  дату)  покры-
тий  локальной  ЗИС;  формирование  экспликаций  земельных  участков 
землепользователей по видам земель и отчета по форме 22-зем; оформ-
ление  формуляра  локальной  ЗИС;  составление  технического  отчета  о 
выполненных работах по созданию локальной ЗИС. 
Контроль  состава,  содержания,  структуры  и  форматов  представлен-
ных данных, а также соответствия созданной локальной ЗИС требовани-
ям нормативно-технических документов, утвержденных Комземом, осу-
ществляет УП «Земинспекция». 
В  эксплуатацию  передаются:  пространственно-атрибутивные  данные 
локальной ЗИС в цифровой форме; базы данных нормативно-справочной 
информации,  шрифтов,  легенд  и  условных  знаков  в  цифровой  форме; 
формуляр  локальной  ЗИС  в  цифровой  форме  и  в  бумажном  варианте; 
экспликации земельных участков собственников, землевладельцев и зем-
лепользователей  по  видам  земель  и  отчет  по  форме  22-зем  в  цифровой 
форме и в бумажном варианте. 
Копии  созданных  и  переданных  в  эксплуатацию  локальных  ЗИС  пе-
редаются  в  Госкартгеоцентр  на  хранение,  в  Белгипрозем  для  создания 
региональных  ЗИС,  в  УП  «ИЦзем»  для  создания  центральной  ЗИС  и  в 
соответствующую  районную  землеустроительную  и  геодезическую 
службу для эксплуатации. 
Создание  региональных  и  центральной  ЗИС  осуществляется  путем 
конвертирования (преобразования) информации локальных ЗИС в струк-
туру и формат региональной и центральной ЗИС. Они формируются по-
степенно, по мере создания и передачи в эксплуатацию локальных ЗИС. 
Основными задачами эксплуатации локальных ЗИС являются: 

 
текущие работы по использованию информации ЗИС для обслужи-
вания  землеустроительной  деятельности  на  территории  административ-
ного района или населенного пункта Республики Беларусь; 

 
сбор  и  внесение  в  рабочие  (предназначенные  для  внесения  новой 
пространственно-атрибутивной  информации,  получаемой  в  процессе 
эксплуатации ЗИС и являющейся исходной информацией для очередного 
на  определенную  дату  обновления  эталонного  покрытия)  покрытия  ло-
кальных  ЗИС  текущих  изменений  в  составе  и  распределении  земель  на 
территории административного района или населенного пункта; 

186 
 

 
периодическая передача рабочих покрытий локальных ЗИС на об-
ластной уровень для их контроля и обновления региональных ЗИС; 

 
выявление новых задач и требований к локальным ЗИС. 
Основные задачи эксплуатации региональных ЗИС: 

 
текущие работы по использованию информации ЗИС для обслужи-
вания землеустроительной деятельности на областном уровне; 

 
контроль  корректности  внесения  текущих  изменений  в  составе  и 
распределении земель в рабочие покрытия локальных ЗИС; 

 
обновление и передача на районный уровень эталонных покрытий 
локальных ЗИС; 

 
создание архивных копий локальных ЗИС и ведение истории изме-
нений  ЗИС  (совокупности  эталонных  и  рабочих  покрытий  ЗИС,  содер-
жащей результаты ведения ЗИС за весь период ее эксплуатации); 

 
обновление  региональных  ЗИС  по  данным  рабочих  покрытий  ло-
кальных ЗИС; 

 
периодическая передача копий локальных и региональных ЗИС на 
республиканский  уровень  для  их  контроля  и  обновления  центральной 
ЗИС; 

 
периодическое  пополнение  локальных  и  региональных  ЗИС  ин-
формацией  регистра  земельных  участков  (в  части  информации  о  госу-
дарственном  кадастровом  учете  земельных  участков  и  государственной 
регистрации  прав  на  эти  участки)  по  данным  Автоматизированной  ин-
формационной системы ведения единого Государственного регистра не-
движимого имущества, прав на него и сделок с ним; 

 
выявление новых задач и требований к региональным ЗИС. 
Основные задачи эксплуатации центральной ЗИС: 

 
текущие работы по использованию информации ЗИС для обслужи-
вания землеустроительной деятельности на республиканском уровне; 

 
контроль корректности обновления региональных ЗИС; 

 
создание  архивных  копий  региональных  ЗИС  и  ведение  истории 
изменений ЗИС; 

 
обновление  центральной  ЗИС  по  данным  региональных  и  локаль-
ных ЗИС; 

 
периодическая  передача  копий  локальных  ЗИС  с  эталонными  по-
крытиями (обновленные ЗИС) на хранение в Госкартгеоцентр; 

 
периодическое  пополнение  центральной  ЗИС  информацией  реги-
стра  недвижимости  (в  части  информации  о  государственном  кадастро-
вом  учете  земельных  участков  и  государственной  регистрации  прав  на 
эти участки); 

187 
 

 
ведение  баз  данных  нормативно-справочной  информации,  шриф-
тов, легенд и условных знаков ЗИС Республики Беларусь; 

 
развитие архитектуры и функциональности ЗИС Республики Бела-
русь. 
Эксплуатацию ЗИС Республики Беларусь осуществляют: 

 
локальных  ЗИС  –  землеустроительная  служба  соответствующего 
административного района (населѐнного пункта) Республики Беларусь; 

 
региональных ЗИС – Белгипрозем; 

 
центральной ЗИС – УП «ИЦЗем». 
Текущее  обновление  ЗИС  Республики  Беларусь  осуществляется  в 
процессе ее эксплуатации путем внесения изменений в составе и распре-
делении  земель  и  ведения  истории  изменений  ЗИС.  Периодически,  по 
мере утраты актуальности земельно-кадастровой информации локальные 
ЗИС полностью обновляются.  
Защита  информации  ЗИС  Республики  Беларусь  осуществляется  вы-
полнением  требований  нормативно-технических  документов,  регламен-
тирующих  порядок  обращения  с  информацией  ограниченного  распро-
странения;  применением  электронных  ключей  или  других  программно-
технических  средств,  исключающих  возможность  неконтролируемого 
доступа  к  информации  ЗИС;  периодическим  резервным  копированием 
информации ЗИС; авторизацией доступа к информации ЗИС. 
Подготовка исходных данных для создания локальных ЗИС, эксплуа-
тация, защита, контроль и восстановление информации ЗИС Республики 
Беларусь  могут  осуществляться  при  помощи  различных  программно-
технических средств.  Программное  обеспечение,  применяемое при под-
готовке исходных данных для создания локальных ЗИС, выбирает пред-
приятие-исполнитель работ, но оно должно давать возможность конвер-
тирования информации цифровых карт в структуру и формат локальной 
ЗИС. 
Технологически оптимальным является создание ЗИС по материалам 
аэросъемочных  работ,  которые  выполняются  с  учѐтом  требований  об-
новления  топографических  карт  и  планово-картографических  материа-
лов для целей кадастра. В связи с этим планирование залѐтов осуществ-
ляется в границах номенклатурных планшетов масштаба 1:50 000. 
Аэрофотоснимки  (АФС)  сканируются  фотограмметрическим  скане-
ром  с  высокой  разрешающей  способностью.  Выполнение  работ  по  ска-
нированию  проводится  специализированным  подразделением  в  УП 
«БелПСХАГИ»,  результаты  сканирования  АФС  в  несжатом  растровом 
формате и последующего фотограммсгущения передаются на хранение в 
Госкартгеоцентр. 

188 
 
Фотограммсгущение выполняется в цифровом виде с использованием 
программного обеспечения  PhotoMod. В  целях  создания  планово-карто-
графических материалов высокой точности (масштаб 1:500  – 1:1 000), а 
также  при  последующей  оцифровке  на  DVP  фотограммсгущение  осу-
ществляется на комплексах SD-3000.  
Цифровая модель территории создается при помощи топографическо-
го классификатора объектов и представляет собой «заготовку» для полу-
чения  как  земельно-информационной  системы,  так  и  топографических 
карт масштаба 1:10 000. Создание цифровой модели территории выпол-
няется  в  три  этапа:  камеральное  дешифрирование;  полевое  дешифриро-
вание; уточнение модели по данным полевого дешифрирования. 
При  камеральном  дешифрировании  оцифровываются  хорошо  види-
мые на снимках объекты местности. Оцифровка выполняется как по сте-
реомодели (PhotoMod, DVP и т. п.), так и по ортофотопланам (AcadMap). 
В  результате  камерального дешифрирования  создается предварительная 
цифровая  модель  территории,  которая  вместе  с  ортофотопланом  выво-
дится на печать фотовыводным устройством. Полученная таким образом 
фотокарта уточняется в процессе полевого дешифрирования.  
На  районном  уровне  ЗИС  может  создаваться  на  основе  различных 
планово-картографических  материалов.  При  отсутствии  материалов 
аэрофотосъемки  ЗИС  создается  на  основе  растровых  топографических 
карт  или  землеустроительных  фотопланов.  В  таком  случае  эта  система 
может использоваться для согласования границ земельных участков при 
отводе  земель,  визуального  контроля  качества  работ  по  установлению 
(восстановлению)  границ  земельных  участков,  ведения  дежурной  карты 
и накопления векторной и атрибутивной информации. Такая ЗИС может 
создаваться  на  территорию  административных  районов  Республики  Бе-
ларусь, аэрофотосъемка которой не планируется в ближайшее время. 
Создание ЗИС по материалам оцифровки включает в себя преобразо-
вание цифровой модели территории в земельно-кадастровые планы, кон-
вертацию  кодировки  объектов  из  топографического  в  земельно-
кадастровый  классификатор,  наполнение  базы  данных  ЗИС  с  использо-
ванием классификаторов АС ГЗК. Результатом работ в этом случае явля-
ется создание эталонной ЗИС в виде покрытий Arc/INFO и базы данных 
в формате MS Access (в последующем возможен переход на более мощ-
ные системы управления базами данных типа Oracle).  
На базе эталонной ЗИС формируются земельно-кадастровые и другие 
тематические (например, почвенные) планы. Земельно-кадастровые пла-
ны  готовятся  с  условными  знаками  в  рамках  планшетов  масштаба  
1:10 000 и предназначены для тиражирования черно-белых копий. 

189 
 
После завершения работ по созданию ЗИС формируются планы зем-
левладений,  землепользований  крупных  землевладельцев,  землепользо-
вателей  и  экспликации  земель,  в  соответствии  с  которыми  решением 
рай(гор)исполкомов  за  землевладельцами  закрепляются  земельные 
участки. 
ЗИС  передается  в  район  в  виде  покрытий  Arc/INFO,  которые  недо-
ступны  для  редактирования.  Ведение  текущего  учета  осуществляется  с 
использованием  Shape-файлов.  Передача  ЗИС  в  район  осуществляется 
поэтапно по мере ее создания (хозяйствами, планшетами). Периодически 
результаты текущих изменений проверяются опытными  специалистами, 
после чего покрытия Arc/INFO корректируются и возвращаются в район 
для  дальнейшей  работы.  Цифровые  ортофотопланы  создаются  для  ис-
пользования  их  в  качестве  растровой  подложки  при  оцифровке,  печати 
фотокарт  для  полевого  дешифрирования,  решении  спорных  вопросов 
при  сборе  и  эксплуатации  ЗИС  (без  выезда  в  поле).  Кроме  того,  до  за-
вершения  работ  по  оцифровке  ортофотопланы  передаются  в  район  для 
ведения текущего учета, а также в Госкартгеоцентр для реализации в ка-
честве конечного продукта сторонним заказчикам. 
При создании ортофотопланов используются программные продукты 
Realistic  Map  и  PhotoMod.  Этот  процесс  требует  наличия  цифровой  мо-
дели рельефа, которая в дальнейшем используется для создания вектор-
ных топографических карт и реализуется в качестве конечного продукта 
через Госкартгеоцентр Республики Беларусь. При создании и эксплуата-
ции  ЗИС  всех  уровней  используется  программный  комплекс  ArcGis, 
только при эксплуатации локальных ЗИС – ArcView/ 
Обычно создаваемая ЗИС должна иметь следующие слои (темы): 
1)  границы  –  АТЕ  (Admi),  земельных  участков  (Lots),  ограничений 
землепользования (Serv); 
2) земельное покрытие – виды и подвиды земель (Land), мелиорация 
(Melio), виды застройки (TerType); 
3) пересечение (границ пространственных объектов) – GROSTAB; 
4)  детали  –  коммуникации  (Comm),  ограждения  (Fence),  объекты 
(Obj), аннотации (Text); 
5) растры (Orto, Topo, Zem); 
6) почвы (Soil); 
7)  изменения  (зарегистрированные  земельные  участки  (Lots  NKA), 
места изменений Points0), изменения АТЕ (Admi0), в земельных участках 
(Lots0), в ограничениях землепользования (Serv0), видов земель (Land0), 
видов застройки (TerType0), мелиорации (Melio0), ЗИС (Delta0). 
 

190 
 
8. ЗЕМЕЛЬНЫЙ  КАДАСТР 
В  ЗАРУБЕЖНЫХ  СТРАНАХ 
 
8.1. Общие   закономерности  ведения  земельного  кадастра 
 
Во  всех  развитых  государствах  земельный  кадастр  ведется  многие 
столетия и представляет собой сложное мероприятие, охватывает широ-
кий  круг  вопросов  по  изучению  и  оценке  земель.  Кадастровые  данные 
предназначены для юридического оформления земельной собственности, 
налогообложения  и  установления  цен  на  землю  при  купле-продаже,  а 
также для их эффективного хозяйственного использования. В большин-
стве стран земельному кадастру государственные и хозяйственные орга-
ны  уделяют  большое  внимание.  Земельные  кадастры  всех  стран  имеют 
общие положения и в то же время каждый из них отличается по содер-
жанию, технике и организации проведения. Изучение зарубежного опыта 
представляет определенный интерес для совершенствования ведения зе-
мельного кадастра в Беларуси. 
Виды  земельного  кадастра  возникли  как  особые  приемы  оценки  зе-
мель  для  налогообложения.  Они  первоначально  подразделялись  на  три 
основных  вида:  по  имениям,  угодьям  и  отдельным  участкам  (парцел-
лам).  В  первом  случае  производилась  сравнительная  оценка  отдельных 
целых  имений;  во  втором  –  отдельных  видов  земель  (отдельных  видов 
культур);  в  третьем  –  отдельных  парцелл.  Под  парцеллой  понимается 
каждый  отдельный участок,  обособленный  от  смежных  в  правовом  или 
хозяйственном отношении.  
Оценочные  сведения  получали  на  основе  заявлений  самих  землевла-
дельцев,  прежних  материалов  (например,  съемок)  или  при  помощи  но-
вых  съемок  и  обследований.  Сравнительная  оценка  земель  производи-
лась, как правило, по их доходности, которая определялась двумя спосо-
бами: или установлением ее посредством продажных цен на землю, или 
непосредственно  вычислением  разности  между  валовым  доходом  и  из-
держками  производства.  При  кадастре по  имениям  доход исчисляют по 
первому  способу  (цен).  Предполагается,  что  он  позволяет  определить 
действительный  доход  с  земли.  Поэтому  этот  вид  кадастра  получил 
название реального кадастра. Реальный кадастр ранее применялся в Ан-
глии, в некоторых регионах Австрии и Германии. 
При парцеллярном кадастре доход рассчитывают по чистому доходу. 
В  этом  случае  устанавливается  средний  чистый  доход,  который  пред-
ставляет собой среднюю разность между валовым доходом и издержка-
ми производства, взятую за несколько лет.  

191 
 
При этом годы с резкими отклонениями (например, по урожайности) 
в  расчет  не  принимаются.  Этот  доход  выступает  как  коэффициент  для 
расчетов при раскладке поземельного налога. 
При  всех  видах  кадастра  вначале  оцениваются  не  всех  земельные 
единицы (имений, угодий, парцелл), а лишь типичные. Затем оценку ти-
пичных единиц распространяют на все остальные. 
Мировой  опыт  создания  и  ведения  кадастра  показывает  ряд  общих 
подходов  к  решению  земельных  вопросов  и  постепенное  превращение 
кадастровых  систем  в  интегральный  банк  всесторонних  данных  о  зе-
мельных ресурсах. Особенно много разнообразных ЗИС в США, Канаде, 
Нидерландах, тогда как Великобританию отличает автономность состав-
ных частей кадастра. В большинстве стран кадастр многоцелевой.  
При переходе от административной к рыночно-ориентированной эко-
номике  стоит  вопрос  создания  системы  управления  земельными  ресур-
сами и другим недвижимым имуществом, адекватной ситуации, которая 
складывается в новых экономических условиях. Поэтому изучение опыта 
стран  с  рыночной  экономикой  в  вопросах  управления  земельными  ре-
сурсами  и  другим  недвижимым  имуществом  может  быть  полезной  для 
стран, в том числе и для Беларуси, которые не имеют традиций рыноч-
ной экономики или в какой-то степени их утратили. Как указано в «Ру-
ководящих  принципах  управления  земельными  ресурсами»,  изданных 
ООН в 1996 г., право собственности на землю, ее стоимость и использо-
вание,  хотя  теоретически  являются  независимыми,  на  практике  тесно 
взаимосвязаны. Каждый компонент земли требует рационального управ-
ления, для чего необходима соответствующая система регистрации све-
дений,  таких  как:  право  собственности  –  для  гарантирования  надежной 
защиты прав владения; стоимость – для обеспечения объективного нало-
гообложения  собственности  и  справедливости  при  изъятии  земли  для 
общественных потребностей; режим использования земель – для обеспе-
чения эффективного управления землепользованием.  
Система  управления  земельными  ресурсами  может  обеспечивать  по-
рядок  и  стабильность  в  обществе  через  предоставление  гарантий  не 
только для землевладельцев и их партнеров, но и для национальных или 
международных инвестиционных и кредитных компаний, предприятий, а 
также  для  правительства.  Несмотря  на  то  что  система  регистрации  зе-
мель  часто  направлена  на  обеспечение  защиты  интересов  индивидуаль-
ных собственников, она является надежным инструментом национальной 
земельной политики и средством поддержки экономического развития. 
Каждая страна создает собственную систему управления недвижимо-
стью, которая отвечает ступени ее экономического развития, обществен-

192 
 
ным отношениям, историческим традициям, отношению к вопросам соб-
ственности, в которой регистрация прав относительно недвижимости яв-
ляется  одним  из  важнейших  ее  элементов.  Под  термином  «управление 
недвижимостью» понимают процесс регистрации и распространения ин-
формации  о  собственности  на  землю  и  прочее  недвижимое  имущество, 
ее  стоимость  и  использование  земли  и  связанных  с  ней  объектов  для 
успешного функционирования и поддержки рынка, обеспечение защиты 
прав собственности и сохранение ресурсов. 
Основные элементы системы управления недвижимостью:  

 
базовое законодательство, которое должно установить права отно-
сительно  недвижимости,  включая  право  собственности  и  порядок  пере-
дачи  прав,  обеспечение  гарантий  собственности,  порядок  решения  зе-
мельных  споров.  Эти  вопросы  решаются  в  конституции  страны,  граж-
данском кодексе, законе о регистрации, земельном кодексе, законе о соб-
ственности, и т. п.;  

 
регистрация недвижимости, прав собственности и других прав;  

 
организационные структуры (учреждения по управлению ресурса-
ми,  оценке  ресурсов,  картографированию  недвижимости,  инстанции  по 
решению земельных споров и т. п.). 
Системы  управления  недвижимым  имуществом  в  каждой  стране 
имеют свои особенности и в то же время много общего в подходах и ос-
новных  принципах  их  построения.  В  большинстве  стран,  которые 
успешно развиваются, земля рассматривается не только и не столько как 
сельскохозяйственный ресурс, а в первую очередь как  товар и как  важ-
нейший естественный ресурс вообще. Кроме того, земля рассматривается 
как  абстрактная категория, в соответствии с которой права на ее владе-
ние  и  использование  есть  в  такой  же  мере  составные  части  понятия 
«земля», как и физические объекты, размещенные на ее поверхности или 
в  недрах.  В  законодательстве  этих  стран  часто  употребляется  термин 
«недвижимость», который включает земельный участок вместе с разме-
щенными  на  ней  объектами,  непосредственно  связанными  с  землей. 
Термины «земля» и «недвижимость» употребляются как синонимы, если 
нет специального примечания.  
Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из систем зем-
левладения. Никто не имеет полной и абсолютной собственности на зем-
лю. Люди владеют не землей, а пакетом прав по отношению к земле. Та-
кими  правами  могут  быть  права  пользования  и  управления,  право  на 
продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и пере-
дать землю, право использовать объекты на ней любым способом и т. п. 
Такой  подход  очень  гибок  и  дает  возможность  создавать  новые  комби-

193 
 
нации  прав,  обмениваться  ими.  Эти  права  всегда  рассматриваются  в 
комплексе  с  обязательствами,  которые  один  собственник  дает  другому. 
Следовательно, если речь идет о рынке земли, то  имеется в виду созда-
ние  системы  легального  перехода  этого  набора  прав  и  обязанностей 
между юридическими или физическими лицами.  
Для  рассмотрения  опыта  зарубежных  стран  необходимо  также  уточ-
нить значения таких терминов, как «фискальный» («налоговый»), «юри-
дический»  и  «многоцелевой  кадастр»,  «земельная  регистрационная  си-
стема», которые применяются в практике управления недвижимостью. 
Наиболее  распространенное  определение  кадастровой  системы  в  об-
щем понимании, данное Международной федерацией геодезистов (FIG): 
«Кадастр – это официальный реестр недвижимости, который базируется 
на основе земельного участка (парцелла)». Под земельным участком по-
нимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других гра-
ницами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, 
обязательств  и  ограничений.  Это  понятие  включает  как  естественные, 
так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих 
границ. 
Фискальный  кадастр  (fiscal  cadastre)  –  это  кадастр,  направленный  на 
обслуживание целей налогообложения недвижимости.  
Юридический кадастр (jurdical cadastre)  – это кадастр, направленный 
на регистрацию и защиту прав собственности на недвижимость.  
Многоцелевой  кадастр  (multipurpose  cadastre)  –  кадастр,  который  ис-
пользуется для управления земельными ресурсами (как средством произ-
водства и пространственным базисом). 
Разность  между  юридическим  кадастром  и  земельной  регистрацион-
ной системой только терминологическая (в англоязычных странах более 
распространен термин «система регистрации титулов»). Важно отметить, 
что  эксперт  ООН  Г.  Ларссон  (G.  Lаrssоn)  в  книге  «Land  Registration 
Cadastral Systems» системы, которые назывались земельным кадастром в 
бывшем СССР, определяет как «экономически или экологически ориен-
тированные  земельные  информационные  системы,  основу  которых  со-
ставляет не информация об участках, налогах и собственниках, а данные 
об окружающей среде и сельскохозяйственных ресурсах. Классификаци-
онные единицы базируются на естественных или технических факторах, 
таких как типы грунтов, землепользование, экология и т. п.». 
Рынки требуют, чтобы информация функционировала должным обра-
зом. Чем лучше информированы игроки на рынке, тем лучше рыночные 
работы,  независимо  от  вида  товаров.  Низкие  операционные  затраты, 
уменьшенные риски, свободный проход на рынок и равенство среди иг-

194 
 
роков  –  это  характеристики,  которые  мы  обычно  связываем  с  хорошо 
функционирующими рынками, и все они зависят от доступа к информа-
ции. И подобно другим игрокам на других рынках, игроки на рынке соб-
ственности нуждаются в информации, полезной для их бизнеса. 
В наиболее развитых странах земельные регистры и кадастры тради-
ционно  ведутся,  в  основном  в  компьютерной  и  доступной  форме,  орга-
нами  государственной  службы  или  судами,  часто  в  течение  сотен  лет. 
Усовершенствование  систем  регистрации,  наряду  с  получением  инфор-
мации через прямой доступ – шаги, в настоящее время предпринимаемые 
во  многих  европейских  странах,  чтобы  лучше  выполнить  требования 
рынка.  Правительства  непрерывно  прилагают  усилия,  чтобы  улучшить 
эти  системы  через  законодательные,  технические  или  организационные 
изменения.  Прозрачность,  низкие  затраты  и  эффективные  рынки  соб-
ственности – ключевые цели для этого развития. 
В  мире  наиболее  распространены  системы  регистрации,  которые  ба-
зируются  на  «регистрации  документов»  (deeds  registration),  и  системы, 
где основой является «регистрация прав или титулов» (title registration). 
В системах, которые базируются на «регистрации документов», в реестр 
вносится  запись  о  передаче  (договор  передачи)  прав  на  недвижимость 
как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом гос-
ударство не несет никакой ответственности за эти соглашения. Такая си-
стема характерна для аграрных стран и можно считать, что в некоторой 
мере  аналог  такой  системы,  в  очень  сокращенном  и  несистематизиро-
ванном виде, действует в Украине в вопросах, связанных с квартирами и 
зданиями.  
В  системах,  где  основой  является  «регистрация  прав  или  титулов», 
регистрируется  факт  самого  соглашения,  оформленный  соответствую-
щим образом, права  и ограничения,  которые составляли предмет  согла-
шения,  а  недвижимость  отображается  на  специальных  крупномасштаб-
ных  картах.  Все  действия  происходят  в  соответствии  с  установленной 
законодательством  процедурой,  где  государство  гарантирует  коррект-
ность соглашений и несет ответственность в тех случаях, когда возника-
ют нарушения прав собственников. Эта довольно сложная система, в ко-
торой задействован ряд организаций с четким распределением функций. 
При этом органы, которые регистрируют права собственности (титулы), 
не имеют никаких распорядительных функций в отношении к недвижи-
мости.  
В  абсолютном  большинстве  стран  регистрационная  система  состоит 
из двух частей:  

195 
 

 
картографической  –  планы  масштаба  1:500  –  1:5  000,  на  которых 
отображена  информация  о  границах  собственности,  административных 
границах, математической основе планов (система координат, геодезиче-
ские пункты), кадастровом номере (идентификаторе) участка, основных 
элементах местности (сооружения, гидрография, леса и т. п.); 

 
документальной  информации,  к  которой  относятся  кадастровый 
идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, 
муниципальный  код  собственника,  когда  и  как  создана  собственность, 
права и ограничения относительно собственности и т. п. 
Информация  в  системе  группируется  на  основе  земельного  участка 
(парцелла) либо имени собственника или их комбинации. 
В создании систем регистрации в разных странах важную роль играет 
государство, которое устанавливает:  

 
кто  (какие  организации)  ответственны  за  определенную  информа-
цию и за определенные базы данных (распределение и взаимоконтроль, а 
не концентрация и бесконтрольность), четкое распределение правовых и 
технических функций; как должен быть организован обмен информацией 
между разными организациями;  

 
каким образом и какая информация доступна для пользователя;  

 
как установить стандарты, процедуры и терминологию и т. п. 
Европейские и прочие развитые страны мира насчитывают почти два 
столетия истории развития кадастровых и регистрационных систем. 
Условно можно выделить четыре основных блока стран:  
1)  страны  с  так  называемой  наполеоновской  административной  си-
стемой, включающей, в основном страны юга Европы – Францию, Испа-
нию, Италию, Грецию;  
2)  страны  с  немецкой  системой,  включающей  Германию,  Австрию, 
Швейцарию;  
3) блок скандинавских стран, ярчайшим представителем которого яв-
ляется Швеция;  
4) отдельно выделяется также группа англоязычных стран, куда вхо-
дит  как  Великобритания,  так  и  другие  страны  мира,  которые  в  той  или 
другой  мере  испытали  влияние  английского  «общего  права»,  включая 
США и Канаду.  
Кроме  того,  свои  особенности  имеют  кадастровые  системы  бывших 
социалистических стран и стран исламского влияния, о которых в лите-
ратуре имеется совсем мало информации.  
В  1994–1995  гг.  Королевским  реестром  Великобритании  был  прове-
ден специальный опрос в разных странах для анализа регистрационных 
систем в мире. Всего было опрошено 55 респондентов, включая 12 стран 

196 
 
Западной Европы, 6 провинций Австралии, 5 провинций Канады, 4 штата 
США, а также страны Азии, Африки и Латинской Америки. 
По результатам опроса установлено, что:  

 
у  41  респондента,  включая  11  стран  Европы,  действуют  системы 
регистрации прав на недвижимость, а у 13 респондентов  – как системы 
регистрации документов, так и системы регистрации прав;  

 
у  всех  респондентов  в  реестровые  записи  вносятся  права  относи-
тельно недвижимости, в 89 % регистрируются закладные, а их стоимость 
указывается в 75 % случаев;  

 
у 62 % опрошенных в реестры вносится реальная цена собственно-
сти, которая была оплачена во время транзакции (продажи);  

 
у 85 % опрошенных реестры являются полностью открытыми для 
общественности, а полностью закрытыми только в Саудовской Аравии и 
на Кипре;  

 
во всех странах регистрация базируется на соответствующем зако-
нодательстве;  

 
у 62 % опрошенных управление реестром осуществляется на наци-
ональном уровне (за исключением США, Канады, Австралии);  

 
реестры  в  38  %  случаев  подчинены  Министерствам  юстиции,  в  
23 % – Министерствам окружающей среды и земель, в 11 % – Министер-
ствам финансов; у 68 % респондентов правовой титул собственности га-
рантируется государством. 
Количество  зарегистрированных  объектов  собственности  в  реестрах 
зависит  от  размеров  стран  и  количества  населения.  В  Англии  зареги-
стрировано 15,7 млн объектов собственности, в Франции  – 97 млн пар-
целл, которые принадлежат 34 млн собственников, в Японии – около 200 
млн парцелл, в Швеции – около 4,5 млн единиц объектов собственности, 
в Испании – около 67 млн единиц объектов собственности.  
Наибольшее количество транзакций недвижимости осуществляется в 
Японии – около 3 млн в год, в Швеции – 0,3 млн, в Португалии – 0,5 млн, 
в Англии – около 1,1 млн, во Франции – около 2 млн. 
В целом можно отметить главные особенности систем регистрации: 1) 
система  действует  на  основе  тщательно  разработанного  законодатель-
ства;  2)  существуют  детально  отработанные  и  законодательно  закреп-
ленные процедуры регистрации; 3) система является государственной и 
централизованной  с  делегированием  некоторых  полномочий  на  места, 
состоящей из картографической и документальной (текстовой) частей; 4) 
реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт; 5) 
в  большинстве  систем  поддерживаются  единые  стандарты  обмена  дан-
ными; 6) рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, мо-

197 
 
дернизацию  –  при  поддержке  государства;  7)  кадастровые  системы  по-
стоянно  изменяются  с  учетом  изменения  экономической  ситуации  –  с 
начала 1980-х годов в Европе проходит «кадастровая» реформа, связан-
ная  с  применением  новых  технологий  и  компьютеризацией  реестров;  
8) реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некото-
рых странах информация о стоимости и залоге недоступна). 
Преимущества  от  внедрения  системы  регистрации  прав  на  недвижи-
мость экспертами ООН формулируются следующим образом:  

 
эффективное управление общественными и частными землями;  

 
уверенность и защита прав собственников;  

 
уменьшение количества земельных споров; 

 
усовершенствование системы передачи прав собственности; 

 
стимулирование и мониторинг рынка земли; 

 
безопасность кредитов и инвестиций; 

 
ускорение земельной реформы; 

 
эффективность налоговой политики.  
Общий  обзор  кадастровых  систем  в  странах  Западной  Европы  пока-
зывает,  что  при  разных  уровнях  развития  и  некоторых  отличиях  по  со-
держанию  все  они  ведутся  на  основе  автоматизированных  информаци-
онных систем различной степени совершенства. 
В других странах мира земельный кадастр разработан слабее. Но даже 
и не в самых передовых странах существуют уже многоцелевые ЗИС. В 
Колумбии, например, создана общегосударственная ЗИС с базой данных 
по принципу геокодированной системы, в которой ключом является ка-
дастровый номер участка.  
Среди стран третьего мира в области земельной регистрации выделя-
ется Кения. С 1960-х годов на территории страны проведена регистрация 
правовых  титулов,  которая  сопровождалась  ростом  сельскохозяйствен-
ного производства за счет интенсификации, возделывания более урожай-
ных  культур  типа  кофе.  В  то  время  как  экспорт  сельскохозяйственной 
продукции  в  странах  третьего  мира  снижался,  в  Кении  он  вырос  в  не-
сколько  раз.  Сходная  ситуация  наблюдалась  и  в  другом  африканском 
государстве – Малави, где также были гарантированы права частной соб-
ственности на землю. Земельная регистрация не способствует автомати-
чески  повышению  продуктивности  сельского  хозяйства,  для  осуществ-
ления  перемен  необходимы  и  другие  мероприятия,  но  регистрация  об-
легчает или дополняет их, внося свой вклад в рост производства. 
Наибольший интерес в развивающихся странах обычно представляет 
классификация  земель  по  степени  их  пригодности  для  сельскохозяй-
ственного использования. 

198 
 
Продовольственной  и  сельскохозяйственной  организацией  ООН 
(ФАО) разработана классификация земель, которая применяется экспер-
тами  ФАО  в  некоторых  развивающихся  странах  тропического  пояса. 
Выделено пять классов земель в зависимости от их современной или по-
тенциальной продуктивности на основе оценки свойств почв: мощности, 
гранулометрического состава и структуры, насыщенности основаниями, 
степени засоления, содержания гумуса, емкости катионного обмена и ха-
рактера глинистых материалов, характера материнской породы, степени 
дренирования  и  увлажнения  почвы.  Для  каждого  признака  разработана 
специальная 100-балльная шкала. В зависимости от влияния на продук-
тивность  почв  каждый  признак  оценивают  определенным  количеством 
баллов. Общий показатель современной продуктивности почв исчисляют 
перемножением показателей отдельных признаков. 
По  уровню  современной  продуктивности  выделяют  следующие  пять 
классов земель: I – очень высокая продуктивность (65–100 баллов); II – 
высокая  продуктивность  (35–64  балла);  III  –  средняя  продуктивность 
(20–34 балла); IV – низкая продуктивность (8–19 баллов); V – очень низ-
кая продуктивность (0–7 баллов). 
При  оценке  по  потенциальной  продуктивности  общий  показатель 
находят  с  учетом  изменения  свойств  почв  в  зависимости  от  степени 
улучшения  этих  свойств  в  результате  орошения,  осушения,  бороздова-
ния,  глубокой  вспашки,  внесения  органических  и  минеральных  удобре-
ний,  террасирования,  контурной  вспашки,  ленточных  посевов  и  других 
мероприятий.  Затем  вычисляют  коэффициент  улучшения,  представляю-
щий  собой  отношение  показателей  современной  и  потенциальной  про-
дуктивности. 
 

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: