Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
Ізделетін және ұқсас жер телімі бойынша алғашқы деректері
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
- Бұл бет үшін навигация:
- Тізбектелі есептеу жүйесі
- Осы әдісті қолдану кезіндегі тізбегі көрсетілген кесте
- Табыстық тәсілмен бағалау әдістері
- Жерлер үшін айырым әдісі бойынша жер телімі
- Шығындық тәсілмен бағалау әдісі
- Алтыншы тарау
Ізделетін және ұқсас жер телімі бойынша алғашқы деректері
Тізбектелі есептеу жүйесі
Осы әдісті қолдану кезіндегі тізбегі көрсетілген кесте
Жер телімінің орташа құнының жақсарту құрылысының орта құнына қатысы - 0,21. Бағаланатын телімнің жақсартудағы құрылыс құны 753200 а.б құрайды. Бағаланатын жер телімінің құны 753200х0,21=158170 а.б Табыстық тәсілмен бағалау әдістері Мұндай әдістерге жер телімін бағалау кезінде ең басты жер рентасының капитализциялау әдісімен жер телімінің қалдық әдістерін жатқызуға болады. Жер рентасының капитализациялау әдісі-жалға алушы мүліктік салық немесе басқа да шығындарды төлеуге жауапкершілікке ие болатын кезде жер телімінің ғимараттардан бөлек жалға алған кездегі жер учаскісінің бағалауда ыңғайлы болып келеді. Егер жал келісімінің шарттары жал нарығындағы қалыптасқан жағдайды жеткілікті нақты бейнелесе, онда таза жалдық төлем сомасының жер меншігіне тікелей капитализациялануы мүмкін. Тәжірибеде жер үшін қалдық әдісі ғимараттың құны және ғимараттың құрылыс табыстылығына талаптар әйгілі болған кездегі жағдайларда жылжымайтын мүліктің құнын бағалау үшін қолданады. Берілген әдістің идеясы жерге айырым ретінде саналатын барлық табысты ауыл шаруашылыққа бағытталған жерлер үшін алғашында өңделген жердің экономикасының классикалық теориясынан шығады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың тәжірибесінде осы әдіс ғимараттарымен құрылыстары құрылмаған жағдайда немесе салыстырмалы жаңа болған жағдайларда қолданылады. Төменде келтірілген мысал осы әдісті қолдану кезіндегі қызметтердің тәртібін көрсетеді: Инвестор үш бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетін құруға жоспарлайтын жер телімінің құнын анықтау керек. Жеке бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетінің жарғылық капитал салымдары 48780 ақша бірлігінде анықталған. Ұқсас орналасу бойынша істегі автокөлікті жанар маймен қамту бекетті қолдануды талдауды қарастырады. Бір сағат ішінде бір бөлікке бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетінде орташа 4 автокөлік жанар май құйып алады. Бір жанар маймен қамту орташа 20 метрге тең; жанар майдың 1 метрінен таза табыс шамамен 0,026 ақша бірлігін құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісінен жоспарланатын табыс 12 пайыз; экономикалық өмірдің мерзімі 6 жыл. Инвестицияларды қайтару тік сызықтың әдісі бойынша жүзеге асырылады. Есеп кестеде көрсетілген . Жерлер үшін айырым әдісі бойынша жер телімінің құнын анықтау
Шығындық тәсілмен бағалау әдісі Классикалық табыс тәсілін тәртіп бойынша жер телімін тікелей бағалау үшін қолданылмайды. Бірақ онда салынған айырым қағидасын берілген сыныптың екі басқа әдістерінде қолданылады, мысалы бөлу әдісінде. Бөлу әдісі айырым қағидасы бойынша жерді бағалау әдісі ретінде әйгілі болып табылатын шығын үлгісіне негізделген: жер телімінің сату бағасынан орнын толтыру құны ретінде анықталған жақсартулар құны алып тасталынады. Осындай тәртіпте есептелген жердің құны сатуларды салыстыру әдісінде қосымша ақпарат ретінде қолданылады. Жоғарыда қарастырылған әдістер салыстырмалы алаңы бойынша үлкен емес және селитептік территориялар құрамында орналасқан жер телімін бағалау үшін жеткілікті дәрежеде тиімді болып келеді. Егер де бағалауға өндірістік, өнеркәсіптік, комуналды-қоймалық аумақтарда, сыртқы транспорт аумақтарында орналасқан өндірістік (өнеркәсіптік) жерлер жатса, онда оларды бағалау жеткілікті дәрежеде проблемалы болады. Өйткені, осы уақытта оның құрамына біз сатудан түскен табыстың біреуін қолдануға мүмкіндік беретін, сатуларды салыстыру әдісін қолдану үшін немесе табыстардың ағымын алу үшін сатылған немесе жалға берілген жер телімін таңдай алмаймыз. Ал бұл қаладағы халық тұратын жерлердің барлық дерлік өндірістік территориялары. Өндірістік мекендеу аймағының құрамында орналасқан, өндіріс объектісіндегі жер телімінің құнын берілген өндірістік аймақта иемденбеген жердің құнының сомасы ретінде және оны иемдену бойынша шығындар ретінде анықтауға болады. Сондай-ақ иемденбеген жер телімнің құны сәйкес қолдану түріндегі тасымал әдісін қоршаған жер телімнің құнына тең болады. Мысалы, мекендеу аймағында орналаспаған өнеркәсіп объектісінің иемденбеген жер телімнің құны осы мекенде бекітілген орман немесе ауылшаруашылық жерлерінің кадастрлық құнына тең болуы мүмкін. Жерді иемдену бойынша шығындардың құрамында барлық инженерлік және транспорттың инфрақұрылымға: электр жабдықтау желілеріне қосу, жылумен қамтамасыз ету, сумен қамтамасыз ету және канализациялар, газбен қамтамасыз ету, шығындарды утилизациялау жүйесінің құралы, темір жол жолдарын және автомагистраль жолдарын құруға кететін шығынды ескеру керек. Өндірістік аймақтық инфрақұрылымына кіретін әрбір инженерлік жүйенің құнына өндірістік кәсіпорынның өнеркәсіптік қызметін қамтамасыз ететін негізгі құрылыстың құны ретінде де, инженерлік желілердің құны ретінде де кіреді. Егер де негізгі құрылыстар мен магистральді желілер бағаланатын жер, орналасқан өнеркәсіптік аймаққа ғана қызмет ететін болса, онда олардың барлық қайта құру құны тек қана осы өнеркәсіптік аймақтық территориясын иемдену құнына ауысады. Егер де негізгі құрылыста және магистральді желілер бірнеше өнеркәсіптік аймақтарға қызмет етсе, онда иемдену құны қызмет ету көлеміне пропорционалды өнеркәсіптік аймақтар арасында бөлінеді. Алтыншы тарау жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||