Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

8. Необходимость в смешанном первичном использовании

[ 165

]

предприятий, в мелких типографиях и офисах, обеспечивают рента+

бельность кафе, закусочных и прочих коммерческих заведений в сере+

дине дня. Мы, обитатели самой Гудзон+стрит и ответвляющихся от нее

переулков, где еще больше чисто жилых строений, могли бы загружать

лишь сравнительно небольшую часть всей этой коммерции. Мы поль+

зуемся бо´льшим объемом удобства, живости, разнообразия и выбора,

чем «заслуживаем» сами по себе. Люди, которые здесь работают, тоже

располагают, благодаря нам, местным жителям, бо´льшим разнообра+

зием, чем «заслуживают» сами по себе. Мы совместно поддерживаем

эти заведения, неосознанно сотрудничая экономически. Если бы окру+

га вдруг лишилась промышленных предприятий, то для нас, жителей,

это было бы несчастьем. Многие заведения, которым местной клиенту+

ры было бы мало, закрылись бы. Точно так же, если бы здесь остались

одни предприятия, то коммерческим заведениям для рентабельности

было бы мало их работников*.

При этом жители округи и те, кто в ней работает, вместе

способны создавать 

больше, чем простую сумму двух слагаемых. Благо+

даря заведениям, которые мы совместно делаем рентабельными, вече+

рами на тротуары выходит гораздо больше местных жителей, чем выхо+

дило бы, если бы округа была полумертвой. И, пусть и в скромных

масштабах, они привлекают в нее других горожан — тех, кто и не живет

здесь, и не работает. Например, тех, кому просто хочется сменить обста+

новку, как часто хочется сменить ее нам, местным жителям. Это снабжа+

ет наши заведения еще более обширной и разнообразной клиентурой,

что, в свой черед, увеличивает объем и разнообразие здешней коммер+

ции, живущей за счет всех 

трех видов клиентуры в разных пропорциях:

вот магазин, торгующий эстампами, вот прокат снаряжения для ныряль+

щиков, вот первоклассная пиццерия, вот симпатичная кофейня…

Простое количество людей, использующих улицы, и их рас+

пределение по времени дня — разные вещи. О количественном факторе

я поговорю в другой главе; на данном этапе нам важно понимать, что это

не одно и то же.

Значение временно´го распределения особенно хорошо видно в южной

части Манхэттена, поскольку этот район страдает от чрезвычайной вре+

менно´й несбалансированности использования. Всего здесь работает

*

Не следует забывать, однако,

что этот фактор (наличие пользовате+

лей в разное время дня) — лишь один

из четырех, необходимых для генера+

ции разнообразия. При всей его важ+

ности не думайте, что он сам по себе

все объясняет.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 165

[

1 6 6

]

II. Условия разнообразия в больших городах

около 400 000 человек — в районе, окружающем Уолл+стрит, в примыка+

ющих к нему юридических и страховых комплексах, в муниципальных

учреждениях, в некоторых федеральных и штатных учреждениях, в доках,

в учреждениях, связанных с судоходством, и в некоторых других трудо+

вых комплексах. Кроме того, неизвестное, но значительное число людей

посещает район в рабочие часы — главным образом по служебным делам.

Для весьма компактной территории, до любой части кото+

рой очень легко добраться пешком почти из любой другой ее части, это

количество пользователей огромно. Эти люди создают колоссальный

ежедневный спрос на еду и иные товары, не говоря уже об услугах

в сфере культуры.

Однако район очень плохо справляется с удовлетворением

этого спроса. Здешние места, где можно поесть, и магазины одежды

прискорбно неадекватны как по количеству, так и по ассортименту.

В прошлом здесь был один из лучших в Нью+Йорке магазинов скобяных

изделий, но несколько лет назад он закрылся, оказавшись не в состоянии

сводить концы с концами. Здесь был один из превосходных, давно рабо+

тающих и самых крупных специализированных продовольственных ма+

газинов города, но и он недавно прекратил существование. В свое время

здесь было несколько кинотеатров, но они превратились в спальные за+

ведения для праздношатающихся и в конце концов исчезли. Культурные

возможности, предлагаемые районом, равны нулю.

Все эти минусы, которые на первый взгляд могут показать+

ся малосущественными, значат очень много. Фирма за фирмой покида+

ла район, перемещаясь на Средний Манхэттен, использовавшийся сме+

шанным образом (и ставший в результате главным деловым центром

Нью+Йорка). Как сказал один агент по недвижимости, иначе отделы кад+

ров не могли набрать или удержать сотрудников, способных правильно

написать слово «молибден». Эти потери, в свою очередь, серьезно подо+

рвали великолепные в прошлом возможности района для личных дело+

вых контактов, поэтому сейчас из него бегут, следуя за своими клиента+

ми, юридические конторы и банки. Район стал второразрядным в своем

главном качестве — в предоставлении штаб+квартир для администрато+

ров, — на котором были основаны его престиж, его польза и самый

смысл его существования.

Между тем совсем рядом с громадными офисными здания+

ми, которые образуют захватывающий дух контур Нижнего Манхэтте+

на, находится кольцо упадка, застоя, пустых помещений и отмирающих

производств. Налицо парадокс: вот множество людей, так желающих го+

родского разнообразия и так его ценящих, что их трудно, а порой и невоз+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 166

8. Необходимость в смешанном первичном использовании

[ 167

]

можно удержать от того, чтобы перебраться в его поисках куда+то еще;

а вот, вплотную к месту спроса, масса удобных и даже пустующих участ+

ков и помещений, где могло бы вырасти разнообразие. Что же не так?

Чтобы понять, что не так, достаточно зайти в любой мага+

зин и увидеть контраст между наплывом покупателей в перерыв на ланч

и тишиной в другое время. Достаточно увидеть мертвое оцепенение, во+

царяющееся в районе после пяти тридцати в будни и на весь день в суб+

боту и воскресенье.

«Они накатывают, как прилив, — цитирует New York Times

продавщицу из магазина одежды. — Я всегда без часов знаю, что вре+

мя — несколько минут первого». «Первая волна покупателей наполняет

магазин с полудня почти до часу, — разъясняет ситуацию репортер. —

Далее — короткая передышка. Через несколько минут после часа дня

приходит очередь второй волны». А за несколько минут до двух, хотя га+

зета этого не говорит, магазин делается мертв.

Бизнес здешних коммерческих предприятий должен прак+

тически весь быть втиснут в два+три часа за день, то есть в десять+пятнад+

цать часов за неделю. Для любого предприятия такое недоиспользова+

ние означает ужасающую неэффективность. Некоторым заведениям

удается покрывать издержки и получать доход за счет максимального ис+

пользования пиковых часов в середине дня. Но таких не может быть

очень много, иначе для одновременной стопроцентной загрузки не хва+

тило бы клиентов. Рестораны тоже в принципе могут существовать за

счет перерывов на ланч и кофе вместо ланча и обеда, если их сравнитель+

но мало и они в состоянии сполна использовать недолгие урожайные ча+

сы. Как все это сказывается на общем жизненном удобстве и комфорте

этих 400 000 работников? Плохо сказывается.

Не случайно Нью+йоркская публичная библиотека получа+

ет из этого района больше недовольных телефонных звонков, чем из ка+

кого+либо другого (в перерыв на ланч, конечно). Люди спрашивают: «Где

местное отделение библиотеки? Я не могу его найти». Его не существу+

ет, что характерно. Если бы оно существовало, то в перерыв на ланч

и, возможно, в начале шестого вечера его помещение должно было бы

быть огромным, а все остальное время — малюсеньким.

Помимо заведений, сполна использующих пиковые часы,

здесь имеются такие, которые держатся на плаву благодаря ненормаль+

но низким накладным расходам. Так сводит концы с концами бо´льшая

часть всего того интересного, цивилизованного и необычного, что еще

не свернуло здесь бизнес, и вот почему оно ютится в жалких, обветша+

лых помещениях.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 167

[

1 6 8

]

II. Условия разнообразия в больших городах

Бизнесмены и финансисты, чьи деловые интересы связаны

с Нижним Манхэттеном, в сотрудничестве с городскими властями уже

несколько лет активно разрабатывают проекты обновления района,

и кое+какие работы уже начались. Все это выдержано в духе ортодок+

сальных градостроительных верований и принципов.

Первый шаг в ходе их мысли возражений не вызывает. Они

признают, что проблема есть, и верно определяют ее общую природу.

В градостроительной брошюре, подготовленной Ассоциацией нью+

йоркского делового центра и Нижнего Манхэттена, говорится: «Игно+

рировать факторы, угрожающие экономическому здоровью Нижнего

Манхэттена, значит соглашаться с продолжающимся исходом давно су+

ществовавших здесь бизнесов и видов деятельности в районы, где они

могут найти для себя лучшие рабочие условия и более приятную и удоб+

ную среду для своих сотрудников».

Более того, в брошюре брезжит понимание необходимости

распределить людей по времени дня: «Наличие местных жителей стиму+

лировало бы развитие торговли, ресторанов, мест развлечения и гаражей,

что было бы весьма желательно и для тех, кто приезжает сюда на работу».

Но это лишь слабый проблеск понимания. Проекты как тако+

вые — образчик лекарства, не имеющего никакого отношения к болезни.

Проекты, разумеется, предусматривают привлечение в район

людей на жительство. Это потребует огромных территорий для самих

зданий, парковочных площадок и пустых участков, но, что касается лю+

дей, то, согласно брошюре, речь идет всего об 1% от числа тех, кто здесь

только работает. Каким геркулесовым экономическим могуществом

должна обладать эта горстка жителей! Какие потрясающие гедонисти+

ческие подвиги должна она совершить, чтобы стимулировать «развитие

торговли, ресторанов, мест развлечения <…>, что было бы весьма же+

лательно и для тех, кто приезжает сюда на работу»!

Новое местное население — это, конечно, только часть про+

екта. Другие его части лишь усугубят тяжелое состояние района. Прои+

зойдет это двумя способами. Во+первых, они нацелены на привлечение

в район добавочных дневных работников, которые будут заняты на про+

изводственных предприятиях, в международных торговых организаци+

ях, в огромных новых федеральных офисах и т.д. Во+вторых, запланиро+

ванная расчистка территорий для этих добавочных рабочих мест, жилых

массивов и автодорог уничтожит, наряду с пустующими зданиями и уп+

раздненными предприятиями и учреждениями, многое из той торговли

и коммерции с низкими накладными расходами, что обслуживает сего+

дня работающих в районе людей. Различного рода заведения, слишком

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 168

8. Необходимость в смешанном первичном использовании

[ 169

]

скудные по охвату и количеству даже для нынешнего числа работающих,

будут дополнительно прорежены при 

росте количества дневных ра+

ботников, не говоря уже о совершенно бессмысленном привлечении

в район постоянных жителей. И без того неважные условия станут невы+

носимыми. Более того, эти проекты уничтожат шансы на то, что более

или менее адекватные услуги возникнут когда+либо в будущем, потому

что помещений с умеренной арендной платой для развития новых биз+

несов просто не будет.

Нижний Манхэттен испытывает поистине серьезные труд+

ности, и рутинные рассуждения и рецепты ортодоксального градостро+

ительства их только усугубляют. Что можно сделать для 

эффективного

исправления чрезвычайного временно´го дисбаланса, который представ+

ляет собой корень проблемы?

Новоприбывшие жители, как их ни расселяй, делу не помо+

гут. Район так интенсивно используется дневными работниками, что

жители, даже при наивысшей их возможной плотности, погоды не сде+

лают и только завладеют территорией, непропорционально большой по

отношению к их возможному экономическому вкладу.

Если мы планируем внедрение новых потенциальных спо+

собов использования, то прежде всего надо иметь практическое понятие

о том, чего мы должны добиться этим внедрением, если хотим решить

коренную проблему района.

Очевидно, что результатом этого внедрения должно быть

присутствие как можно большего числа людей в те часы и дни, когда

район в них сильнее всего нуждается для временно´го баланса: между

двумя и пятью дня, вечерами, по субботам и воскресеньям. Достаточно

большой концентрации людей можно достичь лишь за счет огромного

числа посетителей в эти промежутки времени, и это, в свою очередь,

означает, что, помимо туристов, сюда должны раз за разом приходить

в свободное время многие жители Нью+Йорка.

Что бы ни привлекало в район этих новых людей, оно долж+

но быть привлекательно и для тех, кто в нем работает. По крайней мере,

не отталкивать их и не нагонять на них скуку.

Эти новые потенциальные способы использования не долж+

ны, кроме того, заменять собой без разбора те здания и территории, где

при условии свободы и гибкости размещения смогут спонтанно возни+

кать, отзываясь на новое временно´е распределение людей, новые пред+

приятия и заведения.

И наконец, эти новые способы использования должны со+

ответствовать характеру района и уж во всяком случае не должны ему

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 169

[

1 7 0

]

II. Условия разнообразия в больших городах

противоречить. По характеру Нижний Манхэттен — интенсивный, вол+

нующий, драматичный район, и это одно из его огромных преимуществ.

Разве есть что+нибудь более драматичное и даже романтическое, чем не+

ровная линия небоскребов Нижнего Манхэттена, внезапно вздыма+

ющихся к облакам, подобно волшебному замку, опоясанному водой?

В самой этой зазубренной стиснутости, в этих высящихся каньонах —

подлинное величие. Какой был бы вандализм (и этот вандализм являют

собой нынешние градостроительные проекты!) — разжижать величест+

венную городскую стать банальщиной и регламентацией!

Что из имеющегося здесь может привлекать людей в их сво+

бодное время — в частности, в выходные? За прошедшие годы, к не+

счастью, почти все уникальное и способное привлекать посетителей, что

могло в плановом порядке быть выкорчевано из района, было выкорче+

вано. Аквариум, который в прошлом находился в Баттери+парке на юж+

ной оконечности острова и был главной достопримечательностью пар+

ка, перенесли на Кони+Айленд, где он совершенно не нужен. Странная

и живая маленькая армянская община (

эти местные жители как раз

имели значение, будучи уникальной приманкой для туристов и горо+

жан) была вырвана с корнем ради подъезда к туннелю, и теперь путево+

дители и женские страницы газет посылают посетителей в Бруклин на

поиски ее пересаженных остатков и необычных магазинов. Место, отку+

да отправляются экскурсионные суда к статуе Свободы, обставлено так

же прозаично, как очередь в кассу супермаркета. Закусочная управле+

ния парков в Баттери+парке не более привлекательна, чем школьная сто+

ловая. Сам же Баттери+парк, расположенный в самом волнующем месте

города, врезающийся в гавань, как нос корабля, превратили в подобие

парка при богадельне. Все, что было к настоящему моменту навязано

району проектировщиками, как и все, что они еще собираются ему на+

вязать, яснее ясного говорит людям: «Валите отсюда! Нам тут не до вас!»

Ничто не говорит им: «Добро пожаловать!»

Сделать можно было бы следующее.

Морской берег как таковой — вот первый неиспользуемый

плюс, способный привлекать людей в свободное время. Часть здешней на+

бережной следовало бы превратить в громадный морской музей — в мес+

то многолетней стоянки особых и диковинных судов, где была бы собра+

на лучшая их коллекция на свете. Это привлекало бы в район туристов во

второй половине дня, туристов и нью+йоркцев по выходным и праздни+

кам, а летом это был бы грандиозный магнит для всех по вечерам. Други+

ми береговыми достопримечательностями должны были бы стать приста+

ни для увеселительных водных поездок по гавани и вокруг острова; места

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 170

8. Необходимость в смешанном первичном использовании

[ 171

]

отплытия следует сделать максимально интересными и подлинно морски+

ми. Если рядом не возникнут рестораны с морской едой и много чего еще,

я готова съесть панцирь любого поданного мне омара.

Другие приманки, связанные с этими, стоило бы располо+

жить не на самом берегу, а чуть в глубине, внутри сетки улиц, с тем со+

знательным расчетом, чтобы завлекать посетителей на улицы. В частнос+

ти, нужно построить новый аквариум, который, в отличие от аквариума

на Кони+Айленде, не должен брать плату за вход. Город с почти восьми+

миллионным населением способен разориться на два аквариума и впол+

не может показывать своих рыб бесплатно. Необходимо построить мест+

ное отделение публичной библиотеки, в котором имеется острая нужда,

и это должен быть не простой филиал с выдачей книг на дом, но еще

и специализированный библиотечный центр, посвященный мореход+

ству и финансам.

По вечерам и в выходные нужно проводить специальные ме+

роприятия, основанные на этих достопримечательностях; необходимы

также недорогие драматический и оперный театры. Джейсон Эпстайн,

издатель и исследователь больших городов, тщательно изучив опыт ев+

ропейских городов применительно к Нижнему Манхэттену, предлагает

построить постоянный цирк с одной ареной, подобный парижскому.

Это, если будет осуществлено как следует, даст куда более эффективную

экономическую поддержку многолетней деловой значимости района,

чем унылые добавления в виде новых производственных предприятий,

которые только заняли бы место и никак не усилили бы район (но обез+

долили бы другие части Нью+Йорка, которым действительно нужны про+

изводственные предприятия).

Если район по вечерам и уикендам заживет полной жизнью,

то можно ожидать спонтанного появления в нем некоторого числа но+

вых обитателей. На Нижнем Манхэттене есть немало старых домов, об+

ветшавших, но в основе своей привлекательных — таких, какие в других

местах с возрождением в них жизни ремонтировались и обновлялись.

Ценители всего уникального и вместе с тем живого выискивали бы их.

Однако проживание в таком районе может быть лишь проявлением его

жизнеспособности, а отнюдь не ее основой.

Выглядят ли мои предложения о дополнительных способах

использования, основанных на отдыхе в свободное время, легкомыслен+

ными и дорогостоящими?

Нет? Тогда взгляните на ожидаемую стоимость проектов,

подготовленных Ассоциацией нью+йоркского делового центра и Ниж+

него Манхэттена вкупе с городскими властями и предусматривающих

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 171

[

1 7 2

]

II. Условия разнообразия в больших городах

новые рабочие места, жилые массивы, парковочные площадки и шос+

се, по которым обитатели массивов должны будут выезжать из района

по уикендам.

Все это, по оценке проектировщиков, будет стоить 

милли

ард долларов, взятых из государственных и частных кошельков!

Нынешний чрезвычайный временной дисбаланс на протяже+

нии дня на Нижнем Манхэттене иллюстрирует ряд отрезвляющих прин+

ципов, точно так же приложимых к другим районам крупных городов.

Никакая округа или район, сколь бы высокой репутацией эта

часть города ни пользовалась, сколь бы ни была она престижна или бога+

та, сколь бы интенсивно ее ни использовали с какой+либо одной целью,

не может пренебречь необходимостью распределения людей по времени

дня, не подрывая свою способность генерировать разнообразие.

Часть города (округа или район), идеально, казалось бы,

приспособленная для выполнения одной функции, будь то трудовая де+

ятельность или что+либо еще, имеющая, на первый взгляд, все необхо+

димое для этой функции, не может в действительности обеспечить все

необходимое, если она ограничена этой функцией.

Если проект обновления района с недостаточным распре+

делением людей по времени дня не затрагивает причину его неприят+

ностей, то в лучшем случае он может заменить старую стагнацию новой.

Какое+то время район, возможно, будет выглядеть чище, но это не оправ+

дывает таких больших расходов.

Читателю уже должно быть понятно, что я веду речь о двух типах разно+

образия. Первый из них связан с первичными способами использования

городской среды, которые сами по себе привлекают людей в то или иное

место и служат своего рода якорями. Офисы и фабрики — это первичные

способы использования. Жилые строения — тоже. Некоторые развлека+

тельные, образовательные учреждения и места отдыха также относятся

к этому типу. В какой+то степени (то есть для существенной части поль+

зователей) к нему же относятся многие (но не все) музеи, библиотеки

и картинные галереи.

Первичные способы использования могут быть необычны+

ми. В Луисвилле после войны постепенно вырос огромный рынок обуви

по сниженным ценам, поступающей нестандартными партиями. Сейчас

рынок состоит примерно из тридцати магазинов, расположенных в че+

тырех кварталах на одной улице. Грэйди Клэй, редактор отдела недви+

жимости газеты Louisville Courier+Journal и ведущий городской обозре+

ватель в сфере градостроительства и дизайна, сообщает, что рынок

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: