Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

13. Саморазрушение разнообразия

[ 261

]

не стремятся жить столь многие, что наиболее выгодно оказывается

строить — в избыточных, опустошающих масштабах — для тех, кто спо+

собен платить наивысшую цену. Как правило, это люди бездетные, и се+

годня это не просто те, кто готов платить больше всех, но еще и те, кто

готов платить больше всех за наименьшую площадь. Жилища для этого

узкого и прибыльного слоя множатся за счет всех иных видов городской

«ткани» и всех иных категорий населения. Семьи вытесняются, разно+

образие уличных картин вытесняется, предприятия и заведения, не спо+

собные оплачивать свою долю выросшей стоимости строительства, вы+

тесняются. Этот процесс сейчас идет, причем очень быстро, в немалой

части Гринвич+Виллиджа, в Йорквилле и в средней части манхэттенско+

го Истсайда. Избыточно дублируются иные способы использования, чем

в центрах даунтаунов, но процесс тот же, причины его те же и конечные

результаты те же. Восхитительный и притягательный «пригорок» унич+

тожают те, кто его заселил, уничтожают самим фактом заселения.

Процесс, который я описала, происходит в любой данный промежуток

времени лишь на небольших участках, поскольку возможен только

вследствие выдающегося успеха. Однако разрушительное действие это+

го процесса более обширно и серьезно, чем можно было бы предполо+

жить, глядя на его географический масштаб в каждый фиксированный

момент. Уже само то, что этот процесс идет в зонах выдающегося успе+

ха, мешает нашим городам творить что+либо на основе такого успеха.

Слишком часто он оборачивается упадком.

Мало того — сам характер упадка, идущего следом за выда+

ющимся успехом, делает этот процесс вдвойне вредным для больших го+

родов. Одновременно с тем, как новое строительство и слепое дублиро+

вание способов использования уничтожают взаимоподдержку на одной

территории, они фактически лишают другие территории того, что на

них 

увеличило бы разнообразие и усилило бы взаимоподдержку.

По некоторым причинам банки, страховые компании

и престижные офисы — как правило, самые прожорливые двойные раз+

рушители, действующие описанным образом. Если взглянуть на скопле+

ния банков или страховых компаний, очень часто можно увидеть места,

откуда было вытеснено успешное разнообразие, где был выровнен «при+

горок» жизненной энергии. Очень часто можно увидеть места, которые

либо уже стали отжившими, либо идут к этому. Я думаю, что это любопыт+

ное обстоятельство имеет две причины. Во+первых, подобные учреждения

консервативны. Консерватизм в отношении выбора места в большом го+

роде означает инвестирование туда, где успех — уже установленный

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 261

[

2 6 2

]

III. Силы упадка и возрождения

факт. Требовать, чтобы эти люди видели, что инвестирование иной раз

губит успех, значит требовать слишком многого от тех, кто выше все+

го ценит уже достигнутое и в кого новые места, обладающие потенци+

алом успеха, зачастую вселяют замешательство и неуверенность, пото+

му что они не понимают, чем объясняется успех одних мест и неуспех

других. Во+вторых, такие учреждения располагают деньгами и благо+

даря этому способны вытеснить бо´льшую часть конкурентов в борьбе

за пространство. Таким образом, банки и страховые компании, а так+

же престижные офисы, которым банки и страховые компании охотно

дают взаймы, наиболее эффективно соединяют в себе желание и воз+

можность поселиться на «пригорке». Близость друг к другу им, конеч+

но, в определенной мере полезна, как и многим другим городским

предприятиям. Но это не возмещает вреда от методичного и масштаб+

ного вытеснения столь мощными учреждениями успешных проявле+

ний городского разнообразия. Как только на данном участке из+за

избыточного дублирования определенных деловых способов исполь+

зования (за счет чего+то другого) начинается стагнация, наиболее

процветающие фирмы охотно покидают старое гнездо, утратившее бы+

лую привлекательность.

Было бы неправильно, однако, чересчур фиксировать вни+

мание на отдельных «вредителях» из числа многообразных городских

способов использования, пусть даже и на выдающихся «вредителях».

Многие другие оказывают ровно такое же экономическое давление

и одерживают ровно такие же пирровы победы.

Плодотворнее будет, мне кажется, взглянуть на все это как

на проблему функционирования городов как таковых.

Во+первых, мы должны понять, что саморазрушение разно+

образия обусловлено успехом, а не неудачей.

Во+вторых, мы должны понять, что этот процесс является

продолжением тех же экономических процессов, которые привели к ус+

пеху и были необходимы для него. Разнообразие растет на той или иной

городской территории благодаря ее экономическим возможностям

и экономической привлекательности. В процессе роста разнообразия

часть конкурентов за пространство вытесняется. Любое городское раз+

нообразие растет, по крайней мере отчасти, за счет чего+то другого. В пе+

риод роста даже некоторые уникальные для данного участка способы ис+

пользования могут вытесняться, поскольку приносят слишком низкую

экономическую отдачу на единицу площади. Мы справедливо считаем

такие явления здоровыми, когда «уникальные» способы использова+

ния — это свалки утиля, стоянки подержанных машин или заброшенные

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 262

13. Саморазрушение разнообразия

[ 263

]

здания. В период роста немалая часть нового разнообразия возникает не

только за счет чего+то «уникального», но малоценного, но и за счет су+

ществующих продуктов дублирования. Увеличение разнообразия сопро+

вождается уменьшением одинаковости. Экономическая борьба за про+

странство приводит к общему росту разнообразия.

Но в какой+то момент оказывается, что разнообразие вырос+

ло так сильно, что прибавление нового разнообразия возможно большей

частью лишь в конкурентной борьбе с уже существующим разнообрази+

ем. Одинаковость уменьшается незначительно или совсем не уменьша+

ется. Это означает, что активность и разнообразие на данном участке

достигли пика. Если прибавляется что+то действительно новое (как, на+

пример, первый банк на упомянутом перекрестке в Филадельфии), то

общей потери разнообразия пока что не происходит.

Перед нами процесс, который поначалу является здо+

ровым, но затем, не поменяв характера в критический момент, ста+

новится вредоносным. Приходит на ум аналогия с нарушенной об+

ратной связью.

Понятие электронной обратной связи приобрело извест+

ность благодаря развитию компьютеров и автоматики: там один из ко+

нечных продуктов, возникающих в результате машинной операции

или серии операций, — это сигнал, определяющий следующую опера+

цию. Сходный процесс обратной связи, осуществляемый не электрон+

ным, а химическим путем, управляет, как недавно установили ученые,

поведением некоторых клеток. New York Times объясняет это вот как:

Присутствие конечного продукта в клеточном веществе заставля+

ет механизм, вырабатывающий конечный продукт, замедлить

или прекратить работу. Этот вид клеточного поведения доктор

Поттер назвал «умным». А вот клетка, которая изменилась или

мутировала, ведет себя как «идиот», продолжая без регулировки,

вызываемой обратной связью, вырабатывать вещества, которые

ей совсем не нужны.

Последняя фраза, мне кажется, хорошо описывает поведе+

ние городских территорий, где успешное разнообразие разрушает себя.

Напрашивается сравнение некоторых успешных городских

районов, при всем присущем им сложном и необычайном экономиче+

ском и социальном порядке, с клетками, имеющими подобный изъян.

Творя успех в больших городах, мы, люди, творим чудеса, но пренебре+

гаем обратной связью. Как нам исправить это упущение?

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 263

[

2 6 4

]

III. Силы упадка и возрождения

Я не думаю, что мы можем обеспечить наши города эквивалентом подлин+

ной системы обратной связи, действующей автоматически и без сбоев. Но

даже несовершенные ее заменители позволят нам добиться многого.

Задача состоит в том, чтобы пресекать избыточное дублиро+

вание на одних участках и направлять эти способы использования в дру+

гие места, где они не вызовут избыточного дублирования, а обеспечат здо+

ровое приращение. Эти «другие места» могут находиться на отдалении,

а могут — совсем рядом. Но в любом случае их нельзя выбирать произ+

вольно. Это непременно должны быть места, где данный способ исполь+

зования получит отличную возможность добиться прочного успеха — луч+

шую возможность, чем на участке, обреченном на саморазрушение.

Диверсификации такого рода, я полагаю, можно добивать+

ся комбинацией трех мер. Эти меры таковы: диверсифицирующее зони+

рование; неизменность расположения общественных зданий; отвлека+

ющая конкуренция. Я коротко остановлюсь на каждой из них.

Диверсифицирующее зонирование коренным образом от+

личается от обычного зонирования, целью которого является однород+

ность, но, как всякое зонирование, оно носит запретительный характер.

Одна из форм диверсифицирующего зонирования уже применяется в не+

которых городских районах: запрет на разрушение исторически значи+

мых зданий. Уже отличающиеся от своего окружения, они благодаря

зонированию и дальше будут от него отличаться. Этот же принцип в не+

сколько измененном виде лежал в основе предложения, выдвинутого об+

щественными группами Гринвич+Виллиджа для своего района и приня+

того городскими властями в 1959 году. На некоторых улицах предел

высоты для новых зданий был резко уменьшен. На большинстве этих

улиц многие дома превышали обновленный предел, что не свидетель+

ствует об алогизме введенных ограничений, а ровно наоборот: их

цель — воспрепятствовать дальнейшей замене невысоких зданий избы+

точными дубликатами более дорогих многоэтажных домов. Здесь тоже

зонирование было применено для борьбы с однообразием (или факти+

чески для поощрения разнообразия), хоть и в весьма ограниченном ва+

рианте и на сравнительно немногих улицах.

Целью диверсифицирующего зонирования не должно быть

замораживание существующих условий и способов использования. Это

было бы смерти подобно. Цель — обеспечить, чтобы происходящие изме+

нения или замены не были в подавляющем числе случаев одними и теми

же. Для многих мест отсюда вытекают ограничения на слишком быструю

замену слишком многих зданий. Я считаю, что специфическая схема ди+

версифицирующего зонирования (или специфическая комбинация

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 264

13. Саморазрушение разнообразия

[ 265

]

схем), которой требует чрезвычайно успешный городской участок, долж+

на видоизменяться в зависимости от участка и от конкретных форм само+

разрушения, которые ему угрожают. В принципе, однако, зонирование,

направленное непосредственно на возраст и размер зданий, представля+

ется логически осмысленным, потому что различия в типах строений

обычно отражаются на разнообразии людей и способов использования.

Парк, который интенсивно застраивается по периметру дублирующими

друг друга высокими офисными или жилыми зданиями, требует ограни+

чений по высоте, особенно с юга, чем достигаются сразу две цели: обес+

печить парк зимним солнцем и защитить в какой+то мере, пусть и косвен+

ной, разнообразие окружающих парк способов использования.

Любое такое диверсифицирующее зонирование, задача кото+

рого — предотвратить избыточное дублирование самых доходных спосо+

бов использования, должно сопровождаться корректировкой налогов. Не+

возможность использовать землю потенциально наиболее прибыльным

в краткосрочной перспективе способом должна отражаться на взимаемых

с нее налогах. Нереалистично ограничивать развитие недвижимости,

контролируя высоту, объем, историческую или эстетическую значимость

или иные параметры, и вместе с тем допускать, чтобы оценка такой недви+

жимости для взимания налога отражала не имеющую к ней отношения

стоимость более прибыльной недвижимости по соседству. Повышение

оценочной стоимости городской недвижимости из+за роста доходности

соседней недвижимости — в наши дни поистине мощный стимул для из+

быточного дублирования. Этот стимул будет продолжать работать даже

в условиях ограничений, направленных против дублирования. Путь к уве+

личению налоговой базы города в целом — не в том, чтобы эксплуатиро+

вать до предела краткосрочный налоговый потенциал каждого участка.

Это подрывает долгосрочный налоговый потенциал целых районов. Путь

к увеличению налоговой базы — в расширении городских успешных тер+

риторий. Мощная городская налоговая база — побочный продукт город+

ского магнетизма, и одна из его необходимых составных частей (посколь+

ку цель — обеспечить прочность успеха) — некоторое количество тонких,

разумных, точно рассчитанных местных налоговых вариаций, направлен+

ных на удержание разнообразия и предотвращение его саморазрушения.

Второй потенциальный инструмент против безудержного

дублирования способов использования — неизменность расположения

общественных зданий. Это означает, что государственные и полугосудар+

ственные органы должны применять в отношении своей недвижимости

политику, похожую на политику Чарльза Абрамса в отношении своей

частной недвижимости на Восьмой улице. Абрамс борется с избыточным

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 265

[

2 6 6

]

III. Силы упадка и возрождения

дублированием ресторанов, выискивая для своей недвижимости иные

формы использования. Государственные и полугосударственные орга+

ны должны с самого начала размещать свои здания и прочие объекты

там, где они не будут дублировать соседей, а увеличат разнообразие. За+

тем, играя свою роль как способы использования, эти здания и объекты

должны стоять непоколебимо независимо от своей денежной ценности,

приобретенной благодаря успеху окружения (которому они способство+

вали, если расположены удачно), и независимо от выгодности предло+

жений со стороны тех, кто хотел бы вытеснить их ради дублирования со+

седних успешных способов использования. Это невыгодная в малом, но

выгодная в большом политика, которую должны проводить муниципа+

литеты и другие органы, испытывающие обоснованную заинтересован+

ность в общегородском успехе, — политика, подобная невыгодной в ма+

лом, но выгодной в большом налоговой политике, подкрепляющей

диверсифицирующее зонирование. Нью+йоркская публичная библиоте+

ка, расположенная на баснословно дорогом участке, добавляет своей ок+

руге бо´льшую ценность, чем любое мыслимое высокодоходное дублиро+

вание близлежащих способов использования. Добавляет именно потому,

что так резко выделяется, визуально и функционально. Когда давление

горожан вынудило нью+йоркские городские власти одолжить деньги по+

лугосударственному органу, чтобы он мог выкупить Карнеги+Холл

у частного владельца, собиравшегося продать его желающим продубли+

ровать окрестные прибыльные бизнесы, Карнеги+Холл был тем самым

сохранен как концертный зал и зал собраний, что удержало на данном

участке эффективную смесь способов использования. Короче говоря, ор+

ганы, ответственные за общественное благо, могут хорошо помочь со+

хранению разнообразия, если будут проявлять стойкость перед лицом

разнообразных способов использования, окружающих общественные

здания, в то время как денежные волны плещутся вокруг этих зданий

и не прочь их затопить.

Оба эти инструмента — диверсифицирующее зонирование

и неизменность расположения общественных зданий — суть оборони+

тельные средства против саморазрушения разнообразия. Это, так ска+

зать, защитные заграждения, способные выдержать порывы экономи+

ческого ветра, но в случае длительного шторма на них вряд ли можно

всерьез рассчитывать. Любые формы зонирования, любые формы город+

ской строительной политики, любые формы налоговой политики, сколь

бы разумными они ни были, не могут долго сопротивляться достаточно

сильному экономическому давлению. Так чаще всего было, и, вероятно,

так чаще всего будет.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 266

13. Саморазрушение разнообразия

[ 267

]

Поэтому наряду с защитными мерами необходима отвлека+

ющая конкуренция.

Часто можно услышать, что американцы ненавидят боль+

шие города. Охотно верю, что американцы ненавидят упадок в больших

городах, но по всему видно, что к успешным и полнокровным районам

больших городов мы никакой ненависти не испытываем. Наоборот, так

много людей хочет пользоваться этими местами, так много людей стре+

мится там жить, работать или хотя бы просто побывать, что избыточный

наплыв вызывает городское саморазрушение. Убивая успешное разно+

образие деньгами, мы, можно сказать, душим его в объятиях.

Словом, спрос на живые и разнообразные городские участ+

ки намного превышает предложение.

Если мы хотим, чтобы чрезвычайно успешные городские

территории хорошо сопротивлялись силам саморазрушения, чтобы

защитные меры против саморазрушения не были напрасными, то само

количество диверсифицированных, полнокровных, экономически жиз+

неспособных городских территорий должно быть увеличено. Это воз+

вращает нас к базовой необходимости создавать на 

большем числе улиц

и городских участков четыре условия, экономически необходимых для

разнообразия.

Разумеется, всегда будут районы, в данный момент наибо+

лее богато диверсифицированные, наиболее популярные и представля+

ющие наибольший соблазн для губительного, хоть и крайне выгодного

в краткосрочном плане, дублирования. Если, однако, имеются другие

участки, ненамного отставшие по части интересных возможностей,

а к ним подтягиваются участки, еще ненамного отставшие, то с их сто+

роны может возникнуть отвлекающая конкуренция в отношении самых

популярных. Их притяжение должно быть подкреплено препятствиями

к дублированию, созданными в самых популярных районах и являющи+

мися необходимым дополнением к отвлекающей конкуренции. Но кон+

куренция должна быть, пусть даже со стороны несколько менее привле+

кательных территорий.

Если и когда конкурирующие территории в свой черед добь+

ются такого успеха, что будут нуждаться в городских заменителях обрат+

ной связи, они должны будут попросить о защите от избыточного дубли+

рования и получить такую защиту.

Момент, когда городской участок начинает вести себя как

«клетка+идиот», определить нетрудно. Любой, кто тесно знаком с каким+

либо чрезвычайно успешным районом, знает, когда происходит этот ка+

чественный поворот. Пользователи разного рода заведений, начинаю+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 267

щих исчезать, и те, кому нравится наблюдать за местной городской

жизнью со стороны, прекрасно видят, как разнообразие и привлекатель+

ность территории, к которой они привязаны, идут на спад. Они прекрас+

но видят, как вытесняются некоторые категории населения, как его раз+

нообразие уменьшается, — особенно если сами принадлежат к числу

вытесняемых. О многих из этих событий они даже знают наперед, мыс+

ленно выводя из предлагаемых или неминуемых физических перемен

следствия, каковыми являются перемены в повседневной жизни и в по+

вседневных уличных картинах. Жители говорят об этом между собой,

констатируют факт саморазрушения и предсказывают его последствия

задолго до того, как статистические справочники и карты с огромным

опозданием отобразят случившуюся беду.

Проблема саморазрушения выдающегося успеха — это, по

сути, проблема создания более здоровых соотношений между предложе+

нием и спросом на живые, диверсифицированные городские улицы

и районы.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 268

14. Проклятие приграничных пустот

[ 269

]

14

Проклятие 

приграничных пустот

Массивные отдельные способы использования в больших

городах имеют одно общее свойство. У них есть границы, а границы

в больших городах, как правило, не назовешь зоной добрососедства.

Периметр массивного или вытянутого участка, посвящен+

ного одному способу использования земли, образует границу «обычной»

городской территории. Часто о границах думают как о чем+то пассив+

ном, само собой разумеющемся. Они, однако, оказывают на городскую

среду активное воздействие.

Классический пример границы — железнодорожные пути.

Помимо прочего, они издавна символизируют и социальную границу, хо+

тя выражение «по ту сторону путей» ассоциируется скорее с небольшими,

чем с крупными городами. Но здесь нас будут интересовать не социаль+

ные коннотации территорий и их границ, а физическое и функциональ+

ное воздействие границ на примыкающие к ним городские участки.

В случае железнодорожных путей район, лежащий по одну

сторону от них, может быть лучше или хуже района, лежащего по дру+

гую сторону. Но наихудшими в физическом плане, как правило, явля+

ются участки, находящиеся у самых путей по обе стороны. Все живое

и разнообразное, что вырастает по ту и другую сторону, все новое, что

приходит на смену старому и обветшалому, чаще всего появляется даль+

ше от путей, за прилегающими к ним участками. Зоны бедности и упад+

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: