Дағдарыс тұсындағы тұрғын-үй нарығы
жүктеу/скачать 423,04 Kb.
|
3 қыркүйек 2015 жыл «Қазақстан 2050» Жалпыұлттық қозғалысы, ҚР мәдениет және спорт министрлігінің, «Самұрық-Қазына» Ұлттық әл-ауқат қоры» АҚ қолдауымен 2015 жылдың 3 қыркүйегінде «Қазақстан 2050» жалпыұлттық қозғалысы Сарапшылық клубтың жұмысы аясында және Қазақстан Республикасы мәдениет және спорт министрлігінің, «Самұрық-Қазына» ұлттық әл-ауқат қоры» АҚ-ның қолдауымен сарапшылар кездесуін өткізді. Онда жаңа қаржы саясатын енгізу мен жалғасып жатқан экономикалық құлдырау кезіндегі еліміздің тұрғын үй нарығындағы қазіргі жағдай мен болуы мүмкін өзгерістер жайы талқыланды. Дағдарыс тұсындағы тұрғын-үй нарығы (сарапшылық сұхбаттың қағаз бетіне түсірілген нұсқасы) Әсел Шарибаева, модератор: «Қазақстан 2050» жалпыұлттық қозғалысының сарапшылық клубы басталып отыр. Ол біздің демеушілеріміз Қазақстан Республикасы мәдениет және спорт министрлігі мен «Самұрық-қазына» ұлттық әл-ауқат қорының қолдауымен өткізіліп отыр. Бұл үшінші Сарапшылық клуб және бүгінгі көтеріп отырған тақырыбымыз – «Дағдарыс тұсындағы тұрғын-үй нарығы». Жылжымайтын мүлік, әсіресе, тұрғын-үй тақырыбы қазақстандықтардың күн тәртібінен түспегені ешкімге жасырын емес. Ал соңғы жағдайға, теңгенің долларға шаққандағы бағамының төмендеуіне байланысты бұл тақырып өте өзекті бола түсті. Қарапайым азаматтар, Қазақстан тұрғындары жеке меншік үй сатып алуды ойлайтынын білеміз. Сонымен қатар, соңғы кездері жылжымайтын мүлік инвестиция құралына айналған, нақтырақ айтсақ, қандай-да бір инвестициялық пайда табу құралы. Ендігі жағдайда тұрғын-үй бағасы қандай болмақ? Бізді сонымен қатар азаматтардың Тұрғынүй құрылыс жинақ банкіне салып жатқан салымдарына, жылжымайтын мүлік саласындағы мемлекеттік бағдарламаларға қатысты мәселелер, жылжымайтын мүлікпен байланысты қандай-да бір сандар, қандай-да бір сараптамалық сипаттаулар қызықтырады. Осы мақсатта біз бүгінгі қатысушыларымызды шақырдық. Қатысуға келісім бергендеріңіз үшін алғыс айтамын. Таныстырып өтейін: -Ербол Қарашүкеев, «Тұрғынүйқұрылысжинақ банкі» АҚ төрағасының орынбасары -Сержан Мәдиев, «Бәйтерек» ҰБХ» ҰК басқарушы директоры -Анна Шацкая, kn.kz жылжымайтын мүлік порталының сараптамалық қызмет жетекшісі -Анар Қуандықова, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының, BI Group, бастапқы нарық сараптамашысы. Қош келдіңіздер. Біздің әңгімеміз былайша өрбиді деген ойдамын. Бүгін көтеріліп отырған сұрақтарға жауап беруімізге бізге 40 минут уақыт беріліп отыр, ал қалған 20 минутты залда отырған көрермендер сұрағына жауап беру үшін қалдырайық. Бағдарламамыздың жалпы ұзақтығы 60 минут болмақ. Менің алғашқы сұрағым бар. Бұл әрине, ең басты сұрақ. Жылжымайтын мүлік бағасы қалай болмақ? Олар құлдырай ма, қаншалықты, қашан? Бұл сұрақ, әрине, жайдан-жай қойылып отырған жоқ. Бағам әлсіреді, еркін айналымға кетті, енді барлық құрылысшылардың, сатып алушылардың әрекеті қалай болмақ, тағы сол сияқты. Өтінемін.
Енді тәжірибеде біз неге тап болдық. Осындай бағаға жеке меншік ірі және шағын мердігерлерді тарту арқылы мұндай бағаға ежептәуір сапалы үй салуға болатынына көз жеткіздік. Яғни 200 000 – Астана, Алматы қалаларында ең жоғарғы баға, ал егер аймақтарды алатын болсақ, құрылыс салып жатқандағы бір шаршы метр бағасы 165 000. Осы бағалар бойынша тендер жариялап, құрылысқа тапсырыс бере отыра, Алматыда да, Астанада да, аймақтарда да өте сапалы құрылыс компанияларын тартуға болатынына көз жеткіздік. Бұл нені білдіреді? Бұл дегеніміз, мердігер осы бағада құрылыс жүргізуге келісіп, қолға алғанда, біріншіден ол осы бағаға тұрғын-үй салатынына және құрылысшы ретінде еңбекақысынан 10-15% көлемінде ең төменгі маржаға ие болатынына сенімді. Енді, девальвация қалай әсер етті. Біздің холдингте үлкен қауіп болды. Біз қолға алған келісім шарттар, әсіресе, «Нұрлы жол» бағдарламасы бойынша осы жазда басталғандарына қатысты біз аяқтағанша тұрғын-үй бағасы қымбаттап кетер деген қауіп болды. Бірақ біз былайша жасадық. Барлық мердігерлер мен құрылыс материалдарын жеткізушілерді шақырып, бірнеше маңызды негізін қалаушы түйіндер жасауға көндірдік, соның негізінде жаңа әңгіме құруға болады. Біріншіден, құрылыс материалдарының көбі қазақстандық мазмұнда. Яғни қазір құрылыс нарығы, егер 3-4 сыныпты жайлылықтағы базалық тұрғын-үйді алатын болсақ, Қазақстандағы барлық негізгі тауарлық позициялар бойынша дерлік жергілікті өндірушілермен ұсынылған. Иә, мүмкін, импортталатын тауарлар бойынша, қандай-да бір импорттық құрамдас бөлігі бар шығар, бірақ соңғы өнім және тауар бағасы өспейтін біз білетін көптеген позициялар осы жерде қалыптасады. Сонымен қатар мердігерлер бізге келіп, тұрғын-үй құрылысын 2016 жылы жоғарыда мен айтып өткен бағалар бойынша салып бітіретініне уәде беріп, біз олармен келісім жасастық. Меніңше, бұл сол айтылып отырған ең түбі... Бірақ олардың барлығы девальвация кесірінен кейбір позициялар бойынша қалайда қымбаттау болады деген шағым айтуда, әрине, пайда айырмасы қысқарады. Бірақ жалпы алғанда, осы бағалар шеңберінде, ал бұл былайша ең жоғарғы баға... 120 000 теңгеден де тұрғын-үй бар, мысалы, солтүстік аймақтарда. 130-дан салынып жатқан нысандар да бар, мысалы, құрылыс батыс өңірлерде. Бұл орташа алғанда, тіпті, төмен баға. Оларды салу үшін құрылысшыларға шектік бағалар жеткілікті. Міне, енді, түйіндерге келетін болсақ, әрі қарай үй салуға болатын бүгінгі бастапқы баға – бұл мемлекеттік бағдарламалардың бағасы. Тұрғынү құрылыс жинақ банкі бағыты бойынша бағдарламалар бар, оларға да әкімдік салып жатыр, біз бұл жобаларды көріп отырмыз. Онда да құрылыс бағасы 120-150 мың теңге аралығында үй жайлылығына қарай ауытқып отырады. Қазақстанда Жылжымайтын мүлік қоры салатын құрылыстар бар. Сондай-ақ әкімдіктер өз бетінше салып жатқан құрылыстар бар. Тәжірибелі және материалдық-техникалық базасы бар сапалы құрылыс компаниясы келісетін барлық жердегі баға – бұл қалыптасқан осы баға.
Жалпы алғанда бұл тренд 2015 жылдан басталды, біз оны сезіндік. Әрине, девальвациядан соң айқындала түсті, біріншіден, кейбір компанияларды шеттету. Қазір көптеген компаниялардың өз міндеттемелерін орындамауы күтілуде, осыған сәйкес нарық сауықтырылмақ. Көптеген компаниялар орын алған жағдайға төтеп бере алмайды. Ұсақ компаниялар, әдеттегідей, өз жобаларының экономикасын есептей алмайды. Сәйкесінше, көптеген компаниялардың бағасы басынан бастап төмен болғанына қарамастан, одан төмендету мүмкін емес, бұл ұсақ компанияларға қатысты. Ірі компанияларда жағдай басқаша. Ірі компаниялар шын мәнінде қазір өзіндік құнды төмендету бағытында жұмыс істеп жатыр және жалпы алғанда девальвацияға өте дұрыс қарады. Қазіргі сәтте, мысалға, егер ең ірі құрылыс компаниялары туралы айтатын болсақ, біз қазір Ұлттық банктің бағамы бойынша жұмыс істеп жатырмыз, яғни біз шынайы тұтынушылық мүмкіндіктерге сай әрекет етіп жатырмыз. Жалпы алғанда, бағалар құлдырауда, мұндай тренд жылдың соңына дейін болады. Егер біз қазір қала бойынша бизнес, эконом және жайлылық сыныбына жататын тұрғын-үйдің орташа өлшемді бағасы осы үш сынып бойынша орта есеппен алғанда 1500 долларды құрайтынын айтсақ, онда жылдың соңына дейін 10%-ға төмендейді деп күтілуде. Әсел Шарибаева, модератор: Біз қазір қандай баға туралы айтып отырмыз, долларға шаққандағы баға туралы ма әлде теңгемен есептелген баға туралы ма? Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: Бұл ескі бағам бойынша долларға шаққандағы баға. Басқаша айтсақ, оларды ескі бағаммен есептесек, міне біз сол жайында айтып отырмыз. Әсел Шарибаева, модератор: Егер ескі бағам, яғни 188 теңге бойынша есептейтін болсақ, онда теңге бойынша 10%-ға арзандайды. Бұл 2015 жылдың соңына дейін бе? Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: 2015 жылдың соңына дейін. Әсел Шарибаева, модератор: Бұл эконом, жайлылық сыныпты немесе барлық сыныптағы тұрғын-үйлер ме? Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: Бұлар эконом, жайлылық және бизнес сыныптылар. Яғни бұл жерге премиум сыныпты тұрғын-үйлер кірмейді, себебі бұл мүлде жеке түр, олар қазір біздің нарықта бар, бірақ өте аз көлемде, компания пәтерлерінің 5%-ынан аспайды. Сондай-ақ қазіргі тұста соншалықты үлкен сұранысқа ие емес, сондықтан олардың бағасын негізге алмаймыз.
Анна Шацкая, www.kn.kz порталы: Мен өз тарапымнан айта аламын, шын мәнінде, бағалардың төмендеуі 2015 жылдан басталған жоқ және бұл девальвациямен де байланысты емес... Әсел Шарибаева, модератор: Мен бұны теңге бағымының еркін айналымы деп айтар едім. Анна Шацкая, www.kn.kz порталы: Теңге бағамының еркін айналымы. Біз ол туралы 2014 жылдың басынан айтатын болдық. Яғни 2014 жылдың ақпанында теңге құнсызданған кезден. Сол кезден тұрғын-үйдің қайталама нарықтағы бағасы бүгінгі таңда 16%-ға қысқарған. Бұл біздегі мәліметтер базасы бойынша байқағанымыз. Біз апта сайын тұрақты түрде бағалар мониторингін жасаймыз. Долларға шаққандағы бағасы 16%-ға азайды. Теңге бойынша бағасына қатысты айтар болсақ, бұл төмендеу пайызынан да көрініп тұр. Бұрынғы бағамға шаққанда теңге бойынша баға құлдырап отыр. Қазір шын мәнінде теңге бойынша баға, теңге бойынша кесімді баға 2014 жылдың деңгейінде тұр. Жаңа валюталық саясаттың енгізілуіне орай жағдай өзгерді. Біз көріп отырғанымыздай, тек кесімді ғана емес, шынайы бағалар да өзгеріп жатыр. Сатушы мен сатып алушы арасындағы тікелей келіссөздер барысында сатушылар жақсы дисконтқа, жеңілдіктерге, саудаласуға жол беріп отыр. Олар доллармен есептегенде 15% бен 20% аралығын құрап отыр. Саналы сатушы бағалар сөзсіз құлдырайтынын, төмендейтінін түсінеді, сондықтан осындай жеңілдіктерге барып отыр. Сұранысқа жаңа бағамнан да басқа факторлар әсер етері анық. Бұл – халықтың шынайы кірісінің азаюы, бұл сөзсіз болады, бұл немен байланысты? Тауарға деген импорттық инфляциямен байланысты. Бізде импорттың үлесі айтарлықтай жоғары. Бұл компания кірісінің азаюымен байланысты болмақ. Бұл қазір айқын көрініп тұр. Алда жұмыссыздық пайызының артуы байқалуы мүмкін. Сәйкесінше, мұның бәрі сұраныстың азаюына әсер етпек. Әсел Шарибаева, модератор: Егер мен дұрыс түсінсем, қазір теңге 30-35%-ға қымбаттағанмен, теңге бойынша бағалар 20-25%-ға төмендеді. Яғни теңге бойынша есептегенде, қазір тұрғын-үй құны бір ай бұрынғымен салыстырғанда 10%-ға жоғары болып тұр ғой? Мен дұрыс түсініп тұрмын ба? Әрі қарай да да баға төмендей береді деп болжайсыз ғой. Анна Шацкая, www.kn.kz порталы: Иә, төмендейтін болады. Асель Шарибаева, модератор: Ал қаншалықты? Қандай көрсеткішке дейін? Сержан айтқан деңгейге дейін бе? Анна Шацкая, www.kn.kz порталы: Біз қандай-да бір математикалық үлгілерсіз өткен 2007 жылғы дағдарыс тәжірибесіне сүйене отыра пікір айта аламыз. Әрине, кейбір факторларда айырмашылық бар, бірақ негізгі фактор – бұл мұнай бағасының құлдырауы. Яғни өткен 2007 жылғы дағдарыспен салыстырғанда көрініс ұқсас. Біз сол кезде доллар бойынша бағасы 2,5 жыл ішінде 25%-ға қысқарғанын, ал теңге бойынша 30%-ға төмендегінін байқағанбыз. Әсел Шарибаева, модератор: Осыдан шығар қорытынды бойынша әрқайсымызға не айтасыз? Ақшаны доллармен ұстайық па әлде белгілі бір мезгілді күткен жөн бе? Мен қазір сатушылар туралы емес, сатып алушылар туралы айтып отырмын. Анна Шацкая, www.kn.kz порталы: Қанша айтқым келмесе де, біздің қатысушылар жылжымайтын мүлікті теңгемен есептейтіндей нарықты солай қарай бейімдеу керек, себебі шындық басқаша, сондықтан өз қаржы қорын келісім жасалмақшы валютада ұстау бұл қалыпты жағдай. Яғни егер сатушымен қандай-да бір тиянақталған бағамға келісу және бағаны ұлттық валютада бекіту мүмкіндігі бар болса, онда солай жасаған дұрыс болады. Валюталық ауытқулардан сақтану үшін. Әсел Шарибаева, модератор: Төртінші қонағымыз зерігіп кетпес үшін оған көбірек қатысты сұрағымызға көшейін. Теңгенің әлсіреуі теңгелік депозиттері бар адамдарға соққы болды. Біз Президенттен, сондай-ақ Үкіметтен теңгелік депозиттер қалай да қорғалады дегенді естігенбіз. Осы орайда ТҮҚЖБ өкіліне сұрақ, ТҮҚЖБ қалайша... банк салымшыларының шығындарын өтеу үшін қандай шаралар? Ербол Қарашүкеев, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ: Үлкен рахмет. Әсел, рұқсат етсеңіз, мен талқылауға қосылайын. Меніңше, біз ең басты факторды талқылаған жоқпыз. Тұрғын-үй бағасының динамикасы төлем қабілеттілігі бар сұраныстың болуына тәуелді. Бізде көбінесе төлем қабілеттілігі бар сұранысты ипотека арқылы банктер қолдап отыр. Егер өткен жылдың статистикасын алатын болсақ, 2014 жыл бойы ҚР-ның 30-дан астам банктерінің қатарындағы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі, құрылыс пен тұрғын-үй алуға ипотекалық несие беру бойынша біздің үлесіміз - 30%. Яғни былтыр берілген әрбір 3 теңгені ТҮҚЖБ берген (доллармен, бәрін қоса алғанда). Бәріміз білетіндей, осы жылдың басында осы өзгерістерді күтіп, біраз шайқалақтадық, сондықтан, ашығын айтар болсақ, көптеген банктер барлық әдістер бойынша ипотекалық несиелерді беруді тоқтатқан болатын. Соңғы 7 айдың нәтижесі бойынша ипотекалық несие беру бойынша біздің үлесіміз 1 тамызда 73%-ды құрады. Бұл нені білдіреді? Бұл жыл бойына берілген 4 теңгенің 3 теңгесін ТҮҚЖБ берді және беріп келеді дегенді білдіреді. Яғни бұл тұрғын үй құрылыс жинағының шын мәнісіндегі ролі, осындай шатқаяқтаған сәтте, жалпы осы саланы ұстап тұрғанымыз, нәр беріп, тоқтап қалуына жол бермеуіміз, мұның бәрін әлі алда бағалау қажет шығар деп ойлаймын. Сондықтан аздап болса да жағдай айқындала бастауына байланысты ипотекалық несие нарығы серпінді дами түседі деген үміттеміз. Бізде тұрғындардың ұзақ мерзімді салымдары теңгемен екенін ескеретін болсақ, әрбір екінші теңге біздің жүйеде тұр. Егер ТМД елдерінің статистикасына сүйенетін болсақ, ешбір ел өзінде тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне, біздегі сияқты ұзақ мерзімге теңгемен... қол жеткізген жоқ. Бізде тұрғын-үй алуға 25 жылға дейін 3,5%-бен несие бере алатын басқа банк жоқ дейік. Осыдан шығар болсақ, меніңше, бағалардың динамикасынің өзі, міне қазір, әріптестер, оның құлдырауын болжап отыр. Әрине, бұл құлдыраудың тереңдігі, бағаның ең төменгі түзетілуі банк жүйесі функциялардың бірін қаншалықты орындай алатындығына байланысты болады, бұл функция – қаржыландыру [түсініксіз].. ТҮҚЖБ-ның өзі, қазір біз нарықта 10 жылдан астам уақыт жүрміз, сондықтан осы жылдың басында 2015 жылға дейін ТҮҚЖБ жүйесі ауытқымалы кезеңде маңызды ролге ие болып келгенін көрсетті. Міне, біздің BI Groupтағы әріптесеріміз де біледі, құрылыс нысаны тапсырылғанда, өтеуін қаржыландыру үшін, егер барлық банктер ипотека бермесе, онда басым бөлігін тұрақты, ұзақ мерзімді салымдарды шоғырландырып отырған біздің банк секілділер сатып алады. Бұл біріншіден. Ал өтемақыларға қатысты айтар болсақ, барлығымыз білеміз, 20 тамызда өткен кеңейтілген кеңесте мемлекет басшысы екінші деңгейлі банктерге миллион теңгеге дейін өтемақы төлеу механизмін әзірлеуді тапсырған болатын. ТҮҚЖБ екінші деңгейлі банк болып табылады. 1 млн теңгесі бар бізде 400 мыңнан астам салымшыларымыз бар. Олар бойынша біз қазір Ұлттық банктен [өтемақылар] механизмін от Национального банка. Жұмыс тобы әр түрлі нұсқаларды қарастырып жатыр, сондықтан жұмыс жүріп жатыр. ТҮҚЖБ жүйесіне қатысты, мемлекет басшысы тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне бөлек тоқталғаны бәріміздің есімізде. Бұл өте әділ деп ойлаймын, бұл тапсырманы біздің салымшыларымыз да қуана қабылдады. Мемлекет басшысы тұрғын үй құрылыс жинақтары бойынша тұрғындардың салымдарын қорғау үшін бөлек механизм ойластыруды тапсырды. Бұл өз ерекшеліктері бар. Барлығымыз көріп тұрғандай, жылдың басында депозиттердің 55%-ы теңгемен болса, енді қазір 30%. Яғни тұрғындардың ЕДБ-тегі депозиттерін ауыстыруға мүмкіндіктері болды, мультивалюталық депозиттер долларға ауыстырылды. Біздің жүйеде теңгедегі салымдармен қор жасалады және ұзақ мерзімге төмен пайызбен теңгеде несие беріледі. Сондықтан қазір Үкіметпен, біздің акционеріміз «Бәйтерек» ҰБХ-мен бірлесе салымшыларды қолдау механизмдерін әзірлеп жатыр. Егжей-тегжейлері жақын арада белгілі болып қалар деген ойдамын. Мерзімі қойылған, сондықтан өтемақылар бойынша жағдай осындай. Барлық банк жүйесі, Елбасы тапсырғандай, миллион теңгеге дейін алатын болады. ТҮҚЖБ бойынша қазір салымдары миллион теңгеден жоғары салымшыларды қолдау бойынша механизм әзірленуде. Әсел Шарибаева, модератор: Сонда мен дұрыс түсінсем, миллион теңгеге дейін деген – бұл осынша өтемақы болады ма әлде Сіздерде шоғырланған қаржы көлемі ме? Ербол Қарашүкеев, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ: Мемлекет басшысы тапсырма берді. Миллион теңгеге дейінгі салымдар бойынша өтемақы төлеу механизмін әзірлеу туралы. Сондай-ақ ТҮҚЖБ бойынша, жалпы жүйе бойынша салымның көлеміне қарамастан. Сондықтан миллион теңгеге дейін біздің салымшылар, ЕДБ салымшылары болып табылғандықтан, аталмыш механизм енеді. Миллион теңгеден жоғарыларға біз қазір біздің акционерімізбен, Үкіметпен бірлесе механизмдерді ойластырып жатырмыз. Әсел Шарибаева, модератор: Бұл өтемақы бағамның өскен көлемінде болатын шығар? Әңгіме толық көлеміне ме әлде белгілі бір бөлігіне ғана өтемақы төлеу туралы болып отыр ма? Ербол Қарашүкеев, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ: Меніңше, осы жұмыстың нәтижесін күте тұрайық. Себебі бұл жерде көп сұрақ бар. Қалай өтемақы төлейміз? 20 тамызға қарап па? Кеше бағам 232-ден 234-ке дейін болған, бүгін таңертең 239. Міне бұл жерде түсіну керек. Бұл өте тиянақтылықты қажет ететін жұмыс, қанша қаражат болатынын есептеу қажет. Бірақ жалпы алғанда қандай-да бір параметрлер бойынша шығындар жүзеге асырылады. Қазір біз тетіктері мен механизмін анықтап жатырмыз. Әсел Шарибаева, модератор: Қашан? Ербол Қарашүкеев, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ: Күні әзірше белгісіз. Мерзімін Үкімет қояды. Үкімет белгілейді, қазір ұсыныстар жасалды. Жақын болашақта жалпы механизмі бойынша мәлімдеме жасап, айтатын боламыз деп ойлаймын. Әсел Шарибаева, модератор: Осы туралы айтып жатқандықтан. Өзіңіз айтқандай, тұрғын-үй бағасының қалыптастыратын маңызды фактор ипотекалық несиелердің қолжетімділігі болып табылады дедіңіз. Осы жағы қалай? Біз корреляция коэффициенті сынды нәрселерді анықтадық, яғни тұрғын-үй бағасы мен ипотекалық несие көлемі арасындағы өзара байланыс www.kn.kz мәліметтері бойынша шамамен 93%-ды құрайды. Міне бұл фактор – ипотекалық несиенің қолжетімділігі – бұл жағдайда өте маңызды. Менің мынадай сұрағым бар: қазіргі сәтте, әсіресе, валюта бағамының еркін айналымға түскен кезінде ипотекалық несиенің қолжетімділігі қаншалықты? Сіздің ойыңыз бар? Бұл жерде басқа екінші деңгейлі банктер жоқ екенін түсінемін, сондықтан осы салада қандай-да бір біліміңіз болса? Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: 2007 жылмен салыстыруға болады, ол кезде бізде ипотекалық несиелендіру жақсы жүріп тұрды. Бір жағынан былайша алғанда бос көпіршіктер кезеңі деуге болады. Ал екінші жағынан біз шыңын көрдік, сату көлемі межеден асып тұрды, нарықта да ұсыныстар өте көп болды. Жағдай неліктен осылай болды? Өйткені сұраныс болды. Кей тұста сұраныс қолдан жасалды, ал кей тұста... Шын мәнінде бұл шынайы сұраныс болған жоқ, осылай дейік, бірақ ол ипотекалық несиелеу түріндегі өте жақсы қыздыратын құрал болды. Ол үлкен қарқынмен белсенді түрде дамыды. Қазіргі күні біз айтқандай, ипотекалық несие нарықта өте аз. Оның көлемі айтарлықтай ғана емес, нақты білмеймін, 10 есеге болар азайып кетіп отыр. Мүмкін, қаншаға азайып отырғанын бізге Анна айтып берер. Қазір кейбір банктер мұнымен мүлде айналыспайтынын көріп оытрмыз. ТҮҚЖБ ипотекалық несиені белсенді түрде беріп келеді. Сәйкесінше, әрине, сату көлемі де бірнеше есеге азайып кетті. Қазір бүгінгі күнгі көлем, сатулар бұрынғы бізде нарықта ипотекалық несиелендіру болған кездегі көлемге қарағанда 5 есе кем. Біз қазір нарықтағы шамамен 8 мың ұсыныстар туралы айтып отырмыз. Ипотекалық несиелендіру жақсы дамып тұрған кезде ұсыныстар әлдеқайда көп болатын. Қазір нақты санды айта алмаймын, бірақ шамамен 20 мыңнан 8 мыңға бір-ақ түсіп кеттік. Нарықтағы ендігі жағдайға орай жақын арада бұданда төмендеу болады деп күтіп отырмыз, яғни бұл осы жылдың соңына қарай мүмкін 5 мың ұсыныс болуы мүмкін. Егер ипотекалық несиелендіруге қатысты бұл жағдай оң шешімін таппаса, қандай-да бір қарқын алмаса, көлемін ұлғайтпаса, онда біз осы көрсеткішке жетеміз. Ипотекалық несиелендірусіз, әрине, нарықты дамыту өте қиын, себебі құрылыс нарығы үшін үлкен драйвер. Қысқаша айтқанда бұл саланы дамыту қажет. Ол біздер үшін өте маңызды. Көрермендерден сұрақ: 5 мың - бұл.... Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: Бастапқы нарықтағы 5 мың ұсыныс. Сержан Мәдиев, "Бәйтерек" ҰБХ: Мен біраз қоссам деймін. Біріншіден, ипотека нарығы әлдеқайда жас. Белгілі бір корреляциялар бар, мүмкін, сараптау мерзімі аз шығар. Мүмкін бұл кездейсоқтық болар. Факторретінде алатын болсақ, ипотекалық несиелендіру қарқыны жоғары болып тұрған кезде тұрғын-үй бағасы да өсті. Ипотекалық несиелендіру бойынша бұрынғыдай дәрежені күтуге болмайды деген пікір бар. Біріншіден, несиені алушылардың аузы күйген. Қарапайым ғана қаржылық сауаттылықтықтың өзі де болған жоқ. Адамдар ипотеканы кепіл арқылы ала берді, нәтижесінде, барлығымызға аян, ұзаққа созылып кеткен құрылыстар, ипотеканы берушілермен қиындықтар орын алды, ақырында мемлекет араласып шешіле бастады. Бұл бірінші. Екінші – екінші деңгейлі банктер де несие алушыларға қатысты өз талаптарын қатты күшейтіп жіберді. Қазір тиімді шарттар бойынша ипотека алу үшін сен несиені төлей алу қабілеттілігіңді, кепілдік базаңды, несие тарихыңды, т.с.с. көрсетуің керек. Банктердің бәрі несие беріп, қор бар, ақша да арзан кездегі бәріне бірдей берген ипотекалық несиелеу қарқыны. Несие алушылар да әйтеуір 2-3 пәтерден алып қалу үшін алып жатты. Міне осы фактор да өз ролін атқарып, бағаның өсуіне де әсер етті. Пәтерлерге деген сұраныс бірден жоғарылап кетті. Құрылыс компаниялары да сата бастады, баға да көтерілді. Ал қазір белгілі бір түзету жүріп жатыр. Бұрынғы қарқын болмайды деген пікір бар. Банктердің де, несие алушылардың да ауыздары күйді. Яғни ипотекалық несиелендіру бір құрал ретінде тұрғын-үй құнына әсер ететін болады, бірақ бұрын болған пропорцияда емес. Сәйкесінше, енді тұрғын-үй құнына не әсер ететін болады? Тағы да сұраныс пен ұсыныстың базалық қағидалары. Ең бастысы, бәрімізге шынайы өзіндік құнды басты назарға алу қажет шығар. Мынаны түсінгенде: шынайы өзіндік құны... Шынайы тәжірибеде мемлекеттік орган таза сылақты сапалы тұрғын-үйді ағымдағы бағам бойынша 600-800 долларға сала алатынын көріп отырмыз. Міне енді салыстырыңыздар. Қазір тұрғын-үй нарығында, мысалы, Астанада сапалы үй 2900 тұрады. Былайша, 900 және одан жоғары – одан әрі премиум сыныптылар. Оны қоспай тұра тұрайық. Міне біз сізбен бір шаршы метр үшін 2 000 доллар жұмсадық. Бірақ базалық бағасы 600-700 доллар екенін білеміз. 200-300 доллар қосу керек шығар, 500-700 доллар қалады, мүмкін бұл қандай бір айырмасы... Біз делдардарсыз салып жатырмыз, біз шынайы құнын көріп тұрмыз. Мен мұны ұсыныс ретінде айтып отырмын. Ал сұраныс жағынан қарасақ, бұл аздап басқаша. Анар Қуандықова, Bi Group, Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы: Қараңыздар, баға жағдайы аздап өзгерді. Егер біз 2000-2500-дық тұрғын-үй туралы айтып отырсақ, ол қазір айтарлықтай басқа даға ауқымына түскен, қазір мұндай үйлер 1500-2000. Яғни мен 2000-2500-дік үй қазір сатылмайды деп айта аламын. Яғни егер біз барлық құрылыс компанияларын алатын болсақ, онда бізде базада 60 құрылыс компаниялар, бұған эконом, премиум, бизнес барлығы кіреді. Қарапайым ғана, 2500-ден сатқан компаниялар да, қазір нарықта мұндай бағалар жоқ. Тіпті, ұсыныстар болса да, олар шын мәнінде сатылып жатқан жоқ. Жалпы, біз шамамен 500 долларға төмендедік. Міне, сіз айтқан жағдай. Дұрыс. Әлбетте, біз соншалықты қарқынды өсуді күтпейміз. Бұл болмайды да және керек те емес. Нарықты жылжытуға тырысу үшін көмегіне жүгінетін механизмдер саны өте көп. Бұл, әрине, өзіндік құнын азайту, бұл бағытта жұмыстар жасалуда. Компаниялар, барлығы дерлік, үнемі жұмыс жүргізіп отыратын бөлімдер құрады. Жүздеген сарапшылар мұнымен айналысуда. Бұдан басқа, бұл ипотекалық несиелердің көлемін ұлғайту. Қандай-да бір ТҮҚК секілді басқа да механизмдер. Олардың саны өте көп. Қазір біз, компания ретінде бұл механизмдері дамытып жатырмыз. Оларды басқа банктермен, ұйымдармен бірлесе дамытып жатырмыз, яғни жұмыс жүріп жатыр. Өте көп механизмдер, драйверлер бар, әрине, бұлардың бәрін дамыту қажет. Әсел Шарибаева, модератор: Айтыңызшы, қазір нарықта сатушыға қарағанда сатып алушы басты ролде болып тұрғаны айқын бола түсуде. Осыған қарамастан, құрылыс қарқыны жоғары, әсіресе, Астанада және түсінігімізше, шарықтау шегі 2016 жылға келіп тұрғандай. Осы жағдайда құрылыс компаниялары өздерін қалай сезінуде. Сіздер немесе басқа құрылыс компаниялары, Сіз сондай-ақ құрылысшылар қауымдастығының өкілі болып табыласыз ғой, елдегі, оның ішінде Астанадағы құрылыс көлемін азайтуды жоспарлап отыр ма? жүктеу/скачать 423,04 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|