Дипломдық жұмыс -«Жерге орналастыру» мамандығы Тақырыбы: «Алматы обылысы Кеген ауданында жер қатынастарын мемелекеттік реттеу»
Жер учаскелерiн сату-сатып алу тәртiбi
жүктеу/скачать 329,29 Kb.
|
дипломдық жұмыс кіріспе
| Жер учаскелерiн сату-сатып алу тәртiбi. Жер учаскелерiн сату-сатып алу тәртiбi Қазақстан Республикасы тиiстi заңдармен және заңға негізделген нормативтi актiлерiмен реттелiп, жүзеге асырылып отырады. Атап көрсететiн болсақ, 20 маусым 2003 жылы қабылданған Қазақстан Республикасының Жер Кодексі, сонымен қатар, Қазақстан Республикасының осы заң негiзiнде шығарған қаулылары жатады. Олар: Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысы, Жер учаскесін немесе жер учаскесін жалдау құқығын сату жөніндегі сауда саттықты /конкурстарды, аукциондарды/ ұйымдастыру және өткізу ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 13 қарашадағы №1140 қаулысы, Ауыл шаруашылық мақсатындағы жер учаскелеріне әкімшілік аумақтық бірліктер бойынша жеңілдетілген бағаның мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 10 қыркүйектегі № 918 қаулысы, Шаруа /фермер/ қожалығын жүргізу үшін Қазақстан Республикасының азаматына, тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін Қазақстан Республикасының мемлекеттік емес заңды тұлғасында және оның үлестес тұлғасында жеке меншік құқығында, сондай-ақ тауарлы ауылшаруашылығы өндірісін жүргізу үшін шетелдіктерге, азаматтығы жоқ адамдарда және шетелдік заңды тұлғаларда уақытша жер пайдалану құқығында болуы мүмкін ауылшаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің бір әкімшілік ауданның аумағындағы шекті мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 22 қазандағы №1071 қаулысы.
Мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан кезде, жер үшін төлемақының базалық ставкалары келесі жағдайларда қолданылады: 1. Жер учаскелерін немесе жер пайдалану құқығын кепілге қойып, несие алған жағдайда жерді бағалау үшін; 2. Жер учаскелерін немесе жер пайдалану құқығын шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорларына жарна ретінде не өндірістік кооперативтерге пай ретінде берген жағдайда; 3. Меншік иесін жер учаскесіне меншіктің жалпы үлесінен бөлу кезінде жер үлесінің құнын белгілеу үшін; 4. Жер учаскелерін немесе пайдалану құқығын шаруашылық жүргізуші субъектілердің активтеріне енгізген кезде және жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құны тараптардың келісімімен белгіленуі мүмкін болмаған өзге де жағдайда, олардың құнын бағалау үшін; 5. Жеке меншік немесе пайдалану құқығындағы нақтыланған жер учаскесі үшін салынатын салық мөлшерін анықтау үшін; 6. Жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын сауда саттықта сатқан жағдайда жер учаскесінің бастапқы бағасын анықтау үшін; 7. Жер учаскесінің кадастрлық /бағалау/ құнын анықтау үшін. Жер учаскесінің кадастрлық /бағалау/ құны жердің санатына және олардың нысаналы мақсатына байланысты анықталады: - Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілген қосымша жер учаскелерінің бағалау құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып, айқындалады. - Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда оларды бағалау құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін берілген (берілетін) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларының он проценті мөлшеріне негізделе отырып айқындалады. - Астана қаласының, республикалық маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елді мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе арттырылады. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі қаулысына сәйкес келесі жағдайлар анықталған: 1. Жер учаскелерінің жеке меншікке берілген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкалары; 2. Мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушы жер учаскелерін жалға берген кездегі олар үшін төлемақының базалық ставкалары; 3. Жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшері. Аталған қаулыға сәйкес, жер учаскелерін жеке меншікке құрылыс салуға немесе оларға қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда, ғимараттар мен олардың кешендері салынған жерлерді берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкалары әрбір шаршы метр үшін анықталады. Мысалы: Астана қаласы үшін 1 шаршы метр 1180 теңге, Алматы қаласы үшін 4800 теңге, Қарағанды қаласы үшін 1660 теңге т.с.с. Яғни, нақты көріп отырғанымыздай, елді мекендердің аумағын бағалауына жер учаскесінің орналасуы, инженерлік жабдықтар мен жайлылық деңгейі, мәдени-тұрмыстық мақсаттағы объектілердің болуы, аумақтық ландшафтық қазынасы, қоршаған ортаның жай-күйі, қаланың инфрақұрылымы мен маңыздылығы сияқты факторлар әсерін тигізіп отыр. Ал ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін жеке меншікке берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкасы әрбір гектар үшін анықталады. Сонымен бірге, ауылшаруашылығы мақсатындағы жер учаскесінің төлемақы мөлшерін анықтауда ауылшаруашылығы алқаптарының түрлері, олардың сумен қамтамасыз етілуі, топырақтың тауға жапсарлас болуы, топырақтың типтері, яғни қара топырақты шайылған қарапайым болатын болса, Ақмола облысы бойынша бір гектар егістік жер - 49400 теңге, топырағы қызыл қоңыр болса - 18100 теңге, егер аталған егістік суармалы болатын болса, қара топырақты жер үшін – 71900 теңге, ал топырағы қызыл қоңыр болса – 46900 теңге т.с.с. Қазақстан Республикасы Жер кодексіне сәйкес, ауыл шаруашылық алқаптарына егістіктер, тыңайған жерлер, көп жылдық екпелер егілген жерлер, шабындықтар мен жайылымдар жатады. Ауылшаруашылық мақсатындағы жер учаскелерін жеке меншікке берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын анықтайтын Үкіметтің қаулысына сәйкес, жеке меншікке берілетін егістік, суармалы егістік, шабындық пен жайылым үшін ғана төленетін төлемақының базалық ставкалары белгіленген. Егер Қазақстан Республикасының азаматы ауыл шаруашылық қызметін жүзеге асыру барысында жеке меншігіне тыңайған жерлер немесе көп жылдық екпелер егілген жерлерді сатып алғысы келген жағдайда олардың құны қалай анықталады деген сұрақ туындайды. Сол себепті аталған ауылшаруашылық алқаптары үшін төленетін төлемақының базалық ставкаларын заңды тұрғыдан анықтау мақсатында Үкімет қаулысына өзгерістер толықтырулар енгізу қажеттігі туындап отыр. Яғни, жеке меншікке немесе жер пайдалануға берілетін тыңайған жерлер немесе көп жылдық екпелер үшін бөлек төлемақының базалық ставкаларын анықтау қажет немесе анықталу тәртібін қарастыратын ескертпе жасалуы тиіс. Бұл жағдайда, аталған ауылшаруашылық алқаптарын бағалауда ескерілетін мән-жайлармен қатар, көп жылдық екпелердің жасы, олардың түрлері мен сорттары тыңайған жерлердің тыңаю ұзақтығы ескерілуі қажет. Түзету коэффиценттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық атқарушы органдардың ұсынысы бойынша аудандық өкілді органдардың, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органдарының ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органдардың шешімімен бекітіледі. Мемлекет ауылшаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер учаскелеріне кадастрлық бағалау құнын айқындау кезінде жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, қызмет көрсету орталығынан қашықтығына байланысты түзету коэффициенттерін қолданады. Қолданылған коэффициенттер арттыратын немесе керісінше кемітетін болуы мүмкін. Жер учаскесінің сапалық жай-күйі алқаптардың түрі мен топырақтың үлгісі бойынша жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде анықталады. Түзету коэффициенттері егістік құрамында пайдаланатын жер учаскесінің құнын белгілеу үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай келесідей жағдайларда қолданылады: - егер жердің мелиорациялық жай күйі жақсы болса, яғни, топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдігі: тұщы су – 3 метрден астам, минералды су – 6 метрден астам болса – 1,2 коэффициенті қолданылады; - егер қанағаттанарлық болса, яғни, топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер асты суларының тереңдігі 3-6 метр болса – 0,9 коэффициенті қолданылады; - егер топырақтың жай-күйi қанағаттанарлықсыз – топырағы орташа және аса тұзды, орта және аса сортаң, тастақ, орта және күштi эррозияға ұшыраған болса, онда 0,6 түзету коэффициентi қолданылады. Сонымен қатар, жер бетінің еңістігі 1 градусқа дейін – 1; 1-ден 3 градусқа дейін – 0,93; 7 градустан астам - 0,86 коэффициенттері қолданылады. Табиғи жем-шөп алқаптары құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің, жақсартылған шабындықтар мен жайылымдардың құнын айқындау үшін келесідей түзету коэффициенттері қолданылады: - көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған болса – 1,2; - өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгерпей, беткі қабаты жақсартылған болса – 1,1; - шабындықтың жай-күйі жақсы, яғни, ластанбаған, бұта-шілік баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсімдіктердің белгілері жақсы байқалатын жер учаскесі болса – 1,2 коэффициенті; - шабындық ластанған, бұта-шілік басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесі болып, нәтижесінде сапалық жай-күйі қанағаттанарлық болса – 0,9; Сонымен қатар, жер бетінің еңістігі 3 градусқа дейін – 1; 3,1-ден 6 градусқа дейін – 0,9; 6,1-ден 10 градусқа дейін – 0,9; 10,1-ден 20 радусқа дейін – 0,85; 20 градустан астам болса – 0,5 коэффициенті қолданылады. Жайылымдық жердің жай-күйі үшін де шабындық жерлеріне белгіленетін коэффициенттер қолданылады. Бірақ жер қабатының еңістігі 12 градусқа дейін болса – 1; 13-тен 20 градусқа дейін – 0,8; 20 градустан жоғары – 0,6 коэффициенті қолданылады. Сонымен бiрге, жердiң бағалау құнын анықтауға жер учаскесiнiң суландырылуы және шаруашылық жүргiзу орталығынан қашықтығының да әсерi бар. Егер жер учаскесі сумен қамтамасыз етілген жағдайда, 1,2 коэффициенті, ал керісінше 0,8 коэффициенті қолданылады. Жер учаскесінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуына қолданылатын коэффициентер қашықтықтық километрге байланысты қолданылады. Яғни, 5-ке дейін – 1,2; 5-тен 10-ға дейін – 1; 10-нан 20-ға дейін – 0,9; 20-дан 30-ға дейін – 0,8; 30-дан астам – 0,7. Ал, жер учаскесiнiң қызмет көрсету саласынан қашықтығы және жолдардың сапасына қарай жер учаскесiнiң құнын белгiлеуде километрмен өлшенетін қашықтығы және жолдардың тас жол, қиыршық тас төселген жолдар немесе жай жолдар болуы жер учаскесінің кадастрлық /бағалау/ құнын анықтауда түзету коэффициентi ретінде қолданылады. Егер жер учаскесінің кадастрлық құнын арттыратын немесе кемітетін факторлар көп болған жағдайда коэффициенттер көбейтіледі, бірақ ауылшаруашылығы өндірісін жүргізуге арналған жер учаскесінің кадастрлық /бағалау/ құнын арттырудың немесе кемітудің жалпы мөлшері Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілеген жер үшін төленетін төлемақының базалық ставкасының 50 процентінен асып кетпеуі тиіс. Жоғарыда көріп отырғанымыздай, жер учаскесінің кадастрлық /бағалау/ құнын анықтау барысында жер үшін төленетін төлемақыға қолданылатын түзету коэффициенттері тек егістік жерлері және шабындықтар мен жайылымдар үшін анықталған. Ал ауылшаруашылығы алқаптары құрамына енетін көп жылдық екпелер және тыңайған жерлер үшін нақты анықталмаған. Жерге ақы төлеудің бағы бір нысаны – жерді жалдау ақысы болып табылады. Жалдау қатынастары біздің заманымызға дейін 2000 жылдары пайда болған және оның заты ретінде жер учаскесі танылған. Кейін жалдау объектісі ретінде тек қана жер ғана емес, сонымен бірге, ғимараттар, құрылыстар, барлық заттар, тіпті ядролық энергетикалық кешендер де таныла бастады. Жалдауға қажеттіліктің өсуі, жалдаудың қарапайым қаржылық мәміле екендігімен түсіндіріледі. Жалдаудың түсінігі ең алғашқы мәмілелер жасалуы басталған кезден әлі өзгермеген: бір тарап белгілі бір мүлікті жалға бергені үшін төлемақы алады, ал екінші тарап жалға алушы мүлікті пайдаланғанынан кіріс алады және ол мүлікті сатып алу үшін шығындалмайды. Ойға бай іскер тұлғалар көп уақыт бойы жалдаудың бастапқы нысандарын дамытуға ат салысып келеді. Жалдаудың, әрине қарапайымдылық нысаны сақталған, бірақ сарапшылардың айтуы бойынша ерекше жайлылыққа ие болған. Әмбебап азаматтық құндылық және адамзат ойының ерекше жетістігі ретінде жалдау тек қана жайлы емес, сонымен бірге, нарықтық жағдайға өту барысындағы қоғам үшін объективтік қажеттілік болып табылады. Жалдаудың пайда болуы әрбір азаматтың дербес кәсіпкерлікке құқығын жүзеге асырудың табиғи салдары. Көптеген елдерде жалдаудың еркін етек жайып өндірісті ұйымдастырудың, ол мүлікті жеке меншікке берумен салыстырғанда бірдін-бір ұтымды әдісі ретінде танылуы тегін емес. Қазақстан Республикасының эволюциялық нарықтық экономикасының қалыптасуының позитивтік жақтарының болуы да жалдауға сәйкес баға бермегендіктен болып отыр. Жалпы жалдау (аренда) дегеніміз – латын тілінен аударғанда жалға алу немесе белгілі бір шарттармен мүлікті беруге шарт жасау деген түсінікті білдіреді. Жалдаудың әдеттегі анықтамасы бір тараптың /жалға берушінің/ екінші бір тұлғаға /жалға алушыға/ белгілі бір мүлікті ақылы түрде уақытша пайдалану мен иеленуге беруі. Қазақстан Республикасында нарықтық жағдайға өтуге байланысты әртүрлі меншік нысандарының пайда болуы, шаруашылық етуші субъектілердің және олардың нысандарының көбеюі жалдауды шектемейді, керісінше, оның әрі қарай дамуына алғышарт ретінде танылады. Жер учаскесін жылжымайтын мүлік ретінде және негізгі өндіріс құралы ретінде жалдау нысанына келесідей негізгі қағидалар тән: - Жер учаскесінде шаруашылық етуші субъектінің алмасуы, яғни, жер учаскесін жалға алушының иелігіне беруі. Бұл жағдайда жер учаскесінде еңбек етушіге жер учаскесін иелену, пайдалану және еңбек нәтижесіне билік ету құқығы беріледі; - Жалға алынған жер учаскесін меншік иесіне заттай түрде қайтаруы; Осыған сәйкес, жалға беруші мен жалға алушы тұлғаның арасында жер айналымы туындайды; - Жер учаскесін жалға алудың ақылығы. Бұл жағдайда салық салудың жүйесін белгілеу үшін объективтік негіз пайда болады; - Жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының жер учаскесін ұтымды және нысаналы пайдалануға байланысты өзара заңды жауапкершілігі; - Жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының арасындағы шарттық қатынастардың қалыптасуы және тараптардың теңдігі. Сонымен бірге, жалға алушының жер учаскесін ұтымды пайдалануымен қатар, толық шаруашылық дербестік беріледі. Жалдау жүйесін қалыптастыру көптеген жалдау түрі, жалдау мерзімі, жалға алушының шаруашылық және экономикалық дербестігі сияқты шарттарға байланысты. Жер учаскесін жалға алушының экономикалық дербестігі жалға берушінің берген құқықтарының көлеміне байланысты болады. Сонымен қатар, жалдау нысаны мен түрі жалдау қатынастарына қатысушыларға байланысты. Қазіргі жаңа жер заңдарына сәйкес, жалдау қатынастары екі деңгейде дамып отыр. Алғашқысы, жер меншік иелері мен жалға алушылардың арасында пайда болады. Бұл жалдау түрін еркін жалдау және көлденең қатынастар деп атасақ болады және бұл жағдайда жерді жалдау ақысы заңда өзгеше көзделмесе, тараптардың келісімімен жер учаскесінің нарықтық құнына байланысты анықталады. Аталған қатынастарды реттеу барысында экономикалық реттеу әдістері басым қолданылады. Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесін кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады. Екінші жағдайда, жалдау қатынастары мемлекет немесе мемлекеттің мүддесін білдіретін мемлекеттік органдар мен жер учаскесін жалға алушылар арасында пайда болатын тік қатынастар. Бұл жағдайда жер учаскесін жалдау ақысы Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысына сәйкес анықталады. Жалдау мәмілелерін ұйымдастыру барысында орталық және маңызды буынды экономикалық негізделген жалдау ақысы алады. Жалдау ақысы дегеніміз – жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының арасындағы экономикалық қатынастардың нысаны. Жалдау ақысын төлеу жалдаушының ең негiзгi басты мiндеттерiнiң бiрi болып табылады. Жалға алынған мүлiктi пайдалану үшiн төлемдi, егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, шартта белгiленген тәртiп, мерзiм мен нысан бойынша жалға алушы төлейдi. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-жайларда әдетте сол секiлдi жер учаскесін жалға алған кезде қолданылатын тәртiп, мерзiм мен нысан деп есептеледi. Төлем барлық жалданылған жер учаскесі үшiн тұтас немесе оның құрамдас бөлiктерiнiң әрқайсысы бойынша жеке: Мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы сомасында белгiленген; Жалданылған жер учаскесін, онда орналасқан жылжымайтын мүлiктi,жер учаскесінен алған өнiмдi, жемiстердi немесе өзге кiрiстердi пайдалану нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес; Жер учаскесін жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi; Жалға алушының шартта келiсiлген жер учаскесін жалға берушiнiң меншiгiне немесе жалдауына беруi; Жалға алушыға жалданылған жер учаскесінің топырағының құнарлығын жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi. Орталықтандырылып белгiленген баға мен тарифтер өзгертiлген жағдайда тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша төлем мөлшерi қайта қаралуы мүмкiн. жүктеу/скачать 329,29 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|