Земельный кадастр

104 
 
ства  через  дифференцированные  ставки  налога  за  землю  в  зависимости 
от качества и местоположения, а также через систему подоходного нало-
га,  а  часть  остается  в  распоряжении  хозяйства  и  стимулирует  дополни-
тельные вложения в улучшение земель. Данные кадастровой оценки зе-
мель  служат  критерием  для  определения  ставок  земельного  налога  и 
арендной платы. 
Данные оценки земель оказывают влияние на уровень цен на продук-
цию.  Реально  в  рыночной  экономике  цена  на  продукцию  сельского  хо-
зяйства  должна  определяться  затратами  в  худших  условиях,  составляя 
сумму издержек и минимально необходимой прибыли. 
Большое значение при оценке хозяйственной деятельности сельскохо-
зяйственных  предприятий  имеет  сопоставление  и  анализ использования 
производственных  фондов.  В  частности,  определяют  величину  урожая 
или валового дохода в расчете на один балл земель.  
Данные  земельного  кадастра  являются  основой  планирования и  про-
гнозирования использования земельных ресурсов. Эти вопросы решают-
ся  в  перспективных  схемах  землеустройства  районов.  При  разработке 
схемы землеустройства материалы кадастра используют для анализа су-
ществующего  состояния  земельного  фонда  района,  выявления  резервов 
земель для сельскохозяйственного освоения, обоснования перераспреде-
ления земель между категориями земель и землевладельцев, решения во-
просов  рекультивации,  культуртехнических,  противоэрозионных  и  дру-
гих  мероприятий  по  улучшению  качественного  состояния  земель,  уста-
новления  размеров  хозяйств  и  упорядочения  их  границ.  На  основании 
земельно-кадастровых материалов в районе разрабатывают рабочие про-
екты ликвидации недостатков землевладений и землепользований, таких 
как чересполосица, дальноземелье, вкрапливание и др. 
Данные земельного кадастра являются основой для решения вопросов 
отвода  земель  для  государственных  и  общественных  нужд.  Они  дают 
возможность обосновать целесообразность, экономические и экологиче-
ские  последствия  отвода  конкретного  участка.  Величина  потерь  в  ре-
зультате изъятия участка из сельскохозяйственного оборота и необходи-
мой  компенсации,  дифференцированная  в  настоящее  время  лишь  от 
группы почв, должна определяться на основании данных кадастра. 
Данные учета и кадастровой оценки земель применяются в районе для 
исчисления земельного налога и арендной платы за землю. Плата за зем-
лю обеспечивает рациональное использование и охрану земель экономи-
ческими  методами, выравнивает  экономические  условия  ведения хозяй-
ства на разных по плодородию землях, стимулирует заинтересованность 
в повышении продуктивности земель, обеспечивает поступление средств 

105 
 
в районный бюджет. 
На  основе  кадастровых  данных  районный  Совет  через  землеустрои-
тельные  и  другие  органы  осуществляет  управление  и  контроль  за  ис-
пользованием  земель  и  мероприятиями  по  повышению  их  производи-
тельности, а также охрану правового режима и состояния земель. 
6.4. Земельный кадастр в городе 
Земельные  отношения  в  городах  регулирует  раздел  V  (ст.  101–118) 
Кодекса  о  земле.  Основным  назначением  земель  городов  является  удо-
влетворение производственных, социальных, культурно-бытовых и иных 
нужд городского населения. Основой правового режима этих земель яв-
ляются материалы планировки и застройки, в первую очередь генераль-
ные планы застройки. 
Категория  земель  населенных  пунктов  –  сложное  переплетение  раз-
личных  видов  пользователей  земель  на  ограниченной  территории,  при-
чем значительная часть пользователей юридически не закреплена. Отсю-
да вытекает ряд особенностей ведения земельного кадастра, особенно в 
городах. С точки зрения жилищно-коммунальных служб выгоднее стро-
ить на окраинах, используя сельскохозяйственные земли, поэтому часто 
необоснованно расширяется городская черта при наличии свободных зе-
мель для застройки внутри городской черты. По некоторым данным, та-
ких земель до 35 % территории. Резервные земли внутри городов требу-
ют  дополнительных  расходов  на  снос  строений,  увеличение  мощности 
коммуникаций.  
Хотя существующее земельное законодательство не предусматривает 
различий между землями населенных пунктов и иными категориями зе-
мель, согласно общей теории кадастровой науки кадастр земель населен-
ных  пунктов  предполагает  сбор,  обработку,  хранение  и  представление 
помимо традиционных и ряда специфических данных: 
комплекс характеристик градостроительной ценности территории; 
ландшафтные особенности участков; 
инженерно-геологические характеристики грунтов; 
характеристика подземных вод; 
наличие и свойства месторождений полезных ископаемых; 
размеры и состояние зеленых насаждений.  
Общая  площадь,  занимаемая  городами  и  поселками  городского  типа 
на 1.01.05 составляла 272 тысяч гектаров, в том числе 90 – под построй-
ками и дворами,  83  –  сельскохозяйственного  назначения, 40  –  под  ули-
цами, площадями и другими местами общего пользования. Минск и об-
ластные центры занимают 28,6 % площади городских земель, города об-

106 
 
ластного  подчинения  – 36,2  %,  города районного подчинения  – 19,2  %, 
поселки городского  типа – 16,0 % [19].  
Населенный пункт – первичная единица расселения людей в пределах 
одного застроенного участка. В соответствии с законодательством насе-
ленные  пункты  подразделяются  на  города,  поселки  городского  типа  и 
сельские населенные пункты (табл. 4). 
Города бывают по административному положению республиканского, 
областного, районного подчинения. Строительство новых и расширение 
старых  населенных  пунктов  происходит  за  счет  привлечения  новых  зе-
мель, чаще сельскохозяйственного назначения. 
Рациональное  использование  земли  в  населенных  пунктах  –  много-
гранная проблема, опирающаяся на данные земельного кадастра. 
 
Таблица 4.  
Размеры населенных пунктов в Республике Беларусь 
Размер населенных 
пунктов 
Города 
Поселки город-
ского типа 
Сельские насе-
ленные пункты 
крупнейшие 
более 1 млн 
– 
– 
крупные  
250 тысяч–1,0 млн 
более 10 тысяч 
более 5 тысяч 
большие 
100–250 
5–10 
2–5 
средние 
50–100 
3–5 
1–2 
малые 
до 50 
до 3 
0,5–1,0 и до 0,5 
 
Выделяют три группы кадастровых объектов городской среды: 
1) природные ресурсы, включающие землю, водные поверхности, зе-
леные насаждения с их всесторонними характеристиками; 
2)    инженерные инфраструктуры  в  виде  зданий и  сооружений,  улиц, 
дорог, инженерных сетей и т.п. 
3) социальные, экологические и экономические факторы в виде сфер 
обслуживания, медицины, экологии, противопожарных и др. 
Поэтому  в  городе  потенциально  можно  выделить  несколько  кадаст-
ров:  городских  земель,  зданий  и  сооружений,  экологический,  инженер-
ных сетей. В принципе государственный городской кадастр должен быть 
многоцелевым и охватывать широкий спектр задач: анализ и оценку объ-
ектов городского хозяйства, их воздействий на окружающую среду, кон-
троль  за  использованием  природных  ресурсов,  управление  отраслями, 
прогноз  и  планирование  их  развития.  В  широком  смысле  слова  город-
ской  кадастр  –  совокупность  сведений о  правовом, природном и хозяй-
ственном  положении  физических  объектов  и  явлений  городской  среды 
во времени и пространстве. Кадастр земель населенных пунктов – систе-

107 
 
ма  государственных  мероприятий,  сведений  и  документов  по  изучению 
правового, природного, хозяйственного и социально-экономического по-
ложения  земель  населенного  пункта  для  регулирования  земельных  от-
ношений и организации их рационального использования. 
В  области  регулирования  земельных  отношений  в  городах  к  компе-
тенции исполнительных и распорядительных органов городов областно-
го подчинения и Минска относится решение вопросов предоставления и 
изъятия  земель,  передачи  земель  в  частную  собственность,  выкупа  зе-
мельных участков; взимание платы за землю, контроль за использовани-
ем  и  охраной  земель,  разрешение  земельных  споров  и  решение  других 
вопросов  в  области  регулирования  земельных  отношений  в  пределах 
своей  компетенции.  Аналогичные  вопросы  в  малых  городах  решают 
районные исполнительные и распорядительные органы. 
Земля в городах чаще является пространственным операционным ба-
зисом,  но  возможно  приусадебное  и  сельскохозяйственное  использова-
ние.  Первоочередное  значение  приобретают  характеристики  земель,  от-
вечающие  строительным  требованиям:  геологическое  строение,  уклон, 
уровень залегания грунтовых вод (УГВ), наличие инженерных сетей.  
Объектом  кадастра  земель  города  являются  все  земли  внутри  город-
ской черты. Городская черта – внешняя граница земель города, отграни-
чивающая их от других земель. Для изменения (установления) городской 
черты в Совмин, областной или районный Совет (в зависимости от под-
чиненности)  делается  представление  с  основанием  целесообразности, 
прилагается справка о территории города, количестве населения в старых 
и новых границах, а также схематическая карта с предложенными изме-
нениями. 
Установление  (восстановление)  границ  города  проводится  по  имею-
щимся планово-картографическим, геодезическим и другим материалам 
на границы смежных землепользователей в присутствии представителей 
последних.  При  этом  проводится  рекогносцировка,  рисуется  абрис,  ме-
жевые  знаки  на  всех  поворотных  пунктах  границы.  На  установленную 
границу  составляется  акт  с  каждым  смежным  землепользователем.  При 
камеральных  работах  устанавливаются  координаты,  составляется  план 
границ  земель  города,  вычисляются  площади  всей  территории  города. 
План составляется в М 1: 2000 (5000, 10000), т.е. городской кадастр от-
личает повышенная требовательность к картографическому материалу.   
В составе земель города ст. 102 Кодекса о земле выделяет: 
1.  Земли  городской  застройки:    –  многоэтажная жилая  застройка; – 
ЖСК, МЖК и т.п.; – усадебная застройка; – предприятия и учреждения; 
– незастроенные земли. 

108 
 
2.  Земли  общего  пользования:  –  пути  сообщения  (улицы,  подъезды, 
площади);  –  для  удовлетворения  культурно-бытовых  нужд;  –  (парки, 
бульвары, водоемы); – коммунально-бытового назначения (свалки, клад-
бища). 
3.  Земли сельскохозяйственного использования: – сады, сенокосы и 
др.;  –  торфяники,  карьеры  и  т.п.;  –  земли  сельскохозяйственных  пред-
приятий. 
4.  Городские леса: – в ведении исполкомов; – в ведении лесохозяй-
ственных предприятий. 
5.  Земли  транспорта,  горной  промышленности,  природоохранного, 
оздоровительного,  рекреационного,  историко-культурного  назначения, 
запаса  и  иного  назначения:  –  железнодорожного  транспорта;  –  водного 
транспорта;  –  воздушного  транспорта;  –  трубопроводного  транспорта;  
– горной промышленности; – природоохранного назначения; – оздорови-
тельного назначения; – рекреационного назначения; – историко-культур–
ного назначения; – связи; – обороны; – запаса и земли иного назначения. 
Земли  городской  застройки  состоят  из  земель  застроенных  и  пред-
назначенных под застройку жилыми, культурно-бытовыми, промышлен-
ными и другими зданиями и сооружениями. Застроенные земли подраз-
деляются на земельные участки непосредственно под постройками и об-
служивающие их.  Особенностью землепользований на территории горо-
да является то, что землепользователи (государственные, кооперативные 
и  другие  предприятия,  учреждения  и  граждане)  для  выполнения  своих 
производственных  целей  должны  иметь  обособленный  участок  земли, 
обычно огороженный забором. 
Земли городской застройки могут быть в пользовании ряда организа-
ций, которые не выступают землепользователями (ЖЭС, ведомственные 
жилые дома и т.д.). Основная их задача – рациональное и полное исполь-
зование  жилого  фонда,  содержание  прилегающих  земельных  участков, 
улиц, проездов в должном порядке и чистоте. Они должны сохранять зе-
леные насаждения, водостоки, подземные и иные сооружения. На мест-
ности эти территории не разграничиваются. За ЖСК земельные участки 
также не закрепляются юридически. 
В  состав  городской  застройки  входит  также  усадебная  застройка,  в 
основном  индивидуальная  жилищная.  Размер  земельных  участков  для 
жилищного  строительства  составляет    0,15–0,25  га  в  сельских  населен-
ных пунктах и поселках городского типа, 0,05–0,15 га в городах. В сель-
ских населенных пунктах дополнительно до 1 га дается для личного под-
собного хозяйства в собственность и до 3 га в аренду. Конкретные обя-
занности  индивидуального  застройщика  фиксируются  в  договоре  о 

109 
 
предоставлении земельного участка с РИК или ГИК. Нотариальное удо-
стоверение обязательно. Строительство строений должно вестись строго 
с утвержденным проектом.  
Земли  общего  пользования  состоят  из  земель,  занятых  улицами, 
площадями,  проездами  и  сооружениями  для  транспорта,  бульварами, 
парками, скверами, кладбищами, свалками и т.п. Они находятся в веде-
нии  жилищно-коммунальных  органов  города.  Отдельные  участки  этих 
земель закрепляются для эксплуатации за организациями и учреждения-
ми.  Некоторые  участки  этих  земель передаются  в бессрочное пользова-
ние (например, парк – зеленхозу) с выдачей Государственного акта.  
Городские земли сельскохозяйственного использования включают 
сады, огороды, пашню, сенокосы, пастбища и залежи. Сюда входят так-
же  земли  плодопитомников,  торфяников,  карьеры,  каменоломни  и  дру-
гие земли, не отнесенные к землям 1, 2, 5 групп. Эти земли закреплены за 
сельскохозяйственными  организациями  или  используются  непосред-
ственно  органами  коммунального  хозяйства,  предоставляются  в  аренду 
или пользование другим организациям и отдельным гражданам. 
Городские леса представляют собой земли с лесной растительностью 
или предназначенные для этой цели. Они входят в состав лесного фонда 
и относятся к лесам 1 группы (допускаются только рубки ухода и сани-
тарные рубки). Городские леса используются в первую очередь для куль-
турно-оздоровительных  целей:  улучшают  микроклимат,  санитарно-
гигиенические  условия,  отдых,  удовлетворяют  культурно-эстетические 
потребности населения, защищают городские территории от неблагопри-
ятных ветров и эрозионных процессов. Городские леса находятся в веде-
нии горсовета или передаются в пользование лесхозам. 
Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны 
и иного назначения  включают как участки непосредственно под соот-
ветствующими  сооружениями,  так  и  обслуживающие  их,  т.е.  земли, 
предоставленные  юридическим  и  физических  лицам  для  решения  по-
ставленных перед ними задач.   
Уровень  использования  городских  земель  пока  недостаточно  высок, 
по назначению используются далеко не все городские земли, т.е. велики 
резервы,  выявить  которые  позволяет  лишь  проведение  земельного  ка-
дастра в полном объеме. Во времена СССР городской кадастр практиче-
ски игнорировался, следствием чего были грубые ошибки, экологические 
проблемы,  организационно-экономическая  неупорядоченность,  отсут-
ствие  взаимоувязки  информационного  обеспечения,  низкий  коэффици-
ент использования данных кадастра для решения инженерных задач. 

110 
 
Учетная  единица  городского  кадастра  –  усадебные  земельные 
участки  домов  или  домовладений  (при  2  и  более  пользователей)  и  от-
дельные массивы земель, не предоставленные в пользование конкретным 
пользователям:  кадастровые  участки  (часть  территории  города  с  одно-
родными условиями правового, природного и экономического характера, 
предоставленная одному лицу), отрезки улиц, площади. Именно застро-
енные земельные участки регистрируются и учитываются в регистраци-
онной книге.  
Система  организации  городского  кадастра  зависит  от  величины 
населенного пункта. В городах и поселках районного подчинения ЗК ве-
дет районная землеустроительная и геодезическая служба, которая зани-
мается  в  первую  очередь  сельскохозяйственными  землями,  а  городской 
кадастр  находится  на  втором  плане.  Часто  отсутствует  и  крупномас-
штабный плановый материал, а исполкомы работают в основном с гене-
ральными  планами застройки,  т.е. достоверность  кадастровой информа-
ции невысокая. 
В городах областного и республиканского подчинения земельный ка-
дастр ведут городская землеустроительная и геодезическая служба и фи-
лиал  областного агентства по  регистрации  недвижимости и  земельному 
кадастру.  Ряд  вопросов  кадастра  решают  также  органы  архитектуры  и 
охраны природы. 
Основные задачи земельного кадастра города: 
1.  своевременное  оформление  и  регистрация  форм  собственности, 
владения и пользования землей, а также материалов по изъятию и предо-
ставлению земель; 
2. учет земель по количеству и качеству; 
3. кадастровая оценка земель и обоснование размеров платы за землю 
в виде земельного налога и арендной платы; 
4.  обеспечение  охраны  прав  собственности  и  владения,  решение  зе-
мельных споров; 
5.  обеспечение  соответствующих  органов  сведениями  о  земле  для 
взимания налога и оценки недвижимости; 
6. обеспечение исходными данными для проведения землеустройства, 
мониторинга и охраны земель; 
7.  обработка  и  хранение  кадастровой  информации,  создание  инфор-
мационной базы и информационное обеспечение реформы, развития от-
раслей городского хозяйства, строительных работ, природоохранных ме-
роприятий,  продажи  земельных  участков,  кредитно-финансовых  и  дру-
гих операций. 
Основная отличительная особенность ЗК городов – наличие большого 

111 
 
числа  землепользователей  с  различным  характером  использования  зем-
ли. ЗК включает регистрацию, учет и оценку земель. Регистрация заклю-
чается  в  юридическом  оформлении  и  закреплении  границ  землепользо-
ваний, выдаче документов на право пользования землей, проведении за-
писей в регистрационных книгах. Основанием для регистрации является 
решение соответствующего органа о предоставлении земельного участка 
для определенных целей, перенесение проекта в натуру и закреплении на 
местности  границ  выделенного  участка,  либо  нотариально  заверенное 
свидетельство о совершении сделки с земельным участком.  
Регистрация  усадебных  участков  домов  и  домовладений  –  сложный 
процесс, проводится одновременно с обмером и учетом земель в застро-
енных  кварталах  за  счет  учреждений,  в  которых  находятся  земельные 
участки.  Обмер  усадебных  участков  проводится  в  бесспорном  порядке. 
Единицей  регистрации  является  отдельный  усадебный  участок  незави-
симо  от  числа  совладельцев.  Размер  участка  записывается  в  границах 
фактического  пользования  в  квадратных  метрах  с  указанием  площади 
видов  земель  под  строениями  (в  том  числе  жилыми  и  нежилыми),  дво-
ром, огородом, садом (из них фруктовыми и декоративными насаждени-
ями). Регистрация земельных участков в городах осуществляется на ли-
сте А регистрационной книги в стандартном порядке.  
Право собственности на строения устанавливают до 20 различных до-
кументов.  Нормы  земли  устанавливаются  по  законодательству.  Реги-
страция прав на земельные участки проводится в листах ВА или ВВ ре-
гистрационной книги города. Крупные предприятия и организации реги-
стрируются  как  имущественные  комплексы.  Земли  общего  пользования 
и запаса регистрируются по общим площадям. 
Учет  проводится  на  всех  землях  города  за  счет  средств  местного 
бюджета.  Отдельно  учитываются  земли  застроенных  и  незастроенных 
кварталов. В первых из-за интенсивного использования и наличия боль-
шого  числа  строений  различной  конфигурации  требуется  большая  точ-
ность обмеров и съемка ведется в М 1: 500 с точностью измерения пло-
щадей до 1 м
2
. В незастроенных – М 1: 2000 и точность до 0,01га. Осно-
вой  учета  является  непосредственная  съемка  (обмер)  участков  и  план. 
Съемка проводится на опорной геодезической основе (не менее четырех 
пунктов  на  1  га  застроенных  и  1  –  незастроенных  кварталов,  а  также 
пункты  полигонометрии,  триангуляционные  теодолитные  ходы,  точки 
границ землевладений).  
Учет качества земель в городах проводится в двух аспектах: для сель-
ского  хозяйства  и  строительства.  Учет  качества  земель  сельскохозяй-
ственного использования в населенных пунктах дает характеристику зе-

112 
 
мель по почвенному покрову, категориям пригодности, гранулометриче-
скому составу, геоботаническому и мелиоративному состоянию.  
Для строительства главной целью является выявление неудобных для 
эксплуатации  территорий.  Имеются  специальные  таблицы  удорожания 
строительства  и  эксплуатации  из-за  неблагоприятных  условий.  Обычно 
выделяют 5 категорий по пригодности для строительства (табл. 5). 
Система  земельного  кадастра  предусматривает  кроме  учета  качества 
земель и учет качества территории (кадастровое зонирование). Основные 
критерии:  местоположение,  транспортная  доступность,  уровень  инже-
нерного  оборудования  территории,  насыщенность  культурно-бытовыми 
объектами, экологические факторы, природные факторы – по этим свой-
ствам выделяются зоны с одинаковыми условиями.  
 
Таблица 5.  
Категории качества земель для целей строительства 
Категории 
1 
2 
3 
4 
5 
Уклон, % 
До 0,5 
0,5–5,0 
5–10 
10–20 
Более 20 
Грунты, кг/см2 
Более 5,0 
2,5–5,0 
1,5–2,5 
1,0–1,5 
До 1 
УГВ 
Более 15 
7–15 
3–7 
1–3 
0–1 
Затопляемость  
Раз в 100 
лет 
1–4% 
4–10%, до 
0,6м 
Ежегодно, 
0,6–1,0м 
Ежегодно 
более 1 м 
Заболоченность 
– 
Слабая, 
без торфа 
Слабая, 
торф до 2 м 
средняя 
сильная 
 
Для  определения  экономической  ценности  и  определения  ставок  зе-
мельного налога проводится кадастровая оценка земель города.  
Пока оценка земель населенных пунктов проводится лишь для целей 
установления  земельного  налога  по  методике  Национального  кадастро-
вого агентства. Под кадастровой стоимостью земель застроенных терри-
торий понимается фискальная стоимость, т.е. стоимость, исходя из кото-
рой определяется земельный налог. Объектом (единицей) оценки являет-
ся  застроенный  или  незастроенный  земельный  участок,  зарегистриро-
ванный в Государственном земельном кадастре и являющийся объектом 
налогообложения согласно действующего законодательства. Применяет-
ся экспертный и расчетный методы оценки. 
Экспертный  метод  кадастровой  оценки  может  быть  использован  для 
оценки  земельных  участков  в  следующих  целях:  определения  размера 
арендной платы за земли; приобретения земель в собственность физиче-
скими  и  юридическими  лицами  Республики  Беларусь  в  соответствии  с 
действующим  законодательством;  осуществления  контроля  за  сделками 
купли-продажи и выявления фактов уклонений от уплаты налогов и т. д. 

113 
 
Кадастровая  оценка  осуществляется  в  следующем  порядке:  присуж-
дение  базовой  стоимости  земель  населенного  пункта  в  соответствии  с  
процедурой; выполнение оценочного зонирования, в результате которого 
земли  в  пределах  черты  (границы)  населенного  пункта  разбиваются  на 
оценочные зоны; присуждение средней стоимости землям в каждой  оце-
ночной  зоне  с  использованием  нормативного  метода  или  определение 
средней  стоимости  оценочной  зоны  экспертным  методом;  определение 
кадастровой  стоимости  каждого  земельного  участка  с  применением  ин-
дексов,  корректирующих  стоимость  отдельного  земельного  участка  от-
носительно  средней  стоимости  земель  оценочной  зоны;  оформление  и 
экспертиза  документации  кадастровой  оценки;  утверждение  документа-
ции кадастровой оценки местным исполнительным и распорядительным 
органом. 
Базовая стоимость – это средняя стоимость единицы площади земель 
в  наиболее  дорогой  оценочной  зоне  населенного  пункта.  Базовая  стои-
мость устанавливается  экспертным и расчетным методами. Города, для 
которых  базовая  стоимость  определена  экспертным  методом,  являются 
опорными. 
Расчетный метод заключается в вычислении базовых стоимостей пу-
тем интерполяции базовых стоимостей опорных городов. Интерполяция 
осуществляется по коэффициентам социально-экономического и геогра-
фического потенциала населенных пунктов (рентной доходности регио-
нального  уровня).  Базовая  стоимость,  которая  установлена  экспертным 
методом, считается более достоверной, чем стоимость, которая  установ-
лена  расчетным  методом.  Применение  экспертного  метода  в  определе-
нии базовой стоимости земель населенного пункта имеет приоритет над 
применением расчетного метода. Расчетный метод используется в случа-
ях, когда применить экспертный метод не представляется возможным.  
Базовые  стоимости  земель  населенных  пунктов  устанавливаются  в 
следующем порядке. Для всех населенных пунктов городского типа изу-
чается  возможность  применения  экспертного  метода  с  учетом  наличия 
требуемых    исходных  данных.  При  этом  вначале  рассматриваются  об-
ластные центры, затем города областного подчинения, районного подчи-
нения, поселки городского типа. Определяется базовая стоимость земель 
экспертным методом в г. Минске и опорных городах. 
Выполняется  расчет  коэффициентов  рентной  доходности  региональ-
ного уровня для городов и поселков городского типа, включая опорные 
города.  Нормированные  коэффициенты  рентной  доходности  региональ-
ного уровня K
L
(N)
  определяются по формуле 
             K
L
(N)
  =  (

P
SI  

 C
I
) : (

P
LI  

 C
I
),                                             

114 
 
где     P
SI
  –  ранг столицы по I –му рентообразующему фактору; 
P
LI 
 –  ранг L–го населенного пункта по I–му рентообразующему фак-
тору; 
C
I
  –  вес I –го рентообразующего фактора. 
Ранги  населенных  пунктов  и  веса  рентообразующих  факторов  опре-
деляются экспертным путем. Нормированный коэффициент рентной до-
ходности  для  города  Минска    –    K
L
(N)
  =  1,  для  остальных  населенных 
пунктов  –  K
L
(N)
  < 1. 
Примерный  перечень  рентообразующих  факторов  регионального 
уровня  составляет:  категория  населенного  пункта;  численность  населе-
ния;  площадь  населенного  пункта;  возрастная  структура  населения;  со-
циальная  структура  населения  (образовательный  уровень  населения, 
структура занятости); транспортное сообщение (положение в системе се-
ти автомобильных,  железных дорог международного и республиканско-
го значения, речными и воздушными путями); качество освоения терри-
тории; народнохозяйственная структура (отраслевая структура производ-
ственного  комплекса);  уровень  социально-бытового  обслуживания;  тер-
риториальные  возможности  развития;  местонахождение  в  пригородной 
зоне;  экономические  факторы,  учитывающие  региональную  политику 
государства; классификация населенного пункта по значению историко-
культурного наследия. 
Определяются  базовые  стоимости  земель  городов  и  поселков  город-
ского типа по базовым стоимостям г. Минска и других опорных городов 
по формуле 
БС
L 
= (

 
БС
J 
 х K
L
(N)
  : K
J 
(N)
) : N, 
где  БС
J  
– базовая стоимость земель J–го опорного города; 
K
J 
(N)
  –  нормированный  коэффициент рентного  дохода  J–го  опорного 
города; 
K
L
(N)
  –  нормированный  коэффициент  рентного  дохода  L–го  населен-
ного пункта,  для которого осуществляется расчет базовой стоимости; 
N  – количество опорных городов, используемых в расчете. 
Процедура  оценочного  зонирования  осуществляется  с  целью  разде-
ления  территории  населенного  пункта  на  оценочные  зоны.  Оценочной 
зоной является гомогенная (однородная) по градостроительной ценности 
и стоимости часть территории населенного пункта. Оценочная зона счи-
тается гомогенной, если в ее границах соблюдаются следующие условия: 
земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и 
территориально-планировочные условия; внешние улучшения земельных 
участков в зоне равноценны; транспортная (временная) доступность цен-

115 
 
тра города со всех земельных участков внутри зоны существенно не раз-
личается.   
Оценочное зонирование осуществляется на основе кадастровых карт, 
утвержденных  генеральных  планов    и  планов  детальной  планировки 
населенных пунктов. Оценочные зоны могут подразделяться на подзоны 
и микрозоны. Оценочное зонирование осуществляется в следующем по-
рядке: составляется кадастровая карта населенного пункта; на кадастро-
вую  карту  наносятся  функциональные  зоны;  функциональные  зоны  де-
лятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположе-
ние  земельного  участка  по  отношению  к  центру  населенного  пункта); 
оценочные  зоны  делятся  по  критерию  внешних  улучшений;  оценочные 
зоны делятся по критерию доступности к остановкам городского и при-
городного пассажирского транспорта и к центрам жилых микрорайонов; 
оценочные  зоны  делятся  по  критерию  пересечения  с  территориями, 
имеющими особый правовой статус; оформление и экспертиза результа-
тов оценочного зонирования.  
При формировании оценочных зон на землях  с целевым назначением 
«Жилая застройка» выделяются в отдельные оценочные подзоны земли:  
жилой усадебной застройки городского типа; жилой усадебной застрой-
ки сельского типа; жилой малоэтажной (1–2 этажа) многоквартирной за-
стройки;  жилой  среднеэтажной  (3–5  этажей)  многоквартирной  застрой-
ки;  жилой  многоэтажной  (более  5  этажей)  многоквартирной  застройки; 
садовой  и  дачной  застройки.  Подзоны  и  микрозоны  выделяются  и  на 
других землях. 
Оценочное зонирование пересматривается в зависимости от результа-
тов экспертного метода. В случаях получения различающихся более чем 
на 15 % кадастровых стоимостей типичных земельных участков, распо-
ложенных в пределах одной оценочной зоны, выделяются дополнитель-
ные оценочные подзоны. 
Экспертный метод оценки основан на определении рыночной стоимо-
сти единицы площади земельных участков. Процедура оценки рыночной 
стоимости включает: 1) сбор и анализ исходных данных о рынке недви-
жимости; 2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 
земель в оценочных зонах; 3) выбор типичных участков в оценочных зо-
нах; 4) выбор и обоснование методов оценки;5) оценка рыночной стои-
мости  земельных  участков;6)  составление  отчета  об  оценке  рыночной 
стоимости земельных участков.   
Определение  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования 
земель  осуществляется  путем  установления  по  каждой  оценочной  зоне 
(подзоне, микрозоне) варианта наилучшего и наиболее эффективного ис-

116 
 
пользования земли, который является юридически (законодательно) раз-
решенным,  физически возможным, финансово осуществимым и приво-
дит к максимальной стоимости земли. 
При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного ис-
пользования  земли  независимо  от  вида  существующей  застройки  рас-
сматриваются  альтернативные  варианты  использования  под  застройку 
(жилую; промышленную; под административные (офисные) здания; под 
торговые или коммерческие здания) или под сельскохозяйственное и ле-
сохозяйственное использование. 
Для  каждого  варианта  застройки  рассчитывается  стоимость  земли,  с 
применением экспертного метода. Самая высокая стоимость земли соот-
ветствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использова-
ния. Рыночная стоимость типичных земельных  участков определяется с 
использованием  следующих  методов:  –  затратного;  –  доходного;  –  ана-
лиза  сравнения  продаж.  Полученные  показатели  рыночной  стоимости 
типичных  земельных  участков  принимаются  за  кадастровую  стоимость 
оценочной зоны (подзоны, микрозоны)  и наносятся на кадастровую кар-
ту населенного пункта. 
Метод  анализа  сравнения  продаж  предполагает  анализ  и  сравнение 
рыночных  цен  недавно  проданных  земельных  участков,  аналогичных 
оцениваемым.  Цены  на  аналогичные  участки  корректируются  с  учетом 
параметров, по которым участок-аналог и оцениваемый участок отлича-
ются  друг  от  друга.  При  корректировке  цен,  поправки  производятся  от 
аналогичного участка к оцениваемому. 
Затратный  метод  предполагает  определение  рыночной  стоимости 
единицы площади типичных земельных участков через разность рыноч-
ной стоимости 1м
2
 общей площади здания (помещения) и суммы прибы-
ли  предпринимателя  и  действительная  стоимость  1м
2 
общей  площади 
здания (помещения) на дату оценки. 
Доходный метод (метод капитализации дохода) предполагает опреде-
ление  рыночной  стоимости  единицы  площади  типичных  земельных 
участков через сопоставление доходов и расходов по специальным фор-
мулам. 
Средняя стоимость единицы площади земель в оценочной зоне опре-
деляется путем введения в базовую стоимость земель населенных пунк-
тов  специальных  поправочных  коэффициентов  на  функциональное  ис-
пользование,  местоположение  земельных  участков  в  оценочной  зоне  и 
локальный коэффициент ценности.  
Определение  кадастровой  стоимости  земельного  участка  произ-
водится умножением средней стоимости оценочной зоны на площадь зе-

117 
 
мельного  участка  и  на  индекс  (I),  который  корректирует  стоимость  зе-
мельного участка относительно средней стоимости земель оценочной зо-
ны и зависит от плотности застройки (отношение площади зданий и со-
оружений  к  площади  земельного  участка);  особенностей  санитарно-
гигиенических условий, в которых находится земельный участок; инже-
нерно-геологических условий отдельного земельного участка; особенно-
стей земельных участков, расположенных в общественных центрах.   
В  сельских  населенных  пунктах  и  населенных  пунктах  с  численно-
стью до 5 тыс. жителей, которые не имеют централизованных инженер-
ных коммуникаций, развитой социальной инфраструктуры, стоимостная 
оценка 1 м
2
 земельного участка определяется упрощенно с учетом коэф-
фициентов качества отдельных частей этой территории по формуле                                         
КС =  БС 
 

 К
 К
, 
где   К
К   
–  коэффициент качества отдельных частей территории, вы-
числяемый по формуле  
К
К 
=  К
К1 
х К
К2
 х К
К3
 х К
К4 
х К
К5 
х
 
К
К6 
, 
а значения К
К1,
 К
К2,
 К
К3
,К
К4
, К
К5, 
К
К6
 определяются по таблице 6. 
 
Таблица 6.  
Коэффициенты относительного качества территории 
сельских населенных пунктов 
К
К1

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: