Учебно-методическое пособие для студентов, обучающихся по образовательным программам бакалавриата
жүктеу/скачать 0,79 Mb.
|
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА И ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ (1)
Продолжение таблицы 1
Результаты проведенного анализа, имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества (квартиры) составляет: 8 372 248 (Восемь миллионов триста семьдесят две тысячи двести сорок восемь) тенге или 55 600 (Пятьдесят пять тысяч шестьсот) долларов США по средневзвешенному биржевому курсу на дату оценки. Содержание отчёта: Описать методику сравнительных продаж применительно к объектам недвижимости. Результаты расчётов занести в таблицу 1. Дать заключение полученным данным. Контрольные вопросы: Перечислите стадии сравнительного подхода? На чём основан метод сравнительных продаж? Лабораторная работа № 3 «Анализ объекта оценки». Цель работы: 1. ознакомиться с правилами проведения осмотра объекта недвижимости; 2. дать характеристику объекту недвижимости; дать заключение. Необходимые материалы: 1. данные по описанию жилых зданий; 2. данные по описанию объектов недвижимости. Содержание работы: Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ: 1) выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей; 2) проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости; 3) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта; 4) расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с Правилами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки; 5) определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 6) составление и написание Отчета об оценке.
Таблица 3 – Описание квартиры.
На момент визуального осмотра помещений квартиры повреждений в несущих конструкциях выявлено не было. Квартира находится в хорошем состоянии. Все электрические и санитарно-бытовые приборы функционируют нормально. Следов протечек воды на стены с верхних этажей не выявлено. Содержание отчёта: Законспектировать основные положения из инструкции по проведению оценочной деятельности . Результаты расчётов занести в таблицы 1,2 и 3. Дать заключение полученным данным. Контрольные вопросы: 1. Какие виды работ выполняет оценщик? 2. Каким образом осуществляется сбор и анализ полученной информации? Лабораторная работа № 4 «Определение размера платы земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения». Цель работы: 1. ознакомиться с методикой определения размера платы земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения; 2. изучить базовые налоговые ставки для налогообложения; 3. рассчитать размер платы земельного налога на земельный участок. 4. дать заключение. Необходимые материалы: 1. базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения; 2. бонитировочная шкала почв. Содержание работы: Объектом налогообложения является земельный участок. Налоговой базой для определения земельного налога является площадь земельного участка. Базовые ставки на земли с.-х. назначения устанавливаются в расчёте на 1 га и дифференцируются по качеству почв. На земли степной и сухостепной зон равнинных территорий устанавливаются следующие базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам Бонитета: Таблица 1 – Базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения.
Для ведения личного домашнего хозяйства, садоводства, дачного строительства, включая земли, занятые под постройки и базовые налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1. при площади до 0,50 га включительно - 20 тенге за 0,01 га; 2. на площадь, превышающую 0,50 га – 100 тенге за 0,01 га. Таблица 2 – Бонитировочная шкала почв
Сначала необходимо вычислить средний балл Бонитета по формуле: Бср.= Б1*Р1 + Б2*Р2 +…Бn*Рn / Р1 +Р2+ … Рn (1) Бср.- средний балл Бонитета; Б1 - балл Бонитета; Р1 - площадь земельного участка, га. Далее определяется земельный налог: путём умножения площади на базовую ставку (по среднему баллу). Содержание отчёта: Создать план земельного участка и почвенную карту к нему в программе Autocad. Результаты расчётов занести в таблицы 1,2. Дать заключение полученным данным. Контрольные вопросы: 1. Зависит ли размер земельного налога от вида хозяйственной деятельности ? 2. На основании чего исчисляется земельный налог ? 3. Какие объекты не являются объектами налогообложения ? 4. Базовые ставки на земли с/х назначения устанавливаются в расчёте на … 5. Как вычислить земельный налог? Лабораторная работа № 5 «Кадастровое зонирование населённого пункта». Цель работы: 1. ознакомиться с терминами, используемыми при кадастровом зонировании территории; 2. составить дежурную кадастровую карту; 3. дать заключение. Необходимые материалы: 1. схемы кадастрового зонирования; 2. карты кадастровых кварталов. Содержание работы: Кадастровое зонирование – деление в установленном порядке территории РК на кадастровые единицы и их нумерация в целях государственного кадастрового учета земельных участков и присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый квартал – наименьшая единица кадастрового территориального деления, ограниченная базисными линиями, сформированная для однозначного определения местоположения земельного участка и присвоения ему кадастрового номера. В РК определен порядок кадастрового деления территории в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Вся территория РК делится на кадастровые округа. Кадастровым округом является часть территории РК, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ). Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью (ЕГРЗ). Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план). Кадастровый квартал включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. Кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе. При ведении земельного и правового кадастра каждому земельному участку в целях определения местоположения (идентификации) присваиваются кадастровые номера. Физические и юридические для присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором размещены объекты недвижимого имущества, а также для замены документа, удостоверяющего право на землю, старого образца на новый обращаются с заявлением в соответствующий территориальный орган по управлению земельными ресурсами. Построение кадастрового номера определяется: - кодом области или городов республиканского значения, столицы; - кодом района или города областного (районного) значения; - кодом учётного квартала; - порядковым номером земельного участка в учётном квартале. Учётными кварталами могут являться: квартал населённого пункта, рабочие посёлки и сельские населенные пункты, садоводческие и дачные общества, линейные объекты Создание дежурной кадастровой карты. Графическая часть картосхемы ДКК создается на картографической бумаге на одном листе формата не более А2 в соответствующем масштабе. Нанесение кадастровых объектов производится доступными средствами точного копирования, по координатам и по текстовому описанию в соответствии с требованиями к содержанию ДКК. При полном отсутствии картографических материалов на территорию муниципального образования допускается ведение ДКК на основе схематичных чертежей местности. Принципы кадастрового деления территории. Кадастровое зонирование территории производится для каждого административно-территориального образования. При этом учитываются границы и правовой статус прочих административно-территориальных единиц и муниципальных образований, расположенных на их территории. Рисунок 1 – Схема дежурной кадастровой карты населённого пункта. Содержание отчёта: Создать дежурную кадастровую карту населённого пункта в программе Autocad. Сделать выводы по проведённому кадастровому зонированию населённого пункта. Контрольные вопросы: 1. Какие зоны выделяют в черте населённого пункта? 2. Как присваивается кадастровый номер земельному участку? Лабораторная работа № 6 «Оценка загрязнения почв сельскохозяйственных угодий продуктами минеральных удобрений». Цель работы: 1. ознакомиться с областью применения минеральных удобрений; 2. оценить почвы по содержанию микроэлементов, доступных для питания растений; 3. дать заключение; 4. составить картограмму по полученным данным в программе Autocad. Необходимые материалы: 1. планы земельных участков; 2. планы земельных участков с указанием количества и видов микроэлементов. Содержание работы: Минеральные удобрений применяются с целью повышения в почве необходимых элементов питания растений. Бесконтрольное интенсивное применение минеральных удобрений приводит к загрязнению почв тяжёлыми металлами, радионуклидами, повышает количество нитратов в растениях, что оказывает вредное воздействие на развитие растений и качество растениеводческой продукции. Наиболее существенным по концентрации примесей тяжёлых металлов являются фосфорные удобрения (фосфоритная мука, суперфосфат и др.), а также почвенные мелиоранты – фосфогипс. Вместе с фосфорными удобрениями в почву поступают железо, алюминий, уран, торий, радий, полоний. Особую роль представляет стронций фтора, свинца, ртути, мышьяка, меди и т.д. При этом следует учитывать, что часть тяжёлых металлов относится к тяжёлым микроудобрениям: барий, марганец, кобальт, цинк, медь, молибден. Оценка за содержанием тяжёлых металлов и фтора осуществляется на пахотных землях, где применяются фосфорные удобрения, а также на территориях, расположенных близ заводов-изготовителей этих удобрений. Для выполнения данной лабораторной работы каждому студенту выдаётся план земельного участка. Весь земельный участок разбит на контуры с указанием количества и видов микроэлементов. Таблица 1 – Оценка почв по содержанию микроэлементов, доступных для питания растений (классификация Г.Я. Ринкиса).
Продолжение таблицы 1
Таблица 2 – Определение степени обеспеченности почв по содержанию микроэлементов.
Содержание отчёта: Составить картограмму в программе Autocad. Результаты расчётов занести в таблицу 2. Дать заключение полученным данным. Контрольные вопросы: 1. Какие существуют виды удобрений? 2. Какое воздействие оказывают тяжёлые металлы? 3. Какие факторы влияют на накопление тяжёлых металлов в почве? Лабораторная работа № 7: «Определение кадастровой (оценочной) стоимости пашни». Цель работы: 1. изучить каким образом определяется кадастровая стоимость пашни; 2. рассчитать кадастровую стоимость участков пашни; 3. дать заключение. Необходимые материалы: 1. планы земельных участков; 2. почвенные карты; 3. карты крутизны уклонов. Содержание работы: Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка определяется территориальным органом по УЗР в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по УЗР актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населённых пунктах расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в 2 раза. Конкретные размеры поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) применяемых к базовым ставкам платы устанавливаются в составе землеустроительного проекта (дела). Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков производится по видам с.-х. угодий с учётом основных типов и подтипов почв. Если оцениваемый вид с.-х. угодий в пределах одного типа или подтипа почв состоит из отдельных участков производится предварительный расчёт кадастровой (оценочной) стоимости каждого участка. Затем путём суммирования оценочной стоимости этих участков определяется общая стоимость оцениваемого вида с.-х. угодий данного типа или подтипа почв. В зависимости от видов с.-х. угодий и типов почв применяются базовые ставки платы за землю в соответствии с Постановлением Правительства РК от 2 сентября 2003 года № 890 «Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для с.-х. целей». Постановление Правительства РК от 2 сентября 2003 года № 890 Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для с.-х. целей.
Порядок определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка при его продаже в частную собственность для ведения с.-х. производства. Кадастровая (оценочная) стоимость участка = базовые ставки платы * площадь, га * поправочные коэффициенты. Поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) к базовым ставкам платы за земельные участки применяются на: качественное состояние; местоположение; обводнённость (водообеспеченность); удалённость от центров обслуживания. Качественное состояние земельного участка, используемого в составе пашни, характеризуется двумя показателями – мелиоративным состоянием и уклоном поверхности. Мелиоративное состояние характеризуется степенью засоления, солонцеватости, каменистости, эродированности, глубиной залегания грунтовых вод, их минерализации и подразделяется на три группы с коэффициентами: хорошее – 1,2; удовлетворительное – 0,9; неудовлетворительное – 0,6. Поправочные коэффициенты рассчитываются с точностью до двух знаков после запятой. Форма расчёта поправочного коэффициента на мелиоративное состояние оцениваемого участка пашни приводится в таблице 1. Таблица 1 — Расчёт поправочного коэффициента на мелиоративное состояние участка пашни
Уклон поверхности с/х угодий рассчитывается по формуле: tg Y = h / s ·g (1) где tg Y – уклон поверхности в градусах; h - высота сечения рельефа в метрах; s - расстояние между смежными горизонталями в метрах; g – величина перевода в градусы. Значение величины (g) определяется по справочной таблице, либо построением графика. Значение поправочного коэффициента в зависимости от угла уклона поверхности установлено дифференцировано по видам угодий. Для пашни: до 1º - 1; 1 - 3º - 0,98; 3,1 - 5º - 0,96; 5,1 - 7º - 0,93; более 7º - 0,86. Форма расчёта поправочного коэффициента на уклон поверхности участка пашни приводится в таблице 2. Таблица 2 - Расчёт поправочного коэффициента на уклон поверхности участка пашни
В зависимости от местоположения участка пашни к хозяйственному центру применяются следующие поправочные коэффициенты: до 5 км – 1,2; от 5 до 10 км – 1; от 10 до 20 км – 0,9; от 20 до 30 км – 0,8; свыше 30 км – 0,7 Хозяйственными центрами считаются сельские населённые пункты, которые являются основным местом проживания населения. Расстояние определяется по плану землепользования от центра участка пашни до хозяйственного центра по существующей дорожной сети. За удалённость земельного участка от центров сферы обслуживания в зависимости от качества дорог применяются следующие поправочные коэффициенты.
Центры сферы обслуживания – это наиболее близко расположенные города республиканского значения, областные или районные центры и т.д. Расстояние определяется по картам, схемам по существующей дорожной сети. При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость рассчитанные коэффициенты перемножаются и определяется общий интегральный поправочный коэффициент по каждому участку по формуле: К = К1*К2*К3*К4*К5*К6 (2) где К – интегральный (общий) поправочный коэффициент К1 - коэффициент на мелиоративное состояние; К2 - коэффициент на уклон поверхности; К3 - коэффициент на улучшение сенокосов и пастбищ; К4 - коэффициент на обводнённость пастбищ; К5 – коэффициент на местоположение участка; К6 - коэффициент на удалённость от центра сферы обслуживания в зависимости от качества дорог. Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости не должен превышать 50 % от базовых ставок платы. Форма расчёта единого поправочного коэффициента к базовым ставкам платы за землю приводится в таблице 3. Таблица 3 – Расчёт интегрального (общего) поправочного коэффициента.
Кадастровая стоимость определяется путём умножения базовой ставки платы на общий интегральный поправочный коэффициент. Эти данные необходимо занести в таблицу 4. Таблица 4 — Определение кадастровой стоимости участков пашни при их предоставлении в частную собственность для с.-х. производства
Содержание отчёта: Составить план участков пашни, почвенную карту и карту крутизны уклонов в программе Autocad. Результаты расчётов занести в таблицы 1-4. Дать заключение полученным данным. Контрольные вопросы: 1. Как определить кадастровую (оценочную) стоимость участков пашни? 2. Какие поправочные коэффициенты применяются для вычисления кадастровой стоимости? 3. Какое может быть мелиоративное состояние на пашне? 4. По какой формуле рассчитывается уклон поверхности? Список использованной литературы: Варламов, А. А. Земельный кадастр : в 6-ти томах. т. 5. Оценка земли и иной недвижимости / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. – М. : Колос, 2006. – 265 с. Воронцов, А. П. Кадастровая оценка земли / А. П. Воронцов. – М. : Колос, 2001. – 125 с. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова [и др.] – М. : Колос, 2008. – 350 с. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков / В. И. Петров. – М. : Кнорус, 2008. – 270 с. Варламов, А. А. Земельный кадастр : в 6-ти томах. т. 1. Теоретические основы государственного земельного кадастра / А. А. Варламов. – М. : Колос, 2004. – 383 с. Кадастр земель населенных пунктов : учеб.пособие / В. В. Артеменко [и др.] - М. : Колос, 1997. – 166 с. Нагаев, Р. Т. Недвижимость. Землеустройство. Градостроительство и экономика / Р. Т. Нагаев. – Казань, 1997. – 180 с. жүктеу/скачать 0,79 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||