199
3.5. Рынок ипотечного кредитования
ных операций, снижение рисков, повышение
доступности ипотечных
кредитов, их ликвидность.
Кредиты со с
тандартным аннуитентным (самоамортизирующим-
ся) ипотечным платежом (fixed-rate, level-payment, fully-amortrized
mortgage) были исторически первым видом ипотечных займов, самым
распространенным в мировой практике до начала 90-х гг. прошлого сто-
летия
. График платежей построен таким образом, что заемщик в тече-
ние всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму,
которая
зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платеж-
ных периодов и рассчитывается по следующей формуле:
,
(1)
где П
— размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, вклю-
чающего платежи по основному долгу и проценты;
Sk — сумма кредита;
n — число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);
i — процентная ставка за соответствующий период (в месяц).
В первые годы большую часть долга составляют проценты, посколь-
ку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижа-
ется, так как проценты начисляются на
остаток невыплаченной сум-
мы по кредиту.
Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами на-
зываются стандартными, традиционными, базисными
1
. На основе дан-
ного инструмента построено множество ипотечных технологий, напри-
мер ипотечные кредиты с увеличивающимися платежами, ипотечные
кредиты с
индексацией долга, которые будут рассмотрены ниже.
Кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (диф-
ференцированный платеж, пружинная ипотека) — ежемесячный пла-
теж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две ча-
сти, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату
начисленных за месяц процентов. При этом часть, идущая на погаше-
ние основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процен-
тов — с каждым месяцем уменьшается.
Соответственно уменьшается
1
Рынок ипотечных кредитов в США до 90-х гг. прошлого столетия характе-
ризовался высокой степенью стандартизации. До 80% от числа выдаваемых
ипотечных кредитов отвечали так называемым стандартным условиям. Бан-
ки могли выпускать кредиты на любых приемлемых для них и заемщиков
условиях. Но «стандартные» кредиты могли быть рефинансированы макси-
мально дешево, без привлечения дополнительных гарантий и дополнитель-
ного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.