Страны  с  немецкой  системой  кадастра

208 
 
ми, которые имеют специальные лицензии. Регистрация является преро-
гативой государства. 
Несмотря  на  то  что  реестр  недвижимости  и  картографирование  не-
движимости ведутся двумя разными организациями, все данные отлично 
согласовываются между собою, а независимость этих организаций в зна-
чительной степени оказывает содействие достоверности данных, так как 
каждая сторона несет ответственность за свою часть. Реестры собствен-
ности  в  основном  компьютеризированы  и  базируются  на  цифровых 
крупномасштабных картах. 
Реестр недвижимости отличается от реестра наполеоновской системы. 
Вопреки  ряду  технических  отличий  (например,  за  основу  регистрации 
принята единица собственности, а не собственник), главным является то, 
что любая транзакция считается незавершенной, пока она не зарегистри-
рована  в  реестре.  Реестр  построен  на  принципе  легитимности  записей, 
которые предусматривают высокие требования к ошибкам в записях. За-
писи в реестре вместе с картами собственности служат основой для дока-
зательств в судебных инстанциях при решении споров относительно не-
движимости.  
Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана 
в  Германии  (Пруссии)  еще  в  начале  XIX  в.  в  связи  с  новой  системой 
налогообложения недвижимости, для которой было необходимо опреде-
лить  границы  и  зарегистрировать  частную  и  общественную  собствен-
ность. Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие 
в  1900  г.  Германией  Гражданского  Кодекса  «Burgerliches  Gesetzbuch», 
который  составляет  основу  для  транзакций  и  регистрации  прав  на  не-
движимое имущество.  
В Пруссии кадастр начали проводить позже Франции, поэтому здесь 
могли  учесть  и  использовать  французский  опыт.  В  1861  г.  был  введен 
единый  налог  по  распределительному  принципу.  Общую  сумму  налога 
распределяли  между  провинциями,  в  провинциях  –  между  округами  и 
уездами, в уездах – между общинами. Кадастр проводился двумя этапа-
ми: по угодьям, а потом – по парцеллам. Кадастр по угодьям состоял из 
учета и оценки угодий. При учете угодий широко использовали материа-
лы прежних съемок. На основе материалов старых и новых съемок были 
составлены  планы  земель  каждой  общины  или  помещичьего  имения. 
Планы  изготавливались  на  листах  строго  определенного  размера  (380 
. 
190 см) в масштабе 1:2 500 или 1:5 000. На планах показывали границы 
общины  и  отдельных  угодий,  дороги,  ручьи,  а  также  другие  элементы 
местности. 
Оценку  проводили  по  чистому  доходу,  под  которым  подразумевали 

209 
 
остаток, получаемый  после  вычета  из валового дохода  издержек  произ-
водства.  При  установлении классификационных  тарифов учитывали  це-
ны на сельскохозяйственные продукты за последние 23 года (с исключе-
нием двух лет с самыми высокими ценами и двух лет с самыми низкими 
ценами).  Обработку  земли  принимали  обычной,  урожайность  брали 
среднюю за такое количество лет, которое включало в себя колебания в 
урожаях. 
Кадастр по угодьям провели в Пруссии быстро, всего за 3–4 года, так 
как новые съемки проводились в незначительном объеме и без разбивки 
триангуляции. От кадастра по угодьям в Пруссии легко перешли к пар-
целлярному кадастру, поскольку планы по своей точности вполне отве-
чали  требованиям  парцеллярного  кадастра.  На  них  были  нанесены  гра-
ницы  угодий  и  классов,  а  также  значительное  количество  заметных 
предметов местности.  
В  отличие  от  французского  кадастра,  в  Пруссии  своевременно  были 
приняты  меры  по  сохранению  и  поддержанию  данных  кадастра  на 
уровне современности – созданы соответствующие кадастровые органы, 
в  задачу  которых  входило  также  усовершенствование  и  улучшение  ка-
дастра.  
Современный германский кадастр – многоцелевой (базис налогооб-
ложения, регистрация прав, оценка земель). Созданы кадастровые управ-
ления  (для  ведения  регулярно  обновляемого  кадастра  недвижимого 
имущества) и геодезическое управление в каждой земле. Имеется инте-
грированный банк данных земельных ресурсов. Все юридические аспек-
ты отмечаются в земельной книге административной земли. Все участки 
имеют  номера  (идентификаторы),  личность  владельца  является  тайной. 
Изменения прав на землю регистрирует нотариус.  
Вместо  земельной  книги  ведется  файл  прав  на  владение.  Возникнув 
как фискальный, кадастр недвижимого имущества ныне является файлом 
земельных  участков  (имеются  информация  о  внутреннем  подчинении, 
привязка,  координаты,  идентификация).  Координаты  межевых  пунктов 
принято определять с точностью 0,03–0,08 м. Кадастровые карты и дан-
ные съемок – самостоятельные части земельного кадастра. Создана АСУ 
кадастровых карт как часть ЗИС. Идентификатором земельных участков 
является кадастровый индекс. Поправки в кадастровые данные вносятся 
обычно при съемке новых границ. Данные дигитализации карт или съе-
мок  проверяются  и  формируются  по  файлам.  Возможно  любое  объеди-
нение данных и выдачи информации пор фрагментам. 
В  Основном  Законе  ФРГ  кодифицированы  (закреплены)  основные 
права человека, в том числе обязывающие государство выполнять регу-

210 
 
лятивную функцию в интересах отдельного гражданина и на благо обще-
ства. Право на собственность – одно из основных прав, закрепленных в 
Основном  Законе.  Собственность  и  право  наследования  гарантируются. 
Собственность  обязывает  –  пользование  ею  должно  одновременно  слу-
жить  общему  благу.  Отчуждение  собственности  допускается  только  в 
целях общего блага. Оно может производиться только по закону и на ос-
новании  закона,  регулирующего  характер  и  размеры  возмещения.  Воз-
мещение  определяется  со  справедливым  учетом  интересов  общества  и 
затронутых  лиц.  В  случае  споров  о  размерах  возмещения  можно  обра-
щаться в суды общей компетенции.  
Публичный  реестр  прав  на  земельные  участки  («грундбух»  –  позе-
мельная  книга)  заводится  на  каждого  собственника  или  на  каждый  зе-
мельный  участок.  Каждый  гражданин,  который  может  обосновать  свой 
интерес, может получить доступ к реестру. В нем зарегистрированы кон-
кретные права на землю и изменение их статуса (временные, качествен-
ные). Поземельная книга существует для всей Германии с 1900 г. и слу-
жит свидетельством собственности и других прав на земельные участки. 
Поземельная книга ведется судами начальной ступени (окружные суды). 
Чиновник управления поземельной книги при окружном суде принимает 
решение самостоятельно.  
Регистрируются только необходимые к занесению права и те лишь на 
основании заявления, а не по инициативе самого управления. Изменение 
права обретает силу с момента его занесения в поземельную книгу. По-
земельная  книга  является  перманентно  актуальным  документом.  В  нее 
заносится  содержание  договора  о  купле-продаже  и  данные  измерений 
земельного участка (данные кадастра, обозначение, площадь в гектарах, 
реальное  пользование).  Основные  права  на  земельный  участок:  соб-
ственность, совместная собственность, наследственное право на застрой-
ку,  услуга  (например,  право  прохода  или  коммуникаций),  пользование 
(право извлекать пользу из земельного участка, не будучи его собствен-
ником),  ипотека,  преимущественное  право  покупки,  право  продажи, 
квартирная собственность (состоит из двух взаимосвязанных прав – соб-
ственности на квартиру и совместной собственности на общий участок).  
Государство достаточно активно принимает участие в земельных от-
ношениях,  что  соответствует  значению  земли  для  хозяйства  Германии. 
Двухступенчатость  немецкой  системы  приобретения  собственности  на 
недвижимость, т. е. волеизъявление (соглашение) в присутствии нотари-
уса  и  порядок  занесения  в  поземельную  книгу,  предполагает  высокую 
экономическую и юридическую надежность для всех участвующих сто-
рон, хотя этот порядок связан с затратами времени. Данные о земельных 

211 
 
участках, на которые распространяются права,  вытекают из публичного 
реестра земельных участков, кадастра недвижимости (земельной инфор-
мационной  системы).  Законом предусмотрено,  что  поземельная  книга и 
органы  управления  кадастром  должны  взаимно  обмениваться  информа-
цией, поэтому они всегда совпадают в данных об участке.  
Кадастровая  система  развита  в  Германии  в  так  называемую  земель-
ную информационную систему (Land Information System  – LIS), отлича-
ющуюся от традиционной географической информационной системы.  
Сегодня кадастр недвижимости образует базисную информационную 
систему  для  всех  данных,  которые  связаны  с  земельным  участком.  По-
мимо  ведения  поземельной  книги,  кадастр  недвижимости  выполняет 
следующие  функции:  отражает  результаты  качества  землепользования 
для  сельско-  и  лесохозяйственных  площадей  (плодородность  земли,  ка-
чество пашни и т. д.) и данные о реальном землепользовании застроен-
ных  территорий  (городские  территории,  территории  общин,  площади 
жилой  застройки,  транспортные  площади,  зеленые  насаждения  и  т.  д.); 
содействует при определении тригонометрических и высотных пунктов; 
поставляет данные финансовому управлению для налогообложения; по-
ставляет и обрабатывает карты для строительства (планирование), эколо-
гии,  защиты  природы;  выдает  гражданину  справки  и  документы  о  его 
землевладении, например планы расположения, данные о границах.  
Запущенные  кадастр  и  поземельная  книга  могут  иметь  негативные 
последствия  для  управления,  правовой  надежности,  экономики  и  окру-
жающей  среды,  как,  например,  в  восточных  федеральных  землях  (быв-
шая ГДР).  
Кадастр  недвижимости  состоит  из  книжного  реестра,  числового  ре-
естра  и  реестра  карт.  Реестры  актуализируются  при  каждом  изменении 
прав  и  каждом  измерении  земельной  собственности.  Книжный  реестр 
полностью автоматизирован в банк данных по кадастровым районам. Из 
числового  реестра  в  банк  данных  преобразованы  и  автоматизированы 
преимущественно  координаты  пограничных  пунктов  земельных  участ-
ков по кадастровым районам. Практически во всей Германии по кадаст-
ровым районам автоматизировано ведутся цифровые кадастровые карты 
(в масштабе от 1:500 до 1:5 000). 
Содержание кадастровой книги включает данные о владельце (фами-
лия,  имя,  дата  рождения,  адрес,  часть  собственности);  расположение 
(улица, номер дома), община (город), местность (район), угодье, делянка; 
площадь, сельскохозяйственное качество пользования; реальное пользо-
вание  (дом  на  одну  семью,  улица,  игровая  площадка  и  т.д.);  время  воз-
никновения, номер межевой карты (кадастровой карты), номер числово-

212 
 
го реестра (полевая книга, чертеж измерений); связь с поземельной кни-
гой,  знак  поземельной  книги;  связь  с  финансовым  управлением,  знак 
(номер)  документа общей  стоимости; отметку  о  перестройке,  отметку  о 
санации, наличие строительных отягощений (например, мусора). 
Каждый  гражданин  может  получить  доступ  к  кадастровым  книгам, 
которые, как и поземельные, являются общественными книгами. Однако 
гражданин  должен  обосновать  свой  оправданный  интерес.  Критерием 
поиска может быть имя владельца, обозначение межи или полигон поис-
ка через координаты. 
При каждом измерении земельного участка результаты измерения ре-
гистрируются геометрически на месте (измерительный чертеж – план) и 
заверяются  инженером-чиновником  в  протоколе  о  границах.  Эти  доку-
менты сохраняются в архиве кадастра недвижимости и находятся в рас-
поряжении для длительного пользования. Кадастровая, или межевая кар-
та, является рамочной картой в масштабе 1:1 000 для территорий откры-
той застройки, в масштабе 1:250 либо 1:500 для закрытых городских тер-
риторий. Кадастровая карта содержит только границы, номера и деление 
межей, границы местности (района), сетку полигонометрии, здания с но-
мерами домов, обозначения улиц, немного сигнатур для зеленых насаж-
дений, луга, сада, леса, забора.  
Карты,  особенно  тематические,  играют  важную  роль  для  городского 
планирования,  развития  пространственной  структуры,  защиты  окружа-
ющей  среды  и  сельскохозяйственного  планирования,  поэтому  топогра-
фическая служба Германии расширяет содержание карт кадастра други-
ми  тематически интересными изображениями  (дополнениями). Это эко-
логическая  карта  масштабом  1:20  000,  городской  план,  карты  админи-
стративных  округов,  избирательных  округов,  план  использования  пло-
щадей  (спланированное  использование  городских  площадей:  промыш-
ленность,  промыслы,  жилье,  территория  для  отдыха,  транспорт),  струк-
турные планы застройки. Карта на микрофильме или на экране представ-
ляет  собой  систему  информации  для  гражданина,  для  осуществления 
управления, экономики, для налогов и оценки владений. Микрофильми-
рование  –  весьма  экономичная  и  надежная  форма информации. Земель-
ная  информационная  система  служит  не  только  для  того,  чтобы  элек-
тронным  способом  накапливать  всю  информацию  о  землепользовании, 
но  и является  могучим  инструментом для  управления  городской  терри-
торией,  территорией  региона,  федеральной  земли.  Ее  можно  использо-
вать  для  динамичного  анализа  данных,  для  уплотнения  и  расширения 
важных параметров при принятии решений.  

213 
 
Ведение  (актуализация)  кадастра  недвижимости  осуществляется  пу-
тем измерения на местности, перепроверки по кадастровым материалам, 
сравнения  с  административно  предписанными  границами  точности.  Из-
мерения земельного  участка  проводятся только на основании заявления 
собственника или будущего собственника, в том числе государственных 
инстанций.  Измерение  на  местности  проводится  управлением  кадастра 
или публично лицензированным геодезистом. Все городские территории 
и  территории  застройки  снабжены  пунктами  полигонометрии.  Доказа-
тельная  сила  кадастра  недвижимости  очень  велика,  зафиксировано  не-
много  случаев,  когда  судом  поднимались  вопросы  достоверности  доку-
ментов о границах.  
Самой тяжелой задачей, и не только в Германии, является не создание 
кадастра,  его  начальной  организации  и  оснащения,  а  актуализация  ка-
дастра.  Постоянная  актуализация  означает  кадры,  средства  и  высокий 
уровень  знаний  менеджмента.  Бизнес-консультанту  нельзя  доверить 
перманентную организацию работы, текущий тренинг сотрудников, кон-
троль ответственности. Можно купить оборудование для управления ка-
дастра,  сервисное  обслуживание  приборов,  хорошую  организационную 
модель,  но  самую  тяжелую  задачу  –  перманентную  актуализацию  зе-
мельной  информационной  системы  купить  нельзя.  Это  нужно  осилить 
самим.  Сотрудники  земельной  информационной  системы  должны  быть 
образованы и мотивированы, выполняя свои функции хорошо, надежно и 
неподкупно,  следовательно,  достаточно  оплачиваться.  Это  существенно 
больше,  нежели  выполнять  только  чисто  административную  (государ-
ственную) функцию. Эту «переоценку ценностей» произвели управления 
кадастра в Германии, и особенно при городских администрациях. Граж-
данин был раньше просителем, сегодня он – партнер и более чем равно-
правен по  отношению  к  администрации.  Гражданин платит  налоги и  за 
это он требует от администрации (управления) соответствующих резуль-
татов. Городские администрации в Германии соответственно конципиро-
ваны  на  сервисное  управление.  Экономическая  польза  кадастра  и  зе-
мельной информационной системы вытекает из их надежности, актуаль-
ности,  точности,  правовой  надежности  и  проверяемости  судами,  даже 
через долгие промежутки времени.  
В  Германии  взимается  поземельный  налог,  принадлежащий  городу 
или  общине,  и  постоянно  идет  обмен  информацией  между  кадастром  и 
финансовым  управлением  (оценка  общей  стоимости,  поземельный 
налог). Оценка для налогов проводится финансовыми учреждениями. 
В  ФРГ  в  1965  г.  принят  закон  «Об  оценке  сельскохозяйственных 
предприятий». Оценка земель проводится по природной классификации 

214 
 
почв  на  морфогенетической  основе  при  детальном  обследовании.  Дан-
ные оценки  применяются  для  налогообложения,  ссуд,  субсидий,  плани-
рования  производства  продовольственной  продукции,  проведения  дре-
нажных работ. По использованию земли делятся на восемь классов, бо-
нитировка  проводится  по  100-балльной  шкале.  Максимальную  оценку 
имеет суглинистая почва. Выделяются четрые вида пород (аллювий, лес-
сы, делювий, элювий); семь классов по строению профиля (однородный 
хорошодренированный  и  т.  п.),  четыре  класса  по  температуре  (более  
8 
о
С, 7–8, 5,7–7,0, до 5,7 
о
С), пять классов по увлажнению. Проводится и 
денежная оценка сельскохозяйственных предприятий по размеру чистого 
дохода. На основе классификации земель и их продуктивности высчиты-
ваются  показатели  дохода,  которые  вместе  с  другими  хозяйственными 
показателями  образуют  общую  стоимость  сельскохозяйственного  пред-
приятия.  Стоимость  хозяйства  считается  равной  18-кратному  чистому 
доходу,  исходя  из  нормы  капитализации  5,56  %.  Стоимость  в  середине 
1990-х годов составляла от 2 до 10 тыс. марок за 1 га.  
Ведение  поземельной  книги,  кадастра  недвижимости,  финансового 
управления  землепользованием  являются  общественными  функциями 
государства, земель, городов и общин и финансируются из соответству-
ющих  общественных  бюджетов.  Только  часть  расходов  управлений  по-
земельной  книги  и  управлений  кадастра  покрывается  за  счет  сборов  от 
пошлин. Расходы лицензированных государством инженеров по измере-
ниям и нотариусов полностью покрываются на счет заказчиков.  
В Австрии впервые кадастр был проведен в итальянской Ломбардии 
(1718–1732  гг.)  и  получил  название  миланского  кадастра.  Этот  кадастр 
основывался на точных измерениях. Чистый доход с земель определялся 
соответственно  их  качеству.  Впоследствии  он  послужил  образцом  при 
проведении кадастра как в самой Австрии, так и в других странах Запад-
ной Европы. 
Законом 1817 г. была установлена система, получившая название по-
стоянного  кадастра,  так  как  предполагалось  этим  кадастром  установить 
твердую и неизменную оценку земель. 
В австрийском кадастре большое место занимали съемочные работы. 
Вначале  проводили  триангуляцию  и  одновременно  составляли  чертеж 
местности.  На  чертеж,  кроме  сети  треугольников,  наносили  важнейшие 
предметы  местности,  границы  общин  и  пр.  Затем  особая  комиссия  со-
ставляла  описание  границ  общин.  До  описания  границы  общин  закреп-
лялись прочными знаками. 
Основными  документами  в  Австрии  являются:  главная  (земельная) 
книга,  книга  документов,  копия  кадастрового  плана,  реестр  земельных 

215 
 
участков, указатель собственников.  
Немецкая школа бонитировки оказалась непригодной, потребовались 
дополнения:  показатель  плотности  и  промежуточный  показатель  между 
средними и тяжелыми суглинками (иловатый суглинок). При оценке бе-
рутся  поправочные  коэффициенты  на  каменистость,  угол  наклона  по-
верхности,  северную  или  южную  экспозицию.  Учитываются  типичные 
признаки  почвенного  профиля  в  специальной  ведомости.  Почвы  имеют 
оценку от 7 баллов для кислых заболоченных почв до 100 в среднесугли-
нистых  с  однородным  дренированным  профилем  на  аллювиальных  и 
лессовых отложениях. 
В настоящее время работы по земельному кадастру в Австрии компь-
ютеризированы,  что  способствует  улучшению  учета  происходящих  из-
менений  и  удешевлению  кадастровых  работ.  Современный  многоцеле-
вой кадастр, отличающийся большой экономичностью и высокой произ-
водительностью  труда,  является  основой  банка  данных  в  государствен-
ной  информационной  системе.  С  прошлого  столетия  в  Австрии  суще-
ствует система крупномасштабных карт, которая охватывает всю терри-
торию страны и является основой для ведения кадастра.  
Создание цифровых кадастровых карт позволило обеспечить высокую 
активность массива данных, быстрый, широкий и избирательный доступ 
к ним, а также экономию затрат при ведении кадастра. Для их создания и 
ведения  установлены  технические  устройства:  графическая  система 
SICAD, система банков данных JMS для прямого доступа, система BTX 
для  дистанционной  передачи  текстов  и  системы  преобразования  графи-
ческих данных в цифровую форму. Цифровые кадастровые карты реали-
зуются  через  создание  банков  данных  при  геодезических  ведомствах  и 
центрального банка данных, который охватывает всю территорию стра-
ны. Около 100 организаций и около 2000 внешних потребителей связаны 
между собой сетью для обмена данными.  
Кадастр Швейцарии резко отличается по отдельным кантонам: при-
меняется  то  французская,  то  (преимущественно)  немецкая  системы.  В 
1882 г. утверждены основные акты земельной регистрации: план с при-
ложениями  к  нему,  земельный  реестр,  кадастровый  реестр,  реестр  по-
винностей и ипотечный реестр. Работает бюро земельных прав, где стро-
ится база данных земельных информационных систем на основе первич-
ных данных. 
Для  проведения  кадастровой  съемки  каждый  кантон  имеет  частную 
кадастровую геодезическую службу, за территорией с населением около 
40 тыс. человек закреплен один геодезист на контрактной основе сроком 

216 
 
на 3 года. Этот специалист имеет монопольное право вносить все цифро-
вые и графические изменения в кадастровые документы. 
Все  изменения  вводятся  в  базу  данных  кадастра,  находящуюся  в  ос-
нове  государственной  информационной  системы  о  земельных  участках. 
Швейцарская земельная информационная система строится, главным об-
разом, на первичных данных, реже на производных моделях, когда дан-
ные  вводятся  с  существующих  информационных  систем,  например,  с 
карт.  
Оценка земель в Швейцарии проводится с учетом проблем, связанных 
с  организацией  территории,  улучшением  окружающей  среды,  повыше-
нием плодородия почв и т. д. При экономической оценке земель учиты-
ваются  многие  факторы:  гранулометрический  состав  и  химический  со-
став,  физиологические  параметры,  экспозиция  и  крутизна  поверхности, 
степень засоленности, географическая широта, климатические показате-
ли, в том числе осадки, скорость ветра и др. 
В Нидерландах в государственные реестры обязательно вносятся все 
нотариально  заверенные  договоры.  Эти  реестры,  а  также  кадастрово-
ипотечный  контроль  ведется  службой  кадастра  и  государственных  ре-
естров,  обычно  называемой  кадастровой  службой.  Государственные  ре-
естры являются основанием для ипотечного реестра, который ведется по 
муниципалитетам  таким  образом,  что  каждый  участок  в  этом  реестре 
имеет  ссылку  на  документы,  содержащие  данные  по  ипотеке  относи-
тельно рассматриваемой собственности. 
Основу кадастровой системы в Нидерландах составляют главная кни-
га,  книга  регистрации  участков  и  указатель  имен.  Главная  книга  содер-
жит  данные  о  собственниках  и других владельцах  реальных  прав,  о  ка-
дастровых участках, к которым эти права относятся, включает ссылки на 
договоры,  содержащиеся  в  государственных  реестрах  и  определяющие 
титулы этих участков. Книга регистрации участков указывает для каждо-
го участка место, где его можно найти в главной книге и на кадастровых 
картах. Указатель имен представляет собой картотеку, единую для всего 
кадастрового управления. Для каждого лица, записанного в главной кни-
ге,  имеется  перфокарта  с  его  именем  и  указанием  страниц,  на  которых 
это имя встречается. Важным документом кадастра является крупномас-
штабная кадастровая карта Нидерландов. 
Сейчас кадастровые управления объединены в единую систему с ин-
формационным центром в г. Херлене, где кадастровые данные хранятся в 
28  логически  разделенных  базах  данных,  т.  е.  для  каждого  управления 
имеется одна база данных для ведения кадастра и одна – для ипотечного 
контроля.  Эта  система  называется  автоматизированной  кадастровой  ре-

217 
 
гистрацией. Базы данных в совокупности формируют базу данных авто-
матизированной кадастровой регистрации. 
Автоматизация в стране проводилась в три этапа. Сначала был внед-
рен автоматизированный указатель имен, затем проведена автоматизация 
кадастровых записей. На последнем этапе совмещались данные главных 
книг и книг регистрации участков с указателем имен, что позволило со-
здать единое структурное целое. На этом же этапе вводился автоматизи-
рованный  ипотечный  реестр.  Автоматизированное  ведение  кадастра 
включает ряд частных систем, действующих в интерактивном или пакет-
ном режиме.  
 
8.4. Кадастр  стран  Северной  Европы 
 
Особенностью  скандинавских  стран  является  централизация  реестра 
собственности,  а  также  значительное  влияние  западноевропейских 
(немецких)  традиций  регистрации.  Эти  страны  имеют  точные  крупно-
масштабные карты недвижимостей, созданные в единой системе коорди-
нат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система ре-
гистрации прав собственности. Реестры собственности, в основном ком-
пьютеризированные,  содержатся  центральными  государственными  офи-
сами,  тогда  как  картографирование  участков  недвижимости  ведется  на 
уровне провинций. 
Наибольших  успехов  в  создании  реестра  собственности  достигла 
Швеция, где создан единый банк данных о недвижимости. 
Современный кадастр в Швеции основан на давних традициях. Уже в 
конце XV в. стали вестись книги с земельными записями, а первые кар-
ты, созданные в начале XVII в., послужили основой для создания систе-
мы налогообложения землевладельцев.  
Развитие свободного земельного рынка привело к необходимости со-
здания четкой системы планирования землепользования и проведения в 
стране единой земельной политики, направленной на максимальное удо-
влетворение социальных и экономических потребностей общества.  
Швеция – едва ли не единственная страна, где на базе земельного ка-
дастра создана автоматизированная информационная система сведений о 
земле, недвижимости, населении. Кадастр данной страны рассматривает-
ся  как  система  наиболее  рационального  и  эффективного  использования 
всех  ресурсов  в  области  землепользования.  Он  преобразован  в  много-
уровневую информационную систему сведений о земле и недвижимости 
в результате слияния автоматизированного национального банка данных 
о недвижимости с банком данных о населении, материалами экономиче-

218 
 
ской статистики, налогообложения и результатами переписей. Собствен-
но земельный кадастр состоит из двух реестров: земельного и недвижи-
мой собственности. 
Кадастр  Швеции  полностью  обеспечен  законодательной  базой.  Это 
проявляется  в  том,  что  в  земельном  законе  1970  г.  изменены  основные 
понятия о недвижимой собственности. Вся собственность на территории 
страны поделена на участки недвижимой собственности, дается ее опре-
деление и юридические границы, разработаны правила совершения сде-
лок, аренды.  
Важным  элементом  ведения  земельного  кадастра  Швеции  является 
его  четкая  организационная  структура.  При  этом  национальная  земель-
ная служба рассматривается как государственная организация в составе 
министерства  окружающей  среды,  которая  осуществляет  определенные 
правительством  функции:  выполняет  программы  национального  карто-
графирования  страны,  осуществляет  государственный  надзор  за  прове-
дением  национальной  кадастровой  программы,  выполняет  работы  в  об-
ласти геодезии, топографии, кадастра и управления землепользованием, 
собирает и распространяет цифровых данных. 
Национальная  земельная  служба  Швеции  имеет  трехуровневую 
структуру,  включающую  центральное  управление,  пять  региональных 
управлений  и  более  100  территориальных  отделений.  В  состав  службы 
входит  одна  из  крупнейших  частных  картографических  компаний  стра-
ны,  специализирующаяся  на  выпуске  планов  городов,  дорожных  и  ту-
ристских карт. В Швеции практически завершен процесс автоматизации 
регистра  недвижимой  собственности  и  земельного  регистра  с  помощью 
единой  информационной  системы,  называемой  банком  земельных  дан-
ных (Land Data Bank System).  
Важной  частью  организационной  структуры  являются  районные  су-
ды, которые ведут земельный кадастр, проводят юридическую регистра-
цию титулов или актов на землепользование. В тесном сотрудничестве с 
земельной  службой  работает  центральное  управление  данных  о  недви-
жимости,  которое  координирует  работы  по  созданию,  внедрению  и 
функционированию  системы  кадастра в  автоматическом режиме,  созда-
нию банка данных и региональному планированию. 
Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости (приблизи-
тельно  4,5  млн,  которые  зарегистрированы  в  нескольких  базовых  ре-
естрах  (недвижимого  имущества,  земельный,  зданий,  координат,  адрес-
ный и прочие). Реестр недвижимого имущества и земельный реестр со-
ставляют  ядро  банка  данных.  Кроме  того,  он  содержит  копию  реестра 
налоговых органов о недвижимости.  

219 
 
Реестр недвижимого имущества формирует базис для многих элемен-
тов деятельности  общества, таких как регистрация земли, кредитование 
под  залог  недвижимости,  обложение  недвижимости  налогами,  сельско-
хозяйственная  статистика,  земельные  съемки,  регистрация  населения, 
планирование территорий населенных пунктов и региональное планиро-
вание. Ведение реестра в основном является задачей центральных прави-
тельственных  органов,  но  существует  также  большое  количество  мест-
ных правительственных структур, на которые лежит ответственность за 
ведение реестра в границах их юрисдикции. Национальная геодезическая 
служба (Lantma teriverket) имеет руководящую роль.  
Главная задача регистрации земли  – обеспечение гарантий прав соб-
ственности  и  свободного  доступа  к  информации  о  них.  Система  реги-
страции земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является 
предпосылкой  для  гарантированной  безопасности  и  оказывает  содей-
ствие осуществлению транзакций. Земельный реестр ведется 93 органа-
ми земельной регистрации.  
Пользователи  имеют  прямой  доступ  к  системе  для  регистрационных 
целей и получения информации. К банку земельных данных подключено 
в  режиме  «он-лайн»  25  000  терминалов,  4000  муниципальных  органов, 
банков,  учреждений  дорог,  национального  архива,  органов  налоговой 
службы,  агентств  по  продаже  недвижимости,  оценщиков,  страховых 
компаний.  
Для каждого участка собственности обязательно приводится следую-
щая  информация:  местоположение  (адрес,  координаты),  площадь,  нало-
говая стоимость, владелец (адрес, личный гражданский регистрационный 
номер и т. п.), требования к застройке и ее план, закладные, ограничения 
и  правила  использования  территории,  идентификационный  номер,  при-
мечания.  
Все  виды  кадастровых  работ,  включая  формирование  недвижимой 
собственности  и  ее  регистрацию,  полностью  оплачиваются  заинтересо-
ванными в этом землевладельцами. Ведение земельного кадастра и реги-
стра недвижимой собственности осуществляется за счет сборов с земле-
владельцев при получении титулов или закладных под землю.  
Национальной земельной службой была создана специальная система 
обработки  географических  данных  AutoKa.  Она  не  является  чисто  гео-
графической  информационной  системой,  но  предназначена  для  сбора  и 
хранения  цифровой  информации,  создания цифровых  карт  в  крупных и 
мелких  масштабах.  Система  позволяет  не  только  создавать  цифровые 
карты, но и решать задачи регистрации недвижимой собственности, пла-
нирования,  крупномасштабного  тематического  картографирования, 

220 
 
включая  картографирование  подземных  коммуникаций,  картографиро-
вание для целей лесного и сельского хозяйства и др.  
Согласно  законодательству  Швеции,  содержание  кадастровых  карт 
включает:  границы  и  кадастровые  номера  единиц  недвижимого  имуще-
ства,  записи  о которых  внесены  в  главный регистр;  земельные  участки, 
на  которые  зарегистрированы  сервитуты;  отдельно  земельные  участки, 
на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными се-
тями  и  сооружениями;  земельные  участки,  на  которых  имеются  соору-
жения совместного пользования; дороги общего пользования; некоторые 
сведения  из  регистра  планов;  границы  ленов,  муниципалитетов,  прихо-
дов;  некоторые  топографические  элементы;  адреса  и  регистры  адресов; 
точки границ недвижимости, включенные в регистр координат. 
Подобно шведской системе, кадастр Норвегии объединен в информа-
ционную кадастровую систему, содержащую сведения о владениях, вла-
дельцах,  адресах  и  т.  п.  Различные  группы  данных  могут  быть  связаны 
друг с другом и географически локализованы. В Норвегии, как и в Шве-
ции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними 
установлены  законодательством,  а  сами  системы  являются  государ-
ственными, их разработку и внедрение финансирует правительство. 
Общее управление кадастровой системой осуществляет министерство 
по вопросам окружающей среды. В Норвегии ответственность за кадаст-
ровые  карты  возложена  на  Норвежскую  картографическую  службу 
(Norwegian Mapping Authority) и местные геодезические службы, между 
которыми  существует  довольно  четкое  распределение  обязанностей.  В 
частности,  Норвежская  картографическая  служба  создает  кадастровые 
карты в масштабах 1:5 000 и 1:10 000, которые охватывают всю страну, 
включая северные и малонаселенные регионы. Местные службы отвеча-
ют за кадастровые карты в густонаселенных областях. 
Правительство несет ответственность за общее построение кадастро-
вого реестра. В Норвегии созданы два типа таких реестров. Националь-
ный реестр недвижимой собственности, адресов и сооружений содержит 
информацию о физическом статусе недвижимости. Этот реестр поддер-
живается  Норвежской  картографической  службой  и  охватывает  всю 
страну.  Основная  электронная  база  данных  содержит  информацию  об 
экономическом и  правовом статусе  недвижимости.  Этот реестр поддер-
живается  министерством  юстиции  и  местными  судами.  Регулирование 
кадастра  в  Норвегии осуществляется  на  основании  трех  законов: об  от-
чуждении и регистрации земли, о правовой регистрации и о консолида-
ции земель. 

221 
 
Сегодня  в  Норвегии  полностью  создана  земельно-кадастровая  систе-
ма,  имеющая  на  вооружении  кадастровые  карты  в  цифровой  форме  на 
всю  территорию  государства.  Для  обновления  устаревающей  информа-
ции и поддержания системы в работоспособном состоянии лишь незна-
чительная часть ресурсов компании может быть использована непосред-
ственно в Норвегии. Сейчас решается вопрос о переводе 80 % ресурсов и 
исполнителей на международный уровень, а главной задачей норвежских 
специалистов  по  кадастру  (сюрвейеров)  является  стремление  организо-
вать  значимое  влияние  на  рынок  международных  услуг  данной  сферы 
деятельности. 
Для целей планирования и налогообложения в Норвегии существуют 
классификации земель по характеру землепользования (обрабатываемые 
земли, леса, заболоченные земли и т. д.). Выделяется пять классов земель 
по их пригодности для разных целей. 
В  Финляндии  подобно  другим  развитым  странам  имеется  компью-
терная  земельно-кадастровая  система,  которая  полностью  завершена  по 
текстовой ее составляющей и имеет цифровые карты почти на всю тер-
риторию  государства.  Современное  земельное  законодательство  страны 
представляет  собой  переработанные  немецкие  законы.  После  обретения 
независимости  за  несколько  лет  была  проведена  земельная  реформа, 
приватизировано  примерно  67  тыс.  ферм  и  налажено  эффективное  ры-
ночное  сельскохозяйственное  производство.  Довольно  быстро  был  со-
здан земельный кадастр, что в числе прочего позволило в 1940 году опе-
ративно  решить  проблемы  с  вынужденным  (после  войны  с  СССР  и  по-
следующей  потерей  10  %  территории  страны)  переселением  400  тыс. 
финских карелов в другие части страны. За несколько лет было создано 
38 тыс. новых ферм с 2,6 млн га земли, в том числе и с помощью прину-
дительной закупки части земель у прежних владельцев. 
В  стране  существует  много  кадастров:  центральный  кадастр  населе-
ния, кадастр ферм, кадастр участков (в городах) и земельный кадастр (на 
остальной  территории),  в  который  входит  около  1,6  млн  единиц  недви-
жимости.  
В  Дании  земельный  кадастр  первоначально  создавался  для  фискаль-
ных целей, а ныне имеет явную многоцелевую направленность. Ведени-
ем  кадастра  руководит  кадастровая  коллегия.  Информация  кадастра 
включает  данные  об  участках,  идентифицированных  номером,  площадь 
участков, ограничения в использовании, кадастровую карту.  
С 1975 по 1980 г. в Дании проведено обследование почв, завершенное 
созданием 400  листов  почвенной  карты  в  масштабе 1:50 000.  Эта  карта 
оцифрована и используется для классификационных и оценочных целей. 

222 
 
Земельно-кадастровая  система  в  Дании  претерпела  последнее  время 
существенные изменения в целях удешевления компьютеризации работ и 
унификации  результатов  земельно-кадастровой  деятельности.  К  1997  г. 
была полностью компьютеризирована в текстовом формате регистрация 
земель и завершена оцифровка кадастровых карт. Целевое разнообразие 
земельно-кадастровой системы требует привязки данных не только к ка-
дастровым, но и к топографическим картам и планам.  
Топографические элементы цифровых карт отображаются системой в 
масштабах 1:1 000 для городской и 1:4 000 для сельской местности. Дан-
ный вид карт является отсканированным аналоговым материалом. 
Часто  в  дискуссиях  специалистов  можно  встретить  датскую  концеп-
цию  организованной  информационной  сети  взаимодействующих  подси-
стем. Автоматическое подключение любой из подсистем обеспечивается 
созданием  «перекрестного  регистра»,  который  содержит  все  ключевые 
идентификаторы каждой из подсистем. Подобная организация позволяет 
создать и поддерживать рассредоточенную геоинформационную систему 
с независимым наполнением специализированных баз данных. 
 
8.5. Земельный  кадастр  Великобритании,  США  и  Канады 
 
Среди  европейских  стран  особо  выделяется  Великобритания,  где  в 
понимании  французской  системы  кадастра  не  существует  вообще.  Это 
связано с особенностями «общего права». Основой системы управления 
земельными  ресурсами  служит  так  называемый  «земельный  реестр  Ее 
Величества»  (Her  Majesty  Land  Register),  который  по  сути  является  ре-
естром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Ре-
естр  был  основан  в  1862  г.  Королевский  реестр  распространяет  свою 
юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. Реестр открыт и доступен 
для всех. В режиме он-лайн можно получить информацию из компьюте-
ризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса через запро-
сы  по  уникальному  идентификатору  или  по  адресу.  Реестр  содержит 
юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды 
за  25  предшествующих  лет.  После  регистрации  недвижимости  реестр 
становится единым законным свидетельством прав собственности. 
Современная  система  базируется  на  законе  1925  г.  Главную  роль  в 
этой системе играют геодезическая служба Великобритании и земельный 
реестр  Ее  Величества,  или  Королевский  реестр.  Реестр  базируется  на 
«официальных»  крупномасштабных  планах  1:1  250,  которые  выдает 
только геодезическая служба Великобритании – национальное агентство, 
ответственное за проведение государственной политики в области геоде-

223 
 
зии  и  картографии.  Королевский  реестр  подчинен  министру  юстиции 
(Lord Chancellor). Региональные офисы реестра действуют самостоятель-
но на основе закона, но юридически они подчинены главному регистра-
тору  и  не  зависят  от  местных  администраций.  Система  состоит  из  трех 
официальных  реестров:  недвижимости  (Land  Register),  собственников, 
ограничений. 
Главная функция системы – обеспечение простой и надежной проце-
дуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере – фискальная 
функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть 
собственность короны и может находиться только в владении или поль-
зовании  частных  лиц,  при  этом  рассматриваются  право  «полное  владе-
ние», или фрихолд (Freehold), и право аренды на период до 999 лет, или 
лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственности осуществля-
ется при трансакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не 
продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе 
числится около 20 млн недвижимостей, из которых около 15,7 млн заре-
гистрированы в системе за весь период ее существования. В стране реа-
лизуется долгосрочная программа компьютеризации реестра (PRISMA) и 
внесение объектов собственности в компьютеризированный реестр прак-
тически завершено. 
Нужно  принять  во  внимание,  что  основным  налогом,  связанным  с 
собственностью,  является  так  называемый  «бизнес-налог».  Его  платит 
лицо,  которое  реально  использует  собственность,  а  не  то,  которое  ею 
владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантиру-
ет  границ  этой  собственности  (так  называемые  «общие  границы»),  что 
является,  в  определенной  мере,  уникальным  с  точки  зрения  континен-
тальной Европы.  
Земельный  кадастр в  Великобритании имеет прежде  всего  земельно-
правовую  направленность  на  закрепление  прав  собственности  и  прав 
пользования  землей.  Главная  его  функция  –  юридическая,  а  ярко  выра-
женной фискальной функции кадастр не имеет. Основой являются круп-
номасштабные  топографические  планы  М  1:1  250  в  цифровой  форме. 
Кадастр  Великобритании  уникален  отсутствием  полной,  для  всей  стра-
ны, системы кадастровых записей, нет общего государственного реестра. 
Право собственности обязательно подтверждается нотариально, возмож-
на анонимность владельца земли. 
На  сегодняшний  день  в  Англии  и  Уэльсе  информация  о  земельном 
фонде открыта и доступна всем. Она постоянно обновляется и содержит 
авторитетные сведения о формах землевладения, о видах того или иного 
права на объекты недвижимости, залоге и других учетных характеристи-

224 
 
ках земельных участков. Содержание и степень детальности регистриру-
емых  земельно-кадастровой  системой  правовых  титулов  определяются 
национальным  кадастровым  органом,  который  обеспечивает  привязку 
имеющихся  сведений  к  крупномасштабным  картам.  В  настоящее  время 
все  новые  имущественные  передачи  недвижимой  собственности  прово-
дятся в режиме текущих изменений правовых титулов посредством рабо-
ты штата сотрудников 19 региональных офисов через компьютерные се-
ти структуры «Земельная регистрация». 
Учетные записи о земельных участках, содержащиеся в базах данных 
в правительственных отделах и общественных объединениях, в течение 
многих  лет  формировались  и  накапливались  в  соответствии  с  целями  и 
задачами этих организационных структур без должной координации дея-
тельности в сфере унификации сведений о земельных участках, поэтому 
создается национальная земельно-информационная система. 
Современная  система  изучения  земель  в  Великобритании  включает 
два  основных  этапа:  физическую  и  экономическую  классификацию  зе-
мель. При физической классификации все земли страны в зависимости от 
степени влияния физических факторов, ограничивающих их использова-
ние  в  сельскохозяйственном  производстве,  объединяют  в  пять  классов 
землепригодности. Основными физическими факторами, которые оказы-
вают  влияние  на  сельское  хозяйство,  являются  климат,  рельеф,  особен-
ности  почвенного  покрова  (влажность,  глубина  корнеобитаемого  слоя, 
механический состав, структура, каменистость). К первому классу отно-
сят земли с очень небольшими ограничениями их сельскохозяйственного 
использования  или  земли,  не  имеющие  таких  ограничений.  К  следую-
щим  классам  относят  земли  с  небольшими,  средними,  серьѐзными  и 
очень серьѐзными ограничениями. 
Экономическая  классификация  земель  основана  на  определении  сто-
имости  стандартной  чистой  продукции  каждого  класса  земель.  Стан-
дартная  чистая  продукция  определяется  как  расчетная  стоимость  поле-
водческой  и  садоводческой  продукции,  типичной  для  этих  земель  при 
среднем  уровне  ухода  за посевами и применения  удобрений.  Она пред-
ставляет  собой  разницу  между  стоимостью  полученной  продукции  и 
стоимостью посевного или посадочного материала. 
При  классификации  земель  учитываются  только  те  ограничивающие 
факторы, которые невозможно устранить на современном уровне разви-
тия сельскохозяйственной науки и техники. Через каждые пять лет про-
водится корректировка данных классификации земель с учѐтом получен-
ной информации об использовании земель, развития научных исследова-
ний и технических возможностей улучшения земель.  

225 
 
В  стране  применяется  также  видоизмененная  американская  система 
оценки землепригодности сельскохозяйственных земель, выделяют семь 
классов земплепригодности. Это земли: 1) с незначительными ограниче-
ниями для сельскохозяйственного использования, пригодные для возде-
лывания широкого набора культур при высокой их урожайности; 2) с не-
большими  (умеренными)  ограничениями,  пригодные  для  выращивания 
широкого  набора  культур;  3)  среднего  качества  с  ограничениями  сель-
скохозяйственного использования, обусловленными особенностями поч-
венного  покрова,  рельефа,  климата  или  сочетанием  этих  факторов;  4)  с 
серьезными  ограничениями  для  выращивания  сельскохозяйственных 
культур из-за неблагоприятных почвенных, климатических и геоморфо-
логических  условий,  например,  недостаточная  глубина  почвы,  камени-
стость и малая влажность, крупные склоны участков (уклон 10–18°), ко-
роткий  вегетационный  период;  5)  с  очень  серьезными  ограничениями, 
пригодные  лишь  для  выращивания  трав,  реже  фуражных  культур  или 
под естественные пастбища из-за ограничений по рельефу (склоны свы-
ше 18°), избытку осадков (1500 мм), переувлажненности и т. п.; 6) с су-
ровыми ограничениями, возможно лишь выборочное использование под 
пастбище;  7)  с  чрезвычайно  суровыми  ограничениями,  которые  нельзя 
устранить, где возможен лишь выпас скота на грубых пастбищах в тече-
ние нескольких месяцев. 
В  настоящее  время  при  решении  практических  задач  применяется 
главным образом классификация земель по их природным факторам (фи-
зическая классификация). 
Ведение официальных записей об операциях с землей в Шотландии 
началось с 1617 г. Регистрация наследственных прав собственности была 

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: