Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
Ренталық түзетуді есептеу
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
| Ренталық түзетуді есептеу
мысал:
Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндік болмаған жағдайда, бағалаушы оны сараптық (сараптамалық) жолмен анықтайды. Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуы мүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады: автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер; жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер; стационарлық антенна үшін төлемдер және т.б. Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті иемденуден түсетін табыстар мен нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшерін қосу қажет. Бірақ есептік жолмен алынған потенциалды жалпы табыс вакансиядан не жал төлемінің жетіспеуінен өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену мерзімі кезінде жал төлемінің бір бөлігінің жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі қажет. Олар туралы ақпаратты алудың ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік объектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәліметтерін қарастыру болып табылады. Сонымен, тиімді жалпы табысты алу үшін жалға алушының ауысуы мен жал төлемінің төленбеуінің болжанған шығындары потенциалды жалпы табыстан алынып тасталынады. Таза операциялық табыс алу үшін бағалаушы шығындар талдауы арқылы жүргізеді. Мүліктік кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты (тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар және орын басуға резервтер. Тұрақты шығындарға мүліке салық пен сақтандыру бойынша шығындар жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және олар меншік объектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді. Операциялық шығындар мүлікті ұстау, жалға алушыларға қызмет көрсету және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады. Меншік объектілері бойынша құрылған операциялық шығындар тізімін қарастырайық: Басқару бойынша көрсетілген қызметтерге төлем; Коммуналдық қызметтер: электрқуаты, газ, жылу-отын, көмір, телефон, су, канализация, су құбырлары; Қоқыс пен қалдықтарды шығару; Еңбекақы; Еңбекақыға салық; Қызметкерлерге жәрдемақы; Жөндеу мен ұстау; Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон, күзет және т.б. Сыртқы бейін мен түс (егер ол ғимарат, құрылыс); Кеңсені ұстау, оны жинау және т.б. Банктік төлемдер; Заңдық қызметтер үшін төлем; Жарнама; Бухгалтерлік қызметтер үшін төлем; Автокөліктерге шығындар. Орын басу үшін резерв (қайта құру). Меншік объектісін пайдалану кезінде мүлік иесімен ақша қаражаттары мыналарға резервтеледі: су құбыр жүйесін жөндеуге; канализацияға; жиһазға; үй төбесіне; лифтке; телефон жүйесіне және т.б. Бағалаушы меншік иесінің осы ақша қаражаттарын пайдаланбайтынын білсе де, меншік бағалау кезінде ескеруі қажет. ТОТ есептеу мысалы. Берілген: 1. Жалға берілетін кеңсе ғимараттарының ауданы 1000 ш.м. 2. Жал ставкасы 200 долл/ш.м. 3. Эксплуатациялық шығындары жыл сайын 5 пайызға өсіп отырады 30 долл/ш.м. 4. Жай бөлмелер: (1-інші жыл) жылына 10 пайыз (2-інші жыл) жылына 5 пайыз ТОТ 1-ші және 2-ші жылдарға есептеу керек. Шешімі:
Кәсіпорын мүлкін бағалағанда, бағалаушы капитализация үшін қандай табыс түрін пайдалану қажет екенін анықтап алуы қажет. Табыс түрін таңдау мүлік сипатына байланысты болып келеді. Егер тез тозатын элементтері бар немесе ескірген құрал-жабдықтары бар мүлік бағаланатын болса, онда есептеуге таза пайда көрсеткіші алынады. Егер мүліктің баланстық құны уақыт өтумен көп өзгермесе, онда негіз ретінде таза табыс ағымының көрсеткіші алынады. Табысты есептеу үшін кәсіпорынның қаржылық жағдайын немесе өндірістік жүйесінің талдауын қажет етеді, оған бірнеше жылдарға бағаланған объект кіреді. Берілген форма есептілігіне сәйкес, баланстық және таза пайданың есебі талданады. Талдау нәтижесі бойынша жылдық таза табыстардың (ақша бірліктерінде) көлемі туралы болжам жасалады. Сонан соң таза пайда коэффициентке көбейтіледі. Ол өндірістік жүйе капиталындағы меншік объектілерінің үлесін көрсетеді. Егер табыс көрсеткіштері ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда ол келесідей формуламен есептеледі: жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|