Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3
жүктеу/скачать 1,55 Mb. Pdf көрінісі
|
Jacobs
|
вития сбережениями, с одной стороны, и вложениями в городское строительство, с другой, как правило, не существует. Эта связь так сла+ ба, что в 1959 году, когда один из сберегательных банков Бруклина объ+ явил, что 70% кредитов выдал заемщикам, расположенным поблизос+ ти, New York Times сочла этот факт достойным широкого освещения на своих деловых страницах. Правда, «поблизости» — понятие растяжи+ мое. Эти 70%, как выяснилось, были использованы отнюдь не в Брук+ лине, а в Нассау на Лонг+Айленде, где ведется огромное пригородное строительство. Между тем немалая часть самого Бруклина приговоре+ на к упадку «черными списками». Горожане, таким образом, финансируют расползание при+ городов. Безусловно, одна из исторических миссий больших городов, этих неимоверно производительных и эффективных участков земли, — финансировать колонизацию. Но все что угодно можно истощить до смерти. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 319
[ 3 2 0
] III. Силы упадка и возрождения Безусловно, источники денег для строительства в крупных городах за последние тридцать лет стали иными. Кредитование и расходование средств стали более институционализированными, чем раньше. К при+ меру, те, кто, живя они в 1920+е, давал бы деньги в кредит, сегодня чаще всего платят их как подоходный налог или вкладывают в страхование жизни, и поэтому, когда они даются в кредит или расходуются на город+ ское строительство, это делает правительство или страховая компания. Маленькие местные банки, подобные тому диковинному банку из Но+ вой Англии, что вкладывал деньги в участок, занесенный в «черный спи+ сок», исчезли в эпоху Депрессии или в ходе последующих слияний. Означает ли это, однако, что наши теперешние более инс+ титуционализированные деньги могут использоваться только катаклиз+ мически? Стали ли наши мощные бюрократические финансовые орга+ ны такими крупными игроками, что в больших городах они способны взаимодействовать только с другими крупными игроками — заемщика+ ми огромных сумм, затрачиваемых на широкомасштабные и резкие из+ менения? Неужели система, которая в одном из своих проявлений мо+ жет аккуратно кредитовать единичных покупателей энциклопедий и отправляющихся на отдых отпускников, в другом своем качестве спо+ собна лишь на бурное кредитование оптом? Деньги, направляемые на городское строительство, действу+ ют подобным образом не из+за того, что их побуждают к этому какие+ли+ бо внутренние нужды или силы. Они потому действуют катаклизмичес+ ки, что мы, общество, потребовали от них именно этого. Мы решили, что это будет хорошо для нас, и мы это получили. Ныне мы принимаем это, как предначертание Бога или системы. Давайте взглянем в свете того, о чем мы просили и что имен+ но мы в конце концов допустили, на три категории денег, формирующих наши города. Начнем с самой важной из них — с традиционных негосу+ дарственных источников кредита. Идея о направлении громадных денежных средств на разре+ женное пригородное строительство
ров (хотя теперь они уже, как и пригородные застройщики, финансово заинтересованы в этой практике). Ни идеал, ни способ его осуществле+ ния не возникли естественным путем внутри кредитной системы как таковой. Они возникли в среде высоколобых мыслителей, думающих о благе общества. В 1930+е годы, когда Федеральное управление по жи+ лищным вопросам выработало методы стимулирования пригородного развития, практически все ученые мужи в правительстве — как правые, Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 320
16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги [ 321
] так и левые — поддерживали рост пригородов как цель, хотя могли спо+ рить по поводу средств. Несколькими годами раньше Герберт Гувер, открывая первую конференцию Белого дома по жилищному строитель+ ству, раскритиковал большие города с моральной точки зрения и вос+ хвалил незатейливые коттеджи, маленькие городки и траву. На проти+ воположном политическом фланге Рексфорд Г. Тагвелл, федеральный чиновник, ответственный за показательные пригороды «зеленого поя+ са», созданные в рамках рузвельтовского Нового курса, говорил: «Моя идея состоит в том, чтобы отыскивать дешевую землю недалеко от гус+ тонаселенных центров, создавать там сообщества и привлекать в них лю+ дей. Потом возвращаться в большие города, сносить там трущобы под+ чистую и разбивать на их месте парки». Катаклизмическое использование денег для расползания пригородов и сопутствующее ему денежное голодание тех участков больших городов, которые ортодоксальное градостроительство занесло в категорию трущоб, — именно то, чего хотели для нас наши ученые му+ жи. Каждый по+своему, они употребили колоссальные усилия, чтобы это+ го добиться. Они этого добились. Сознательная государственная поддержка катаклизмическо+ го частного кредитования проектов реконструкции и обновления еще бо+ лее очевидна. Во+первых, государство вкладывает в эти катаклизмические перемены свои собственные средства — из субсидий, предназначенных для расчистки городских территорий, — просто чтобы сделать возмож+ ным с финансовой точки зрения последующее катаклизмическое частное инвестирование. Государство также следит за тем, чтобы частное инвес+ тирование использовалось целенаправленно для создания тех или иных вариантов псевдогорода и для подавления городского разнообразия. Не останавливаясь на этом, государство вводит такую поощрительную ме+ ру, как гарантии займов на реконструкцию, причем настаивает, чтобы результат гарантированной таким образом реконструкции был макси+ мально статичен на протяжении всего срока инвестиции. Постепенные перемены объявляются вне закона на будущее. Государственная поддержка подобных катаклизмов счита+ ется чем+то само собой разумеющимся. Это, по мнению государства, его полезный вклад в преобразование городов. От внимания государства, однако, ускользает тот факт, что, поддерживая подобное катаклизмическое использование частно+ го инвестирования в больших городах, оно также совершает и навязы+ вает определенный выбор между различными формами частного ин+ вестирования. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 321 [ 3 2 2
] III. Силы упадка и возрождения Чтобы понять это, мы должны понять, что государствен+ ные субсидии на сплошную или выборочную расчистку городских тер+ риторий — это отнюдь не единственный вид субсидий. Эта деятель+ ность опирается еще и на колоссальные, если их просуммировать, недобровольные субсидии. Когда приобретается земля для реконструкции или обнов+ ления того, что на ней построено, она приобретается с использованием права на принудительное отчуждение собственности, принадлежаще+ го только государству. Кроме того, для принуждения к согласию со схе+ мами обновления, осуществляемого в отношении отдельных участков без фактического их приобретения, используется угроза принудитель+ ного отчуждения. Право на принудительное отчуждение, давно известное и полезное как средство приобретения собственности, необходимой для общественного использования, по закону о реконструкции и обновле+ нии может теперь применяться и к собственности, отчуждаемой для частного использования и частного извлечения прибыли. Этот пункт за+ кона вызвал споры о его конституционности. Верховный суд постановил, что государство через посредство своих законодательных органов име+ ет право осуществлять выбор между различными частными предприни+ мателями и собственниками; оно имеет право отчуждать собственность одних в пользу других ради достижения целей, приносящих, по мнению законодательного органа, пользу обществу в целом. Такое использование права на принудительное отчуждение делает возможным ведение работ на большом участке отнюдь не только физически. Оно делает его возможным и в финансовом плане — благо+ даря недобровольным субсидиям, которые оно влечет за собой. Суть и роль этих недобровольных субсидий хорошо объяснил Антони Дж. Па+ нуч, эксперт по менеджменту, в подготовленном в 1960 году для мэра Нью+Йорка отчете о запутанном положении в области городского жилья и его реконструкции: Прямые последствия применения права на принудительное от+ чуждение к коммерсантам+арендаторам тяжелы и зачастую ката+ строфичны. Когда государство отчуждает собственность, оно обя+ зано платить только за то, что оно приобретает для себя, но не за то, что оно забирает у владельца. Ведь государство забирает не бизнес, а только территорию и строения. Соответственно, оно и платит только за территорию и строения. Хозяину ничего не платят за потерю бизнеса и нема+ Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 322
16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги [ 323
] териальных активов, ему не платят даже за досрочное прекра+ щенние аренды, поскольку аренда, как правило, предусматривает в случае принудительного отчуждения автоматическое прекра+ щение контракта между владельцем и арендатором без всякой компенсации арендатору. За всю свою собственность и все свои вложения в бизнес он не получает, по существу, ничего. Далее в отчете приводится показательный пример: Аптекарь купил аптеку более чем за 40 000 долларов. Через не+ сколько лет здание, в котором она находится, отчуждается государ+ ством. Вся компенсация, которую он в конце концов получил, — это 3000 долларов за оборудование, которые ему пришлось запла+ тить держателю закладной на движимое имущество. Таким обра+ зом, он полностью потерял то, что вложил в дело. Эта печальная история обычна для участков, где ведется жи+ лое строительство или реконструкция, и неудивительно, что против по+ добных схем отчаянно протестуют бизнесмены, ведущие дела на этих участках. Они субсидируют эти схемы не какой+то долей уплаченных ими налогов, а своими средствами к существованию, деньгами, скоплен+ ными на учебу детей в колледжах, годами трудов, вложенными в надеж+ ды на будущее, — почти всем своим достоянием. Далее в отчете Пануча высказывается мысль, которая в раз+ ных выражениях уже высказывалась в бесчисленных письмах в редак+ ции газет, в редакционных статьях, в выступлениях граждан на публич+ ных слушаниях: «Общество в целом должно нести бремя расходов на общественный прогресс, и это бремя не следует перекладывать на пле+ чи несчастных жертв прогресса». Общество в целом пока что не считало нужным взять на се+ бя это бремя и вряд ли когда+нибудь сочтет. Должностные лица, ответ+ ственные за реконструкцию, и эксперты по жилищному строительству бледнеют, когда слышат подобные предложения. Необходимость пла+ тить полную стоимость сделала бы государственные субсидии на рекон+ струкцию и строительство жилых массивов слишком дорогостоящими. В настоящее время реконструкция с прицелом на частную прибыль идео+ логически и фискально оправдана тем, что государственные затраты на субсидии будут за разумный период возвращены в виде возросших пос+ ле реконструкции налогов. Но если бы в государственные затраты были Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 323
[ 3 2 4
] III. Силы упадка и возрождения включены недобровольные субсидии, которые делают эти схемы воз+ можными, то затраты возросли бы настолько, что никакими предпола+ гаемыми налоговыми поступлениями их не окупить. Государственное жилье, как считается, стоит сейчас 17 000 долларов за жилую единицу. Если бы в цену, которую платит за него общество, были включены и не+ добровольные субсидии, эта цена взлетела бы до политически нереалис+ тичного уровня. И широкомасштабное городское «обновление», и стро+ ительство государственных жилых массивов, в том и в другом случае сопровождающиеся полным разрушением больших участков, — расто+ чительные по самой своей сути способы перестройки городов, вносящие в сопоставлении со своей полной стоимостью жалкий вклад в суммар+ ное городское достояние. В настоящий момент общество ограждено от осознания этого факта тем, что очень большая часть расходов воз+ ложена на невольные жертвы и официально не учитывается. Но расхо+ ды есть расходы. Строительство жилых массивов как способ преобра+ зования крупных городов не более оправдано в финансовом плане, чем в социальном. Когда страховая компания или профсоюзный пенсионный фонд вливает катаклизмические денежные суммы в регламентирован+ ное строительство жилого массива или в проект городского обновления с прицелом на сортировку населения по доходам, это учреждение по+ ступает так не потому, что подобное поведение необходимо для инвес+ тиционного фонда XX века. Оно делает ровно то, чего потребовало го+ сударство, которое, чтобы его требование было выполнимо, самым безжалостным образом применяет свою чрезвычайную власть. В случае саморазрушения разнообразия вследствие катак+ лизмического использования традиционного кредита ситуация иная: катаклизмические эффекты возникают не из+за широкомасштабного кредитования оптом, а из+за суммирования многих индивидуальных де+ ловых решений, создающего слишком высокую концентрацию чего+то одного в каком+либо месте в определенный период. Государство не сти+ мулирует сознательно это разрушение выдающегося городского успеха. Но оно и не заботится о том, чтобы остановить или перенаправить этот вредоносный денежный поток. Частное инвестирование формирует большие города, но со+ циальные идеи (и законы) формируют частное инвестирование. Внача+ ле возникает представление о том, чего мы хотим, затем существующие механизмы приспосабливаются к реализации этого представления. Фи+ нансовые механизмы были приспособлены к сотворения антигорода по+ тому и только потому, что мы, общество, решили, что это будет хорошо Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 324 16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги [ 325
] для нас. Если и когда мы решим, что нам нужен живой и разнообразный город, способный к непрерывным, тонким, плотно пригнанным друг к другу усовершенствованиям и переменам, мы сумеем настроить фи+ нансовые механизмы соответствующим образом. Что касается катаклизмического использования бюджетных средств для городской перестройки, тут еще меньше, чем в случае частного кредито+ вания, причин думать, что это происходит просто потому, что происхо+ дит. Государственные деньги, направляемые на жилищные нужды, вызы+ вают катаклизмы, а не постепенное, ровное обновление улиц и районов, потому, что мы считаем катаклизмы благом для жителей наших тру+ щоб — и подходящим средством для того, чтобы показать всем осталь+ ным образцы хорошей городской жизни. Нет никаких сущностных причин, чтобы налоговые поступ+ ления и государственный кредит не могли использоваться для ускоре+ ния подъема территорий из трущобного состояния вместо того, чтобы идти на оплату перемещения трущоб и замуровывания их «в кирпич и стекло». Субсидировать жилье можно совершенно иначе, чем это де+ лается сейчас. Этому вопросу посвящена следующая глава. Нет сущностных причин и для того, чтобы отсортировывать и собирать в кучу общественные здания, творя административные и культурные катаклизмы. Их можно строить и размещать как элементы постепенных перемен, дополняя и оживляя ими матрицу энергичного, активного города. Мы поступаем иначе только потому, что считаем это «иначе» правильным. Теневые деньги плохо поддаются государственному контро+ лю, но мы можем многое сделать, чтобы по крайней мере воспрепятство+ вать их катаклизмическому воздействию. Занесение территорий в «чер+ ные списки» создает прекрасные возможности для катаклизмического использования эксплуататорских денег. На данном уровне проблему со+ ставляют не столько эксплуататорские деньги как таковые, сколько по+ ощряемый обществом отказ от традиционных инвестиций. Катаклизмическое использование государственных денег, помимо прочего, приводит в качестве побочного эффекта к созданию ве+ ликолепных возможностей для теневиков. Чтобы понять, почему это так, следует принять во внимание, что владельцы домов в трущобах, в отли+ чие от аптекаря из отчета Пануча, отлично наживаются на неизбира+ тельном использовании права на принудительное отчуждение. Когда здание покупается с применением этого права, для установления це+ ны обычно принимаются в расчет три фактора: оценочная стоимость Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 325
[ 3 2 6
] III. Силы упадка и возрождения недвижимости, ее восстановительная стоимость и текущая способность здания приносить прибыль (не путать со способностью расположенного в нем
бизнеса приносить прибыль!). Чем нещаднее эксплуатируется зда+ ние, тем большую прибыль оно приносит и, соответственно, тем больше получает владелец. Отчуждение оказывается для хозяев трущобных до+ мов настолько выгодным, что некоторые из них специально покупают дома на отчуждаемых территориях, битком набивают их жильцами и поднимают квартплату — не столько ради нее самой, сколько ради то+ го, чтобы больше получить за дом от государства. Для борьбы с такого ро+ да бизнесом в некоторых городах были приняты законы о «быстром вступлении во владение», позволяющие формально перевести в государ+ ственную собственность недвижимое имущество на отчуждаемом участ+ ке в тот же день, когда одобряется решение об отчуждении. При этом пе+ реговоры о продажной цене и оценка стоимости оставляются на потом*. Всюду, где существуют здания, используемые эксплуататор+ ски, их владельцы обогащаются от расчистки трущоб. Они получают воз+ можность (которой часто пользуются) употреблять компенсацию за от+ чуждение на покупку большего имущества, чем они имели, на других городских участках, которые они затем успешно превращают в трущо+ бы. Если новый трущобный участок впоследствии также отчуждается — тем лучше для финансового положения такого инвестора. В Нью+Йорке некоторые инвесторы подобного рода забирают с собой на новое место не только деньги, но и прежних жильцов, тем самым помогая городу ре+ шить проблему переселения. Перемещение трущоб имеет свои секреты эффективности. Это самофинансирующийся процесс. И опять+таки катаклизмическое использование теневых де+ нег для создания новых трущоб нельзя назвать проблемой, касающейся только самих этих денег. В определенной мере это проблема перемеще+ ния трущоб как такового (при поощрении со стороны государства). * Цель этих законов — разумеет+ ся, предотвратить смену собственника в промежуточный период, из+за кото+ рой цена имущества для города может превысить ожидаемую. Этой цели они добиваются, но их побочный эффект — утяжеление и без того тяжелого поло+ жения законных владельцев участков. Например, в бостонском Вест+Энде до+ мохозяев, проживавших в своих до+ мах, закон о быстром вступлении во владение доводил до отчаяния. Со дня отчуждения жильцы этих домов нача+ ли платить квартплату не бывшим до+ мохозяевам, а городу, и домохозяева тоже начали платить городу квартпла+ ту. Так продолжалось месяц за меся+ цем — в некоторых случаях около го+ да, — причем бывший домохозяин не имел возможности переехать, потому что он еще не получил денег и, более того, понятия не имел, сколько он по+ лучит. В конце концов он соглашался практически на любые условия. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 326 16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги [ 327
] И наконец, кактаклизмическое использование теневых де+ нег можно было бы лучше контролировать с помощью налогов, о чем го+ ворится в отчете Пануча: Никакое обеспечение исполнения законов и никакая реконструк+ ция жилых зданий, осуществляемая нью+йоркским управлением по жилищному хозяйству с применением налоговых льгот, не смогут угнаться за формированием трущоб, пока с прибыль ностью трущоб не будет покончено посредством налогообложе ния. [Налогообложение прибыли необходимо], чтобы преодолеть воздействие структуры федерального подоходного налога, поло+ жения закона о котором, касающиеся амортизации и доходов от прироста капитала, делают владение недвижимостью в трущобах чрезвычайно выгодным. <…> Владелец трущобной недвижимости на перенаселенном участке, где нужда в жилье отчаянная и квартплата грабительская, не нуж+ дается в том, чтобы ремонтировать здания. Год за годом он при+ сваивает налоговую скидку на амортизацию, а после того как ба+ лансовая стоимость его трущобной недвижимости оказывается списанной до нуля, он продает ее по цене, которая
25 +процентный налог на разницу между продажной и балансовой стоимостью, затем покупает новую трущобную недвижимость, и тот же процесс начинается снова. [Проверка налоговыми орга+ нами доходов, получаемых владельцами трущобной недвижимос+ ти], определила бы объем их налоговых задолженностей и штра+ фов, которые они должны уплатить вследствие незаконного получения налоговых скидок на амортизацию. Циники — по крайней мере те из них, с которыми я говори+ ла, — считают, что эксплуататорские деньги потому так вольготно сей+ час чувствуют себя в наших больших городах, что мир теневых инвести+ ций очень влиятелен и располагает мощными закулисными средствами воздействия на законодателей и чиновников. Узнать, правда ли это, у ме+ ня нет возможности. Как бы то ни было, я полагаю, что к данной ситуа+ жүктеу/скачать 1,55 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|