Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
-ші этап Бағаланатын объектіні ұқсас әрқайсысы объектімен салыстыру және айырмашылықтарды анықтау
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
- Бұл бет үшін навигация:
- Салыстыру элементтері
| 3-ші этап
Бағаланатын объектіні ұқсас әрқайсысы объектімен салыстыру және айырмашылықтарды анықтау Бағаланатын мүлікті нарықтағы басқа объектімен салыстыру процесі 2 компоненттен тұрады: салыстыру элементтері; салыстыру бірліктері Салыстыру элементтері Қаржыландыру шарттары. Егер кәдімгі қаржыландыру объектінің берілген санаты үшін тән болса, онда ерекше жағдайларда сату кезіндегі шарттары (мысалы, мәмілені 100% қаржыландыру, арнайы келісім шарттар және т.б.). Егер арнайы шарттар кәдімгі қаржыландыру кезіндегі бағадан бөлек сату бағасын анықтаса, онда сәйкес түзетуді жасау қажет. Әр мәміле бойынша қаржыландырудың келесі шарттарын талдау қажет: пайыздар бойынша төлемдер мөлшері; несие мерзімі; кепіл мүліктің шамасы мен құны Сатылу шарттары. Сатылу шарттары сатушы мен сатып алушы жылжымайтын мүліктің (басқа мүліктің) нақты обьектісін сату және сатып алуға қатысты өз шешімдерін қабылдау жағдайымен анықталады. Анықтама бойынша, нарықтық құн сатып алуға дайын, ақпаратталынған және сатып алуға қабілетті сатып алушы мен сатуға дайын сатушы қатысатын мәміле құнынан қарастырылады. Кейбір кәсіби бағалаушылар салыстырмалы сатылу шарттары бағаланатын мүлікке қолданғаннан өзгеше болмаса, түзетулер жүргізілмейді Ал егер сатылу шарттарына саналы түзетулер жасауға болатын болса, онда бағаланатын обьект құнын анықтау үшін салыстырылатын обьектіні қолдануға болады деп саналады. Нарықтық жағдайлар (уақыттық фактор). Бағалау күнін салыстыратын телімді сату күнімен салыстыру процесінде нарықтық жағдайлар мезгіл- мезгілінде өзгеретінін ескеру қажет. Бағалаушы міндеті салыстырылатын сату бірдей немесе өзгеше нарықтық жағдайларда дұрыстылығын анықтау болып табылады. Кейде олар жыл барысында және одан да көп уақыт аралығында тұрақты болып қала береді, басқа уақытта 3 – 6 айлық кезеңде және тіпті одан да тез өзгеруі мүмкін. Бағалау күнінен сату күніне дейінгі уақыт ішінде нарық жағдайындағы айырмашылықтары талдау процесінде нарықтың кездейсоқ белсенділігі, яғни қысқа уақыт ішінде болатын белсенділік кездеседі. Мұндай белсенділік циклдық немесе маусымдық болуы мүмкін. Маусымдық белсенділік нарықтық белсенділіктен кемитін (әдетте жаз) немесе керісінше, өсетін (күз) жыл мезгілдеріне байланысты. Ең сипатты өзгерістер өмірлік циклдары болып табылады. Бұл өзгерістер жылжымайтын мүлік обьектісіне де, салаларға да және бүкіл қоғамға да байланысты. Өмірлік циклдарының негіздері мыналар: а) туылу (жобалау, обьектіні құру, саланың, қоғамның, ауданның құрылуы, т.б.): б) өсу (жылжымайтын мүлік обьектісінің қызмет етуінен табыстардың өсу уақыты, ауданның, саланың, қоғамның тез дамуы, т.б.); в) тұрақтылық, тепе теңдік уақыты (тұрақты табыстар, жылжымайтын мүлік обьектісін тұтынушылардың қалыптасқан қалаулары, аудандық қалыптасқан инфрақұрылым, т.б.); г) құлау (жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеу уақыты, пайданың төмендеуі, саладағы өндіріс құлауы. Өмірлік циклдарды ескере отырып, сарапшы- бағалаушы заңды шығармашылық, демографиялық, халықаралық, ғылыми техникалық, қаланы салу және әлеуметтік процестерді және оларға жылжымайтын мүлік нарығының реакциясын талдау және болжау қажет. Нарықтың жылдық уақыт ішінде өте жоғары белсенділік пайда болған, бірақ оған орташаланған жылдық көрсеткіштер көрсетілмеген, cондықтан қысқа уақыт кесінділерінің туындыларына назар аудартады. Мысалы, соңғы календарлық жылда бағалардың орташа өсуі 6%, бірақ жақсырақ зерттеу нәтижесінде бүкіл өсу жылдың соңғы тоқсанына келетінін көреміз. Бірінші үш тоқсанға сатулар бойынша мәліметтерді пайдалануға сәйкес түрде түзету жүргізу қажет. Осылайша, орташа айлық өсу 1,5%-ға тең емес (әр айдың өзгерісін талдау керек). Бағаларға сұраныс пен ұсыныстың өзара қарым қатынасы әсер етеді. Егер бір немесе екі фактор да өзгерсе, бағалар соған сәйкес түрде өзгереді. Бағалардың өзгеруі сатушылар нарығында да, сатып алушылар нарығында да болады. Бұл процестерді бағалаушы зерттеуі және ескеруі қажет. Сатылу уақытына түзетулерге қатысты пікірлер бағалау сәтіне нарықтық жағдайды ұқыпты зерттеу негізінде жасалады, олар содан кейін салыстырылатын обьектінің сатылу уақытына келетін жағдайымен салыстырылады. Егер салыстырылатын обьект бағалау сәтіндегі басым жағдайларына сәйкес келетін нарықта сатылса, түзетуді жасау міндетті емес. Бірақ, егер бағалаушы нарықтық жағдайлар екі күн арасында қатты өзгергенін мойындаса, түзетуді жасау қажет. жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|