Баѓалау ќызметініњ ±йымдыќ-ќ±ќыќтыќ реттеу
жүктеу/скачать 1,11 Mb.
|
курс лекции бағалау к.о 2
| Орналасқан орны.
Егер салыстырылатын обьект бағаланатын обьектің орналасқан ауданында орналасса, онда орналасқан жерге түзетулердің жасалмау ықтималдығы бар. Бағалау туралы ғылымда “аудандар ”түсінігі жалпы қабылданған түсініктен бөлек. ”Аудан” сөзінің мағынасы - әкімшілік бөлудің бірлігі . Бағалаушылар ”аудан” деп шегінде жылжымайтын мүлік құнына бірдей факторлардың әсер ету территориясы түсіндіріледі. Аудандар тұрғылықты, іскерлік, өнеркәсіптік ауылшаруашылық болып бөлінеді. Салыстырылатын ретінде қарастырылатын обьект басқа ауданда орналасса, екі аудан арасындағы мүмкін айырмашылықтардың толық талдауы жүргізілуі қажет. Екі әр түрлі аудан барлық қатынастар жағынан ұқсас болуы мүмкін, ол кезде түзетулер қажет емес. Басқа жағынан, егер аудандар арасында үлкен айырмашылықтар бар болса, түзетулер есептелуі керек. Барлық жаңа факторлар жағынан құнға әсер етулерді анықтау аудандар арасындағы шекара уақытында көрсетеді. Жақын жатқан аудандар әрдайым бір бірімен әрекеттеседі, бұл олардың арасындағы шектеудің өзгеруіне алып келеді. Мысалы, бизнес орталықтың құрылысы жақын арадағы іскерлік инфрақұрылым обьектісінің интенсивті құралуына алып келуге қабілетті. Ресейлік В.В.Григорьевтің редакциясымен шығырылған оқулықта орналасқан жері бойынша айырмашылықтардың келесі түрлері бар: Экологиялық еліктіру (Алматы қаласындағы кейбір аудандары өздерінің экологиялық жағымсыздығымен танымал, сондықтан сұранысқа ие емес); Автокөліктер және тасымалдау көліктердің жақын орналасуы және мүмкіндіктің көп болуы; Коммуникациялар (коммуникацияларды суқұбырларымен жабдықтау, канализация, электрқуаты, табиғи газ және телефондық сымдар кіреді); Беделді, мерейлі (әдетте қаланың орталық аудандары). Аудандар арасындағы келесідей айырмашылықтарға да назар аудару керек: мәмілелерге шектеулер; аймақтау; құрылыстық нормалар. Егер олар нарықпен мойындалса, онда оларға сәйкес түзетулерді жасау керек. Территорияны аймақтау - аудандарға бөлуге және әр бөлінген аудандарда жерді пайдаланудың сипаты мен интенсивтілігін анықтайтын ережелерді белгілеуге мүмкіндік беретін құқықтық құрал болып табылады. Мысалы, аудандар тұрғылықты құрылысқа немесе коммерциялық пайдалану үшін аймақталуы мүмкін. Аймақталу ережелері жылжымайтын меншікті (жер телімін) пайдалануына байланысты үйлер мен ғимараттардың құрылысын жүргізуге нұсқаларын шектейді. Жылжымайтын мүліктің құнына аймақтау ережелерінің әсері мәнді болмауы мүмкін, себебі ол бағалау туралы есептілікте ескеріліп көрсетілмейді. Аймақтау бойынша нормативтік актілер, әдетте, әр түрлі жер телімдерінде құрылыстардың тығыздығын шектейді. Кейбір нарықтарда бұл бағаның аймақтау нормаларымен рұқсат етілген құрылыстардың максималды тығыздығы негізінде қайта құруға алып келеді. Мысалы, жер телімінің бағасын құру үшін рұқсат етілген тұрғын үй бірліктерінің саны негізінде талдау жүргізілуі мүмкін. Физикалық сипаттамалар. Салыстырмалы бағалау процесінде тек ірі физикалық қасиеттері мен айырмашылықтары ғана анықталады. Келесідей физикалық сипаттамалар ескеріледі: физикалық параметрлері; құрылыс және пайдалану сапасы; ыңғайлылық (жайлылығы); функционалды жарамдық. Тұрғылықты жылжымайтын мүлік үшін маңызды сипаттамалар бөлмелер саны, ас үй мөлшері, болкон немесе лоджияның бар болуы, үйдің жасу материалы (кірпіш, панелді, паркеттік еденнің бар болуы) т.б. сияқтылар болып табылады. Салыстырмалы жылжымайтын мүлік объектілерінің әрқайсысын бағалаушының жеке өзі тексергені жөн. Жылжымайтын мүлік объектілері арсында көп физикалық айырмашылық болса, онда сатуды салыстырмалы ретінде пайдалануға болмайды. Бірақ, егер айырмашылық жоқ немесе аз болса, салыстыру мүмкін және қажет. Жоспар бойынша ғимаратты қарап, бағалау кезінде келесідей белгілерге физикалық тозудың есебі кестеде көрсетілен.
Мүліктік құқықтар құрамы. Бағаланатын объект құнына түзетулер жүргізу құрамына мүліктік құқықтар құрамын (немесе көлемін) ескеру керек. Біріншіден егер сатып алушы жылжымайтын мүлікті меншікке коммерциялық компаниялармен бірге алса, онда ол кәсіпорын немесе ғимаратты сатып алумен бірге алатын табыстар мен шығындары, артықшылықтары мен міндеттемелерін білуді қалайды. Мұндай жағдайда бағалаушы бухгалтерлік есеп беру мен басқа құжаттарды пайдаланып, компания актілерін бөлек тексеру қажет; Екіншіден, егер объект бизнес үшін емес, жалдық табысқа құқықты алу үшін меншікке алынса, сатып алушы бұл объектінің жалдаушы компанияның қаржылық жағдайы мен оның жалдық төлемін төлеу мүмкіндігі туралы түсінік алу қажет. Жалдаушының жалдық төлемді төлеу мүмкіндігі келісімшарт сенімділігі деп аталады. Егер жалдаушылар ірі (ескі) компаниялар болса, келісімшарт сенімділігі жоғары болады, себебі қайта құрылған компаниялар шектелген ресурстарға ие. Бұл себеп бойынша жалдаушының қаржылық әл-ауқаттылығы ерекше тексерілуі қажет. Активтерді негізгі қор ретінде жалғаға алған кезде олардың қанша мерзімге алынатынын және жалға алу келісім шарты бойынша қандай құқықтар берілетіндігін және сонымен қатар, қандай міндеттемелер пайда болатынын білу өте маңызды. Осы активтердің алдыңғы иегерімен жасалынған қандай да бір жалға алу келісім шартының барлығын зерттеу керек. Бұл сатыларда әрқашан да жоғары білікті заңгердің көмегі қажет. Жалпы бағаланатын мүлік пен салыстырмалы объектінің құнына әсер ету айырмашылығы оның заңгерлік құқығымен жиі, әрі жеткілікті анықталады (теру құқығы). Сол себепті Американың жылжымайтын мүлікті бағалау институты бұл айырмашылықты олардың әсер етуі кезінде бірінші түзетуді анықтауы кездейсоқ емес деп, бұл түзетуді “берілген мүліктік құқық” деп атайды. жүктеу/скачать 1,11 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|