Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

[

3 0 4

]

III. Силы упадка и возрождения

если приплюсовать все комиссионные. Такими деньгами финансирует+

ся многое, в том числе иногда конструктивные и полезные проекты, но

наиболее типичный случай — эксплуататорское финансирование пере+

стройки унылых заурядных зданий в трущобные здания по заоблачным

ценам. Эти деньги для ипотечного рынка — то же самое, что деньги рос+

товщиков+акул для личных финансов.

Деньги всех трех типов ведут себя по+разному в ряде важных

аспектов. Каждый из этих типов играет свою роль в финансировании пе+

ремен в городской недвижимости.

Хорошо понимая все их различия — в особенности мораль+

ные различия между теневыми деньгами и законными государственны+

ми или частными деньгами, — я хочу тем не менее указать на то, что

в одном отношении эти три типа денег сходны. В целом эти деньги вы+

зывают катаклизмические перемены в больших городах. Сравнительно

малая их часть вызывает постепенные перемены.

Катаклизмические деньги притекают на участок большо+

го города в концентрированном виде, что приводит к резким переме+

нам. Обратной стороной этого поведения является то, что такие деньги

сравнительно мало просачиваются на другие участки, не подвержен+

ные катаклизму.

Выражаясь фигурально, в плане воздействия на большинство

городских улиц и районов эти три типа денег ведут себя не так, как ороси+

тельные системы, несущие животворную влагу для стабильного, непре+

рывного роста. Напротив, они подобны зловредным проявлениям клима+

та, не поддающимся контролю со стороны людей: они несут то засуху, то

сильнейшие ливни, смывающие плодородный слой почвы.

Такой способ питать города, конечно, конструктивным не на+

зовешь. Градостроительство, покоящееся на прочном основании, осуще+

ствляет непрерывные и постепенные перемены, поощряет сложную ди+

версификацию. Рост разнообразия обеспечивается взаимозависимыми

переменами, создающими все более эффективные комбинации способов

использования. Подъем из трущобного состояния (при всей недостаточ+

ности той ледниковой медлительности, с которой он сегодня проис+

ходит) — это неуклонный, но небыстрый процесс. Всякий городской

строительный проект, чтобы его результаты сохраняли жизнеспособность

с течением времени, чтобы поддерживались уличная свобода и граждан+

ское самоуправление, нуждается в том, чтобы его территория могла адап+

тироваться, модернизироваться, создавать новые источники интереса

и удобства, и это, в свою очередь, требует множества постепенных, посто+

янных, мелких, тесно связанных между собой перемен.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 304

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 305

]

Приводить городские улицы в хорошее и устойчивое рабо+

чее состояние (что прежде всего означает создавать условия для генера+

ции разнообразия) — это работа, которую надо начинать как можно

раньше. Но, с другой стороны, эта работа никогда и нигде не может быть

совсем окончена.

Деньги, которые следовало бы взять за основу, с помощью

которых следовало бы строить новое и дополнять существующее, — это

постепенные деньги. Но мы лишены этого незаменимого инструмента.

Тяжелую ситуацию, в которую мы попали, никак нельзя на+

звать неизбежной. Наоборот, чтобы ее создать, потребовалась немалая

изобретательность людей, проникнутых добрыми намерениями (плюс,

конечно, немалый объем бездействия). «Неизбежное», как писал Оли+

вер Уэнделл Холмс+младший, возникает лишь посредством громадных

усилий. Это верно в отношении катаклизмических денег в больших горо+

дах, одно из очевидных доказательств чему — то, что, если бы кто+нибудь

сброшюровал воедино все зажигательные речи и проспекты, призыва+

ющие к вложению денег в катаклизмы радикальных городских рекон+

струкций, получился бы том раз в пятьдесят толще, чем эта книга. И тем

не менее, несмотря на всю эту пропаганду, несмотря на стоящую за ней

громадную законодательную работу и работу по сбору данных, эта фор+

ма инвестирования в больших городах настолько неуклюжа, что во мно+

гих случаях оказывается полезнее ставить такому использованию денег

палки в колеса, чем способствовать ему. Приходится постоянно изобре+

тать все более мощные стимулы, чтобы в очередной раз оживить и под+

толкнуть инвестирование в катаклизмы такого рода. Как сказал в конце

1960

года на конференции по реконструкции городов Артур Мотли, пред+

седатель Торговой палаты США, «некоторые города приобрели, исполь+

зуя федеральные фонды, так много земли, на которой не ведется рекон+

струкция, что Федеральное агентство по финансированию жилищного

строительства стало выращивать крупнейшие урожаи сорных трав».

Мрачный реализм Мотли прозвучал диссонансом к общему

тону таких конференций, где звучат главным образом банальности о не+

обходимости «принять вызов» и о «заинтересованности бизнесменов в со+

творении здоровых и красивых городов», а также мудрые замечания ти+

па: «Ключ к будущему инвестированию в этой сфере — фактор прибыли».

За выдачей ипотечных кредитов и вложением денег в стро+

ительство, безусловно, стоит забота о прибыли — в большинстве случаев

законная забота о законной прибыли. Но, кроме того, за подобным

использованием денег стоят более отвлеченные идеи о городах как та+

ковых, и эти идеи оказывают мощное определяющее влияние на то, как

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 305

[

3 0 6

]

III. Силы упадка и возрождения

люди с деньгами распоряжаются ими в большом городе. Подобно про+

ектировщикам парков и уполномоченным по зонированию, ипотечные

кредиторы действуют отнюдь не в идеологическом вакууме и не в зако+

нодательном вакууме.

Вначале я хотела бы поговорить о существовании и последствиях денеж+

ной засухи, ибо засуха, вызванная нехваткой ипотечных кредитов, по+

служила причиной многих ничем иным не обусловленных процессов го+

родского упадка.

«Если власть, позволяющая взимать налог, — это власть,

позволяющая разрушать, <…> то кредитная власть дает возможность

не только разрушать, но также творить и направлять», — говорит про+

фессор Чарльз М. Хаар из Гарвардской юридической школы, анализируя

федеральное стимулирование инвестиций в жилищное строительство.

Возможность разрушать, которую дает власть над кредита+

ми или управление кредитами, носит отрицательный характер: это воз+

можность отказать в кредите.

Чтобы оценить последствия такого отказа для городских

территорий, рассмотрим вначале два примера чудес, которые позволят

нам понять, что преодолеть эту силу, вызывающую упадок, можно поис+

тине лишь чудом.

Первый пример чудесного спасения — бостонский Норт+Энд.

После Великой депрессии и войны, когда, так или иначе,

не велось практически никакого строительства, традиционные кредит+

ные учреждения занесли Норт+Энд в «черный список» в отношении

ипотечных займов. Это означало, что Норт+Энд был отрезан от займов

на строительство, расширение и ремонт жилья со стороны американ+

ской кредитной системы почти так же надежно, как если бы он распо+

лагался на Тасмании.

Тридцать лет, начиная с Депрессии и вплоть до наших дней,

когда еще длится «эпоха черного списка», самый крупный заем под за+

лог недвижимости в этом районе составлял всего 3000 долларов, и такие

случаи были редки. Даже самый зажиточный пригород, думаю, вряд ли

продержался бы так долго в подобных условиях. Физические улучшения

могли произойти только чудом.

Норт+Энд благодаря особому стечению обстоятельств такое

чудо совершил. Среди его жителей, тех, кто вел в районе бизнес, их род+

ственников и друзей оказалось много людей со строительными специ+

альностями: каменщиков, электриков, плотников, подрядчиков. В од+

них случаях они сами занялись модернизацией и реконструкцией

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 306

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 307

]

зданий Норт+Энда, в других — устроили бартер. Затраты в основном сво+

дились к затратам на материалы, и эти деньги оказалось возможным

выплачивать сразу, из сбережений. В Норт+Энде бизнесмен или домохо+

зяин должен 

заранее иметь деньги, чтобы оплатить улучшения, которые,

по его расчетам, возместят ему эти расходы в будущем.

Короче говоря, Норт+Энд вернулся к примитивным методам

бартера и накоплений, работавшим до появления банковской системы.

Это было необходимым условием выхода из трущобного состояния и са+

мого выживания сообщества.

Эти методы, однако, недостаточны для финансирования но+

вого строительства, которое в Норт+Энде, как на любой живой городской

территории, должно происходить постепенно.

В нынешних условиях новое строительство в Норт+Энде воз+

можно лишь в том случае, если район подвергнется катаклизму тоталь+

ной реконструкции — катаклизму, который покончит с его сложностью,

рассеет по разным местам его жителей и уничтожит его бизнесы*. Вдо+

бавок такая реконструкция обойдется в огромную сумму сравнительно

со средствами, необходимыми Норт+Энду для финансирования ровного,

непрерывного процесса улучшений и замены того, что обветшало.

Чикагский район Бэк+оф+де+Ярдз выжил и благоустроился

после того, как ему, казалось, был уже подписан смертный приговор; он

смог это сделать, черпая сопротивляемость из другого необычного ис+

точника. Насколько я знаю, Бэк+оф+де+Ярдз — единственный городской

район, столкнувшийся с обычной проблемой кредитного «черного спис+

ка» и решивший ее прямым способом. Чтобы понять, как ему это уда+

лось, нужно в какой+то степени быть знакомым с историей района.

Бэк+оф+де+Ярдз был печально известным трущобным райо+

ном. Когда Эптон Синклер, великий обличитель и «разгребатель грязи»,

захотел изобразить в романе «Джунгли» язвы городской жизни и ужасы

эксплуатации, он сделал местом действия именно Бэк+оф+де+Ярдз и при+

легающие к нему скотобойни. В 1930+е годы жители района, искавшие ра+

боту на стороне, давали фальшивые адреса, чтобы избежать дискримина+

ции из+за проживания в таком месте. Не далее как в 1953 году район еще

был мешаниной старых, обветшалых строений — классическим приме+

ром территории, где надо, как обычно считается, сносить все подчистую.

*

Первая стадия этого катаклизма

уже планируется: разработана схема

масштабной расчистки территорий

вокруг исторических зданий. Бос+

тон — по крайней мере в лице храни+

телей своих традиций — не хочет,

чтобы нынешних туристов и школь+

ников отвлекал от усвоения смысла

американской свободы какой+то там

Норт+Энд.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 307

[

3 0 8

]

III. Силы упадка и возрождения

В 1930+е годы главы семей района работали большей частью

на скотобойнях, и в этом десятилетии жители Бэк+оф+де+Ярдз активно

включились в профсоюзную деятельность на мясоперерабатывающих

предприятиях. Опираясь на новообретенную боевитость и используя ее

для преодоления былых национальных противоречий, в прошлом раз+

рывавших район на части, несколько очень способных людей решили со+

здать местную организацию — так называемый совет Бэк+оф+де+Ярдз*.

Лозунг совета звучит гордо: «Мы, народ, будем сами определять свою

судьбу». Совет во многом стал действовать так, как действует правитель+

ство. Он более замкнут и формален в организационном плане, чем обыч+

ные ассоциации граждан, и обладает гораздо большей властью, которую

использует как в собственной деятельности, так и с тем, чтобы навязы+

вать свою волю муниципальному правительству. Политику определяет

своего рода законодательный орган, состоящий из двухсот выборных

представителей, выдвигаемых более мелкими организациями и уличны+

ми окру´гами. О могуществе района, позволяющем ему выбивать из го+

родских властей необходимые муниципальные блага, добиваться при+

нятия выгодных ему правил и исключений из правил, по всему Чикаго

говорят чуть ли не со священным трепетом. Словом, совет Бэк+оф+де+

Ярдз — не тот политический орган, который можно побороть «одной ле+

вой», и этот факт играет важную роль в истории о кредитах.

За время, прошедшее между созданием совета и началом

1950

+х, жители района и их дети продвинулись вперед и в других отно+

шениях. Многие из них стали квалифицированными рабочими, «белы+

ми воротничками» или образованными специалистами. «Неизбежным»

следующим шагом на этом этапе должен был бы стать массовый исход

в рассортированные по уровню благосостояния пригороды; далее — но+

вая волна горожан с маленьким выбором, заселяющих покинутый рай+

он. Добро пожаловать, «вечные» трущобы!

Но, как обычно бывает на территориях, выходящих из тру+

щобного состояния, жители этого района предпочли остаться (и потому

уже начали потихоньку благоустраиваться и уменьшать скученность на

многих участках). Местные организации, в особенности религиозные,

убеждали их оставаться.

Вместе с тем, однако, тысячи жителей хотели благоустроить

свое жилье сверх уже достингутой скромной меры подновления, мебли+

*

Ее возглавили епископ Бернард

Дж. Шил, социолог и криминалист

Сол Д. Алински и Джозеф Б. Миган,

который был тогда директором не+

большого парка. Алински описал тео+

рию и способы создания подобных

организаций в книге «Радикалы,

подъем!».

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 308

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 309

]

ровки и уменьшения тесноты. Они уже не были обитателями трущоб

и не хотели жить по трущобным стандартам.

Эти два желания — оставаться на месте и улучшать условия

жизни — были несовместимы, потому что никто не мог получить креди+

та на благоустройство. Как и Норт+Энд, Бэк+оф+де+Ярдз был занесен

в «черный список» в отношении ипотечных кредитов.

Но в данном случае имелась организация, способная взять+

ся за решение проблемы. Исследование, проведенное советом Бэк+оф+

де+Ярдз, показало, что бизнесы, жители и организации района имеют

вклады примерно в тридцати чикагских ссудно+сберегательных ассоци+

ациях и сберегательных банках. Внутри района было решено, что эти

вкладчики — фирмы, организации, частные лица — дружно изымут свои

деньги, если кредитные организации не изменят свою политику в отно+

шении района.

2

июля  1953 года представители банков и ссудно+сбере+

гательных ассоциаций пришли на встречу, организованную советом

района. В доброжелательном тоне совет поставил вопрос об ипотечных

кредитах. Его представители вежливо проинформировали банкиров

о количестве вкладчиков в районе… о суммарном объеме их вкладов…

о своем непонимании того, почему сбережения горожан так скудно ин+

вестируются в городское благоустройство… о серьезном беспокойстве

жителей района по поводу данной проблемы… о ценности взаимопони+

мания в обществе.

Еще до конца встречи несколько кредитных организаций за+

явили о готовности помочь, то есть о готовности благожелательно рас+

сматривать запросы о ссудах. В тот же день совет начал переговоры об

участке для сорока девяти новых жилых зданий. Вскоре самая непри+

глядная сплошная цепочка трущобных многоквартирных строений бла+

годаря кредиту в 90 000 долларов получила водопровод, канализацию

и другие удобства. За три года владельцами было отремонтировано око+

ло пяти тысяч домов, а дальше благоустройство пошло в таком мас+

штабе, что счет вести перестали. В 1959 году началось строительство не+

скольких небольших зданий с отдельными квартирами. Члены совета

и жители района с благодарностью отзываются о банках, проявивших

заинтересованность и готовность к сотрудничеству. А банкиры, в свою

очередь, с восхищением говорят о районе как о многообещающем мес+

те для инвестиций. Никого не выселили, никто не был «перемещен». Все

бизнесы остались целы. Словом, подъем из трущобного состояния про+

должился, хотя процесс достиг стадии (рано или поздно такое происхо+

дит везде), когда ключевую роль играет доступность кредита.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 309

[

3 1 0

]

III. Силы упадка и возрождения

Занесение городских участков в кредитные «черные списки» носит без+

личный характер. Оно направлено не персонально против жителей или

бизнесменов, а против территорий. Например, одному моему знакомо+

му коммерсанту из находящегося в «черном списке» нью+йоркского Вос+

точного Гарлема отказали в кредите размером в 15 000 долларов на рас+

ширение и модернизацию его успешного бизнеса в этом районе, и в то

же время он легко получил 30 000 на строительство дома на Лонг+Айлен+

де. Сходным образом, житель бостонского Норт+Энда — только лишь по+

тому, что он жив и работает каменщиком, бухгалтером или металлис+

том, — запросто может занять на постройку дома в пригородной зоне

сумму, которую при нынешних ставках ему придется возвращать банку

в течение тридцати лет. Но ни ему, ни его соседям, ни их домохозяевам

не дадут в кредит ни гроша, если они намерены оставаться в Норт+Энде.

Это возмутительно и деструктивно, но, прежде чем возму+

щаться, полезно сделать паузу и принять во внимание, что банки и другие

традиционные кредиторы, которые заносят городские участки в «черные

списки», всего+навсего всерьез отнеслись к тому, чему учит общеприня+

тое градостроительство. Банкиры так ведут себя не из вредности. Карты

участков, находящихся в «черных списках» по кредитам, идентичны как

по концепции, так и по большинству деталей муниципальным картам тру+

щобных территорий, подлежащих расчистке. А такие муниципальные

карты считаются законными инструментами, предназначенными для за+

конных целей, в число которых входит предостережение кредиторов

о том, что вкладывать сюда деньги не следует.

Иногда градостроители опережают банкиров, иногда на+

оборот; и те и другие при этом знают, что делают, ибо усвоили много

всякого разного про Лучезарный город+сад красоты. Два эти инструмен+

та — карты «черных списков» и карты трущобных расчисток — стали

широко использоваться примерно в одно время, в начале 1940+х. Что ка+

сается банкиров, они начали с карт участков, где во время Великой деп+

рессии недвижимость часто переходила в собственность залогодержате+

ля, что впоследствии считалось фактором риска для новых кредиторов.

Этот критерий, впрочем, постепенно ушел в тень. (Он был ненадежен.

Офисная зона в районе нью+йоркского вокзала Гранд Сентрал была од+

ной из самых неблагополучных в стране по этому показателю; следует

ли отсюда, что это место и дальше оставалось рискованным для вложе+

ний капитала?) Нынешний критерий — мнение займодателей, что та+

кое+то место либо уже представляет собой трущобы, либо непременно

станет ими потом. Будущее подобной территории в той мере, в какой

о нем вообще думают, рассматривается в терминах ортодоксальных

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 310

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 311

]

градостроительных рецептов: под конец — стирание с лица земли,

а в промежутке — упадок.

Используя кредит как возможность разрушать, банкиры, та+

ким образом, исходят из предпосылки, что подобная политика лишь от+

ражает неизбежное и является в свете этого неизбежного не более чем

осмотрительной. Они тем самым предсказывают будущее.

И обычно их предсказания сбываются. Рассмотрим, к при+

меру, некий город в Новой Англии (не Бостон на этот раз), где была

разработана масштабная и широко разрекламированная программа

плановой перестройки. В основу этой работы была положена карта, по+

казывавшая участки, где упадок зашел так далеко, что их решили под+

вергнуть полной расчистке. Подготовив карту, градостроители увидели,

что она в точности совпадает с картами, которые много лет назад соста+

вили городские банкиры для указания мест, где не следовало давать кре+

диты. Банкиры предсказали, что там возникнут безнадежные трущобы,

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: