Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

[

3 1 2

]

III. Силы упадка и возрождения

ко улиц в Восточном Гарлеме держались в условиях «черного списка»

с 1942 года с помощью перекрестных займов между семьями и род+

ственниками*.

Сколько городских районов было разрушено из+за «черных

списков» — не сосчитать. Они обрекли на гибель нью+йоркский Ниж+

ний Истсайд, обладавший громадным потенциалом, не меньшим, чем

Гринвич+Виллидж. Сосайети+Хилл в Филадельфии, на реконструкцию

которого сейчас собираются потратить огромные суммы государствен+

ных денег, чтобы официальным путем «вернуть средний класс», мно+

гие люди со средними доходами в свое время выбрали для проживания

сами — и вынуждены были отказаться от этого выбора, столкнувшись

с невозможностью получить кредит на покупку или ремонт жилья

в этом районе.

Если округа не обладает чрезвычайной жизненной силой

в сочетании с неким особым источником сопротивляемости, засуха, вы+

званная отсутствием займов от обычных кредитных организаций, неиз+

бежно приводит к упадку.

Худший случай — когда участок уже испытывает стагнацию

из+за присущих ему серьезных внутренних минусов. Подобные террито+

рии, так или иначе теряющие прежних жителей, часто претерпевают

инвестиционный катаклизм особого рода. Вскоре после того, как они по+

падают в «черный список» для нормального кредита, в игру могут всту+

пить «вакуумные деньги» теневого инвестиционного мира. Эти деньги

платятся за недвижимость, на которую нет и, вероятно, не будет других

покупателей, к которой ее нынешние владельцы или пользователи не ис+

пытывают большой, эффективной привязанности. Следующий этап —

быстрое превращение зданий в трущобы, где царит жестокая эксплуата+

ция. Теневые катаклизмические деньги заполняют вакуум, куда не хо+

тят идти традиционные деньги.

Так развиваются события в большинстве крупных городов,

и это, кажется, принимается как должное. Исследований этого процес+

*

В 1960 году владельцы недвижи+

мости на одной из этих улиц получи+

ли, кажется, первые традиционные

ипотечные кредиты, выданные Вос+

точному Гарлему за восемнадцать

лет. Это произошло благодаря усили+

ям Джона Дж. Мерли, члена городско+

го совета и влиятельной фигуры в ок+

ружном комитете Демократической

партии. Мистер Мерли вначале сам

авансом дал деньги на покупку необ+

ходимых материалов и организовал

трудовой бартер и трудовую безвоз+

мездную взаимопомощь по образцу

Норт+Энда. Когда работа была сдела+

на, он сумел добиться банковских

кредитов для владельцев зданий, где

она шла, и с помощью этих кредитов

они смогли вернуть ему долг за мате+

риалы.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 312

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 313

]

са было, однако, предпринято немного. Одно из них завершилось отче+

том о катаклизмически пришедшем в упадок участке нью+йоркского

Вестсайда. В отчете, который написал экономист и градостроитель док+

тор Честер А. Рапкин, говорится о резко возникшей нехватке денег из

традиционных источников, о появлении вместо них сомнительных де+

нег, ссужаемых под высокий процент, о неспособности владельцев не+

движимости осуществлять какие+либо изменения кроме тех, что пред+

шествовали продаже собственности по эксплуататорским ценам. Газета

New York Times, цитируя Джеймса Фелта, председателя городской комис+

сии по градостроительству, которому был адресован отчет, подвела су+

хой и аккуратный итог:

Он сказал, что на территории, занимающей двадцать кварталов,

выявлено почти полное отсутствие нового строительства. Отчет,

по его словам, зафиксировал также прекращение выдачи займов

под залог недвижимости банками и иными кредитными органи+

зациями, переход недвижимости в руки инвесторов нового типа,

рост абсентеистской собственности и преобразование многих

жилищ в меблированные комнаты.

Как это нередко бывает на упадочных территориях, в ката+

строфе приняли участие все три категории катаклизмических денег.

Вначале — уход всех традиционных частных денег; затем — опустоше+

ние, финансируемое теневыми деньгами; и наконец — перевод террито+

рии комиссией по градостроительству в разряд кандидатов на катаклиз+

мическое использование государственных денег для финансирования

расчистки под новое строительство. Последний этап делает возможным

катаклизмическое возвращение традиционных частных денег для фи+

нансирования планового строительства и реконструкции. Все три типа

денег так хорошо готовят почву друг для друга и для очередных катак+

лизмов, что можно было бы восхищаться этим процессом как проявле+

нием некоего своеобразного высокоразвитого порядка, не будь он столь

разрушителен для всех иных видов городского порядка. Тут нет никако+

го сговора. Это логичный результат логичных в каком+то смысле дей+

ствий людей, которые руководствуются абсурдными, но общеприняты+

ми градостроительными идеями.

Заслуживает внимания, однако, — и красноречиво свиде+

тельствует о силе и притягательности многих городских территорий, по+

павших в беду, — то, как отчаянно эти территории сопротивляются смерт+

ным приговорам, вынесенным им финансовым миром. Это проявилось,

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 313

[

3 1 4

]

III. Силы упадка и возрождения

в частности, в Нью+Йорке в 1950+е, когда новый закон потребовал от вла+

дельцев дешевых многоквартирных домов установки в них центрально+

го отопления. Домохозяева должны были возместить расходы либо за

счет повышения квартплаты, либо за счет налоговых льгот. Мероприя+

тие столкнулось с неожиданными препятствиями, причем именно там,

где никаких серьезных препятствий не ожидалось, — на социально ста+

бильных, достаточно благополучных участках, где жильцы способны бы+

ли выдержать рост квартплаты. Получить заем на выполнение работ ме+

нее, чем под 20%, оказалось, как правило, невозможно.

О затруднениях одного домохозяина, которого привлекли

к суду за нарушение этого закона, в декабре 1959 года писали газеты, по+

скольку он оказался членом Палаты представителей Конгресса США

Альфредом Э. Сантанджело. Конгрессмен заявил, что после инспекции

центральное отопление в шести домах, принадлежащих его семье, было

установлено; это обошлось, продолжил он, в 15 000 долларов за каждый

дом, т.е. в 90 000 в общей сложности. «Из этой суммы, — сказал он, —

у банков нам удалось взять только 23 000 за счет продления ипотечного

кредита на пять лет и получения личной банковской ссуды. Остальное

пришлось покрыть из личных семейных средств».

С Сантанджело банки еще обошлись по+доброму, если при+

нять во внимание их обычную реакцию на запросы о кредитах для ис+

пользования на участках, занесенных в «черные списки». Время от вре+

мени нью+йоркские газеты публикуют письма читателей, посвященные

этой проблеме. В одном из них, которое в начале 1959 года написал

юрист ассоциации домовладельцев, говорится:

Широко известно, что банки и страховые компании воздержива+

ются от предоставления займов и ипотечных кредитов владельцам

дешевых многоквартирных домов, особенно находящихся на тер+

риториях, которые считаются нежелательными для проживания.

По истечении срока кредиты не продлеваются, и домохозяевам

часто приходится обращаться к ростовщикам, которые требуют

20

% годовых по краткосрочным кредитам. [Замечу от себя: это еще

по+божески.] <…> Некоторые владельцы не хотят ограничиться

центральным отоплением. Они думают о модернизации квартир:

о расширении комнат, об установке нового кухонного оборудова+

ния, о современной электропроводке. <…> Видя, что финансо+

вые организации закрыли перед ними двери, владельцы обрати+

лись за помощью к городским властям — но ничего из этого не

вышло. <…> Органа, который мог бы помочь, не существует.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 314

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 315

]

Тип строения — будь то дешевый многоквартирный дом, ис+

торически значимый старинный таунхаус или чисто коммерческое зда+

ние — не играет большой роли на участке, включенном в «черный спи+

сок». В такие списки заносятся не люди как таковые и не здания как

таковые, а территории.

В 1959 году Нью+Йорк начал осуществлять небольшой экс+

периментальный план консервации участков Манхэттена, где, с одной

стороны, не велось никакого нового строительства, но, с другой, и физи+

ческое состояние зданий было отнюдь не безнадежно, и в социальном

плане было что спасать. К сожалению, займодатели уже записали эти

территории в разряд безнадежных. 

Только ради исправления поврежде

ний, нанесенных зданиям, город счел необходимым, чтобы на уровне

штата был принят закон, учреждающий государственный ссудный фонд

в 15 миллионов долларов для выдачи займов владельцам недвижимости

на таких участках. Деньги для постепенных перемен получить так труд+

но, что даже для удовлетворения простейших, минимальных нужд при+

шлось создать новый кредитный орган. Закон при этом был написан так

неумело, что в настоящий момент использовать фонд почти невозмож+

но; к тому же фонд так мал, что на городском уровне в любом случае по+

годы не сделает.

Как я уже сказала, территория, занесенная в «черный список», может

вновь получить деньги от традиционных частных кредиторов, если соз+

даны условия для катаклизмического вливания этих денег с тем, чтобы

провести сортировку по доходам и способам использования городской

среды в духе Лучезарного города+сада.

На торжественном открытии жилого массива в Гарлеме,

построенного на частные деньги в стиле Лучезарного города, прези+

дент округа Манхэттен отметил чрезвычайную значимость события:

«заручившись частным финансированием, руководители проекта

уничтожили барьер для масштабного инвестирования в новое жилищ+

ное строительство в Гарлеме — барьер, который долгое время поддер+

живался банками».

Барьер, однако, был уничтожен ради инвестирования

в Гарлеме не во что иное, как в катаклизмы масштабных проектов, по+

добных этому.

Традиционный частный кредит снова возникнет на терри+

тории, занесенной в «черный список», и в случае, если федеральное

правительство гарантирует на ней займы так же щедро, как для приго+

родного строительства или для строительства новых массивов в духе Лу+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 315

[

3 1 6

]

III. Силы упадка и возрождения

чезарного города+сада. Но правительство гарантирует их недостаточно

для того, чтобы стимулировать выборочное строительство или рекон+

струкцию где+либо, кроме официально одобренных обновляемых зон,

для которых имеется утвержденный план. Такой план означает, что да+

же существующие здания должны способствовать превращению терри+

тории в наилучшее возможное приближение к Лучезарному городу+саду.

Как правило, подобные планы обновления предусматривают выселение

даже из зон с низкой плотностью от половины до двух третей жителей.

Так что и в этом случае деньги используются для финансирования ка+

таклизма. Они используются не для увеличения городского разнообра+

зия, а для его уничтожения. Когда я спросила одного чиновника, участ+

вовавшего в подготовке к «выборочной расчистке» реконструируемого

района, какой смысл выкорчевывать рассеянную по разным точкам тор+

говлю вместо того, чтобы стимулировать ее приращение, и почему ком+

мерцию предполагается сосредоточить в монополистическом торговом

центре, имитирующем пригодную жизнь, первое, что он сказал, — что

это хорошее градостроительство. Затем он добавил: «Так или иначе, это

праздный разговор. Мы не получили бы „добро“ от Федерального управ+

ления по жилищным вопросам, если бы оставили такую смесь способов

использования». Он не солгал. Существенных денег на поддержание го+

родских районов, пригодных для городской жизни, раздобыть сегодня

невозможно, и такую политику поощряет, а часто и напрямую проводит

в жизнь правительство страны. Винить в создавшемся положении нам

поэтому некого, кроме себя самих.

Другой вид «респектабельных» денег, вкладываемых в участ+

ки из «черных списков», — это бюджетные деньги, идущие на построй+

ку жилых массивов. Часто приходится слышать болтовню о «проектах

карманного формата», но если так, то этот карман — поистине великан+

ский. Эти деньги тоже почти неизменно приходят в катаклизмической

форме и всегда с тем результатом, что на людей навешивают ценники

и сортируют согласно проставленным на них цифрам.

На Восточный Гарлем, как и на Нижний Истсайд, выли+

лись реки таких денег. В 1942 году Восточный Гарлем имел, как пред+

ставляется, не худшие шансы на выход из трущобного состояния, чем

Норт+Энд. Всего пятью годами раньше, в 1937+м, беспристрастное об+

следование района, проведенное под эгидой городских властей, проде+

монстрировало столько обнадеживающих улучшений, что авторы отче+

та предсказали превращение Восточного Гарлема в центр нью+йоркской

культуры, окрашенной в итальянские цвета. В районе действовали ты+

сячи мелких бизнесов, у которых дела шли так стабильно и успешно, что

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 316

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 317

]

во многих случаях их вело уже второе или третье поколение. В нем име+

лись сотни культурных и общественных организаций. Это был район,

застроенный ветхими и плохими домами (наряду с которыми в нем бы+

ло некоторое количество хороших зданий и существенное число зданий,

постепенно выводимых владельцами из трущобного состояния), но он от+

личался колоссальной жизненной энергией и огромной притягатель+

ностью для многих своих обитателей. В районе также обосновалась глав+

ная часть городского пуэрториканского сообщества; жилищные условия

у этих людей были отвратительны, но среди них имелось множество «пи+

онеров» пуэрториканской иммиграции, которые уже заявляли о себе как

о лидерах, и в Восточном Гарлеме возник целый ряд пуэрториканских

культурных, общественных и деловых организаций.

После того как в 1942 году займодатели занесли район в «чер+

ный список», в нем происходили свои маленькие чудеса. Один его учас+

ток (у моста Триборо) продолжал благоустраиваться вопреки всем пре+

пятствиям. Люди из городского управления по жилищному хозяйству,

которые выселяли оттуда жителей, чтобы затем построить Вагнер+Хау+

сез — эти огромные трущобы, «замурованные в кирпич и стекло», —

пришли в изумление от количества и масштаба усовершенствований,

подлежавших уничтожению. Так или иначе, чуда столь поразительного,

чтобы оно смогло спасти Восточный Гарлем, не произошло. Чтобы осу+

ществлять свои планы (даже если они напрямую не противоречили пла+

нам городских властей), слишком многим его жителям рано или поздно

пришлось переехать. Те же, кто остался несмотря на препятствия к бла+

гоустройству, несмотря на разгул теневых денег, вливавшихся в любую

щель, какую они могли найти, — держались благодаря чрезвычайным

мерам и большому упорству.

Ибо фактически Восточный Гарлем приравняли к отсталым

и обездоленным странам; в финансовом отношении он был отрезан от

нормальной жизни Соединенных Штатов. На территории, где прожива+

ло более 100 000 человек и действовали тысячи бизнесов, закрылись да+

же филиалы банков; чтобы положить на счет дневную выручку, торгов+

цам приходилось ездить в другие районы города. Перестала действовать

даже система школьных сберегательных счетов.

В конце концов во многом так же, как богатая и щедрая на+

ция могла бы излить масштабные денежные средства на отсталую и обез+

доленную страну, в район согласно решениям экспертов с отдаленного

континента, населенного градостроителями и проектировщиками,

обильно потекла «иностранная» помощь. На переселение людей в новые

дома было потрачено примерно 300 миллионов долларов. Но чем боль+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 317

[

3 1 8

]

III. Силы упадка и возрождения

ше денег вливалось в Восточный Гарлем, тем тяжелее делались тамош+

ние невзгоды и проблемы и тем больше он походил на отсталую и обез+

доленную страну. Более 1300 бизнесов, имевших несчастье занимать

участки, отведенные под новое строительство, было сметено, и, соглас+

но оценкам, 80% их владельцев разорилось. Уничтожено было также бо+

лее 500 некоммерческих уличных заведений. Практически все вышед+

шее из трущобного состояния и устойчиво державшееся население было

выкорчевано и разбросано «улучшать свое положение» на новых местах.

Проблема Восточного Гарлема состояла не в нехватке денег.

После засухи туда пришло невероятное денежное наводнение. Одних

только казенных средств для строительства жилья на район вылилось

примерно столько же, сколько было потеряно на «эдселах»*. В случае

ошибки, подобной «эдселу», наступает момент, когда расходы подвер+

гаются переоценке и прекращаются. Но жителям Восточного Гарлема

сегодня приходится бороться со все новыми денежными вливаниями

с повторением ошибок, не признанных теми, кто контролирует финан+

совые потоки. Хотелось бы думать, что другим странам мы оказываем

денежную помощь умнее, чем городским районам у себя дома.

Нехватка постепенных денег опустошает районы, по своим внутрен+

ним качествам приспособленные к городской жизни и потому имею+

щие громадный потенциал для быстрого развития. Она означает так+

же, что нет никакой надежды у районов, в которых отсутствует одно

или большее число условий генерации разнообразия и которым нужны

деньги как для создания этих условий, так и для обычных перемен и за+

мены ветхих строений.

Если деньги из традиционных частных источников не идут

на постепенные перемены, то куда они идут?

Часть из них вкладывается в плановые катаклизмы рекон+

струкции и обновления; еще бо´льшая часть — в саморазрушение разно+

образия, в уничтожение того, что достигло выдающегося успеха.

Много денег вкладывается не в города, а в их окрестности.

Кредитная власть, как сказал Хаар, дает возможность не

только разрушать, но также творить и направлять. Он имел в виду конк+

ретно государственную кредитную власть и ее использование для поощ+

рения пригородного строительства в противовес городскому.

*

«Эдсел» — марка автомобиля

компании Ford Motor. Автомобиль на+

чал продаваться в 1957 году, однако

проект очень быстро окончился пол+

ным провалом. — 

Примеч. пер.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 318

16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги

[ 319

]

Новые американские пригороды, раскинувшиеся на огром+

ных просторах, возникли не случайно и отнюдь не благодаря мифиче+

ской свободе выбора между городом и пригородом. Колоссальное раз+

растание пригородов стало практически осуществимым, а переселение

в них для многих семей, по существу, неизбежным вследствие создания

того, что до середины 1930+х в США отсутствовало, — общенациональ+

ного ипотечного рынка, специфически приспособленного для поощре+

ния пригородного жилого строительства. Испытывая уверенность, воз+

никшую благодаря государственному гарантированию ипотечных

займов, банк в Нью+Хейвене смело покупает закладные на пригородное

жилье в Южной Калифорнии. Чикагский банк покупает закладные на

пригородное жилье близ Индианаполиса, а неделю спустя банк в Инди+

анаполисе приобретает их на дома в пригороде Атланты или Буффало.

И сегодня даже не обязательно, чтобы эти займы были гарантированы

государством. Заложенные дома могут быть повторением, в отсутствие

гарантий, обычных образцов проектирования и строительства, на кото+

рые распространяются гарантии.

Общенациональный ипотечный рынок приносит ту оче+

видную пользу, что он быстро и чутко соединяет спрос на деньги

с отдаленным их предложением. Но он может приносить и вред, осо+

бенно когда направляет массированные потоки денег в один опреде+

ленный тип развития.

Как узнали на себе жители Бэк+оф+де+Ярдз, тесной и пря+

мой связи между накопленными городом и необходимыми для его раз+

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: