Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

17. Субсидирование жилья

[ 339

]

Квартплата малообеспеченных жильцов идет только на местные адми+

нистративные нужды, на обслуживание зданий и текущий ремонт (все

эти расходы, кстати говоря, очень высоки в случае государственного

жилья). Жители государственных домов оплачивают из своей квартпла+

ты больше бумаги для мимеографов, больше поездок на конференции

и больше рабочего времени борцов с вандализмом, чем любые жильцы

в любые времена. В государственных домах квартплата субсидируется

посредством прямого субсидирования капитальных затрат, вследствие

чего они выводятся из уравнения.

В системе гарантированной квартплаты капитальные за+

траты, напротив, остаются в уравнении, определяющем квартплату.

Амортизация капитала включается в квартплату, и в той мере, в какой

это необходимо для субсидирования квартплаты, капитальные затраты

субсидируются автоматически. В любом случае, напрямую или через

квартплату, капитальные затраты необходимо покрывать. Преимущест+

во субсидирования их через квартплату состоит в следующем: субсидия

в этом случае становится применительно к жильцам более гибкой. Она

ни в коей мере не должна будет использоваться для сортировки людей

по доходам, как неизбежно бывает, когда субсидия на капитальные за+

траты — фиксированный фактор, жестко встроенный в факт прожива+

ния в субсидируемом доме.

И еще один фиксированный фактор, разделяющий сегодня

людей в субсидируемых домах по признаку дохода, может быть устранен

системой гарантированной квартплаты. Это вопрос о льготной ставке или

отмене налога на недвижимость. Жилые массивы для малообеспеченных,

находящиеся в государственной собственности, в большинстве своем не

платят налогов на недвижимость. Многим жилым массивам для людей со

средним уровнем доходов предоставляются налоговые льготы или отсроч+

ки, чтобы снизить квартплату или, в случае кооперативов, текущие расхо+

ды. Все это разновидности субсидии, и они требуют соответствующих

ограничений для жильцов по уровню дохода (по крайней мере в момент

вселения, но чаще всего и дальше), чтобы те, кто способен выдержать

включение налогов на недвижимость в оплату жилья, не перекладывали

слишком уж нагло это бремя на плечи других налогоплательщиков.

При гарантированной квартплате налоги на недвижимость

могут и должны быть включены в квартплату; как и в случае капиталь+

ных затрат, степень, в какой они субсидируются для данной семьи или

данного лица, — не жесткий фактор, «встроенный» в здание, а перемен+

ная величина, зависящая от меняющихся способностей самих жильцов

нести свою долю расходов на квартплату.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 339

[

3 4 0

]

IV. Тактические методы

Поскольку источником субсидий на квартплату, как почти

во всех государственных жилищных программах, должно будет являть+

ся федеральное правительство, оно фактически станет опосредованным,

но существенным плательщиком налогов на недвижимость, поступаю+

щих в муниципальные фонды. Но разница, опять+таки, почти не выхо+

дит за рамки тактики использования субсидий. В настоящее время фе+

деральные жилищные субсидии прямо или косвенно идут, в частности,

на оплату многих услуг и оборудования, расходы на которые, по сущест+

ву, являются нормальными текущими расходами города, принявшими

ненормальные, искривленные формы под воздействием физических

и финансовых требований, заложенных в концепцию жилого массива.

Например, федеральными дотациями покрываются капитальные затра+

ты на огороженные «поляны» жилых массивов, на общественные залы

собраний, на игровые комнаты, на медицинские кабинеты и тому подоб+

ное; косвенно — покрывая немалую часть общих расходов — они идут

и на оплату полицейских сил управления по жилищному хозяйству, и на

оплату социальных и коммунальных служб. Если бы субсидия не вклю+

чала в себя эти расходы, поскольку они уже не имели бы отношения

к «конечному продукту», но зато включала налог на недвижимость, это

помогало бы изыскивать средства на то, в чем города отчаянно нужда+

ются, например, на хорошо расположенные небольшие 

публичные пар+

ки вместо враждебных ко всему окружающему «полян», на нормальную

полицию вместо жилищной, на инспекторов жилищного вандализма

вместо контролеров содержания жилищ, нанятых управлением.

Помимо некоторых требований, касающихся количества

комнат в жилых единицах (чтобы не оказалось слишком много квартир

одинакового размера), БЖС не должно навязывать застройщикам каких+

либо своих архитектурных или конструктивных стандартов. К зданию

с гарантированной квартплатой должны будут применяться общие фи+

зические стандарты и правила, разработанные городом для своей жилой

застройки, то есть ровно те же стандарты и правила, что и к любому не+

субсидируемому зданию поблизости. Если политика сообщества состо+

ит в улучшении или изменении жилищных стандартов для повышения

уровня безопасности, санитарии, удобства или уличного дизайна, то

объектом этой политики должно быть все сообщество, а не какая+либо

его часть, произвольно выбранная на роль подопытных кроликов.

Если владелец здания с гарантированной квартплатой

пожелает занять под торговые или иные не связанные с проживанием

нужды первый этаж, или подвал, или и то и другое, то затраты на это

пространство просто не будут включены в гарантию квартплаты или

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 340

17. Субсидирование жилья

[ 341

]

финансирования. Как его расходы, так и его доходы от этой демонстра+

ции здоровой коммерческой жизни должны лежать за пределами его

соглашений с БЖС.

Поскольку субсидируемое строительство такого рода не по+

требует приобретения и расчистки больших участков, сооружение зда+

ний с гарантированной квартплатой в большинстве случаев не потребу+

ет принудительного отчуждения земли государством. Приобретение

участков на территориях, признанных подходящими, может, как прави+

ло, осуществляться так же, как при сделках для частного строительства:

главный вопрос — кто готов продать землю и за какую цену. Разумеется,

стоимость участка будет включена в общие расходы, но надо помнить,

что при такой системе мы избавляемся от затрат на широкомасштабную

расчистку, которую мы сегодня считаем необходимым субсидировать.

В случаях, когда право на принудительное отчуждение все

же придется использовать, платить надо будет полную, реальную цену,

включающую в себя такие вещи, как стоимость досрочно прекращенной

деловой аренды, как полная и реальная стоимость переезда и перемеще+

ния бизнеса, — точно так же, как это делается при частных продажах,

когда от арендаторов предприятий не приходится ожидать самоубий+

ственного участия в субсидировании чужого проекта*.

Платить, а не брать с людей нечестные недобровольные суб+

сидии нужно для того, чтобы избежать ненужного уничтожения городско+

го разнообразия. Честная оплата, с одной стороны, давала бы реальную

возможность бизнесам, вынужденным покинуть свое место, продолжать

жизнь на новом месте (предпочтительно в той же городской округе),

с другой — осуществляла бы автоматическую селекцию. Такая селекция,

способствующая сохранению всего стоящего, напрочь отсутствует в ны+

нешней тактике городской реконструкции, и это один из признаков фан+

тастической расточительности этой тактики в отношении экономическо+

го достояния городов. Принцип гарантированной квартплаты нацелен

на то, чтобы опираться на любой уже существующий успех или потен+

циал успеха.

*

Подобный подход к приобрете+

нию земли с использованием права

на принудительное отчуждение по+

рой применяется в случаях, когда

городские власти понимают, что

несправедливость к жертвам их про+

ектов повлечет за собой тяжелые

политические последствия для этих

проектов. Так, город Нью+Йорк,

покупая землю за своими пределами,

которой предстояло быть затоплен+

ной в результате работ по водоснаб+

жению, заручился законодательным

разрешением на уровне штата пла+

тить перемещаемым бизнесам пол+

ную и честную цену, включающую

даже стоимость нематериальных

активов.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 341

[

3 4 2

]

IV. Тактические методы

Кроме того, поскольку этот метод не предполагает широко+

масштабной расчистки и перестройки, в программе могло бы участво+

вать огромное количество строительных фирм и владельцев, исчис+

ляемое тысячами. Горько и смешно, когда наши крупнейшие города,

многоликие, полнокровные, постоянно меняющиеся, должны зависеть

в отношении своей реконструкции от горстки учреждений и колос+

сальных строительных баронов. Владельцы многоквартирных зданий

с гарантированной квартплатой должны иметь возможность, если им за+

хочется, самим жить в этих зданиях, как если бы они были квартиросъем+

щиками, и это, как всякое присутствие хозяина на месте, было бы здоро+

вым явлением. Этого ни в коем случае не надо требовать, но это можно

поощрять, поощряя подобное участие в строительной программе или, что

более реалистично, не препятствуя продаже жилья застройщиками та+

ким будущим владельцам.

Если бы мы взяли на вооружение такую тактику строительства зданий

с гарантированной квартплатой, как мы могли бы ее использовать?

Я уже упомянула о двух условиях, выполнения которых нуж+

но было бы потребовать от владельца в обмен на даваемые ему гаран+

тии: чтобы здание было построено на указанной территории, а иногда

и на указанном месте внутри нее; и в большинстве случаев, чтобы жиль+

цы выбирались из числа претендентов, живущих на определенном участ+

ке, или на определенной улице, или в определенной группе зданий.

Накладывая на застройщиков эти два простых условия, мы

сможем осознанно добиваться тех или иных целей, зависящих от конк+

ретных проблем конкретной городской территории.

Мы сможем, например, стимулировать новое строительство

на участках, занесенных на данный момент в «черные списки», где не+

хватка новых зданий становится критической, и при этом удерживать

жителей внутри этих участков.

Мы сможем сознательно увеличивать число жилых единиц

на участках, где это необходимо, и в то же время уменьшать скученность

в расположенных поблизости более старых зданиях (это, по крайней ме+

ре, даст практический способ понижать плотность заполнения жилья до

установленных законами значений).

Мы сможем удерживать внутри территорий людей, чьи жи+

лища подлежат сносу либо ради использования земли иным способом,

либо из+за ветхости зданий.

Мы сможем привносить на данную территорию прожива+

ние как один из первичных способов использования или повышать чис+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 342

17. Субсидирование жилья

[ 343

]

ло проживающих до эффективных величин там, где это необходимо для

обогащения первичной городской смеси других способов использова+

ния (например, трудовых).

Мы сможем способствовать заполнению разрывов в новых

линиях фасадов, возникающих там, где через слишком длинные кварта+

лы прокладываются новые улицы.

Мы сможем обогащать на данном участке базовый запас

разнообразия в отношении возрастов и типов зданий.

Мы сможем снижать плотность жилых единиц на тех исклю+

чительных участках, где она слишком велика, и делать это постепенно,

избегая катаклизмических массовых перемещений населения.

И наконец, мы сможем, делая все это, смешивать людей с раз+

ными уровнями доходов и поощрять рост этого смешения в будущем.

Все это — средства увеличения стабильности и разнообра+

зия населения. Некоторые из этих средств — прямые, помогающие лю+

дям, которые хотят остаться в своей округе, остаться в ней. Некоторые

из них действуют опосредованно (в той мере, в какой 

одна часть одного

из многих различных способов использования городской территории

может играть свою роль), способствуя сотворению живых, безопасных,

интересных, разнообразных улиц и районов, где людям, имеющим вы+

бор, хочется остаться.

Кроме того, поскольку такая программа будет привлекать

на данную территорию «постепенные» деньги и способствовать посте+

пенным переменам на ней, она не помешает одновременному или

последующему притоку туда новых жителей, имеющих выбор, и несуб+

сидируемому строительству (будем надеяться, что это не приведет к са+

моразрушению разнообразия). Программа не помешает притоку самых

разных людей, в том числе тех, кто руководствуется единственно сооб+

ражениями выгоды. Ибо в любой момент на данной территории будет

много других зданий, не используемых целенаправленно для удержания

внутри нее населения, вынужденного переезжать; в этом случае преж+

нее местожительство нового жильца не будет иметь значения.

Независимо от возраста зданий на данном участке, незави+

симо от того, насколько велика необходимость заменить в конечном ито+

ге все или почти все, этот процесс не должен происходить одним махом*.

*

Скажу здесь пару слов по поводу

крыс. Это одно из тех стихийных зол,

которые новое строительство, как

считается, должно искоренить, а при+

сутствие старых зданий, как считает+

ся, увековечивает. Но крысы этого

не знают. Если их не уничтожить, то

после сноса зданий, где они водятся,

они просто перемещаются в сосед+

нюю населенную зону. Одна из тяже+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 343

[

3 4 4

]

IV. Тактические методы

Слишком быстрая замена зданий не только подрывает город+

ское разнообразие экономически и создает стандартизованную, денату+

рированную среду спроектированных жилых массивов, но и мешает

длительное время удерживать большое число людей, имеющих выбор, —

людей, живущих в старых и новых домах, в том числе людей, имеющих

свои собственные идеи по части строительства и реконструкции.

Система гарантированной квартплаты и гарантированного финансиро+

вания нового строительства, безусловно, предоставляет много возмож+

ностей для коррупции и мошенничества. С коррупцией, мошенничест+

вом и обманом мы неплохо умеем справляться, когда хотим (не правда

ли, нам повезло, что мы живем в стране, где их можно побеждать?) С чем

потруднее бороться — это с закостенением.

Нет сомнений, что любая конкретная тактика субсидирова+

ния жилья почти наверняка становится со временем все более закосте+

нелой и негибкой, что она все больше отворачивается от реальных нужд.

Все творческое воображение, какое в нее вкладывается, вкладывается

вначале, а затем оно неизбежно выхолащивается. С другой стороны, кор+

рупция, что бы ни было ее целью — деньги или власть, — имеет иную

лых проблем нью+йоркского Нижнего

Истсайда в настоящий момент —

приток крыс и других паразитов из

сносимых зданий на территории Сью+

ард+Хаусез — огромного нового ко+

оперативного жилого массива. Когда

была снесена немалая часть делового

центра Сент+Луиса, лишившиеся при+

станища крысы наводнили здания на

площади, исчисляемой многими

квадратными милями. Если в новых

зданиях не заботиться об уничтоже+

нии крыс, они преспокойно в них

поселяются. В большинстве крупных

городов закон требует, чтобы в каж+

дом сносимом здании крысы были

уничтожены; однако в Нью+Йорке

в 1960 году такса за подложное сви+

детельство об их уничтожении, выда+

ваемое коррумпированными сотруд+

никами соответствующих служб

коррумпированным домовладельцам,

составляет 5 долларов. Как управле+

ние по жилищному хозяйству и дру+

гие муниципальные органы обходят

закон — я не знаю. Но чтобы понять,

что они его обходят, нужно только по+

наблюдать в сумерки за устрашающи+

ми крысиными фестивалями и за их

исходами с участков, где идет снос.

Новые здания крыс не истребляют.

Это делают только люди, и в старых

зданиях это примерно так же легко,

как в новых. Наш дом, когда мы в нем

поселились, был наводнен крысами,

причем крупными. Полное отсутствие

их и всех прочих паразитов в течение

года обходится нам в 48 долларов.

Живому человеку это вполне под си+

лу. Идея о том, будто само здание спо+

собно избавиться от крыс, — это ху+

же, чем заблуждение, потому что ее

используют как предлог для того, что+

бы не истреблять крыс («Вскоре мы

избавимся от всех этих наводненных

крысами строений!..»). Мы слишком

многого требуем от новых зданий

и слишком малого от себя самих.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 344

17. Субсидирование жилья

[ 345

]

природу, нежели застегнутая на все пуговицы бюрократия. Чем дольше

коррупция имеет дело с объектом или явлением, тем более изобрета+

тельной становится.

Чтобы бороться и с закостенением, и с коррупцией, мы долж+

ны как минимум раз в восемь+десять лет пробовать новые методы субси+

дирования жилья или добавлять вариации к старым методам, которые ра+

ботают достаточно хорошо, чтобы их сохранить. Нам даже следует время

от времени создавать совершенно новые органы для этих новых задач,

а старым позволять сойти на нет. В любом случае всегда необходимо све+

рять тактику с конкретными нуждами, проявляющимися в конкретных

местах. Мы всякий раз должны спрашивать: «Решает ли этот механизм за+

дачу, которая стоит 

здесь? И если нет, то что ее решает?» Сознательные пе+

риодические изменения в тактике субсидирования создадут возможность

удовлетворять новые нужды, которые будут возникать с течением време+

ни и которые невозможно предвидеть. Эти слова, помимо прочего, — кос+

венное предостережение против ограничений, накладываемых моими

собственными рецептами в этой книге. Мои рецепты, я считаю, разумны

при нынешнем положении вещей, а только с этого и можно начинать. Но

отсюда не следует, что они будут в высшей степени разумны или даже от+

носительно разумны, когда наши большие города пройдут немалый путь

улучшений и станут намного живее и полнокровнее. Они утратят разум+

ность и в случае, если нынешнее неправильное обращение с нашими

большими городами продолжится и мы потеряем конструктивные фор+

мы поведения и здоровые силы, на которые пока что можем опираться.

Даже сейчас методы субсидирования весьма вариативны —

важно только, чтобы они основывались не на катаклизмах, а на гибких

и постепенных переменах. В частности, Джеймс Раус, ипотечный бан+

кир из Балтимора и общественный деятель, лидер ряда городских кам+

паний по обновлению и реконструкции, предложил вариант, ведущий

в конечном итоге к переходу собственности в руки жильцов, — весьма

разумная идея для тех мест, где преобладает ленточная застройка не+

большими зданиями:

Государственное жилье не должно быть самоцелью. Его можно

оправдать лишь как средство для того, чтобы сделать наши боль+

шие города пригодными для жизни. Каким должно быть это госу+

дарственное жилье? <…> Квартплата жильца должна расти

с ростом его дохода, и его не следует выселять как вышедшего

из категории малообеспеченных. Когда его растущая квартплата

достигнет уровня, при котором ее будет хватать для обслуживания

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 345

[

3 4 6

]

IV. Тактические методы

ипотечного долга на либеральных условиях, собственность долж+

на быть передана ему по балансовой стоимости, а квартплата

преобразована в ипотечные платежи. Такая программа будет

возвращать не только людей, но и их жилища в русло свободного

рынка. Она помешает формированию государственных жилищ+

ных гетто и пробьет брешь в имперском протекционизме, кото+

рым окружена сегодня жилищная политика…

Нью+йоркский архитектор Чарльз Платт давно пропаганди+

рует идею субсидируемых новых зданий в комбинации со стоящими

рядом более старыми зданиями как способ уменьшить скученность

и, следовательно, убить двух зайцев одним выстрелом. Уильям Уитон,

профессор градостроительства из Пенсильванского университета, крас+

норечиво защищает концепцию циклического предоставления государ+

ственного жилья и его неотличимости от окрестного частного жилья

в его многообразии. Калифорнийский архитектор Вернон Де Марс пред+

ложил систему строительства на частные деньги жилых зданий, оказы+

вающихся в частной собственности, во многом похожую на мою систе+

му гарантированной квартплаты: в таких домах, по его мысли, должны

иметь право жить люди с любым уровнем достатка, но государственные

жилищные органы могут размещать там субсидируемых жильцов.

Стэнли Танкел, градостроитель из нью+йоркской Региональ+

ной градостроительной ассоциации, спрашивает:

Почему мы только случайно обнаруживаем, что трущобы сами

порой создают внутри себя ингредиенты хорошей жилищной по+

литики? Мы внезапно видим, <…> что семьи не всегда переез+

жают из трущоб, когда их доход вырастает; что патерналистский

менеджмент не уничтожает в трущобных жителях тягу к незави+

симости; и наконец (невероятно!), что обитатели трущоб, как

и все прочие люди, не любят, чтобы их сгоняли с насиженных

мест. <…> Следующий шаг потребует от нас очень большого

смирения: ведь мы сейчас весьма склонны путать крупные строи+

тельные проекты с крупными социальными достижениями. Нам

придется признать, что никто, сколь бы сильным воображением

он ни обладал, не в состоянии сотворить человеческое сообщест+

во: так легко они не создаются. «Здания ремонтируем, людей ос+

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: