Земельный кадастр

61 
 
и  управлению  производством  на  всех  уровнях  от  отдельных  земельных 
участков и отдельных работников до сельскохозяйственной отрасли рес-
публики  и  в  то  же  время  позволяет  оперативно  вносить  коррективы  в  
показатели оценки в связи с возрастающим динамизмом процессов в хо-
зяйственной практике. 
Планово-экономические  задачи,  связанные  с  сельскохозяйственным 
производством,  а  также  с  установлением  уровней  ставок  земельного 
налога,  носят  распределительный  характер.  В  этой  связи  показатели 
оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отноше-
нию к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупно-
сти оцениваемых объектов. 
В  качестве  общего  критерия  оценки  объективно  выступает  произво-
дительность труда в растениеводстве. Система показателей кадастровой 
оценки рассчитана таким образом, что они могут использоваться как са-
мостоятельно, так и для расчета более обобщенных характеристик, кото-
рые синтезируют все стороны качества земли как средства производства. 
Показатели  –  это  согласованные  с  критерием  количественные  парамет-
ры, характеризующие различные стороны земли как средства производ-
ства.  
Кадастровой  оценкой  предусмотрено  получение  следующих  показа-
телей. 
Оценка плодородия – бонитет почв, бонитет земельных участков для 
сравнительной  характеристики  их  по  пригодности  возделывания  основ-
ных  сельскохозяйственных  культур  исходя  из  почвенного  покрова  и 
наличия  факторов,  дополнительно  влияющих  на  урожайность  (агрокли-
матические  условия,  каменистость,  эродированность,  окультуренность, 
размеры и конфигурация отдельно обрабатываемых участков и др.). 
Оценка технологических  свойств  земельных  участков  –  длина  го-
на, удельное сопротивление, обобщенные поправочные коэффициенты к 
сменным нормам выработки на пахотные и непахотные работы (к пахот-
ным работам  относятся  отвальная,  безотвальная  вспашка  и  противоэро-
зионная обработка почвы, к непахотным – остальные виды работ: луще-
ние  стерни  и  дискование,  сплошная  культивация,  боронование,  посев  и 
посадка сельскохозяйственных культур, уход за посевами, все уборочные 
работы,  работы  по  внесению  органических  и  минеральных  удобрений, 
химической  защиты  растений  от  вредителей  и  болезней), индекс по  от-
ношению  к  лучшим  (эталонным)  условиям  оценочных  затрат  на  пахот-
ные, непахотные и уборочные работы и на комплекс указанных полевых 
работ по возделыванию сельскохозяйственных культур. 

62 
 
Оценка  местоположения  –  расстояние  от  земельных  участков  до 
внутрихозяйственных  центров  (фактическое  и  эквивалентное),  расстоя-
ние  от  центральной  усадьбы  до  внехозяйственных  пунктов  реализации 
продукции  и  баз  снабжения  (фактическое  и  эквивалентное),  индексы 
транспортных  затрат  по  отношению  к  лучшим  условиям  (внутрихозяй-
ственных, внехозяйственных и совокупных). 
Обобщающая (синтезирующая) оценка – индексы дифференциации 
нормативного чистого дохода по отношению к средним и худшим усло-
виям  республики,  нормативный  чистый  доход,  дифференциальный  до-
ход;  совокупный  балл  кадастровой  оценки  земель;  нормативная  цена 
земли. 
Кадастровая оценка проводится в двух аспектах: в целом по виду зе-
мель и по отдельным сельскохозяйственным культурам. Метод оценки –
расчетно-нормативный. Первичным объектом оценки являются отдельно 
обрабатываемые (рабочие) участки (контура) земель, которые могут объ-
единяться в более крупные однородные территориальные единицы, при-
чем  их  оценочные  показатели  рассчитываются  как  средневзвешенные 
показатели  отдельных  контуров.  Сначала  формируются  рабочие  (оце-
ночные) участки, каждый из которых включает один или несколько кон-
туров  и  должен  иметь  однородные  почвы,  агрохимические  показатели, 
уклон, степень заболоченности и эродированности.  
Оценка  плодородия  почв  заключается  в  определении  относительной 
пригодности  участков  по  совокупности  природных  свойств  и  уровню 
окультуренности  земель  для  возделывания  13  основных  культур  или 
групп  культур  (озимая  рожь,  озимая  пшеница,  рапс,  ячмень  +  яровая 
пшеница,  овес,  кормовой  люпин,  горох  +  вика  +  пелюшка,  картофель, 
лен,  корнеплоды,  кукуруза,  многолетние  бобовые  травы,  многолетние 
злаковые травы).  
При  построении  шкалы  оценочных  баллов  почв  за  основу  принята 
100-балльная  шкала,  в  которой  оценку  100  баллов  получила  самая  луч-
шая  почва  по  каждой  из  культур.  Критерием  оценки  послужили  основ-
ные свойства почв, определяющие их типовые различия: степень заболо-
ченности, гранулометрический (механический) состав и характер строе-
ния почвообразующих пород. Совокупное влияние этих свойств опреде-
ляется по урожайности, полученной на контрольных делянках опытов и 
путем прямых полевых учетов на различных почвах в сравнимых усло-
виях  агротехники  с  использованием статистических данных  по  урожай-
ности сельскохозяйственных культур и экспертных оценок. 
Шкала оценки почв составлена в виде таблицы, где по строкам дается 
тип  почв,  степень  увлажнения,  гранулометрический  состав,  строение 

63 
 
почвообразующих и подстилающих пород, мощность торфяной залежи, а 
по столбцам – номера почвенных разновидностей, мелиоративное состо-
яние,  баллы  бонитета  под  сельскохозяйственные  культуры  в  среднем  и 
по видам культур, баллы оценки почв природных луговых земель, удель-
ное  сопротивление  (энергоемкость)  почвы,  показатели  для  распределе-
ния  почв  по  гранулометрическому  составу.  Учитывается  подстилание 
другими породами с глубины 25–100 см, а также прослойка песка мощ-
ностью  20–50  см.  Для  переувлажненных  разновидностей  минеральных 
почв приводятся два балла – для неосушенных и осушенных почв. Тор-
фяно-болотные  почвы  пахотных  земель  оцениваются  в  осушенном  со-
стоянии.  
Баллы  почв  для  сельскохозяйственных  культур  в  среднем  рассчиты-
ваются  с  учетом  баллов  отдельных  культур  и  принятого  для  расчетов 
среднего соотношения их посевных площадей. 
Исходные баллы почв участков природных кормовых угодий опреде-
ляются исходя из площадей входящих в них почвенных разновидностей 
и их оценочных баллов по шкале. 
Шкала  оценочных  баллов  почв  разработана  для  участков,  обладаю-
щих комплексом оптимальных для роста и развития сельскохозяйствен-
ных  культур  условий:  отсутствует  эродированность  и  завалуненность 
почв, агрохимические свойства их соответствуют оптимальным парамет-
рам,  почвы  хорошо  окультурены,  рабочий  участок  включает  отдельно 
обрабатываемые участки площадью более 25 га, правильной конфигура-
ции без вкрапленных контуров, почвы участка однородны. В таких слу-
чаях качество земель совпадает со сравнительной оценкой почв по шка-
ле. На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полу-
ченный  по  таблице  средневзвешенный  балл  почвенных  разновидностей 
участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты. Для па-
хотных земель и земель под многолетними насаждениями – поправочные 
коэффициенты  на  эродированность,  завалуненность,  окультуренность, 
контурность угодий, мелиоративное состояние земель и на агроклимати-
ческие условия; для природных луговых угодий – на агрохимическое со-
стояние (окультуренность) и закустаренность, а также на агроклиматиче-
ские условия как для трав на пахотных землях.  
Поправочные  коэффициенты  на  эродированность  и  завалуненность 
берутся с учетом их влияния на качество земель. Исследованиями уста-
новлено, что это влияние для различных культур неодинаковое. Поэтому 
поправочные  коэффициенты  приводятся  для  четырех  групп  культур: 
зерновые и зернобобовые, пропашные, лен, многолетние травы. Сниже-
ние урожайности различных культур на эродированных почвах составля-

64 
 
ет от 5–20 % на слабосмытых, до 30–60 % на сильносмытых почвах. За-
валуненность  (каменистость)  пахотных  земель  снижает  урожайность 
сельскохозяйственных культур как непосредственно, так и косвенно че-
рез качество обработки почв и уборки урожая. Недобор урожая на зава-
луненных землях в условиях Беларуси для различных культур составляет 
от 0–8 % при слабой завалуненности до 16–30 % при очень сильной за-
валуненности. Для введения поправок учитываются камни на поверхно-
сти и в 30–сантиметровом слое почвы. 
Поправочный  коэффициент  на  степень  окультуренности  почв  рас-
считывают  по  основным  агрохимическим  показателям.  Из  всего  ком-
плекса агрохимических свойств почв при оценке степени их окультурен-
ности почв учитывают:  степень кислотности почв (pH в KCI), содержа-
ние  гумуса,  подвижных  соединений  фосфора  (Р
2
О
5
)  и  калия  (К
2
О).  Для 
этих  показателей  определены  оптимальные  агрохимические  параметры 
по основным группам почв. 
Суммарную  оценку  окультуренности  почв  выражает  комплексный 
показатель – индекс окультуренности (Иок), методика расчета которого 
заключается в следующем. 
Предварительно  рассчитываются  относительные  индексы  (Иотн)  для 
каждого из показателей по формуле 
Хотн. = (Хфакт. – Хмин.) / (Хопт. – Хмин.) 
где Хфак. – фактическое значение показателя (рН, Р
2
О
5
, К
2
О, гумус); 
Хмин.,  Хопт.  –  соответственно  минимальное  и  оптимальное  значения 
показателя свойств для данной почвенной группы. 
Для  практических  расчетов  установлены  следующие  минимальные 
агрохимические  показатели:  для  рН  –  3,5;  содержания  Р
2
О
5
,  К
2
О  –  
20  мг/кг  почвы  (минеральные  почвы)  и  100  мг/кг  почвы  (торфяно-
болотные почвы); для содержания гумуса – 0,5 %. Если фактический по-
казатель  больше  оптимального,  то  в  формуле  вместо  фактического  зна-
чения записывается его оптимальный показатель. 
После определения относительного индекса по всем показателям рас-
считывается до сотого знака общий индекс окультуренности путем сум-
мирования частных индексов и их деления на 4. 
Если  рабочий  участок  состоит  из  почв  различного  гранулометриче-
ского  состава,  то  отдельно  определяются  индекс  окультуренности  для 
почв  разного  гранулометрического  состава,  затем  общий  средневзве-
шенный индекс окультуренности по участку. 
Полученные  индексы  окультуренности  переводятся  в  поправочные 
коэффициенты на степень окультуренности почв, на которые умножают-

65 
 
ся средневзвешенные баллы почв при оценке рабочих участков. 
Поправочные  коэффициенты  на  контурность  пахотных  земель  вве-
дены в связи с тем, что исследованиями установлено заметное снижение 
по краю поля урожайности сельскохозяйственных культур, что связано с 
концентрацией отрицательного влияния таких факторов, как более силь-
ное  уплотнение  почвы  на  полосах  разворота  сельскохозяйственных  ма-
шин и агрегатов, избыточная увлажненность у границ с заболоченными и 
западинными  местами,  нарушение  почвенного  покрова  при  строитель-
стве  каналов  и  дорог,  затененность  посевов  примыкающей  древесно-
кустарниковой  растительностью,  порча  прилегающих  к  неулучшенным 
дорогам посевов транспортом в ненастье и распутицу и др. От края поля 
распространяются сорняки и болезни растений. В связи с этим при про-
чих равных условиях продуктивность рабочих участков изменяется в за-
висимости от удельного периметра, т. е. от протяженности границы (края 
поля), приходящейся в среднем на 1 га. 
Удельный  периметр  зависит  от  площади  отдельно  обрабатываемого 
участка,  конфигурации  его  границы  и  наличия  вкрапленных  контуров. 
Исходя из удельного периметра, показатели оценки контурности опреде-
ляют в виде поправочных коэффициентов к оценочным баллам почв. 
Удельный  периметр  находится  в  обратной  корреляционной  связи  с 
площадью  отдельно  обрабатываемого  участка.  При  отсутствии  сильно 
изломанных границ и вкрапленных контуров он примерно соотносится с 
площадью отдельно обрабатываемого участка. 
Поправочные  коэффициенты  на  мелиоративное  состояние  земель  
учитывают зависимость продуктивности видов земель от мелиоративно-
го состояния осушенных земель – выравненности поверхности, наличия 
элементов для организации поверхностного стока, степени износа и тех-
нической исправности элементов осушительной системы, а также от ви-
да мелиоративной системы. 
В  основу  характеристики  мелиоративного  состояния  в  целом  прини-
маются  материалы  инвентаризации  мелиорированных  земель,  в  резуль-
тате  которой  определены  земли,  требующие  агромелиоративного  улуч-
шения  и  реконструкции  осушительной  сети.  На  такие  земли  к  оценоч-
ным  показателям  вводятся  дифференцированные  поправочные  коэффи-
циенты  с  учетом  нарастания  отрицательного  влияния  мелиоративного 
состояния на продуктивность. 
Степень мелиоративного состояния определяется экспертно с участи-
ем специалистов сельскохозяйственного предприятия и районной земле-
устроительной и геодезической службы. 
Поправочные коэффициенты на генезис и неоднородность почвенно-

66 
 
го покрова учитывают разную продуктивность рабочих участков в зави-
симости  от  характера  строения  почвенного  покрова.  Установлено,  что 
наибольшая  продуктивность  участка  достигается  в  том  случае,  если  он 
состоит  из  одной  почвенной  разновидности  или  из  нескольких  очень 
близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, 
заметно отличающихся по свойствам от преобладающей почвы, затруд-
няет технологию земледелия, вызывает вынужденное нарушение правил 
агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделы-
ваемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах 
по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке к средневзвешен-
ному баллу почв участка вводятся поправочные коэффициенты на гене-
зис  почв  и неоднородность  почвенного  покрова.  Для  расчета  поправоч-
ного коэффициента определяется общая неоднородность почвенного по-
крова по участку, которая выражается в условных единицах (или индек-
сах) в пределах от 0 до 6. Общий индекс неоднородности определяется 
как  суммарный  показатель  индексов  неоднородности  по  генезису  почв, 
степени  увлажнения  и  гранулометрическому  составу  почвообразующих 
пород. Эти свойства приняты условно равноценными и индекс контраст-
ности показателей внутри каждого из них изменяется от 0 до 4. Индекс 
неоднородности  почв  определяется  как  сумма  произведений  площадей 
почвенных разновидностей на индексы контрастности их свойств по от-
ношению  к  наиболее  отдаленным  по  этим  свойствам  и  превосходящим 
по  площади  разновидностям  с  последующим  делением  суммы  на  пло-
щадь рабочего участка. 
Учет  агроклиматических  условий  при  кадастровой  оценке  земли  по 
влиянию  на  продуктивность  земель  и  на  величину  затрат  при  выполне-
нии полевых работ осуществляется  комплексно по трем основным фак-
торам, наиболее существенно определяющим во взаимосвязи агроклима-
тические  условия  земледелия  –  продолжительности  земледельческого 
периода,  биоклиматическому  потенциалу  местности  и  континентально-
сти  климата.  Под  земледельческим  периодом  понимается  срок  от  сред-
ней даты наступления мягкопластичного состояния почвы, наиболее бла-
гоприятного для выполнения полевых работ, до первого августа  – даты 
массовой уборки зерновых на территории республики. 
Биоклиматический  потенциал  местности  в  совокупности  отражает 
теплообеспеченность  и  условия  увлажнения  вегетационного  периода. 
Определяется  исходя  из  величины  гидротермического  коэффициента  и 
суммы активных температур воздуха выше 10 °С. Гидротермический ко-
эффициент представляет собой отношение суммы осадков к сумме тем-
ператур выше 10 °С за тот же период, уменьшенной в 10 раз. 

67 
 
Континентальность  климата  характеризуется  выраженным  в  процен-
тах отношением годовой амплитуды температуры воздуха к показателю 
широты местности, умноженному на 0,33. 
Исходными данными для оценки агроклиматических условий являют-
ся результаты многолетних наблюдений на метеостанциях, расположен-
ных на территории республики. Показатели 59 метеостанций интерполи-
руются  на  территорию  административных  районов.  Рассчитываются 
средние значения по республике. Оценочные показатели биоклиматиче-
ского  потенциала  и  продолжительности  земледельческого  периода  от-
дельных территорий переводятся в индексную форму путем деления на 
среднереспубликанский показатель.  
Исходя  из  предположения,  что  влияние  рассматриваемых  факторов 
является совокупным, и учитывая одинаковую направленность их изме-
нения (ухудшения с юга на север), путем перемножения частных индек-
сов  биоклиматического  потенциала  и  продолжительности  земледельче-
ского  периода  рассчитывается  средний  индекс  оценки  агроклиматиче-
ских условий по этим факторам. 
Показатели  агроклиматических  условий  учитываются  при  оценке 
продуктивности земель и технологических свойств земельных участков в 
виде поправочных коэффициентов к соответствующим показателям.  
После  оценки  плодородия  осуществляется  оценка  технологических 
свойств  и  местоположения  рабочих  участков,  которая  в  методиче-
ском отношении  заключается  в определении  благоприятности  выполне-
ния  полевых  и  транспортных  работ  по  возделыванию  сельскохозяй-
ственных культур по сравнению с оптимальными (эталонными) услови-
ями.  В  качестве  эталона  для  оценки  технологических  свойств  принят 
прямоугольный  рабочий  участок  пашни  в  средних  агроклиматических 
условиях, без камней, имеющий длину гона не менее 1000 м, угол склона 
до 1°, минимальное удельное сопротивление (энергоемкость) почвы, до-
статочную прочность несущей поверхности. 
Для оценки местоположения за эталонные условия принимаются уда-
ленность не более 1 км по дороге с асфальтобетонным покрытием. 
Затраты на выполнение полевых работ в эталонных условиях прини-
мают за единицу. На рабочих участках с более сложными условиями ин-
декс затрат в целом возрастает обратно пропорционально сменным нор-
мам выработки на полевые механизированные и конно-ручные работы в 
зависимости от основных характеристик технологических свойств рабо-
чих участков. 
В целях использования показателей оценки в практике нормирования 
полевых работ вначале определяются по рабочим участкам обобщенные 

68 
 
поправочные  коэффициенты  к  нормам  выработки  на  полевые  работы, 
учитывающие совместное влияние на производительность агрегатов угла 
склона,  каменистости,  степени  заболоченности  (влажности  почв),  нали-
чия  песчаных  и  рыхлосупесчаных  почв,  изрезанности  препятствиями  и 
скошенности сторон (конфигурации). 
Обобщенный поправочный коэффициент является произведением по-
правочных  коэффициентов  по  отдельным  факторам.  Полученные  обоб-
щенные  поправочные  коэффициенты  могут  использоваться  для  диффе-
ренциации по рабочим участкам действующих типовых норм выработки 
на полевые механизированные работы. 
Индекс  оценки  технологических  свойств  по  видам  работ  (пахотные, 
непахотные,  уборочные)  определяют  делением  индекса  затрат  на  поле-
вые  работы  в  зависимости  от  длины  гона  и  удельного  сопротивления 
(энергоемкости)  почвы  на  обобщенный  поправочный  коэффициент  к 
нормам выработки.  
Индекс  затрат  на  уборочные  работы  определяется  в  зависимости  от 
балла  плодородия  (продуктивности)  участка  и  его  технологических 
свойств на непахотные работы. За эталонные условия для уборочных ра-
бот  в  зависимости  от  продуктивности  принят  минимальный  показатель 
урожайности,  для  которого  имеется  сменная  норма  выработки  на  меха-
низированную уборку (комбайнами, косилками и т. п.). 
По индексам затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы и 
соотношению объемов этих работ в технологическом процессе возделы-
вания  сельскохозяйственных  культур  (по  технологическим  картам)  рас-
считываются индексы технологических свойств рабочих участков на вы-
полнение  полевых  нестационарных  работ.  Влияние  агроклиматических 
условий  на  дифференциацию  затрат  учитывается  с  помощью  поправоч-
ных коэффициентов, которые изменяются от 1,10 до 0,96. 
Местоположение рабочих участков характеризуется удаленностью от 
центральной усадьбы и хозяйственных центров территориального произ-
водственного подразделения. Под хозяйственными центрами понимают-
ся  конкретные  хозяйственные  объекты,  являющиеся  пунктами  снабже-
ния (материально-технического обеспечения) производственных процес-
сов на рабочем участке и реализации продукции: машинный двор, склад-
ские  помещения,  зерносушильный  комплекс,  ферма  и  т.  п.  (общехозяй-
ственного и внутрихозяйственного значения). 
Расстояния до производственных объектов измеряются по плану зем-
лепользования от центра (центра тяжести) рабочего участка по дорогам, 
обеспечивающим наиболее удобный подъезд. Общее расстояние распре-
деляется по качеству дорог, на основании этого рассчитывается эквива-

69 
 
лентное  расстояние  по  коэффициентам,  отражающим  примерное  соот-
ношение  затрат  на  перевозку  грузов  или  холостые  перегоны  техники  в 
связи  с  различной  скоростью  передвижения  транспортных  средств  и 
сельскохозяйственной техники по дорогам различного качества: 

 
целина (от центра участка до дороги) – 2,5; 

 
естественные грунтовые – 1,8; 

 
улучшенные грунтовые – 1,5; 

 
гравийные, булыжные – 1,2; 

 
асфальтобетонные, бетонные – 1,0. 
В  производственном  подразделении  нередко  имеется  несколько  хо-
зяйственных  центров.  В  таких  случаях  для  определения  расстояния  ра-
бочие  участки  распределяются  по  принципу  «тяготения»  к  тому  или 
иному хозяйственному центру. Если же рабочие участки функционально 
тяготеют  к  двум  или  более  хозяйственным  центрам  производственного 
подразделения  (например,  к  животноводческой  ферме  и  зернотоку),  то 
вначале измеряется расстояние к каждому из них, а затем рассчитывается 
среднее с учетом соотношения объемов грузоперевозок. Поскольку про-
изводство  продукции  на  рабочем  участке  организационно  и  технологи-
чески  обычно  связано  с  центральной  усадьбой  и  центрами  производ-
ственного  подразделения,  среднее  эквивалентное  расстояние  перевозок 
(индекс  удаленности)  рассчитывается  исходя  из  следующего  соотноше-
ния: 

 
зерновые, лен – 0,40 – расстояние до центральной усадьбы и 0,60 – 
до центра производственного подразделения; 

 
картофель и корнеплоды – 0,10 и 0,90; 

 
сахарная свекла – 0,30 и 0,70;  

 
кукуруза на зеленую массу и силос, силосные травы – 0,05 и 0,95; 

 
в среднем – соответственно 0,25 и 0,75 соответственно. 
Среднее эквивалентное расстояние перевозок по культурам рассчиты-
вается суммированием произведений эквивалентных расстояний от цен-
тральной усадьбы и центра производственного подразделения и соответ-
ствующих  коэффициентов.  Эквивалентное  расстояние  определяется  как 
средневзвешенное  исходя  из  структуры  посевных  площадей.  Аналогич-
ным  образом  рассчитывается  среднее  эквивалентное  расстояние  внехо-
зяйственных перевозок. 
По эквивалентным расстояниям перевозок и баллам плодородия (про-
дуктивности), от изменения которых в основном зависит изменение уро-
жайности сельскохозяйственных культур и грузоемкости 1 га, рассчиты-
вают индексы транспортных затрат по рабочим участкам, по культурам и 
средневзвешенные. 

70 
 
По исходным сведениям автоматизированной базы данных земельных 
ресурсов определяются эквивалентные расстояния внехозяйственных пе-
ревозок,  средняя  грузоемкость  1  га  по  внехозяйственным  перевозкам, 
связанным  с  производством  и  реализацией  растениеводческой  продук-
ции,  и  индексы  транспортных  затрат  на  их  осуществление.  Указанные 
индексы  отражают  увеличение  транспортных  затрат  по  сравнению  с 
принятыми  за  единицу  эталонными  условиями  –  стоимостью  транспор-
тировки груза на расстояние до 1 км по дороге с асфальтобетонным по-
крытием.  
Показатели оценки местоположения рабочих участков, плодородия и 
технологических  свойств  используются  для  расчета  обобщающих  (син-
тезирующих) показателей оценки. 
Для  денежной  оценки  земель  производится  оценка  местоположения 
сельхозпредприятий  в  республиканской  системе  социальной  инфра-
структуры,  главными  носителями  которой  являются  административные 
центры  территории  и  городские  поселения.  Общий  порядок  оценки  ме-
стоположения заключается в определении эквивалентных расстояний от 
центра  сельхозпредприятия  до  городской  черты  г.  Минска,  областного 
центра, районного центра, других близлежащих городских поселений. 
На основании эквивалентного расстояния и шкалы оценки определя-
ются оценочные баллы местоположения сельхозпредприятия по отноше-
нию  к  названным  выше  административным  центрам  и  городским  посе-
лениям.  Общим  баллом  оценки  местоположения  считается  максималь-
ный из этих четырех баллов. 
 
Определение обобщающих (синтезирующих) показателей оценки – 
самый важный этап кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. 
Показатели  дифференциации  чистого  дохода  рассчитываются  следу-
ющим образом: 

 
определяются индексы нормативных затрат на 1 га исходя из балла 
плодородия (продуктивности), технологических свойств и местоположе-
ния земельных участков; 

 
определяются  индексы  урожайности  в  зависимости  от  балла  пло-
дородия; 

 
делением  индексов  затрат  на  индексы  урожайности  находим  ин-
дексы себестоимости; 
По индексам урожайности и индексам себестоимости рассчитываются 
индексы дифференциации чистого дохода по следующим формулам: 
по отношению к среднереспубликанским условиям – 
ИДД = ИУ
i
 (ИС
cp
 – ИС
i
); 

71 
 
по отношению к худшим условиям – 
ИДД = ИУ
i
 (ИС
max 
– ИС
i
), 
где ИДД – индекс дифференциации оценочного чистого дохода на i–том 
участке; 
ИУ
i
,  ИС
i
  –  индексы  урожайности  и  себестоимости  единицы  продукции 
на i–том объекте; 
ИС
cp
  и  ИС
max 
–  индексы  себестоимости  соответственно  средний  по  рес-
публике (при строгом расчете равен 1) и в худших (замыкающих) усло-
виях. 
При  определении  индексов  нормативных  затрат  по  технологическим 
картам  рассчитывают  базисные  нормативные  затраты  на  производство 
продукции  для  среднереспубликанских  условий  характеристики  земель, 
организации  производства  и  урожайности  сельскохозяйственных  куль-
тур (плодородия земель). 
Общая  сумма  базисных  затрат  распределяется  на  две  части:  диффе-
ренцируемые в зависимости от качества земель и недифференцируемые. 
К последним относятся затраты на семена, удобрения, прочие прямые за-
траты. Делением указанных частей на общую сумму определяется соот-
ношение  долей  в  индексе  затрат.  В  дифференцируемой  части  индекса 
вычисляются  доли  в  индексе  затрат  на  пахотные,  непахотные,  убороч-
ные, транспортные и стационарные работы. Каждая из этих долей делит-
ся  на  среднереспубликанский оценочный индекс  затрат по  соответству-
ющей работе, в результате получаются цены индексов затрат на соответ-
ствующую  работу.  С  учетом  этого  индексы  оценочных  затрат  по  рабо-
чим участкам (ИЗ
i
) рассчитываются по формуле: 
ИЗ
i
 = а + ИП
i 
∙ ЦП
i
+ ИН
i
 ∙ ЦН + ИУб
i
 ∙ ЦУб + ИТр
i
 ∙ ЦТр + ИСт
i
 ∙ ЦСт, 
где а – недифференцируемая доля индексных затрат; 
ИП
i
,
 
ИН
i
, ИУб
i
, ИТр
i
, ИСт
i
 – индексы затрат соответственно на пахотные, 
непахотные,  уборочные,  транспортные  и  стационарные  работы  i–того 
участка; 
ЦП, ЦН, ЦУб, ЦТр, ЦСт – цены индексов соответствующих затрат. 
Базисные оценочные затраты рассчитываются без учета затрат на вне-
сение органических удобрений и без учета затрат на содержание и вос-
становление  осушительной  сети  на  мелиорированных  землях.  Поэтому 
полученные по указанной выше формуле индексы затрат корректируют-
ся для минеральных почв прибавлением величины, отражающей затраты 
на внесение органических удобрений, а для осушенных почв (торфяных, 
минеральных)  –  прибавлением  величины,  отражающей  дополнительные 
затраты землепользователя на содержание и восстановление осушитель-

72 
 
ной сети. 
Расчеты по улучшенным луговым землям производятся так же, как и 
для  многолетних  трав  на  пашне,  по  естественным  луговым  землям  –  с 
некоторым упрощением. Для этих земель дифференцируются затраты на 
уборочные  (включая  и  стационарные  работы)  и  транспортные.  В  целом 
расчет производится по формуле 
И
зi 
= а + ИУб
i
 
∙
 ЦУб
 
+ ИТР
i 
∙
 ЦТр, 
Величина и структура затрат определяются по технологической карте 
для  среднереспубликанских  условий.  Цена  индекса  рассчитывается  де-
лением относящейся  на  соответствующую  работу  доли  индекса  средне-
республиканских  затрат  на  1  га  на  среднереспубликанские  индексы 
оценки  технологических  свойств  и  местоположения  (индекс  затрат  на 
уборочные и стационарные работы и на индексы затрат на транспортные 
работы). 
Естественные пастбища используются  для пастьбы  скота и  в связи  с 
этим затраты на технологические процессы по «уборке» и «транспорти-
ровке» продукции не калькулируются. Вместе с тем для повышения до-
стоверности  оценки  затраты  на  уборочные,  стационарные  и  транспорт-
ные  работы  экспертным  путем  дифференцированы  в  соответствии  с 
определяющими  их  факторами.  В  данном  случае  для  упрощения  расче-
тов  под  уборочными  понимаются  в  совокупности  уборочные  и  стацио-
нарные  работы,  так  как  динамика  затрат  на  их  выполнение  в  основном 
связана с продуктивностью. 
Индексы оценочных затрат по естественным пастбищам рассчитыва-
ются по формуле 
ИЗ
i
 = 0,60 
∙
 ИУб
ср
 / ИУб
i
 + 0,40 
∙
 ИТр
ср
 / ИТР
i
, 
где ИУб
ср
, ИТр
ср
 – средние по виду земель индексы затрат соответствен-
но на уборочные плюс стационарные работы и транспортные работы; 
ИУб
i
, ИТр
i
 – индексы затрат на уборочные плюс стационарные работы и 
на транспортные работы по оцениваемым участкам. 
Индексы оценочной себестоимости рассчитываются делением индек-
са  оценочных  затрат  на  индекс  оценочной  урожайности  (продуктивно-
сти).  В  качестве  последнего  принимается  балл  продуктивности,  делен-
ный на 10 (индекс продуктивности участков с оценкой до 10 баллов при-
нимается за единицу). 
Для  определения  «худших  условий»  при  оценке  пахотных  земель  и 
земель  под  многолетними  насаждениями  из  всего  числа  оцениваемых 
объектов отбирают примерно 1  %  объектов  с самыми  высокими  индек-
сами  себестоимости  продукции  и  находят  среднюю  величину  этого  ин-

73 
 
декса, который принимается как максимальное значение (ИС
мах
) для рас-
чета индексов дифференциации чистого дохода по остальным объектам. 
По всем объектам, отобранным для определения «эталона худших усло-
вий», индекс дифференциации чистого дохода принимается равным ну-
лю. 
Общий балл кадастровой оценки – это балл, соответствующий баллу 
плодородия, обеспечивающему такой же по величине индекс дифферен-
циации чистого дохода при фиксированных среднереспубликанских по-
казателях  оценки  технологических  свойств,  местоположения  земельных 
участков и сельхозпредприятий. 
Например, если участок с почвенно-экологическим бонитетом 32 при 
фиксированной величине индексов технологических свойств  и местопо-
ложения имеет индекс дифференциации чистого дохода + 0,273, то лю-
бой  другой  участок,  который  имеет  больший  (меньший)  балл  плодоро-
дия, но в результате худших (лучших) технологических свойств и место-
положения характеризуется таким же индексом дифференциации чисто-
го дохода, будет тоже иметь обобщающий балл кадастровой оценки 32. 
По данным оценки плодородия, технологических свойств и местопо-
ложения  земельных  участков  вначале  разрабатывается  шкала  определе-
ния  баллов  кадастровой  оценки  земель.  На  основании  индексов  диффе-
ренциации чистого дохода определяются баллы кадастровой оценки. 
Определение нормативной цены земли (денежная оценка) основы-
вается на общем рентном доходе, слагающемся из абсолютного рентного 
дохода  и  дифференциального  рентного  дохода,  образующихся  при  воз-
делывании сельскохозяйственных культур и использовании земель, заня-
тых многолетними насаждениями, природными луговыми землями. 
В  целях  анализа  рассчитываются  образующийся  общий  рентный  до-
ход и «реализованный» рентный доход. Образующийся общий рентный 
доход на 1 га рассчитывается по формуле 
РД
о
 = У ∙ Ц
к
 – З – З ∙ К
н.р
, 
где РД
о
 – общий рентный доход на 1 га, руб.; 
У  –  урожайность  культуры,  продуктивность  угодья,  натуральных  или 
кормовых единиц с 1 га; 
Ц
к
 – расчетная кадастровая цена 1 т продукции, руб.; 
З  –  совокупные  нормативные  затраты  на  производство  и  реализацию 
продукции, руб./га; 
К
н.р
 – коэффициент нормы рентабельности. 
Кадастровая цена единицы продукции (Цк) определяется по затратам 
производства  в худших  условиях (по  «замыкающим  затратам»)  по  фор-

74 
 
муле 
Ц
к
 = (З
i
 + З
i
 ∙ К
н.р
 + З
i 
∙ К
а.р
) : У
i
, 
где З
i
 – совокупные нормативные затраты на производство и реализацию 
продукции  в  сельхозпредприятиях,  имеющих  худшие  условия  земледе-
лия, руб./га; 
К
н.р
 – коэффициент нормы рентабельности (0,35); 
К
а.р
  –  коэффициент  для  определения  величины  абсолютной  земельной 
ренты в кадастровой цене (0,10); 
У
i
 – урожайность культуры в худших условиях, т/га. 
По  данным  годовых  отчетов  о  хозяйственной  деятельности  сель-
хозпредприятий  за  последние  3  года  на  основании  других  подходов 
устанавливается  средний  (базисный)  уровень  урожайности  сельскохо-
зяйственных культур на пахотных землях, природных сенокосах и паст-
бищах. 
По  типовым  технологическим  картам  рассчитываются  нормативные 
затраты на производство и реализацию продукции при среднереспубли-
канских  базисных  уровнях  урожайности,  характеристиках  технологиче-
ских  свойств  земельных  участков,  характеристиках  местоположения  зе-
мельных  участков  по  отношению  к  внутрихозяйственным  и  сель-
хозпредприятий по отношению к внехозяйственным пунктам реализации 
продукции и приобретения ресурсов. 
Базисные показатели урожайности и затрат на основании данных ка-
дастровой  оценки  затем  дифференцируются  по  оцениваемым  объектам 
(областям,  районам,  сельхозпредприятиям,  земельных  участков)  в  виде 
нормативных оценочных показателей. 
Нормативная  урожайность  по  оцениваемым  объектам  (У
i
)  определя-
ется по формуле 
У
i
 = У
б
 / ИУр
ср
 ∙ ИУр
i
, 
где У
б
 – среднереспубликанская базисная урожайность культуры, т/га, 
ИУр
ср
  –  среднереспубликанский  индекс  урожайности  культуры  по  ка-
дастровой оценке земель; 
ИУр
i
 – индекс урожайности оцениваемого объекта по кадастровой оцен-
ке земель. 
Нормативные затраты по оцениваемым объектам (З
i
) рассчитываются 
по формуле 
З
i
 = З
б
 / ИЗ
ср
 ∙ ИЗ
i
, 
где З
б
 – среднереспубликанские базисные затраты на возделывание и ре-
ализацию сельхозкультур, руб./га; 

75 
 
ИЗ
ср
  и  ИЗ
i
  –  среднереспубликанский  индекс  затрат  на  возделывание 
сельскохозяйственных культур и индекс затрат на оцениваемом объекте 
по кадастровой оценке земель. 
По указанной формуле затраты дифференцируются в случае, если не 
произошло  существенных  изменений  в  их  структуре  после  кадастровой 
оценки  земель.  В  случае  серьезных  структурных  изменений  норматив-
ные затраты по оцениваемым объектам рассчитывают по формуле 
З
i
 = а + ЗП / ИП ∙ ИП
i
 + ЗСт / ИСт ∙ ИСт
i
 + ЗТр / ИТр ∙ ИТр
i
, 
где а – недифференцируемая доля базисных затрат, руб./га; 
ЗП, ЗСт, ЗТр – доля базисных затрат на выполнение соответственно по-
левых, стационарных и транспортных работ; 
ИП, ИСт, ИТр – среднереспубликанские индексы затрат соответственно 
на  полевые  механизированные  работы,  стационарные  работы  и  транс-
портные работы по кадастровой оценке земель; 
ИП
i
,  ИСт
i
,  ИТр
i
  –  индексы  затрат  на  полевые,  стационарные  и  транс-
портные работы на оцениваемых участках по кадастровой оценке земель. 
Для  расчета  «реализованного»  рентного  дохода  в  качестве  кадастро-
вых цен применяются фактические средние цены реализации продукции 
на момент денежной оценки. 
На  основании  величин  рентного  дохода  по  сельскохозяйственным 
культурам  определяется  средний  рентный  доход  по  пахотным  землям 
исходя из средней структуры посевных площадей. 
Нормативная цена  земли  определяется  методом капитализации  рент-
ного дохода по формуле 
НЦЗ
i
 = (РД
оi
 ∙ СК) П
i
, 
где НЦЗ
i
 – денежная оценка объекта, руб.; 
РД
оi
 – общий рентный доход с 1 га оцениваемого объекта, руб.; 
СК – срок капитализации рентного дохода; 
П
i
 – площадь оцениваемого объекта, га. 
Во избежание получения отрицательной или нулевой цены земли для 
денежной оценки принимается общий рентный доход в размере не менее 
абсолютной земельной ренты, включенной в кадастровую цену и  умно-
женной на показатель урожайности на оцениваемом объекте. 
Наиболее  проблематично  при  денежной  оценке  земель  определение 
срока  капитализации  рентного  дохода.  В  мировой  практике  сложились 
два основных варианта. По первому за срок капитализации рентного до-
хода  принимается  продолжительность  активной  жизни  арендатора, 
обычно  этот  период  составляет  20  лет.  Таким  образом,  цена  земли  по 
первому варианту определяется как ожидаемый суммарный рентный до-

76 
 
ход (сумма рент) за ряд лет. 
По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обеспе-
чивающий  получение  годового  дохода  в  размере  земельной  ренты  при 
сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам или 
эффективности  приложения  капитала  в  отрасли.  В  странах  Запада  эти 
показатели составляют применительно к сельскому хозяйству 3 % годо-
вых (срок капитализации – 33 года (100 % : 3 %)). Применительно к со-
временным  условиям  Республики  Беларусь,  когда  ставки  ссудного  про-
цента складываются в значительной степени под влиянием инфляции, их 
можно  принять  на  уровне  не  ниже  8  %  (12,5  лет  –  срок  капитализации 
рентного дохода). 
В расчетные цены земель вводятся поправки, учитывающие местопо-
ложение оцениваемых объектов в республиканской системе социальной 
инфраструктуры, загрязнение земель радионуклидами и другими загряз-
нителями. Так, при уровне загрязнения 5–10 Ku/км
2
 по цезию–137 в со-
четании с уровнем загрязнения 0,5–1,0 Ku/км
2
 по стронцию–90 денежная 
оценка земли снижается на 30 %. Диапазон изменения цены в зависимо-
сти от технологических условий может достигать величины, эквивалент-
ной изменению плодородия в 16 баллов. Изменение удаленности от 1 до 
10  км  эквивалентно  изменению  плодородия  в  6  баллов.  Цена  земли  су-
щественно зависит от кадастровой оценки (табл. 3) 
Цены земли определяются и записываются в белорусских рублях или 
в  условных  единицах,  эквивалентных  доллару  США  по  курсу  Нацио-
нального банка. 
 
Таблица 3.  
Зависимость цены 1 га пашни от качества почв (в баллах) 
при среднереспубликанских условиях  
и различных сроках капитализации (Т), у. е. 
Т 
20  
25 
30 
35 
40 
45 
50 
55 
65 
75  
33 года 
203 
911 
1690 
2442 
3175 
3925 
4686 
5400 
6918 
8402 
20 лет 
123 
572 
1024 
1441 
1924 
2379 
2840 
3273 
4193 
5092 
 
Результаты  кадастровой  оценки  земель  оформляются  в  виде  таб-
личных и картографических материалов и пояснительного текста. В таб-
лицы  включаются  те  показатели  характеристики  и  оценки  рабочих 
участков, которые могут использоваться в качестве нормативной основы 
для дифференциации ставок земельного налога и решения практических 
задач организации и управления производством. В пояснительной запис-
ке  даются  краткая  характеристика  использованных  при  оценке  земель 

77 
 
материалов,  пояснения  по  содержанию  итоговых  таблиц  и  общие  реко-
мендации по практическому использованию показателей оценки. 
В перечень картографических материалов входят план (схема) разме-
щения  рабочих  участков,  картограмма  почвенно-экологической  бонити-
ровки и картограмма кадастровой оценки рабочих участков. 
После  завершения  работ  во  всех  хозяйствах  республики  готовятся 
сводные  материалы  оценки  в  разрезе  землепользований  хозяйств,  райо-
нов и областей, которые согласовываются, утверждаются Комземом, ти-
ражируются  и  направляются  заинтересованным  лицам  и  организациям 
для применения. 
Универсальная система устойчивых во времени показателей поучаст-
ковой  кадастровой  оценки  земель  является  фундаментальной  основой 
для  решения  в  автоматическом  режиме  комплекса  прикладных  задач  в 
сфере  земельных  отношений,  управления  земельными  ресурсами,  орга-
низации,  планирования  и  управления  сельскохозяйственным  производ-
ством. 
Организационно  работа  построена  следующим  образом.  В  информа-
ционном  центре  земельно-кадастровых  данных  и  мониторинга  земель 
(ИЦЗем), функционирующем при Комземе, создан банк данных поучаст-
ковой  кадастровой  оценки  земель  сельскохозяйственных  предприятий 
республики и систематически выполняются работы по поддержанию по-
казателей  оценки  на  должном  уровне  достоверности  и  нормального 
функционирования базы данных оценки земель. 
С  участием  научно-исследовательских  учреждений  и  органов  управ-
ления определяется перечень прикладных задач, решаемых с применени-
ем показателей кадастровой оценки земель. ИЦЗем с установленной пе-
риодичностью  или  по  специальным  заказам  производит  необходимые 
расчеты, результаты  которых представляет  заинтересованным организа-
циям для использования. 
В  числе  задач,  решаемых  на  основе  материалов  кадастровой  оценки 
земель, важнейшими являются: энергетическая оценка земель, определе-
ние  ставок  земельного  налога,  оптимизация  размещения  посевов  сель-
скохозяйственных  культур,  определение  нормативных  затрат  труда  и 
других  ресурсов  на  возделывание  сельскохозяйственных  культур,  обос-
нование совершенствования зональной специализации сельхозпроизвод-
ства и государственной поддержки аграрных товаропроизводителей.  
Основная  задача  денежной  кадастровой  оценки  на  несельскохозяй-
ственных землях заключается в том, чтобы обеспечить рациональное ис-
пользование отведенных земель, установить размеры компенсации за не-
дополучение продукции с отводимых площадей. 

78 
 
При  изменении  целевого  использования  отводимого  участка  необхо-
димо  определить  потери  сельскохозяйственного  производства  вслед-
ствие такого отвода. Здесь за основу берется стоимость освоения новых 
земель  взамен  выбывших  из  оборота,  так  как  площадь  сельскохозяй-
ственных  земель  не  должна  уменьшаться.  Согласно постановлению Со-
вета Министров Республики Беларусь  № 1397 от 8 сентября 1999 г. «О 
возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного произ-
водства»,  стоимость  компенсации  дифференцирована  в  зависимости  от 
гранулометрического состава почв, кислотности, содержания фосфора и 
калия и т. д.  
Денежная  кадастровая  оценка  служит  основой  для  исчисления  зе-
мельного налога и арендной платы за землю. Главными задачами введе-
ния ежегодной платы за землю является обеспечение рационального ис-
пользования и охраны земель экономическими методами, выравнивание 
экономических  условий  производства  на  разных  по  качеству  землях, 
стимулирование предпринимательской деятельности и заинтересованно-
сти в повышении продуктивности сельскохозяйственных земель, обеспе-
чение поступления средств в бюджет местных Советов. 
За  землю,  предоставленную  в  аренду,  арендатор  должен  платить  зе-
мельный  налог  и  дополнительную  арендную  плату  за  пользование  зем-
лей. Эта дополнительная плата, определяемая договором, должна вклю-
чать  затраты  арендодателя  на  управление,  охрану  и  улучшение  каче-
ственного состояния предоставленного в аренду участка.  
В Республике Беларусь принят закон «О платежах за землю», соглас-
но которого целью платы за землю является обеспечение экономически-
ми  методами  рационального  использования,  формирование  средств  на 
землеустройство, повышение качества земель, их охрану, а также соци-
альное развитие села. 
Плата  за  землю  осуществляется  всеми  собственниками,  землевла-
дельцами,  землепользователями  и  арендаторами.  Объектом  налогообло-
жения является земельный участок. Налогом облагаются земли сельско-
хозяйственного  назначения,  населенных  пунктов,  промышленности, 
транспорта,  обороны  и  иного  назначения,  лесного  и  водного  фонда.  На 
землях с содержанием цезия-137 более 5  Kи/км
2
  или  стронция-90  более 
0,5 Kи/км
2
 по земельный налог не взимается. 
Плата  за  землю  взимается  ежегодно  в  формах  земельного  налога  и 
арендной платы. Размер налога на сельскохозяйственные земли опреде-
ляется по данным кадастровой оценки земель, а на другие земли – в раз-
мере установленной ставки за 1 га. 
В  документацию  по  денежной  оценке  земель  входят  базисные  вели-

79 
 
чины дифференциальной ренты, показатели оценки каждого участка и по 
видам земель, картограммы ценности земель, пояснительная записка. 

80 
 
6. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ  ОСОБЕННОСТИ  
ВЕДЕНИЯ  ЗЕМЕЛЬНОГО  КАДАСТРА  
6.1. Земельный  кадастр  в  отдельном  предприятии 
Рациональное использование земель является необходимым условием 
высокого  уровня  производственной  работы  аграрного  предприятия,  но 
правильное  использование  земель  возможно  лишь  при  всестороннем  и 
детальном  изучении  всех  свойств  и  качеств  земли  как  средства  произ-
водства в сельском хозяйстве, т. е. проведения кадастра земель в полном 
объеме.  
В  сельском  хозяйстве  земельно-кадастровые  сведения  необходимы 
прежде всего для планирования развития отраслей производства, опера-
тивного руководства и осуществления запланированных мероприятий по 
землеустройству, мелиорации, введению и освоению севооборотов, вне-
сению удобрений, улучшению луговых земель, освоению новых земель, 
охране  земель,  противоэрозионным  мероприятиям,  для  разработки  си-
стемы ведения хозяйства, анализа результатов хозяйственной деятельно-
сти, планирования и организации производства в целом, его отраслей и 
составных  частей,  планирования  объемов  продажи  сельскохозяйствен-
ной продукции и исчисления величины налога за землю. 
Кадастровые данные о земле используются в хозяйстве в системе опе-
ративно-технического и бухгалтерского учета. Кадастр земель обеспечи-
вает другие виды учета данными о составе и качественном состоянии ви-
дов земель, является исходной базой анализа результатов хозяйственной 
деятельности на земле. 
Земельный кадастр в конкретных хозяйствах выступает как составная 

жүктеу/скачать 1,91 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: