Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3
жүктеу/скачать 1,55 Mb. Pdf көрінісі
|
Jacobs
|
затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести срав+ нительно высокие накладные расходы — высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым. Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать за+ траты на новое строительство способны, как правило, только давно уста+ новившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рес+ тораны с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 199
[ 2 0 0
] II. Условия разнообразия в больших городах постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в но+ вых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата — гораздо ре+ же. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи не+ редко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств — студии, галереи, магазины музы+ кальных инструментов и материалов для художественного творчества, задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибы+ ли, — предпочитают старые здания. Еще важнее, вероятно, то, что сот+ ни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и пуб+ личной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них на+ кладных расходов. Что же касается действительно новых идей любого рода, не+ зависимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счете, то экономика новых зданий с вы+ сокими накладными расходами не предоставляет свободы маневра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользо+ ваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания. В крупных городах даже тем предприятиям, что могут поз+ волить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в не+ посредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с ее обобщенными приманками, чересчур ограниченную эконо+ мически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов. Старые здания могут в конечном счете принести вред райо+ ну или улице только в том случае, когда там нет
обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу
рот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потер+ пел неудачу. По какой+то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое стро+ ительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, что+ бы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув опреде+ ленного уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 200 10. Необходимость в старых зданиях [ 201
] хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново по+ строить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходи+ мых для этого денег*. Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или пере+ страиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда бы+ ли новыми, со временем становятся старыми. Как и в вопросе о смешанных первичных способах исполь+ зования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идет об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями. Время превращает высокие цены помещений для предыду+ щего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсиру+ ет первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости мо+ жет отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вслед+ ствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом. Экономическая необходимость в смеси старых и новых зда+ ний — не причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950+х. Да, разни+ ца между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Де+ прессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах * Упомянутые причины связаны с внутренними, «встроенными» пре+ пятствиями обновлению. Иногда, однако, городские районы непопра+ вимо стареют по другой причине, и эта причина может не иметь ниче+ го общего с их внутренними недо+ статками. Район могут, как бостон+ ский Норт+Энд, дружно занести в «черный список» займодатели. Этот способ обречь участок города на непременное обветшание на+ столько же обычен, насколько де+ структивен. Но пока что мы говорим о факторах, определяющих внутрен+ нюю экономическую способность района генерировать разнообразие и жизнестойкость. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 201 [ 2 0 2
] II. Условия разнообразия в больших городах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и да+ же 200%, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем но+ вые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920+е, и в 1890+е. И они по+прежнему будут необходи+ мы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и бу+ дет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания, испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, еще не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на стро+ ительство лишь подчеркивают необходимость в старых зданиях. Похо+ же, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строи+ тельных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуе+ мого для компенсации затрат на новое строительство. Несколько лет назад, выступая на коференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, бе+ зусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!» Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных ма+ газинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас». Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском раз+ нообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но ни+ как не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, от+ нюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифици+ рованной «серой зоны». Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто+напросто глупца+ ми. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся эко+ номических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой+то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных ма+ Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 202 10. Необходимость в старых зданиях [ 203
] газинчиков — максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой за+ стройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, пла+ новым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключен из+за повсеместно высоких накладных расходов (причем перспективы ухудшала еще и недостаточ+ ность первичной смеси способов использования, приводящая к нерав+ номерному распределению клиентов по времени дня). И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построе+ ны*, вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращать+ ся в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей. Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людско+ го и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайве+ сант+Тауне в Нью+Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торго+ вое «лицо» Стайвесант+Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т.п.). То есть 22% фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только 11, или 7%. На самом деле разница еще больше, потому что пус+ тые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7%. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы — та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей — жители Стайвесант+Тауна, которым приходится, что+ бы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зре+ ния возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пус+ тые фасады Стайвесант+Тауна. * Как правило, на той стадии, ког+ да приходится столкнуться с экономи+ ческой реальностью в виде арендной платы, они исключаются из проектов или их сооружение откладывается на неопределенное время. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 203 [ 2 0 4
] II. Условия разнообразия в больших городах Коммерция на городских участках, застроенных зданиями одного возраста, иногда пользуется в наши дни защитой от угрозы со сто+ роны более эффективных и быстрее реагирующих конкурентов. Эта защита, которая является не больше и не меньше, чем коммерческой мо+ нополией, считается в градостроительных кругах весьма «прогрессив+ ным» делом. Например, проект реконструкции филадельфийского Со+ сайети+Хилла предусматривает использование методов зонирования по всему району для недопущения конкуренции с торговыми центрами, ко+ торые будет возводить его застройщик. Градостроители разработали также «пищевой проект» для района, согласно которому рестораны в нем имеет право открывать только одна ресторанная сеть. Больше ник+ то со своей едой сюда не суйся! Перестраиваемый чикагский район Гайд+ парк+Кенвуд предоставляет монополию почти на всю торговлю торгово+ му центру пригородного типа, находящемуся в собственности главного застройщика. В огромном реконструируемом Юго+западном районе Ва+ шингтона главный застройщик также, судя по всему, искореняет любую конкуренцию с собой. Первоначальный проект предусматривал цент+ ральный торговый центр пригородного типа плюс некоторое количест+ во наших старых знакомых — разбросанных небольших одиноких про+ довольственных магазинов. Но экономист торгового центра предсказал, что эти магазины могут ухудшить бизнес главного торгового центра, ко+ торому придется нести бремя высоких накладных расходов. Чтобы его защитить, магазины исключили из проекта. Так стандартизованные мо+ нополизированные куски суррогатного города всучиваются нам под ви+ дом «спланированной торговой сети». Монополистическое проектирование может обеспечить та+ ким однородным в возрастном отношении начинаниям, неэффектив+ ным и застойным по самой своей сути, финансовый успех. Но оно неспо+ собно неким мановением волшебной палочки сотворить эквивалент городского разнообразия. Неспособно оно в крупном городе и предло+ жить замену эффективной по природе своей разновозрастной застрой+ ке с большим разбросом накладных расходов. Возраст здания с точки зрения его полезности и привлека+ тельности — чрезвычайно относительное понятие. В полнокровном районе большого города, кажется, нет ничего, что имеющие выбор счи+ тали бы слишком старым для использования — или для замены в конеч+ ном счете чем+то новым. И эта полезность старых строений связана от+ нюдь не только с их архитектурными достоинствами и очарованием. В чикагском районе Бэк+оф+де+Ярдз ни один видавший виды, неприме+ чательный, обветшалый и, казалось бы, отживший свое каркасный дом Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 204 10. Необходимость в старых зданиях [ 205
] не рассматривают как нечто безнадежное, не заслуживающее того, что+ бы вложить в него как сбережения, так и деньги, взятые взаймы. А все потому, что, достигнув успеха, дающего возможность выбора, люди все равно из Бэк+оф+де+Ярдз не уезжают. В Гринвич+Виллидже нет почти ни одного старого здания, которым пренебрегли бы семьи из среднего клас+ са, интересующиеся недорогим вариантом в живущем полной жизнью районе, или люди, которые ищут возможности обогатиться, занимаясь реконструкцией недвижимости. В успешных районах старые здания ма+ ло+помалу «идут в гору». Другая крайность — Майами+Бич, где новизна рассматри+ вается как единственное действенное средство. Там отели, построенные десять лет назад, считают старыми и отвергают в пользу других, поно+ вей. Новизна с ее поверхностным блеском благополучия — весьма ско+ ропортящийся товар. Многим людям и предприятиям в больших городах совер+ шенно не нужны новые здания. В доме, где я пишу эту книгу, помещения на том же этаже занимают: оздоровительный клуб с гимнастическим за+ лом; фирма, зарабатывающая оформлением церквей; клуб, ратующий за реформу Демократической партии; политический клуб Либеральной партии; музыкальное общество; ассоциация аккордеонистов; пенсио+ нер, торгующий по почте парагвайским чаем мате; человек, торгующий бумагой и по совместительству занимающийся отправкой мате; стома+ тологическая лаборатория; студия, где учат рисовать акварелью; и мас+ терская бижутерии. В числе выехавших незадолго до того, как я здесь поселилась, были человек, дававший напрокат смокинги, местное отде+ ление профсоюза и гаитянская танцевальная труппа. В новом здании та+ ким, как мы, не нашлось бы места. И последнее, чего мы хотим, — это новое здание*. Чего мы хотим, как и множество нам подобных, — это старое здание в полнокровном районе, который иные из нас помогут сде+ лать еще полнокровнее. Новое жилое строительство в больших городах также нель+ зя считать бесспорным благом. Ему сопутствуют многие минусы, и цена различных плюсов и минусов для разных людей будет разная. Некото+ рые, к примеру, предпочитают бо´льшую плошадь за те же деньги (или такую же площадь за меньшие деньги) обеденному уголку на кухне, пред+ назначенному для лилипутов. Некоторым хочется, чтобы сквозь стену * Нет, самое последнее, чего мы хо+ тим, — это некое патерналистское рассмотрение вопроса о том, доста+ точно ли мы покладисты, чтобы пус+ тить нас в субсидируемые чертоги утопического города+мечты. Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 205
[ 2 0 6
] II. Условия разнообразия в больших городах не было слышно соседей. Этот плюс обеспечивают многие старые здания, но отнюдь не новые квартиры, будь то в государственном жилом масси+ ве, где платят по 14 долларов за комнату в месяц, или в роскошном доме с месячной квартплатой в 95 долларов за комнату*. Часть платы за улуч+ шение жилищных условий некоторые охотней внесли бы собственным трудом и изобретательностью; люди при этом иной раз хотят сами ре+ шать, какие улучшения им нужны, а какие нет, вместо того чтобы им улучшали все без разбора и исключительно за деньги. В трущобах, соб+ ственными усилиями выходящих из трущобного состояния, где люди остаются, потому что сами так решили, легко увидеть, сколь многие обычные граждане разбираются в том, как с помощью цвета, света и ме+ бели превратить глухие или мрачные помещения в приятные и полезные комнаты, слыхали о кондиционировании воздуха в спальнях и об элект+ рических оконных вентиляторах, умеют ликвидировать ненесущие пере+ городки и даже превратить две маленькие квартиры в одну. Возрастная неоднородность застройки, создающая большой диапазон вкусов и стои+ мости жизни, очень важна как для разнообразия населения и уменьше+ ния его текучести, так и для разнообразия коммерческих предприятий. В числе самых интересных, самых приятных зрелищ на ули+ цах больших городов — проявления людской изобретательности, приспо+ сабливающей старые помещения к новым способам использования. Гос+ тиная таунхауса, превращенная в демонстрационную комнату мастера; конюшня, превращенная в жилой дом; полуподвал, превращенный в им+ мигрантский клуб; гараж или пивоваренный цех, превращенный в театр; салон красоты, превращенный в первый этаж дуплекса (двухквартирно+ го дома); склад, превращенный в фабрику китайской пищи; школа тан+ цев, превращенная в типографию; обувная мастерская, превращенная в церковь с любовно расписанными окнами («витражами для бедных»); мясной магазин, превращенный в ресторан… Все это — разновидности точечных перемен, которые постоянно происходят в городских районах, живущих полной жизнью и чутко отзывающихся на потребности людей. Рассмотрим историю одного неприбыльного места в Луис+ вилле, где недавно, после реконструкции, проведенной городской ассо+ циацией искусств, возникли театр, комната для музыкальных занятий, * «Милый, ты уверен, что эта газо+ вая плита — одна из 51 волнующей причины, по которой мы поселились в Вашингтон+сквер+Виллидж?» — спрашивает жена в карикатуре, напе+ чатанной протестующей группой жильцов дорогого нового нью+йорк+ ского жилого массива. «Повтори чуть погромче, дорогая, — отзывается муж. — Наш сосед только что спустил воду в уборной». Jacobs.qxd 05.03.2011 14:45 Page 206
10. Необходимость в старых зданиях [ 207
] картинная галерея, библиотека, бар и ресторан. Первоначально здесь был фешенебельный атлетический клуб, затем школа, затем коровник молочной фермы, затем школа верховой езды, затем пансион для деву+ шек со школой танцев, затем опять атлетический клуб, затем мастерская художника, затем опять школа, затем кузница, затем фабрика, затем склад; наконец, сейчас здесь процветающий центр искусств. Кто мог предвидеть или заранее обеспечить всем необходимым подобную вере+ ницу людских надежд и планов? Только человек, лишенный воображе+ ния, счел бы себя на это способным; только излишне самонадеянный че+ ловек захотел бы взять такое на себя. Лишь очень большой педант мог бы назвать эту бесконеч+ ную череду перемен и перемещений в среде старых городских зданий кус+ тарщиной. Правильнее было бы сказать, что в удачном месте была обна+ ружена некая обобщенная форма, оболочка, которой находили то или иное применение. Она позволила существовать тому, что без нее, воз+ можно, не родилось бы на свет. Жалкая кустарщина возникает там, где городское разнооб+ разие объявляется вне закона. Около обширного, рассчитанного на лю+ дей со средним уровнем доходов жилого массива Паркчестер в нью+ йоркском Бронксе, где стандартизованная, шаблонная торговля (со своей долей пустых фасадов) защищена от несанкционированной кон+ куренции и от каких+либо вторжений внутрь массива, сбилось в непри+ глядную кучу то, что не допущено в Паркчестер, но необходимо его жи+ телям. Свернешь за угол на границе массива — и увидишь, как уродливо сгрудилось на клочке выщербленного асфальта, оставшемся от бензо+ заправки, то явно нужное людям, чему, однако, не нашлось в массиве места: срочные займы, музыкальные инструменты, обмен фотоаппара+ тов, китайский ресторан, одежда, поступающая нестандартными парти+ жүктеу/скачать 1,55 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|