Боба, Джимми, Неда и Мэри. Эта книга написана и для них тоже. Jacobs qxd 05. 03. 2011 14: 45 Page 3

[

2 0 8

]

II. Условия разнообразия в больших городах

ви в Луисвилле. «Когда рынок только начал привлекать покупателей,

арендная плата была очень низкой. — пишет он. — Для магазина пло+

щадью двадцать на сорок футов — от 25 до 50 долларов в месяц. Но сейчас

плата уже составляет примерно 75 долларов». Многие предприятия

в крупных городах, становящиеся их важным экономическим достояни+

ем, вначале малы и бедны, но со временем набираются сил и оказывают+

ся способны осуществить реконструкцию здания или новое строитель+

ство. Но этого процесса не было бы без не слишком доходного, но удачно

выбранного места, где бизнес зарождается.

Зоны, где необходимо культивировать более богатые смеси

первичного разнообразия, во многом должны будут зависеть от старых

зданий, особенно в начале сознательных усилий по развитию разнооб+

разия. Если, к примеру, нью+йоркский Бруклин когда+либо сможет соз+

дать внутри себя такое разнообразие, в каком он нуждается, чтобы стать

поистине привлекательным и полнокровным, это произойдет благода+

ря тому, что он извлечет максимум экономических выгод из соединения

жилья и работы. Без этих первичных комбинаций в эффективных и кон+

центрированных пропорциях Бруклин вряд ли сможет начать реализо+

вывать свои возможности в плане вторичного разнообразия.

Бруклин не может успешно конкурировать с пригородами

за крупные и известные производства, ищущие новое место. По крайней

мере не может в настоящее время, и, безусловно, ему не следует даже пы+

таться обыграть пригороды в 

их игру и на их условиях. У Бруклина — со+

всем другие плюсы. Если Бруклин хочет извлечь максимум из первич+

ных смесей жилья и работы, он должен положиться главным образом на

зарождение новых предприятий изнутри и на удержание их в течение

как можно более долгого времени. Пока он их имеет, ему следует соче+

тать их с достаточно высокой плотностью местного населения и обеспе+

чивать малый размер кварталов, чтобы извлекать пользу из присутствия

большого числа жителей. Чем лучше ему будет это удаваться, тем успеш+

нее он сможет удерживать внутри себя рабочие места.

Но для инкубации предприятий и рабочих мест Бруклину

нужны старые здания, нужны для выполнения именно тех задач, что они

уже выполняют. Ибо Бруклин уже сейчас — отличный инкубатор. Каждый

год больше производственных предприятий перебирается из Бруклина

в другие места, чем переезжает в Бруклин. Однако количество бруклин+

ских фабрик неуклонно растет. Исследование, которое выполнили три сту+

дента бруклинского института Пратта*, хорошо объясняет этот парадокс:

*

Стюарт Коэн, Стэнли Коган

и Фрэнк Марселлино.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 208

10. Необходимость в старых зданиях

[ 209

]

Секрет в том, что Бруклин — промышленный инкубатор. Мелкие

предприятия возникают здесь постоянно. Скажем, пара механи+

ков, устав от работы на кого+то другого, может начать в гараже

свое собственное дело. У них получается, они идут в гору; вскоре

им становится тесно в гараже и они перебираются на арендован+

ный верхний этаж; еще через некоторое время они покупают себе

здание. Миновав и эту стадию и встав перед необходимостью что+

то для себя построить, они скорее всего переедут в Куинс, Нассау

или Нью+Джерси. Но за это время собственное дело начнут еще

двадцать, пятьдесят или сто им подобных.

Почему они переезжают, когда становится необходимо стро+

иться? Во+первых, Бруклин имеет слишком мало привлекательных для

них свойств помимо тех, в которых нуждается новое малое предприятие:

в нем недостаточно старых зданий, нет широкого местного выбора мате+

риалов, оборудования и вспомогательных услуг, необходимых для рабо+

ты. Во+вторых, для трудовых нужд там ничего или почти ничего не было

сделано властями: при том, что на автомагистрали, забитые легковыми

автомобилями, мчащимися в город и из города, были истрачены огром+

ные суммы, ничего сравнимого в плане заботы или денег не было уделе+

но скоростным дорогам для грузового транспорта промышленников, ис+

пользующих городские старые здания, доки и железные дороги*.

Подобно большинству городских районов, находящихся

в упадке, Бруклин имеет больше старых зданий, чем ему нужно. Иначе

говоря, многим его участкам долгое время не хватало постепенного

прибавления новых зданий. Но если Бруклин когда+либо сумеет исполь+

зовать присущие ему плюсы и преимущества (а успешное городское

*

Стоимость земли, которую при+

выкли считать важным фактором,

препятствующим в наши дни новому

строительству в крупных городах для

расширения бизнеса, неуклонно сни+

жалась по отношению к затратам на

строительство и к почти всем прочим

затратам. Например, когда компа+

ния Time, Inc. решила построить

новое здание на сравнительно доро+

гом участке около центра Манхэтте+

на вместо гораздо более дешевого

участка ближе к краю, в обоснование

этого решения было приведено мно+

жество причин, в том числе тот факт,

что одни лишь деловые поездки слу+

жащих на такси из неудобного места

обойдутся за год в более крупную

сумму, чем разница в текущих рас+

ходах на землю! Стивен Томпсон

из журнала Architectural Forum вы+

сказал (неопубликованное) наблю+

дение, что субсидии на плановую

реконструкцию часто опускают стои+

мость городской земли до уровня ни+

же стоимости ковровых покрытий

в зданиях. Чтобы земля стоила доро+

же ковровых покрытий, город дол+

жен быть 

городом, а не машиной 

и не пустыней.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 209

[

2 1 0

]

II. Условия разнообразия в больших городах

строительство только так и может происходить), то многие из его ста+

рых зданий, хорошо рассредоточенных, сыграют в этом процессе суще+

ственную роль. Улучшения должны наступать благодаря созданию тех

условий генерации разнообразия, которых недоставало, а не за счет лик+

видации старых зданий на огромных участках.

Мы видим вокруг себя много примеров упадочных городских участков,

застраивавшихся сразу и целиком, в том числе в те времена, когда о пла+

новом строительстве и не помышляли. Часто такие участки начинали

как фешенебельные районы; иногда их заселяли солидные представи+

тели среднего класса. В каждом крупном городе есть такие физически

однородные зоны.

В том, что касается генерации разнообразия, обычно имен+

но такие зоны испытывали все возможные виды проблем. Мы не можем

возлагать вину за их быстрое увядание и раннюю стагнацию исключи+

тельно на их самый очевидный изъян — на одновременность застройки.

Тем не менее это одна из проблем таких районов, и, к сожалению, она по+

рой дает себя знать и много лет спустя, когда здания давно состарились.

Когда подобный участок города только застроен, он с само+

го начала не предоставляет городскому разнообразию никаких возмож+

ностей. Скука, обусловленная этой и другими причинами, очень рано

ставит на нем печать. Он делается местом, откуда хочется уехать. К то+

му времени, как здания становятся по+настоящему старыми, у них оста+

ется единственное полезное городское качество — низкая стоимость, ко+

торой как таковой недостаточно.

Участки, застроенные в одно время, с годами, как правило,

мало меняются физически, и те небольшие перемены, что происходят,

это перемены к худшему: постепенное ветшание, отдельные захудалые,

случайно возникающие тут и там новые способы использования. Люди

смотрят на эти немногие беспорядочные перемены и видят в них при+

знак, а порой и причину неких коренных ухудшений. Упадку — бой! Лю+

дям жаль, что округа изменилась. Физически, однако, она изменилась

чрезвычайно мало. Что изменилось — это ощущения, которые она вы+

зывает. Округа проявляет странную неспособность модернизироваться,

делаться живее, ремонтировать себя там, где нужно, привлекать внима+

ние нового поколения. Она мертва. Фактически она была мертва с само+

го рождения, но это мало кто замечал, пока труп не начал смердеть.

В конце концов, когда бесполезность призывов засучить ру+

кава, заняться ремонтом и дать упадку бой становится ясна, принимает+

ся решение снести все подчистую и начать новый цикл. Некоторые ста+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 210

рые дома, возможно, и оставят, если их удастся «обновить» до такой сте+

пени, что они превратятся в экономические эквиваленты новых зданий.

Выкладывается новый труп. Он еще не смердит, но жизни в нем не боль+

ше, чем в старом: он точно так же неспособен к постоянной подгонке,

приспособлению, перестановке, из чего, собственно, жизнь и состоит.

Повторять этот унылый, обреченный цикл нет никаких при+

чин. Нужно исследовать участок, посмотреть, какие из остальных трех

условий генерации разнообразия на нем отсутствуют, и затем постарать+

ся, насколько возможно, создать недостающие условия. Некоторые из

старых зданий тогда придется снести: надо будет прокладывать допол+

нительные улицы, повышать концентрацию людей, находить места для

новых первичных способов использования, общественных и частных. Но

немалая доля старых зданий должна будет остаться, и, оставшись, они

будут играть более важную роль, чем служить напоминаниями о былом

упадке и неудачах. Они дадут пристанище многим необходимым райо+

ну средне+, мало+ и неприбыльным элементам городского разнообразия.

Экономическая ценность новых зданий в крупных городах заменима.

Она заменима посредством вложения новых сумм в строительство. Но

экономическая ценность старых зданий не заменима по нашей воле. Ее

творит время. Экономическое условие разнообразия, которое они созда+

ют, полнокровный городской район может только унаследовать и затем

сохранить и поддержать на протяжении лет.

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 211

[

2 1 2

]

II. Условия разнообразия в больших городах

11

Необходимость 

в концентрации

Условие 4. 

Району необходима достаточно высокая кон

центрация людей, по каким бы причинам они в нем ни находились. В том

числе — высокая концентрация людей, живущих в данном районе.

На протяжении веков, вероятно, все, кто размышлял о крупных городах,

замечали некую связь между концентрацией людей и спектром услуг

и возможностей. Сэмюэл Джонсон, к примеру, обратил на это внимание

еще в 1785 году, когда сказал Босуэллу: «Редко разбросанные люди мно+

гого лишены, и как они ни стараются, у них плохо получается <…>

Удобство возникает благодаря концентрации».

Наблюдатели то и дело заново открывают эту связь в раз+

ные времена и в разных местах. Так, в 1959 году Джон Дентон, профес+

сор бизнеса из университета Аризоны, изучив американские пригороды

и британские «города+спутники», пришел к заключению, что подобные

места для сохранения своих культурных возможностей должны обеспе+

чивать своим жителям легкий доступ в ближайшие крупные города.

«В основе его выводов, — пишет New York Times, — лежит мысль о том,

что при недостаточной плотности населения невозможно поддержи+

вать культурные учреждения. Мистер Дентон <…> сказал, что децен+

трализация создает такое разреженное распределение людей, что

единственный экономически эффективный вид спроса, какой может

существовать в пригородах, — это спрос со стороны большинства. До+

ступны при этом, заметил он, только те товары и культурные возмож+

ности, каких требует большинство».

И Джонсон, и профессор Дентон говорили об экономиче+

ских эффектах, порождаемых большой совокупностью людей, но не

такой совокупностью, которая вяло и неопределенно складывается из

разреженных составных частей. Главное, на что они обращали внима+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 212

11. Необходимость в концентрации

[ 213

]

ние, — это огромная роль концентрации. Они сравнивали происходя+

щее в условиях высокой и низкой плотности населения.

Связь между людской концентрацией (или плотностью)

и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо ви+

дят и понимают, когда речь идет о деловых центрах городов. Каждому

понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества лю+

дей и что, не будь этого, о даунтауне в каком+либо значимом смысле —

и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — го+

ворить бы не приходилось.

Но на подобную связь между концентрацией и разнообра+

зием очень редко обращают внимание, когда речь идет о территориях,

используемых прежде всего для жилья. А ведь жилье образует главную

часть большинства городских районов. Кроме того, жители района

обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки,

предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жите+

лей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там,

где они предъявляют на все это спрос.

Разумеется, жилые здания района (как и любые другие фор+

мы использования земли) должны дополняться иными первичными спо+

собами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределе+

ны по времени дня (об экономических причинах этой необходимости

шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развле+

чения и т.д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны

быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Ес+

ли они просто занимают место и включают в себя малое число людей,

они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию

района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.

То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого

фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать зем+

лю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой

стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить

в многоквартирных домах с лифтами или в каких+либо других зданиях

того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разно+

образие, напав на него с другой стороны.

Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для

большинства районов крупных городов и их будущего развития, и ее при

этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что

я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.

В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной тео+

рии жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 213

[

2 1 4

]

II. Условия разнообразия в больших городах

дурной репутацией. Считается, что она ведет ко всевозможным трудно+

стям и неудачам.

Но по крайней мере в наших американских городах этой

предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами

или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем мо+

жет убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города.

Вот несколько примеров.

В Сан+Франциско участок, отличающийся самой высокой

плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициен+

том покрытия жилыми зданиями отведенной под жилье земли (coverage

of residential land with buildings), — это Норт+Бич+Телеграф+Хилл. Это по+

пулярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой

войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния.

С другой стороны, главная трущобная проблема Сан+Франциско — это

так называемый Уэстерн+Аддишн, район, который неуклонно катился

вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн+

Аддишн (который первое время после застройки считался престижным

местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт+Бич+

Телеграф+Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все еще фешенебельных

Рашн+Хилле и Ноб+Хилле.

В Филадельфии окрестности Риттенхаус+cквер — единствен+

ный район, который своими силами реконструирует и благоустраивает

пограничные с ним участки, и единственная зона «внутреннего города»,

не предназначенная к реконструкции или расчистке. При этом здесь са+

мая высокая в Филадельфии плотность жилых единиц. А в трущобах се+

верной Филадельфии, где социальные проблемы — одни из самых тяже+

лых в городе, средняя плотность жилых единиц вдвое меньше, чем около

Риттенхаус+cквер. На обширных территориях в Филадельфии, где царят

упадок и социальные беспорядки, плотность жилых единиц еще меньше.

В нью+йоркском Бруклине наибольшим восхищением и по+

пулярностью пользуется хорошо развивающийся участок, называемый

Бруклин+Хайтс; по плотности жилых единиц он намного превосходит ос+

тальной Бруклин. На огромных упадочных и загнивающих бруклинских

«серых» территориях плотность составляет половину или меньше от

плотности в Бруклин+Хайтс.

На Манхэттене в самой фешенебельной части Cреднего Ист+

сайда и в самой фешенебельной части Гринвич+Виллиджа плотность

жилых единиц находится на таком же высоком уровне, как посреди

Бруклин+Хайтс. Но можно заметить одно интересное различие. На Ман+

хэттене вокруг этих фешенебельных участков расположены очень попу+

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 214

11. Необходимость в концентрации

[ 215

]

лярные зоны, характеризующиеся большой жизненной энергией и раз+

нообразием. Плотность жилых единиц в этих популярных зонах, окружа+

ющих ядро, растет. В Бруклин+Хайтс, напротив, фешенебельный участок

окружен территориями, где плотность жилых единиц падает; жизненная

энергия и популярность там тоже уменьшаются.

В Бостоне, как я уже писала во введении к этой книге, Норт+

Энд вывел себя из трущобного состояния и сейчас является одним из са+

мых здоровых участков. При этом по плотности жилых единиц он намно+

го превосходит остальной Бостон. А в бостонском районе Роксбери,

который неуклонно катился вниз на протяжении поколения, плотность

жилых единиц примерно в десять раз меньше, чем в Норт+Энде*.

*

Вот цифры плотности для этих

случаев. Ниже приводится количество

жилых единиц на акр чистой площа+

ди, отведенной под жилье (net acre

of residential land). Если даны две

цифры, то они отражают диапазон,

в котором находится средняя величи+

на или средние величины для рас+

сматриваемого места (именно так по+

добные данные часто приводятся

в таблицах или на картах). В Сан+

Франциско: Норт+Бич+Телеграф+Хилл,

80–140

; примерно то же самое в Рашн+

Хилле и Ноб+Хилле, но в Норт+Бич+Те+

леграф+Хилле жилые строения покры+

вают бо´льшую долю земли;

Уэстерн+Аддишн, 55–60. В Филадель+

фии: Риттенхаус+cквер, 80–100;

трущобы северной Филадельфии,

примерно 40; упадочные участки

с ленточной застройкой, как правило,

30–45

. В Бруклине: Бруклин+Хайтс,

125–174

посередине и 75–124 на боль+

шей части остальных территорий; за

пределами Бруклин+Хайтс падение до

45–74

; как примеры проблемных или

упадочных бруклинских участков —

Бедфорд+Стайвесант, 75–124 на поло+

вине территории и 45–74 на другой

половине; Ред+Хук, на большей части

45–74

; некоторые упадочные бруклин+

ские участки, всего лишь 15–24. На

Манхэттене: наиболее фешенебель+

ная часть Центрального Истсайда,

125–174

, в том числе в Йорквилле

175–254

; в Гринвич+Виллидже наибо+

лее фешенебельная часть, 124–174, на

большей части остальных территорий

175–254

, а на участке, где живет ста+

бильная, старая, не вышедшая из тру+

щобного состояния итальянская об+

щина, более 255. В Бостоне: Норт+Энд,

275

; Роксбери, 21–40.

Бостонские и нью+йоркские

цифры взяты из таблиц и сводок, со+

ставленных градостроительными

комиссиями; сан+францисские и фи+

ладельфийские — из оценок, сделан+

ных проектировщиками или застрой+

щиками.

Хотя во всех крупных городах

разработка проектов новой застройки

сопровождается фетишизацией ме+

лочного анализа плотности, точных

данных о плотности в районах, за+

страивавшихся не по единому плану,

на удивление мало. (Один начальник

градостроительной группы сказал

мне, что не видит причин собирать

такие сведения, помимо необходи+

мости оценить число переселяемых

лиц в случае сплошного сноса!) Ни

в одном городе, насколько я знаю, не

изучали локальных изменений плот+

ности от здания к зданию внутри

усредненной картины плотности на

успешных и популярных участках.

«Когда речь идет о таких районах,

очень трудно делать обобщения»,

пожаловался один градостроитель,

Jacobs.qxd  05.03.2011  14:45  Page 215

[

2 1 6

]

II. Условия разнообразия в больших городах

Перенаселенные трущобы из градостроительной литерату+

ры — это кишащие людьми территории с высокой плотностью жилых

единиц. «Перенаселенные» трущобы из американской реальности — это

жүктеу/скачать 1,55 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: