Меншік Құқығы(47)

4. Қазақстандағы жер нарығының жағдайы мен даму тенденциялары.

Ауылдық және қалалық тұрғындары Қазақстанның меншігіне жер учаскелері бақтар, бау-бақша, тұрғын үй салу, кеңейту, жеке қосалқы шаруашылықтар мен шаруа (фермерлік) қожалықтары. Қайта ұйымдастыру жүргізілді, колхоздардың, совхоздардың және олардың жер пайдалануды пайда болған жаңа нысандары агроқұрылымдар, 2,3 миллион ауыл тұрғындары болды меншік иелері жер үлестері мен распорядились олар. Қалыптастырылды айтарлықтай қабаты шаруа (фермер) қожалықтары (120 мың қожалық), қарамағына берілді, шамамен 30 млн. га жерді. Аудандарда пайдаланылмайтын жерлердің есебінен құрылды спецземфонд үшін жерді қайта бөлу астам алаңда 11,2 млн. га. жер пайдалануға мемлекеттік емес заңды тұлғалардың (шаруашылық серіктестіктері және АҚ-ауыл шаруашылығы өндірістік кооперативтер, жеке шаруашылықтар) берілген аса 60,0 млн. гектар немесе 65,4% барлық ауыл шаруашылық алқаптары.

Сонымен қатар аграрлық секторда емес, шешілді, бірқатар міндеттерді: меншік иелері жер үлестері алмады толық жүзеге асыруға құқығы олардың өкімі бойынша, 01.01.2005 жылғы, олардың пайдаланылмаған үлесі ауысады райспецземфонды өту; жерді тиімді шаруашылық жүргізуші субъектілерге жүзеге асырылады баяу емес құрылып, пәрменді жүйесі, ипотекалық несиелендіру, баяу қалыптасады жер нарығы және оның инфрақұрылымы. Қарамастан жүргізілді ауқымды өзгерістер жер қатынастары, бір бөлігі жер қорының көшті мемлекеттік емес субъектілерге енгізілген жеке меншікке ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді және жер санаттары, қазақстанда қалыптасты толыққанды жер нарығы және нарықтық айналымға жер, шешілмеген бірқатар маңызды міндеттер: жаңа агроқұрылымдар қамтамасыз ете алмады тиімді пайдалану, ауыл шаруашылығы жерлерін, жер нарығын дамыту және көшу жерді тиімді шаруашылық жүргізуші субъектілерге жүзеге асырылады баяу, қалыптасқан, пәрменді жүйесі, ипотекалық кредит беру.

Жер заңнамасын жетілдіру бағытталуы тиіс бекітуді және қорғауды жерге меншік құқықтарын ынталандыру нарығын дамыту, жерді кепілге беруді ипотекалық несиелендіру жерді және жер пайдалану құқығын қалыптастыру кепілдіктер жүйесін жүргізу үшін мұндай операцияларды қамтамасыз ету, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді және олармен жасалатын мәмілелерді, нығайту және дамыту, жалға берілетін жер қатынастары, кіріспе нарықтық айналымға жерді жеке меншікке ауыл шаруашылығы мақсатындағы және дамыту, ең жер нарығын және оның инфрақұрылымын. Қазақстанда шараларды, шектеу және реттеуші айналымға ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді қолданылады жеткіліксіз. Бұл түсіндіруге болады ниетін міндетті түрде іске қосуға жер нарығы. ҚР Жер кодексінің 2003 жылғы бар кейбір шектейтін ережелер — бұл сату тыйым салынған жер учаскелері шетел азаматтарына жерді алып қою жағдайларында емес, мақсатты және дұрыс пайдаланудың, сондай-ақ жеткіліксіз негізделген, біздің ойымызша, өйткені жасалған Агенттігі ҚР жер ресурстарын басқару жөніндегі ұсыныстары негізінде аудандық және облыстық әкімдіктер белгіленген ҚР Үкіметінің әкімшілік аудандары бойынша шекті мөлшері жер учаскелерін беру кезінде жеке және заңды тұлғаларға шаруа (фермер) қожалықтары және басқа шаруашылық жүргізу нысандары. ҚР-да әлі арнайы заңнамалық айналымын реттеу, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді қорғауға бағытталған және қорғауды, ауыл шаруашылық жерді пайдалану, құру және қорғауды, оңтайлы жер пайдалану аграрлық шаруашылық нысандарын құру, экономикалық ынталандырудың шоғырландыру үшін жерді біз тиімді жұмыс істейтін жер пайдаланушылардың, болдырмау шамадан тыс ұсату және құру ұсақ жер пайдаланушылардың бір жағынан және жаңа латифундий екінші жағынан.

Жерді бағалау түрінде анықтау нормативтік бағалар (базалық ставкаларын) және жер салық салу негізінде бағалау тудырып, сынға мамандары тарапынан да негізделген деректер ескірген және жаңартылған, сондықтан, әзірлеу және қолдану кадастрлық бағалау мен аймақтарға бөлу, ауыл шаруашылық жерлерді негізінде жаңа әдістемелік тәсілдерді (нақты аймақтарға бөлу негізінде жердің жер-бағалық аудандастыру және жаңартылған ақпараттық базасы, яғни, жаңа піскен деректер бойынша ауыл шаруашылығы дақылдарының өнімділігін, нарықтық бағаның жалпы өнімінің шығындары мен оны өндіру)

2. Жер учаскелерін бағалаудың қажеттілігі мен негізгі мақсаттары.

1. Жер учаскелері бағалау объектісі ретінде

1. Жерге меншік құқығының түсінігі және түрлері. Меншік кұқығы тікелей заңнан туындайтын бастапқы субъективтік құқықтың бірі болып табылады. Меншік кұқығы иесіне өзіне тиесілі мүлік-жер учаскесіне экономикалық тұрғыдан билік етуді бекітіп береді. Бұл құқық меншік иесіне тиесілі жер учаскесін өз карауы бойынша қоғамдық мүддені ескере отырып пайдалануға мүмкіндік береді. Сол себептен, жерге меншік құқығы кез келген өзге мүлікке меншік құқығы сиякты шексіз емес. Жерге меншік құқығы деген ұғымды екі түрлі, объективтік жене субъективтік мағынада қарастыруға болады. Объективтік мағынада: бұл ұғым жерге меншік құқығын жүзеге асырумен туындайтын қатынастарды реттеуге бағытталған құқықтық нормалардынң жиынтығы болып табылады.

Біріншіден, орман және ауыл шаруашылығындағы жер учаскелері өндіріс кұралы ғана емес, сонымен қатар,орналасу жері, өндірістің және коғам мүшелері қызметінің базис — аумағы да болып табылады. Мүліктік сипаттағы объектілер (тұрғын, бағбандық, саяжайлык, өндірістік үйлер, құрылыстар, ғимараттар) мен жер құқығы қатынастарының (ғимараттың, құрылыстың жерін пайдалану, оларды күту, сол жерлерде бағбандыкпен және бақшалықпен айналысу) арасында тығыз байланыс болады.