Меншік Құқығы(47)

1.тау-кен өнеркәсібі пайдаланып отырған жерден түсетін рента;

2.құрылыс учаскелерінен түсетін рента, т.б. жатады.

Рента — меншікке келетін табыстың бір түрі, капиталды жерге пайдалану құқы үшін меншік иесіне түсетін төлем. Оның көлемі аренда келісімінде белгіленеді. Аренда келісімі арқылы берілген жер үшін ол арендатор жердің меншік иесіне рента төлеп тұрады. Демек, жер рентасы жерге меншіктік экономикалық жағынан жүзеге асырылуының нысаны болып табылады.

Жер рентасы меншікке табыс түрінде, бұдан көп ерте заманда пайда болған. Бірақ тек нарық экономикасында рентаны экономикалық тәсілдер арқылы иемдену мүмкіндігі туады. Осы жағдайда ол үстем пайда болып табылып, екіге бөлінеді кәсіпкер — жер арендаторы ие болатын пайдаға және жерге меншік иесіне түсетін рентаға.

Жер меншігі артық пайдаға қатынасы жоқ, бірақ ол оның жер рентасы нысанына айналуының себебі болып табылады. Сондықтан рентаны еңбекпен келмеген табыс деп атайды.

Абсолюттік рента К.Маркс ілімі бойынша бұл жерге жеке меншік негізінде барлығында бар,жер учаскелері жағдайымен ерекшеленбейтін рента.Ол ауыл шаруашылық өнімнің құны және оның өндіріс бағасы арасындағы айырмашылықпен көрінеді: біріншісі соңғысынан жоғары.Маркстің айтуы бойынша,ауыл шаруашылық өнімі құнының төмендеуіне жерге жеке меншіктің туындайтын экономикалық шектеулер кедергі етеді.Осыдан қортынды: жерді мемлекет мүлкіне айналдыру керек.

Егер жердің иесі жерді жалға берсе, онда жалға алушы оған жылдық рента төлейді,оның ішінде жер рентасы плюс жердегі бар құрылыстарды қолданғаны үшін төлем бар.Жалға алушы шаруашылыққа салған капиталдан орташа пайда алады.Қосымша құн мен орта пайда айырмасы абсолюттік жер рентасын құрайды.Жер рентасының Маркстік концепциясы осындай.

25. Жерді бағалау мазмұны

Жер телімін бағалау

Жер және жер телімдерін бағалау мемлекеттік меншіктен сатып алу үшін, кадастрлық бағалау үшін, мұрагерлік рәсімдеу үшін арналған. Жерді бағалау кәсіпорынның жарғылық капиталына салым, кепілдеме (ипотека) рәсімдеу, сатып алу-сату кезінде бағаны анықтау, сонымен қатар әрекеттегі заңнамада қарастырылған басқа да мақсаттар үшін жасалады. Бағалау сараптамасы елді мекендердің, өнеркәсіптің жерлеріне және ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге қатысты жасалады.

Жер телімдерін бағалау үшін үш тәсіл қолданылады:

• Салыстырмалы (яғни ұқсас телімдерді салыстыру, теңеу)

• Табыстық (мәселе жер телімін пайдаланудан алынған таза

табысты капитализациялау туралы)

• Шығындық (жер телімін жақсартуға қажетті жалпы

шығындарды есептеу).

Жоғарыда аталған әр тәсілдің өзәне тән ерекшелігі бар.

Солай бола тұра, қазіргі күні ең қолайлы болып салыстырмалы

(нарықтық) тәсіл саналады, өйткені ол басқаларға қарағанда жер

нарығының жағдайын жақсы есепке алады.

Жер телімін бағалауда қажетті негізгі факторлар 18

Қосымшада көрсетілген.

2. Жер телімін аса тиімді пайдалануын анықтауда

келесілерді назарға алу қажет:

- оның мақсатты пайдаланылуы және рұқсатпен

қолданылуы;

- бағаланатын жер телімінің жақын маңдарында жерді

пайдаланудың жиі қолданылатын әдістері;

- жер телімінің нарығында күтілетін өзгерістер;

- жер телімінің қазіргі пайдаланылуы.

3. Елді мекендердің (қалалардың, ауылдардың және басқа да

елді мекендердің) жерін бағалау төмендегілердің негізінде жүзеге

асырылады:

- сатып алу-сату мәмілелері туралы нарықтық мәліметтерді

талдау;

18

- жал төлемінің ставкасы;

бітпеген жер телімдерін қоса) ұсыныстың бағалары;

- инженерлі-көліктік инфрақұрылымы, әлеуметтіктұрмыстық қызмет көрсету объектілері, қоршаған ортаның,

ландшафтың тарихи және архитектуралы-эстетикалық

құндылықтары мен территорияның рекреционды

құндылықтарының жағдайы туралы мәліметтер.

4. Ауылшаруашылық мақсаттағы жерді бағалау

келесілердің негізінде анықталады:

- негізгі ауылшаруашылық дақылдардың нақты

шығымдылығы;

- шөп шабу;

- мал жайылымдарының өнімділігі;

- көпжылдық өсімдіктер;

- егіндік алқаптардың құрылымы;

- берілген аймақта ауылшаруашылығы өнімдерін өткізу

бағасы;

шығындар.

5.Саяжай кооперативтерінің және бау-бақша

серіктестіктерінің жер телімдерін бағалау төмендегілердің

негізінде анықталады:

- құрылыс салынбаған телімдер бойынша сатып алу-сату

мәмілелерінің бағасын немесе ұсыныс бағаларын талдау;

- көліктік хабарламалардың интенсивтілігі;

- электрлендірілуі мен газбен және сумен қамтамасыз етілуі;
24. Жерді бағалау ұғымы. Жауап 25те

23. Құрылыс салудың анықталған нұсқаларының қаржылық негізділігін анықтау

Жалпы кәсіпорын немесе оның бөлімшелері өндірісінің тиімділігін сипаттайтын көрсеткіштер жүйесінде басты орынды өнімнің өзіндік құны алады. Өзіндік құн құрамы оны құрайтын шығындармен анықталады.

Құрылыс саласында өндіріс шығындарын басқару – күрделі процесс. Өзінің мәні жағынан ол кәсіпорынның бүкіл қызметін басқаруды білдіреді; өйткені болып жатқан өндіріс процестерінің барлық жақтарын қамтиды.

Шығындар есебі мәнінің көпшілік қабылдаған анықтамасы, бұл- шығындар есебі кәсіпорында белгілі уақыт аралығында болған жабдықтау, өндіріс және өнім өткізупроцестерін, оларды сандық өлшеу, заттай және құнды көрсеткіштермен тіркеу, топтастыру және талдау арқылы көрсетуге бағытталған шаралар жиынтығы болып табылады. Мұндай көрсету кәсіпорынды (немес кәсіпорындар бірлестігін) басқару мен оның қызметін қаржы нәтижелерін анықтау арқылы бағалауға қажетті мәлімет алуды қамтамасыз етеді.

Бірақ, мұндай тәсіл басқару есебінің дему барысында және дамыған өндірістік есеп теориясында пайдалану бағыттары бойынша шектелген. Біздің ойымызша, өндіріске жұмсалған шығындар есебінің маңызын анықтау, техникалық жағынан басқа, өндіріске жұмсалған шығындар есебін түрлендіруді немесе басқару есебінің өндірістік қызметін ұйымдастыруға әртүрлі тәсілдерді қамтуы тиіс. Осылайша, шығындар есебінің мазмұнын анықтау кәсіпорындарда оны ұйымдастыруды үлгерудің шынайы алғышарттарын жасайды. Басқарудың кері процесіне сәйкес, есеп ақпараттық жүйе ретінде тек қана іс-әрекетті ғана емес, сондай-ақ болашаққа кәсіпорын экономикасын белгілі бір бағыт үшін ақпараттар дайындайды.

Егер өндіріске жұмсалған шығындар есебі басқару үлгісіне сәйкестендіріліп бұрынғы, қазіргі және болашақтағы өндірістік қызметі нәтижелері мен шығындарын пайдалануды көрсету процесі ретінде қарастырылса, онда есептің мұндай жуйесі өзіндік құнды басқарудың негізгі міндеттеріне сәйкес келеді.

Нақты бір кәсіпорынның өндіріске жұмсалған шығындары есебінің негізгі міндеттері:

1. 
   кәсіпорын әкімшілігін басқару шешімдерін қабылдау үшін ақпаратпен қамтамасыз ету;
   
2. 
   болашақтағы экономикалық стратегияны қалыптастыру мен ауыртпашылықтарды табу мақсатында нақты шығын деңгейін мөлшерлі және жоспарлы шығындармен салыстыра отырып бақылау;
   
3. 
   дайын өнімді бағалау және қаржылық нәтижелерді есептеу үшін шығарылатын өнімнің өзіндік құнын есептеу;
   
4. 
   құрылымдық бөлімшелердің өндірістік қызметінің экономикалық нәтижелерін анықтау және бағалау;
   
5. 
   ұзақмерзімді сипатқа ие, өндірістік және технологиялық бағдарламалардың өзін-өзі ақтауы, өнім түрлерінің пайдалылығы, негізгі қорлар мен өндірістік қосалқыларға салынған күрделі салымдардың тиімділігі туралы шешімдер қабылдау үшін өндірістік қызметті басқару есебінің ақпараттарын жүйелендіру.
   

Өндірілген өнімді калькуляциялау және бағалау үшін шығындар былай топталады:

• 
  негізгі-өндірістің технологиялық процесімен тікелей байланысты ( шикізатты, технологиялық қажеттіліктерге кеткен материалдық шығындар, негізгі өндірістік жұмысшыларға жалақы төлеу, машиналар мен құрал-жабдықтарды ұстау мен пайдалануға кеткен шығындар т.б.);
  
• 
  устеме шығындар ( өндірісті ұйымдастыру, оған қызмет ету және басқарумен тікелей байланыста пайда болады);
  
• 
  тікелей - өнімнің нақты бір түрін өндірумен байланысты және оның өзіндік құнына тікелей кіреді;
  
• 
  жанама шығындар жекелеген өнім түрлерінің құнына тікелей емес; жанама түрде бөлінеді. Олар өнімнің өзіндік құнына әртүрлі әдістердің көмегімен ( ставка, пайыз, коэффициенттер жанама жолмен қосылады;
  
• 
  кірістік шығындар-қолда бар және сатып алынған ресурстар, келешекте табыс әкелуі ықтимал;
  
• 
  өткен шығындар, олар келешекте табыс әкелу қабілетін жойған ресурстар.
  
• 
  Құрылыс өнімдерінің толық өзіндік құнына өндіріске кеткен барлық ресурстар кіреді. Ол есеп объектісіне келетін тікелей шығындардың сомасы мен объектіге қатысты жанама шығындар сомасынан құралады.
  
• 
  Құрылыс өнімдерінің тікелей ( жартылай ) өндірістік өзіндік құнын анықтағанда тікелей шығындар негізге алынады. Бұл шығындарды бағалау әдісін қолданғанда, тікелей шығындар дайын өнімдердің өзіндік құнына кіреді, ал жанама шығындар толық ағымдағы жылдың жалпы қаржылық нәтижелеріне апарылады. Осылайша, тұрақты шығындар аяқталмаған өндірісті бағалауға кірмейді.
  

22. Жақсартулардың жинақталған тозу көлемін есепке алу.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық жəне сыртқы əлде экономикалық тозулардың жиынтығына тең. Табиғи тозу жойылатын жəне жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу шығындарының сомасына тең. Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа өлшенген тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтерге бөлу əдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жасты белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық жарамдылық мерзімі қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Конструкциялық элементтердіңэкономикалықжарамдылығының нормативтік мерзімі, ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда жəне тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық 99 элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады. Функционалдық тозу жойылатын жəне жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша, ағымдағы стандарттарға сəйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты қуаттылықты, пайдалануды жоғалту ретінде есептеледі. Экономикалық тозу ешқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сəтсіз орналасуына жəне басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады. Жер учаскесі экономикалық жағынан ескіруі жəне сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік құнын анықтауда шығынға негізделген амалдарды қолдану ең алдымен жер телімін бағалаудан басталады. Сонан соң бағаланатын жақсартулар бойынша жаңадан құрылыс салу құны жəне жинақталған тозу анықталынады. Шығынға негізделген амалдарды қолданудың соңғы кезеңінде объектінің қорытынды құнын анықтау үшін жер телімінің құны жəне жинақталған тозу шегерілген жаңа құрылыс шығындары қосындыланады.

21. Бағаланатын жер учаскесінің жақсартуларын ауыстыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу

Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал əдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалауда бағалау рəсімдерінің мынадай реттілігі көзделеді: 1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің, жер учаскесімен байланысты құқықтардың нарықтық құнын айқындау; 2) жақсартылған жерлерді қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын айқындау; 3) жақсартылған жерлердің тозу, құнсыздану шамасын есептеу; 4) бағалау объектісін ауысстырудың, яғни қалпына келтірудің қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің, жер учаскесімен байланысты құқықтардың нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің ауыстыру, яғни қалпына келтірудің құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау.

 Алу немесе экстракция әдiсi амортизацияны шегерiп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң толық бағасынан нәтиже алу арқылы жер учаскелерiн бағалау кезiнде қолданылады.

      Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

      1) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiн аналог объектiлермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтердi айқындау;

      2) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтың айырмашылық сипаты мен дәрежесiн салыстырудың әрбір элементi бойынша айқындау;

      3) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтардың бағасын салыстырудың әрбір элементтерi бойынша айқындау;

      4) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен олардың айырмашылығын тегiстейтiн әрбiр аналогтың бағасын әрбір салыстыру элементтерi бойынша түзету;

      5) аналогтардың түзетiлген бағасын негiздi қорыту арқылы бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын есептеу;

      6) бағаланатын жер учаскесi жақсартуларының ауыстыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу;

      7) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесiнiң ауыстыру құнын немесе қалпына келтiру құнын шегеру арқылы бағаланатын жер учаскесiнiң нарықтық құнын есептеу;

20. Жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің нарықтық құнын есептеу.

Жылжымайтын мүлікті сату кезінде оның нарықтық құнын дұрыс анықтау маңызды болып келеді. Меншік иесінің негізгі мақсаты – нарық конъюнктурасына түсу, ұқсас жылжымайтын меншікке сәйкес бағамен ұсыну. Ол үшін бағалаушының қызметін пайдалана отырып, меншікті бағалау қажет. Негізінен үйді немесе пәтерді сатқан кезде бағалаушының қызметі онша маңызды емес. Бірақ жер мен жылжымайтын мүлік иелері несие алу үшін мүлікті кепілге қойғанда, ипотекалық кредитті анықтағанда мүлікті бағалау қажет. Жылжымайтын мүлікті бағалау кәсіби білімі және лицензиясы бар маман жүргізеді. Бағалаудың нарықтық әдістері жылжымайтын меншік объектілерін максималды түрде пайдалануға көмектеседі. Жалпы жекешелендірудің бірінші кезеңінде, бірлескен кәсіпорындарды құрған кезде бағалау жасалған жоқ. Алайда маңызды объектілерге келгенде, батыс елдерінің бағалаушы фирмалары тартыла бастады. Осы фирмалар жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаған кезде оның нақты нарықтық құнын түсіре отырып, көбінесе, шетел инвесторларының пайдасына шешетін болды.

Бағалау материалдық жабдықтармен қамтылған жекешелендірілген кәсіпорындардың өз жарғылық қорын ұлғайтқан кезде қажетті болып келеді. Сол сияқты, бағалау, мүлікті бөлу кезінде, жер мен жылжымайтын мүлік және олармен байланысты басқа операциялардың коммерциялық жағынан тиімді пайдалану дәрежесін анықтау үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлік құнының өсуі және оны тиімді пайдалану үшін қатаң экономикалық есепке, яғни меншіктің нақты нарықтық құнын анықтайтын кәсіби бағалауға сүйену қажет. Бағалау – бұл ережелер, принциптер және әдістер арқылы жүзеге асатын қандай да бір объектінің нарықтық құнын шығаруға бағытталған кәсіпкерлік қызмет. Бағалаудың мәні – объектінің нақты құнын анықтау. Себебі, нарық жағдайында жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасы өсіп немесе түсіп отырады.

Нарықтық құн ашық және бәсеке нарығындағы барлық шарттардың орындалуына сәйкес меншік түріне берілетін баға болып келеді. Мұндай шарттарға:

Сатып алушы мен сатушы стандартты дәлелдемелерге сүйенеді, яғни әр тарап мәмілеге еркін барады.

Екі тарап шешімге келу үшін толық ақпаратпен қамтамасыз етілген және өз қызығушылықтарын қанағаттандыруға тырысады.

Объект ашық нарықта жеткілікті уақытқа шығарылған және келісімге келу үшін қолайлы кезең анықталған.

Төлем ақшалай формада немесе келісілген қаржылық шарттарға сәйкес жүргізіледі.

Келісім бағасы нақты шартты көрсетеді және жеңілдіктерге, бағаны кемітуге, арнайы несиелеуге жол берілмейді.

Объект нақты сұранысқа және тиімділікке ие болып келеді.

Бәсекелестік нарығын жасайтын шектелген ұсыныстар бар.

Объект қолдан-қолға берілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық немесе өзге құнын анықтау үшін табыстық, шығындық және салыстырмалы сату амалдарына топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы жүргізіледі. Сондай-ақ бағалауды жүргізбес бұрын жылжымайтын мүліктің, яғни бағаланатын объектінің категориясын анықтап алу қажет.

Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау нарықта жеке тауар ретінде айналыста болатын жылжымайтын мүлік объектілерінің категорияларын анықтайды. Қазіргі уақытта бұл:

пәтерлер және бөлмелер;

кеңсе және дүкендер үшін ғимараттар;

қала жанындағы тұрғын үйлер (коттедждер және саяжайлар);

салуға немесе басқа мақсаттарға (алдағы уақытта) арналған бос жер телімдері;

қоймалық және өндірістік объектілер.

Сонымен бірге жылжымайтын мүлік объектілері кәсіпорындар мен ұйымдардың мүліктік кешенін құрап, олардың құнына елеулі әсерін тигізеді. Жылжымайтын мүлік объектілер нарығының басқа да дамымаған категориялары бар. Сондықтан да объектінің бағасына әр түрлі жағдайлар әсер етуі мүмкін.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 12 ақпандағы №124 қаулысымен бекітілген «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» бағалау стандарты бойынша, жылжымайтын мүліктің нарықтық немесе өзге құнын белгілеу кірістік, шығындық жəне салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау əдістерін қолдану арқылы жүргізіледі. Бағалау əдістеріне айқындалған анық талаптар қойылады. Стандарт бойынша бағалау əдістерін таңдау жəне қолдану кезінде бағалаушы төменде көрсетілген негізгі талаптарды сақтайды: 1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрін сəйкестендіреді; 2) жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді; 3) құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сəйкестендіреді; 4) бағалау əдістерін таңдауды негіздейді; 5) бағалау туралы есепте шынайы деректерді, есептік көрсеткіштерді жəне олардың екіұшты түсіндірілуіне жол бермейтін негізделген нəтижелерді толық əрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді. Бағалауды жүргізу тəртібі бағалауды айқындау жəне деректерді алдын ала талдау, іріктеу, жинаудан қалыптасады. Бағалау тапсырмасын айқындау: 1) бағаланатын мүлікті сəйкестендіру, сол жерге барып тексеру; 2) мүліктік құқықтарды сəйкестендіру; 3) бағалау нысанасын, пайдалану саласын нақтылау; 4) бағалау базасы мен құн түрін қалыптастыру; 5) бағалау күндерін келісу; 6) өзге де шектейтін жағдайларды айқындау; 7) бағалау туралы шарт жасаудан қалыптасады.

19. Қолдану шарттары және бөлу әдісімен жер құнын есептеудің негізгі кезеңдері.

Нарықтық экономикасы дамыған мемлекеттерде жерді бағалауда үш әдіс қолданылады: - кіріс: тура капитализация, ақша ағымын дисконттау, қалдық әдісі; - салыстыру: сатылымдарды салыстыру, тарату әдісі; - шығын: бөлу, инфрақұрылымды алмастыруға немесе қайта жасауға кететін шығындарды бағалау әдісі. Жер учаскесінің қорытынды бағалауының құны әр түрлі әдістер нәтижелерінен шығады. Осы мәліметтерді салыстырып негізгі толық ақпараттарды орналастырып мақсатты түрде бағалауға беріледі. Жер құнының алшақтығы әр түрлі әдістермен есептелгеніне байланысты. Жер нарығының теңгерімсіздіктеріне немесе бағалау кезіндегі қателіктерден болатынын көрсетеді Қалдық әдісі. Бұл әдісті құрылыс салынған және құрылыс салынбаған жер учаскелерін бағалау үшін қолданылады. Қолдану шарты бағаланатын жер учаскесінде кіріс әкелетін жақсартуларды жасау мүмкіндігі болып табылады. Есептеу тәртібі: 1. Бағаланатын жер учаскесінің ең тиімді пайдалануына сәйкес келетін жақсартулардың құнын есептеу; 2. Белгігі уақыт ішінде нарықтық ставкалардың негізінде бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісіне алынатын таза кірісті есептеу; 3. Белгілі уақыт ішінде жақсартуларға келетін таза кірісті есептеу; Жақсарту құнын капиталдау коэффициентіне көбейтеміз, к >1 болады. 4. Жер рентасының шамасын есептейді: 5. Жер рентасын капиталдау арқылы жер учаскесінің бағалау құнын есептеуден тұрады. Болашақта пайдалану әдісі. Әдіс құрылыс салынған және салынбаған жер учаскесін бағалау үшін қолданылады. Шарты: жер учаскесін кіріс әкелетін әдіс бойынша қолдану мүмкіндігі. Есептеу тәртібі: 1) жер учаскесін ең тиімді пайдаланудан түсетін кіріс көлемін анықтау; 2) жер учаскесін ең тиімді пайдаланудан кіріс түсу үшін қажетті шығындардың көлемін анықтау; 3) жер учаскесіне кеткен күрделі салымдарға сәйкесті нормативтік коэффициентті анықтау. Жер учаскелерін бағалаудағы кіріс әдісі потенциялды сатып алушылар кірісінің күтіміне қарап тек қана жер учаскесінің әкелетін кірісін пайдаланып жердің құнын бағалай аламыз. Ренталық кіріс немесе басқа да пайдалар дисконттық әдіспен есептелінген жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау күніне келтірілген сомасын көрсетеді. Жер иелену кезеңіндегі кірістер ағымы және жер учаскесін сату – сатып алу процесіндегі түсім ағымдағы құнға айналады. Бұл әдіс өнім құрамындағы пайдалы қазбалар өндіретін өнеркәсіптің жер учаскесінің бағалау кезінде кеңінен қолданылады. Кен орындары өркендеуінің көлемі өнеркәсіпті игеруге арналған немесе енді әзірленіп жатқан және жоспарлау, кен орындарында эксплуатациялау немес кезеңнің ұзақтығын болжау, өндіру қуатымен анықталады. Бағалау объектісінің ерекшелігінің кезеңдік болжамы 25 жылды құрауы мүмкін.

18. Түзетулердің түрлері, оларды есептеу және енгізу тәртібі

17. Жер учаскелерін салыстыру элементтері мен бірліктері