Тиімді пайдалану принципі

41. Өзгерту принципі.

Нарықтық ортамен байланысты принциптер тобының соңғысы – бұл белгілі жердегі жылжымайтын мүлік объектілерінің тиімділігінің өзгерісін сипаттайтын принцип. Ол «өзгеру принципі» деп аталады.

40. Сәйкестік принципі

39.Бәсекелестік принципі

38. Сұраныс пен ұсыныс принципі.

37. Экономикалық бөліну принципі.

.

36. Оңтайлы шамалар принципі.

34. Өсу және азаю қайтарым принципі.

33.Салымдар принципі

Салымдар принципі жылжымайтын мүлік объектісін жақсартуға кететін қосымша шығындар, оның

нарықтық құнының қаншалықты өсіретінін көрсетеді.

32. Қалдық өнімділік принципі.

Қалдық өнімділігі теориясының негізінде кез – келген іс-әрекетті жасау үшін

қажетті өндірістің төрт құрам бөлігіне негізделген (капитал, еңбек, жер, басқару).

Кәсіпкерлік

іс–әрекеттен

түскен

кіріс

әрқайсысына

кеткен

шығындарды өтеу керек. Жер учаскеесіне қатысты мүлік құқықтарын келесідей

1 Физикалық бөлінуі. Бұған әуе кеңістігіне құқық бөлу, жер бетіне және

қойнауына құқықтарды бөлу, жер учаскелерін жеке учаскеге бөлу жатады.

2 Иелену немесе пайдалану уақыты бойынша бөлу жалға алудың түрлері,

уақытша немесе тұрақты пайдалану түрлері, билік ету құқықтары жатады.

Пропорционалдық принцип бойынша өндіріс немесе жылжымайтын мүлік

объектісінің құрам бөліктері, белгілі пропорцияда болу керектігін қарастырады.
31, Күту принципі

Күту принципі жылжымайтын мүлік объектісінің құны болашақ кірістердің ағымдағы құны екендігін көрсетеді.

30. Алмастыру принципі.

29. Пайдалылық принципі.

28. Жерді және өзге де жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау принциптері.

Қазақстан Республикасында бағалау қызметінің нормативтік – құқықтық базасының негізгі құжаты, 2000 жылғы 30 қарашада қабылданған №109 «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы болып табылады. Осы Заң бағалау объектiлерiнiң нарықтық немесе өзгеше құнын белгiлеу мақсатымен бағалау қызметiн жүзеге асыру кезiнде туындайтын қатынастарды реттейдi, бағалау қызметi субъектiлерiнiң олардың құқықтары мен мiндеттерiн айқындайды. Қазақстан Республикасының бағалау қызметi туралы заңнамасы Қазақстан Республикасының Конституциясына негізделген. Заң 6-тарау 22 баптан тұрады.

Бірінші тарау «Жалпы ережелер» алты баптан қалыптасқан.

1-бап. Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы заңнамасы.

2-бап. Осы Заңда пайдаланылатын негiзгi ұғымдар.

3-бап. Бағалау қызметінің негізгі принциптері.

4-бап. Бағалау қызметінің субъектілері.

5-бап. Бағалау объектiлерi.

6-бап. Бағалау түрлерi.

Бағалау қызметі – бағалау объектілеріне қатысты бағалаушылар жүзеге асыратын белгілі бір күнге нарықтық немесе өзге құнды белгілеуге бағытталған кəсіпкерлік қызмет. Бағалау дегеніміз бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау болып табылады. Бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау барысында көптеген əдістер қолданылады. Бағалау əдістері бағалау объектісінің нарықтық жəне өзге құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржы-экономикалық жəне ұйымдастырушылықтехникалық сипаттағы іс-қимылдар жиынтығынан қалыптасады. Бағалаудың бір немесе бірнеше əдістерін пайдалана отырып, бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау тəсілі бағалау амалы деп аталады. Бағалау қызметі саласында – бағалауды жүргізуге қажет нормативтік-құқықтық актілер пайдаланылады. Олар бағалау қызметінде ескерілетін амалдар мен əдістерді, олардың мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды белгілейді. Бағалау қызметі жалпыға бірдей бағалау стандарттарына сүйенеді. Бағалау стандарттары – бағалау қызметі саласындағы ережелер, принциптер мен сипаттамалар жиынтығы. Бағалаушылардың бағалау қызметін жүзеге асыру кезінде бағалау қызметі саласында Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін халықаралық стандарттар пайдаланылады. Бағалау қызметінің субъектілеріне бағалаушылар, тапсырыс берушілер жəне үшінші тұлғалар жатады. Бағалаушыларға бағалаушы 103 заңды тұлғалар жəне жеке тұлғалар енеді. Бағалаушы заңды тұлғалар Қазақстан Республикасының лицензиялау туралы заңнамасына сəйкес лицензияның негізінде бағалау қызметімен айналыса алады. Бағалаушы жеке тұлғалар бағалау қызметін жүзеге асыратын заңды тұлғамен еңбек шартының негізінде немесе лицензияның негізінде дара кəсіпкер ретінде дербес бағалау қызметімен айналысуға құқылы. Заңның 11-бабына сай, бағалаушының келесі құқықтары қарастырылған: √ дереккөздерін көрсете отырып, бағалау стандарттарынан немесе халықаралық стандарттарға сəйкес бағалау əдістері мен бағалау амалдарын дербес қолдану; √ бағалау жүргiзу кезiнде тапсырыс берушiден объектіге, сондайақ бағалауды жүзеге асыруға қажеттi құжаттамаларға толық көлемiнде қолжетiмдiлiгiн қамтамасыз етудi талап ету; √ тапсырыс берушiден бағалауды жүзеге асыруға қажеттi түсiнiктемелер мен қосымша мəліметтердi алу; √ қажет болған жағдайда бағалау жүргiзуге шарттық негiзде өзге де бағалаушыларды не басқа да мамандарды қатыстыруға; √ егер тапсырыс берушi шарт талаптарын бұзған, бағалау объектiсi туралы қажеттi ақпараттың ұсынылуын қамтамасыз етпеген жағдайларда бағалау жүргiзуден бас тартуға; √ мемлекеттік құпияларды, коммерциялық жəне заңмен қорғалатын өзге де құпияларды құрайтын мəліметтерді қоспағанда, бағалау жүргізу үшін қажетті ақпаратты үшінші тұлғалардан жазбаша немесе ауызша нысанда сұратуға құқығы бар. √ аталған ақпаратты беруден бас тарту бағалау нəтижелерiнiң дұрыстығына елеулi түрде ықпал ететiн болса, бағалаушы оны есепте көрсетедi.

27. Жердің кадастрлық және нарықтық құны

Жер учаскесінің кадастрлық және нарықтық құны - бұл сатуды бақылау үшін білу керек екі ұғым. Бірінші тип жер учаскесінің бағасын жердің орналасқан жеріне және санатына байланысты есептелетін стандарттарға сәйкес білдіреді. Ол жер қатынастарын реттеуші ретінде жалдау-сату мәмілелерін жасасу кезінде, сондай-ақ мемлекетке төленетін салық сомасын есептеу кезінде қолданылады. Жердің кадастрлық және нарықтық құны кемінде бес жылда бір рет бағаланады. Осындай бағалау нәтижесінде алынған мәліметтер мемлекеттік тіркеу, картография және кадастр федералды қызметі жүргізетін жылжымайтын мүлік мемлекеттік кадастрына енгізіледі. Жыл сайын жергілікті билік нормативті деп танылған жердің құнын белгілейді, олар 25% аралығында өзгеруі мүмкін. Жердің нарықтық құны, әдетте, нормативтен 25% жоғары. Белгілі бір учаске үшін нормативті бағаны растайтын құжатты қалалық немесе жер ресурстарын басқару жөніндегі қалалық немесе аудандық комитеттен алуға болады. Жердің нарықтық құны, әдетте, қазіргі уақытта белгілі бір аймақтағы белгілі бір категориядағы жердің нарықтық сұранысы мен ұсынысы сияқты факторларға байланысты анықталады. Мәні бойынша ол ұқсас аумақты сатып алу бағасының мүмкін болатын деңгейінен аспауы керек. Нарық жағдайындағы өзгерістер немесе сайттың мақсатты бағдары оның көлеміне әсер етуі мүмкін. Жердің нарықтық құны - жеке меншік иелерінің жерді қайта сатуынан тұратын екінші нарыққа тән. Муниципалды және мемлекеттік жерлер жеке меншікке сатылатын бастапқы нарық стандартты бағаны қолдануға кеңес береді. Барлық осы түрлердің белгілі бір айырмашылықтары болуы мүмкін. Кадастрлық және реттеуші құндылықтар тауарлық-материалдық құндылықтарға ұқсас, ал нарықтық бағалар дәстүрлі сұраныс пен ұсынысқа ұқсас. Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау мүлікті бөлу кезінде қажет. Жеке және заңды тұлғаларға жүгіну әдетке айналған. Егер біз жеке тұлғалар туралы айтатын болсақ, бағалау процесі ерлі-зайыптылар ажырасқан кезде басталады және сайтта орналасқан ғимараттарды ескере отырып есептеледі. Заңды тұлғалар жағдайында жерді бағалау әр акционердің немесе серіктестіктің меншік иесінің серіктестіктің құқықтық мәртебесіне сәйкес үлесін бөлуден және бағалаудан тұрады. Көбінесе мүліктің бөлінуі сотта сот процестерімен қатар жүреді, осыған байланысты жердің нарықтық құнын бірнеше рет анықтауға болады.

Бірнеше мұрагерлерге мұра болған кезде жер учаскелерін толық бағалау да жүргізіледі. Егер тараптардың бірі сараптама нәтижелерімен келіспесе, іс сотқа жіберіледі.